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恒基地產主席李兆基捐贈農地興建售價百萬「青年上車盤」計劃告吹。梁振英為免惹來官商勾結質疑,上週宣布放棄接受捐地,反建議恒地和非牟利機構合作,由梁的房策智囊鄔滿海掌舵的香港房屋協會,旋即成為接手一方。然而,長達半年的捐地商討,背後涉及梁班子和公務員一場角力,房協原本早已被踢出局,只因公務員拒絕為發展商捐地開先例,更以居屋方案踢走「青年上車盤」,最終房協「被翻兜」。 坐擁龐大新界農地儲備的恒地,今次捐地明顯是「豉油換肥雞」,但房協內部因財務可行性及收地困難等問題,看淡項目發展機會,四叔的捐地大計隨時泡湯收場。 房協主席鄔滿海週一接受本刊訪問時透露,房協管理層已和恒地管理層進行初步接觸,了解李兆基捐出的土地中,有那些適合供房協拓展建屋項目,但相信合作細節有待進一步討論。「土地本身完整就可以開展,但如果需要收地整合就會複雜,因為房協冇收地權力;補地價金額係另一個大嘅問題,牽涉財政可行性,如果計唔掂數未必可以做;最後喺申請改變土地用途方面,會唔會出現反對。」 房協也表明不會全盤採納四叔的「青年上車盤」大方向。鄔滿海稱,房協一向配合政府的房屋政策,房協多年來發展資助房屋,也有本身宗旨,日後有關項目銷售模式,應類似居屋或最近推售的青衣綠悠雅苑,即以家庭申請人為主,「(會唔會幫唔到年輕人?)綠悠雅苑都有好多單身年輕人買到,而且要幫後生仔,唔少結咗婚嘅小家庭都係年輕人,他們一樣可以受惠。」 李兆基早於今年一月公開提出捐地構思,當時是希望政府免收地價令發展商可興建一萬個面積約三百平方呎、樓價不高於一百萬元的「上車盤」,計劃目標鎖定為年輕人,及後政府反建議四叔捐地,由政府負責興建。 林鄭最初屬意房協 知情人士透露,一直想找尋更多建屋土地的梁振英和林鄭月娥,對四叔的建議極為重視,但早已料到未必容易闖得過公務員一關,其中運輸及房屋局常任秘書長栢志高更極力反對房協插手:「四叔和林太都傾向由房協負責,因為靈活性較大,可以加快推出項目,但公務員團隊反對,堅持要由房委會做,仲要將項目納入長遠規劃發展,即係要跟大隊,唔可以『打尖』,更加唔可以交俾房協。」一直提及捐出的七幅新界農地,其中兩幅位於元朗及粉嶺,分別可建一千及近三千個單位,其中位於元朗的一幅,外界流傳座落元朗十八鄉路旁、位於馬田壆和新鴻基樓盤「原築」附近,面積約三萬呎。一名政府官員表示,政府不可以接受四叔捐地的另一原因,是難以訂定接收捐贈土地的準則,「接受捐地起『上車盤』,是從未出現過嘅事,今次接收李兆基嘅地,日後鄭家純、李嘉誠又捐,你收唔收?依家起俾年輕人,第日話起俾中年人,你又起唔起?公務員根本唔可能接受得到。」 公僕堅持居屋模式 商討一段時間後,梁班子接納由房委會負責,但以栢志高為首的多個部門官員,要求捐地項目不可以只賣給年輕人,一定要以居屋計劃的方式處理,令商討進展陷於僵局。政府高層四月一度放風,表明月底公布合作詳情,及後不了了之,正是項目性質未能達成共識。李兆基六月出席旗下上市公司煤氣股東會後,仍然指捐地大計對象是年輕人,明顯不接受政府的反建議。知情人士稱,政府希望能夠獲得更多土地建屋,故房協最終敗部復活。梁振英及發展局長陳茂波上週先後表明政府不接受捐地,正是為房協接手鋪路。熟悉房屋及土地政策的土地監察主席李永達認為,李兆基捐出土地交由房協發展較為適合,有助平息公眾疑慮,但很難判斷當中是否存在「發展商出豉油、政府出雞」的情況:「要釐清恒地有冇搵着數好難,因為捐出土地未必係恒地名下,有可能係佢嘅聯營公司,查冊都未必查得到。」恒地發言人週一回應查詢時指出,公司仍然繼續和不同非牟利機構接觸,一切未有定案,但李兆基早前表明方案有修改空間。發言人又強調,今次捐地和恒地擁有農地儲備發展是兩回事,重申捐地是希望回饋社會,協助年輕人置業。 雖然政府退出,改由房協接棒,但房協內部現時看淡項目成事的機會。有房協中人指,政府早期已拒絕讓房協參與,只是因官商勾結壓力而「褪軚」,但房協初步評估財政可行性不大。「有數得計,要用建築成本價三百呎賣一百萬,政府收五成市值地價,房協根本負擔唔到,我哋唔係要賺,但都無理由蝕住去做。」公屋聯會主席王坤透露,早已聽聞李兆基提出捐地建議初期,政府很快已把房協擯出局,他對政府最終放棄接受土地不感意外:「一個多月前恒地某高層曾聯絡我,希望我可以支持四叔嘅計劃,我話計劃出發點,當然希望三方面傾得成,但我覺得政府同房協都要尊重捐贈者意願,唔通人哋要起間大學,你整間幼稚園出嚟?」對於李兆基和林鄭月娥屬意房協建屋,王坤覺得是意料中事,但認為政府不能置身事外,「梗要交俾房協搞,房屋署係大白象,要佢搞只係傾都要一、兩年,政府一定要落水,否則根本無得搞。」 栢志高阻梁粉發圍 梁振英施政失當,不少梁粉歸咎於公務員體制,是阻礙梁氏落實政綱其中一座大山。令梁房策未能盡展所長的攔路虎,正是近年經常點起多處火頭,辣㷫梁粉、地產商及房協的栢志高。現年五十四歲的栢志高,是前特首曾蔭權愛將、前運輸及房屋局局長鄭汝樺的心腹,早在十年前鄭出任旅遊事務專員期間,栢志高已是旅遊事務副專員,及後鄭加入曾班子任運輸及房屋局局長,與常秘陳鎮源合作貌合神離,適逢他三年前退休,時任商務及經濟發展局常秘的栢志高,獲安排調任接替陳鎮源,他貫徹執行公務員專業、捍衞政府政策的強硬作風,深得部門同事尊重,卻成為梁粉及地產商的「眼中釘」。有長遠房屋策略督導委員會委員透露,去年底栢志高和劉炳章在會上「吵大鑊」,已可見他對梁粉「冇面俾」:「當日鬧咗超過十分鐘,劉炳章質疑公屋興建時間太長,話麗晶花園兩年都起得成,栢志高立即反駁,仲叫劉炳章攞證據出嚟,兩個你一句、我一句鬧起上嚟,張炳良要出聲話以主席名義叫佢哋收口,劉炳章跟住仲拍枱,再同張炳良嘈咗幾句。」 地產商房協吃悶棍 除了在政府內部會議捍衞公務員權威,栢志高面對發展商亦敢說不。去年十二月二十一日政府向發展商簡介額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)的條例草案內容,會後栢志高表示氣氛良好,但地產建設商會執委會主席梁志堅指當日會議「有少少火花」,並表明對政府處理過程極度遺憾。與會人士透露,當日「拍紙簿」態度欠佳,結果遭到喝罵:「不少發展商批評BSD和SSD,並提出一些改善意見,佢只識話No、No、No、No,激到班友飛起,某大發展商指住佢鬧:『你憑乜話唔得?你都話唔到事,你只係傳話人咋!』」被視為政府合作夥伴的房協,近年亦吃了栢志高不少悶棍。一名房協監事會成員一提到栢志高,便不禁咬牙切齒,指他不尊重房協的意見,經常用以大欺小官僚態度壓迫房協:「我哋諗住推更多樓去賣,配合梁振英協助更多人置業,之前同佢(栢志高)建議明華大廈重建後,把出售單位比率調高,佢話考慮考慮,過咗一段時間又改口話唔可以;而且佢好多嘢都唔准房協做,尤其好多時明恰主席鄔滿海。」被梁粉視為「阻住地球轉」的栢志高,是代表傳統公務員對梁振英破壞制度的抗衡楷模,但官場流傳栢志高明年選擇提早退休,究竟公務員團隊中,尚有多少人能夠維護公僕的核心價值? | ||||||
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人稱「四叔」的恒基地產主席李兆基,近月多番表明,希望捐出一批新界土地,幫助新一代安居樂業。上星期,他老人家更進一步拿出第一幅地皮送街坊。這幅元朗馬田壆約六萬平方呎農地,四叔希望由房協接手「起樓」,讓年輕人置業。馬田壆農地屬四叔私伙資產,與上市公司無關。原來,四叔於八年前曾向城規會申請,在該土地興建廿四層高的住宅但被否決,前年初捲土重來,改為申請興建十八幢四層高的低密度住宅,至今年五月卻突然撤回有關申請。區議員及監察土地發展組織踢爆,四叔可能意識到在該地作私人發展困難重重,故順水推舟將地捐出做慈善,若房協接手後成功更改土地用途,變相為四叔於區內其他農地的發展「開綠燈」。 四叔捐出的約六萬呎馬田壆農地,位於元朗十八鄉路與大樹下西路交界,當中約一半地皮被用作經營農圃「田香花園」,另外一半則雜草叢生。田香花園東主陳偉明現年五十多歲,一九九九年由廣州來到香港,便隨同鄉叔父霸了這幅馬田壆地皮務農維生。陳沒讀過書,只懂耕種。他將心血注入花圃,園中所有水溝,也是他用鐵鏟和鋤頭,一手一腳挖出來。二○○四年叔父去世後,陳偉明一家七口仍繼續於此地耕種,從不知道一大片荒地背後,原來早於八○年起由四叔妹妹李煥瓊及有關人士,逐步併購。他說:「經營農圃至今已十四年,從沒有交過租。」 黑漢上門恐嚇 前年城規會在農圃門外貼出通告,陳偉明才得知有人申請把農地改為住宅用途,過去兩年多不時有疑似江湖人士上門騷擾,「舊年幾乎個個月都嚟一次叫我搬,佢哋話,你如果唔搬就搵殺蟲水殺晒你嘅花,或者用火燒晒佢。」他說,每月某幾天總有幾個彪形大漢到農圃門口粗言穢語大聲指罵,有次更對他放聲:「你唔好搞事,搞我我同你玩到底!」陳偉明慨嘆,即使報警求助,也是徒然。「警察來到,都幫唔到啲咩,對住啲惡人就細細聲,有個村民行過嚟睇我,就要查佢身份證。」後來警方將田香花園的投訴轉交反黑組處理。至今年一月初,惡漢沒有再找上門,陳偉明原以為噩夢已告一段落。怎料,最近四叔突然蒲面,說準備收回地皮捐給房協建屋。 「做善人唔好殺人」 農圃種滿各種各樣的植物,有大量果樹,更有種植珍貴的沉香和羅漢松。陳偉明一家七口,以出售植物維持全家生計,現時最大心願希望能夠保住家園。「就算唔收花園,隔籬起樓水土一樣會流失,農作物實死直,我咩都唔識,淨係識種嘢,四叔要做大善人,左手做好人,右手就唔好殺人,俾條生路我哋一家行吓啦!」陳說。至於會否考慮其他補償方案,他說:「最好梗係留番喺度啦,都唔想搬走了,冇理由剷晒三代人的地方。」陳偉明強調,現階段未有計劃入稟申請逆權侵佔,仍在考慮當中,並需要諮詢法律意見。李兆基除了以私人公司收地,他旗下的恒基是本港擁有最多農地儲備的地產商,至去年年底共囤積了四千三百萬呎新界土地,主要集中在元朗、上水古洞、粉嶺的皇后山及馬屎埔村等。四叔上星期就侃侃而談,希望最遲三個月內與房協傾妥捐地,而且不再堅持只重點幫年輕人置業,誰人受惠由房協決定,又指有信心捐地可以成事,「已傾得七七八八,乾乾淨淨,生地都變了熟地」。事實上,四叔捐地後,房協可能要負責收地及申請更改土地用途,而馬田壆農地並不算「乾乾淨淨」,因地皮被政府劃為「政府、機構或社區」用地(俗稱GIC地);除了花圃外,現址未有基建設施,若要發展亦要先填平土地,故該地一點也不熟。 改用途觸礁 資料顯示,四叔於二○○五年曾向城規會申請,將馬田壆地皮改作「綜合發展區」,擬興建一幢有三百○四個單位的廿四層高住宅,但因發展密度過高遭否決,其後亦多次嘗試申請改變土地用途以發展住宅。一直關注該區發展的民主黨元朗區議員黃偉賢提供的文件顯示,二○一一年一月四叔向城規會申請將該處約七萬七千呎地皮(當中約六萬呎為現時捐出農地),申請改為「住宅(丙類)」(即低密度住宅地)用地,計劃興建十八間四層高的低密度住宅。其後,四叔分別於去年四月、七月、十一月,以及今年四月,數次作出修訂和提交補充資料予城規會,最後一次改動更將發展計劃減少至興建十六幢低密度住宅,及加建不少於二萬八千呎的休憩用地以圖過關,惟今年五月突然撤回更改土地用途的申請。黃偉賢說,按過往經驗,若一幅土地首次申請更改用途被拒,日後再申請時難度會很大,例如城規會及政府各部門會提出很多問題,包括環境保護及交通配套等,一時三刻未必能解決,故四叔過去兩年不斷提交補充資料,他相信是一種拖延的策略,避免申請改為住宅丙類用地被拒。 「四叔應是『嗅到燶味』,意識到更改用途的申請很大機會被拒絕,所以選擇撤回申請,順水推舟將土地捐出……假若房協接收土地後,完成更改土地用途申請及減低補地價金額,對恒基或四叔將來在元朗發展其他農地,可能出現開綠燈的先例。」黃偉賢說。四叔原先將土地捐給政府,但食了檸檬,故轉為送予房協這個半官方機構,為達成計劃亦作出讓步,他更願意先墊支補地價及建築費,可謂「送佛送到西」。捐地計劃是擬建兩幢廿四層高、約有一千個、每個面積約三百平方呎的單位;四叔的如意算盤冀由房協出面,希望政府可減低補地價金額,因習慣上房協的發展計劃僅補市值地價約一半,令每個「慈善單位」的補地價金額減少至約三十萬元,連同約九十萬建築成本,希望每個單位能以成本價的約一百二十萬出售。本刊翻查資料顯示,四叔捐出的約六萬呎農地,分為十多個地段,大部分由龍翔發展有限公司持有,而該公司兩個股東,同樣為私人公司的恒基兆業有限公司和Wealth(Nominees)Limited。恒基接受本刊查詢時不肯透露四叔持有該土地的私人公司名稱,強調四叔及集團在馬田壆附近沒有其他農地。 為日後開綠燈 城規會副主席黃遠輝接受本刊查詢時說:「元朗其他地方估計佢(指四叔)應該有地,大家都知道佢有比較多地。」他強調城規會審議更改土地用途申請時,不會考慮業主是誰人,「我哋睇更改土地用途的申請,一向有嚴謹的標準,唔會因為四叔捐地,令恒地日後的申請變得寬鬆,相反四叔高調捐地會令我哋更警惕。」土地監察主席李永達表示,相信四叔感到馬田壆地皮,難以獲城規會通過更改土地用途,故以慈善為名將土地捐給房協「過橋」,若房協將來「搞掂幅地」便成為先例,四叔今次很聰明,單是商譽已提升不少。李又說:「四叔現時在馬田壆一帶無其他土地,不代表將來沒有,因很多時收地不會自己出面,會交由代理人和艇仔去做,未來有需要發展時,先會從不同人手上買番土地。」李永達擔心,當房協成功申請更改土地用途和動工後,若屆時四叔從其他人手上購入附近土地,大家也沒他辦法,他申請更改土地用途也可能會以房協作為先例,令城規會陷於困難局面。 對於四叔希望在三個月內與房協傾妥,房協發言人表示,雙方的商討仍處於初步階段,未達成任何協議,房協不一定要做該項目,亦不為商討定下時限。至於會否由房協接手收地,發言人強調,需要有初步協議後,才會商討具體安排,但房協將來或會向城規會申請更改土地用途。 恒基被逆權侵佔有前科 恒基老貓燒鬚,被新界村民鵲巢鳩佔,早有先例。2006年,大埔農婦黃艷娣成功以逆權侵佔,奪得恒地在大埔滘松園一幅逾12萬平方呎農地的業權。該地早於1961年,由李兆基與馮景禧等闊佬合組的公司,向朱姓地主買入。四叔的老拍檔後來相繼去世,業權歸恒基名下的Harvest Good公司所有。1993年,Harvest Good公司入稟法庭收回該土地,惟黃婦與其女兒稱於62年至82年間,已佔用該地達20年,其間恒地沒有收租、驅逐或宣示業權。該農地規劃屬住宅(丙類)用途,具發展潛力。雙方打了13年官司,06年終審法院裁定業權歸文盲的黃婦所有,一錘定音。恒基及後提出司法覆核,指逆權侵佔法違憲,07年高院裁定恒基敗訴,更斥恒地為收回土地濫用司法程序。 |