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| 潮流興懷舊，筆者近日查閱過去 40多年恒指成分股的轉變，發覺這些資料正好見證戰後香港經濟的種種變遷。 恒生指數是以1964年7月31日為基數日，基數點是100點。 當時香港只得英資的香港證券交易所（簡稱香港會），上市公司總數不過60多間，主要是外資大行。恒生銀行初時選取30間上市公司股票作為成分股，到 1969年增加至33間，並且開始正式向外發布恒生指數。 恒指最初的30隻成分股（見附表），大部分屬英資4大行的公司，這4大行包括怡 和（當時包括九龍倉）、和記黃埔（1978年合併）、太古及會德豐（1965年和記脫離會德豐）。其餘的公司，除了九巴和兩間紗廠外，亦是由外資操控，本 地華資的經濟實力，根本無法相比。 若以行業分類，30隻成分股中，有8隻屬公用事業股，6隻是和航運相關的股份。銀行股只得1隻滙豐，地產 股則有2隻，包括怡和系的置地及會德豐旗下的香港信託（後改名置業信託）。由此可見，上世紀60年代的香港經濟，仍以貿易航運為主，金融和地產業還未成為 香港經濟的重要支柱。 1967年香港發生暴動，地產市道陷入低潮，一批新冒起的華資地產商把握機會，以低價吸納大量土地，之後在1972年 一窩蜂將公司上市集資。幾間主要地產公司，包括長實、新鴻基、永泰（李兆基成立的地產公司）、新世界、信和、合和和恒隆，都是在這一年上市。 與 此同時，英資大行見到航運業走下坡，地產市道蓬勃發展，便相繼將旗下擁有的船塢和貨倉用地，改為發展商業和住宅大廈。到80年代初，本地工廠的生產線紛紛 北移，不少工廠用地、啤酒廠和牛奶公司牧場，亦改為興建私人屋苑。隨着物業發展收益增加，地產公司的市值大幅上升，陸續有地產公司成為恒指成分股。到 1987年，33隻恒指成分股，有超過10隻屬地產股。 97回歸前十多年，本地華資企業積極收購英資企業，逐步操控香港經 濟命脈。1980年包玉剛成功收購九倉，1985年再透過九倉全面收購會德豐。1979年李嘉誠透過長實收購和黃，到1985年再透過和黃收購置地名下的 港燈。在80年代初，李兆基亦透過恒基集團取得中華煤氣及油麻地小輪的控制權。怡和為了避免華資收購，不時要重整公司架構去鞏固控制權，並決定在1994 年底終止在香港上市的地位。 97回歸後，中資企業對香港經濟的影響力逐漸增加。不少大型國企，相繼在香港以H股方式上市。現時恒指成分股已 增至42隻，超過一半屬國企或中資企業。42隻成分股分為四類：11隻屬金融股、4隻屬公用事業股、7隻屬地產股，其餘歸入工商業股。由此可見，內地經濟 及金融業的表現，對恒指及香港經濟的影響，遠較六、七十年代為大。 恒指最初的30隻成分股，現在只剩下7隻，包括中電、港燈和煤氣3隻公用 事業股，以及滙控（之前滙豐）、九倉、太古及和黃（之前和記黃埔兩間公司）。這7隻僅存的成分股，到底哪一隻在過去數十年來表現最佳？留待日後和讀者再分 析。 （按：本文內容參考馮邦彥多本有關華資及英資財團的著作，筆者特此感謝。) | ||||||
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| 恒指以1964年7月31日為基數日（指數=100點），最初只有30隻成分股。經過40多年的變動，到現在只剩下7隻股票仍然屬於恒指成分股。這7隻「死剩種」，哪一隻表現最佳呢？ 筆 者曾經嘗試尋找這7隻股票過往的股價和派息資料，最終從Datastream中找到相關資料，最早可以追溯至1973年1月1日。要比較各間公司的投資回 報，我們不能單單看股價升跌和股息有多少。在過去30多年，公司可能將股票分拆，或者合併，亦有可能分派紅股、配股，或者回購股份，故此我們必須調整公司 股票價格，去反映上述因素。然後再加上經調整股價後的股息，並假設所有股息用作購買同一股票，便可以找到長期持有這隻股票的總回報。 資料顯 示，7隻自1964年到現在依然「健在」的恒指成分股，煤氣表現一枝獨秀，遠遠拋離其餘六隻股票。假設投資者在1973年1月1日持有市值100元的煤氣 公司股份，並且將歷年股息繼續投資購買煤氣，這100元的最初投資到2010年6月底已升值至超過14萬元。37年半上升了千多倍，每年增長率達 21.4%，遠高於同期恒指約13%的增長（指數升幅加每年股息）。 現時煤氣公司主席李兆基，是在上世紀70年代末期開始增持該公司股份，到1983年成為大股東並出任公司主席。若由1983年開始計算，煤氣每年的增長（或回報）率，更達到24.3%。由此可見，李兆基確實眼光獨到，不愧被股民封為「亞洲股神」。 緊隨煤氣後面的是由李嘉誠控制的港燈，每年增長率16.5%，較煤氣低約5%。但不要看輕這每年5%的回報率，若以37年半累積計算，連本帶利可以相差近四倍。1973年用100元投資港燈，到去年底升值至約3萬1千元，但若投資煤氣，則可獲超過14萬元，相差近四倍。 本 地的另一間電力公司，長期表現略遜港燈。但中電由1978年至1993年，曾經出現過15年黃金時期，每年平均增長率超過30%（即兩年半翻一番）。 1992年中電獲政府批准延續利潤管制計劃15年至2008年，以及投資600億元興建新電廠和其他輸電設施，更令股價攀上高峰。之後本地電力需求增長放 緩，中電的增長大幅放緩，每年回報只得6%。 滙控的投資回報表現排第四，每年增長率15.3%，略低於中電。但我們若計算滙豐銀行在 1990年宣布重組結構成立滙控，變相遷冊英國，到2003年滙控收購美國消費融資公司（Household International），這13年間每年增長率達30%，可算是滙控的黃金時期。之後美國業務出現嚴重虧損，滙控表現一落千丈，2003年至今出現 負增長。 和黃亦曾經歷過高速增長。自李嘉誠在1979年成功收購和黃，到1999年以高價出售英國電訊業務（Orange），賺取過千億元 利潤，這20年和黃的每年增長率超過30%。但自2000年後，股價便受3G投資虧損拖累，至今已下跌超過一半，大幅拉低和黃過去37年半的投資回報。至 於太古和九倉，表現一直較為平穩，每年增長與恒指相差約1%。 過去數十年，煤氣為何能夠脫穎而出，股價表現跑贏滙控及和黃？筆者日後再和讀者分析。 | ||||||
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恒生指數是以1964年7月31 日為基數日，基數點是100點。經過46年，恒指上升至21,000點左右，平均每年增長（連同約4%股息）約16%。但公用事業分類指數，已升至 41,000點以上，每年增長（連同約5%股息）達19%。幾隻公用股中，又以煤氣表現最突出，每年增長超過20%，市值直逼中電。 煤氣公司成立於1862年，是香港首間公用事業公司。直至上世紀60年代，大部分市民仍然使用火水和石油氣煮食，煤氣屬「奢侈品」，還未普及。但隨着香港經濟環境改善，愈來愈多家庭轉用煤氣。李兆基看準煤氣的發展潛力，自1977年起，便不斷增持煤氣股份。 其實，煤氣公司的股價能夠遠遠跑贏大市，除了投資者願意冒險投資和公司有效經營外，還要多謝政府多方面的支持。 70 年代，香港發生多次嚴重石油氣爆炸事件，政府在1981年，聘請英國氣體公司評估煤氣和石油氣的安全程度。顧問公司的報告認為煤氣較空氣輕，漏出的煤氣會 浮升及迅速消散，發生嚴重事故的機會較石油氣為低。結果，政府採納顧問公司的安全建議，限制新落成樓宇使用氣瓶盛載的石油氣，又規定石油氣管道不能橫跨道 路。房委會的氣體供應政策，又以煤氣作為優先選擇。自此之後，煤氣公司的用戶數目便迅速增長，由1981年的21萬增加至1994年超過100萬。同期利 潤的升幅更驚人，13年升了30倍之多，每年增長超過30%。 消委會在1995年發表研究報告，認為煤氣的市場佔有率超過七成，利潤遠遠高 於合理水平，建議政府管制煤氣公司的收費和利潤，長遠要引進天然氣，透過共同輸氣系統，讓不同供應商互相競爭客戶。可是政府並沒有接納消委會建議，容許煤 氣公司繼續賺取豐厚利潤，煤氣每度收費較外國的天然氣收費高出一倍以上。
煤氣公司為了掩飾暴利，不斷派發紅股，避免每股股價大幅颷升。1994年，煤氣公司開始進軍內地市場，到現在業務遍布19個省、直轄市及自治區，總共超過100個投資項目。 除 了在內地投資氣體和供水業務外，煤氣公司亦將資金用作地產發展。1995年，與同系公司恒地及東亞銀行投得京士柏山地皮，佔四成半權益。1996年，再與 恒地、新鴻基及中銀發展國際金融中心項目，佔一成半權益。2000年夥拍恒地投得西灣河土地（即嘉亨灣），佔一半權益。投得土地後，兩間公司還成功促使梁 展文行使酌情權，批出大量額外樓面，興建五幢超過60層的住宅大廈。 煤氣公司早於90年代初已有意和恒地合作，將馬頭角南廠的工業用地重新 發展。公司原先計劃興建一幢工業大廈，後來改為興建商業大廈，並且成功向城規會申請修改土地規劃，由工業變成商業區，毋須補地價。後來煤氣公司改變策略， 轉為發展住宅，政府又同意將土地變成住宅區，容許發展商在細小地皮上興建五幢摩天大廈（翔龍灣），賺取豐厚利潤。 過去數十年，煤氣公司藉着 壟斷氣體市場賺取豐厚利潤，然後再將利潤用作開拓香港以外的市場，以及發展地產業務。公司並且獲得政府官員及城規會批准，享受土地特殊利益。壟斷本地市 場，以壟斷所得的利潤開拓其他市場，以及享受土地特殊利益，這正是煤氣公司高速增長的三條公式。這亦是本地富豪的成功秘訣。 |
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滙豐銀行及和記黃埔是香港的老牌企業，歷史超過130年。兩間公司在上世紀90年代都積極拓展香港以外的業務，股價節節上升，每年投資回報超過30%。但兩間公司的海外投資最終都慘淡收場，要繼續依賴香港的業務，才能夠保持盈利。 和記洋行創辦於1860年，而黃埔船塢則在1863年成立。1969年，和記收購黃埔船塢；到1978年兩間公司正式合併成和記黃埔（和黃）。一年後，李嘉誠控制的長實成功收購滙豐銀行持有的和黃股權。1981年1月，李氏開始出任和黃董事局主席。 李 氏入主和黃後，大力發展地產業務，將旗下的船塢和貨倉地皮用作發展住宅物業，賺得豐厚利潤。1985年，李氏透過和黃成功收購置地持有的35%港燈股權； 之後將港燈的電廠用地發展住宅物業，為集團賺得數以百億元計的收入。除了發展地產業務外，和黃亦積極發展港口、電訊、零售、能源及其他基建業務，以及積極 拓展海外及內地市場。 1986年時，和黃集團的稅後溢利是22億元，香港業務經營溢利是14億元，佔集團溢利64%。到1997年，集團的 溢利上升至123億元，香港業務的經營溢利是52億元，比重降至約42%。和黃經典之作自然是在1993年以84億元購入英國電訊公司Orange的股 權，在1999年以1,180億元出售，賺取過千億元的利潤。當年和黃集團的溢利是1,179億元，香港業務的經營溢利是63億元，只佔集團整體利潤的 5%。
和黃錄得過千億元利潤，股價大幅颷升至超過150元，大股東和公司高層好不威風。當時特區政府未經公開競投，將數碼 港土地批給李嘉誠的兒子李澤楷，惹來公眾及其他地產商的不滿。李氏不時向傳媒表示，香港投資環境太政治化，故決定擱置投資計劃，甚至不排除減少在港的投 資。又說本地業務佔和黃集團的比重很低（單指1999年），港燈對集團的貢獻十分有限。李氏的言論，很明顯是暗示和黃所賺的利潤，不是靠壟斷香港市場賺得 來，而是靠眼光獨到，大部分是在香港以外賺回來的。 自此之後，和黃果然大舉投資海外市場，以過千億元投得歐洲多個國家的3G電訊牌照，又再 投入過千億元興建網絡。當科網泡沫爆破後，不少電訊公司負債纍纍，對3G前景不敢樂觀時，和黃又人棄我取，不斷以高價購入合作伙伴的股權，令集團的負債節 節上升，從1999年約1,000億元，上升至現在超過3,000億元。 自2002年起，和黃在3G業務方面錄得巨額虧損（未計利息及稅 項），至今總數接近1,600億元，早已把之前出售Orange的利潤輸清。2004及2005年兩個財政年度，更錄得每日平均虧損1億元的紀錄。和黃要 不斷出售其他業務，或者將電訊業務重組又重組，去套現和製造特殊溢利，用來填補3G業務的虧損。 自2001年起，過去十年，和黃十分依賴香 港業務所賺得的經營溢利，去支撐着整個集團。香港業務佔集團溢利的比重，不時超過60%，甚至超過100%（因未扣利息支出及稅項）。和黃實要感激全港市 民和企業，承擔高昂的電費、碼頭處理費、樓價、租金和超市價格，去幫助和黃解決3G投資失誤所產生的財務問題。 雖然和黃的溢利已下跌至1997年的水平，每年只得百多億元，股價從高位下挫六成，回到1996年的水平；但集團的董事總經理，卻依然可以每年收取過億元的酬金。這對公司小股東及香港人又是否公平呢？ （按：本文內容參考馮邦彥《香港英資財團》） |
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經過多年商討和諮詢，可持續發展委員會於今年六月向政府提交報告，建議就樓宇可豁免總樓面面積設置上限。發展局局長林鄭月娥表示傾向接受有關建議，但最快要到明年四月起才生效，並且不會有追溯力。 可 持續發展委員會意識到近年市民關注建築設計對生活質素的影響。密集的高樓大廈造成「峽谷效應」，妨礙空氣流通，令道路和行人路出現擠塞，公共空間更加缺 乏。體積龐大及互相靠攏的大廈形成「屏風效應」，阻礙景觀及天然風，導致「熱島效應」和污染物積聚。再加上高樓大廈消耗大量能源，間接產生「溫室效應」， 損害市民身體健康。 造成上述各種「效應」的罪魁禍首，豈不是大地產商，以及負責審批樓宇設計和建築的政府官員？今日香港居住環境日趨惡劣，污染問題不斷惡化，唯利是圖的大地產商和與地產商勾結的官員，肯定難辭其咎。 筆者之前的文章已指出，李兆基轄下的恒地和煤氣公司，股價表現一枝獨秀，遠遠拋離李嘉誠的長實、和黃和港燈。李兆基不單透過壟斷氣體市場賺取豐厚利潤，還從物業發展中取得暴利，旗下樓盤翔龍灣更是他多年來苦心經營的代表作。 李兆基在1983年出任煤氣公司主席後，便積極將煤氣的生產基地從土瓜灣馬頭角（分為南廠和北廠）遷移至大埔工業邨。大埔廠房於1987年正式投產後，逐漸取代馬頭角的生產，公司便準備將南廠改作其他用途。 南廠佔地約13萬平方呎，煤氣公司原先計劃興建一幢工業大廈，後來又改為興建商業大廈，作收租用途。該塊地皮是公司在1937年以市價購入，沒有土地用途限制，故此毋須補地價即可重新發展。
根據公司及地契資料，煤氣公司所指的「市價」，應該是65,372元地價及每年支付2,398元的租金。煤氣公司在1993年成立全資附屬公司Starmax Assets Limited（在英屬處女群島註冊），以15億元作價將土地轉售給附屬公司發展物業。 1995年，煤氣公司成功向城規會申請修改土地規劃，將南廠地皮由工業變成商業區。到2001年，煤氣公司又成功向城規會申請將土地改為住宅用途，建議以九倍地積比率發展興建五幢45層高住宅大廈，提供1,512個單位，總共117萬平方呎。 剛 巧在2001年，包括梁展文的一眾屋宇署、地政總署及規劃署高官，在沒有經過公眾諮詢的情況下，一而再推出所謂「聯合作業備考」，容許地產商以環保及創新 為名，獲豁免大量樓面面積。各項豁免加起來，可以多達原先樓面上限的兩成，並且具追溯力，容許地產商修改圖則多建樓面。 結果到2007年翔 龍灣入伙時，五幢大廈已變成各有51層住宅（共1,782個單位），兩層隔火層及空中花園，另外再加六層商場、停車場及會所，總數接近60層。單計住宅及 商場的樓面已有137萬平方呎，較原先規劃多出270個住宅單位，共20萬平方呎。以每呎約6,000元售價計算，煤氣公司的收入可以增加12億元。這還 未計算興建停車場和會所的額外收益。 翔龍灣1,700多個單位，已經令發展商多收12億元。過去10年，地產商興建大約二十萬個住宅單位，估計多收超過一千億元。政府向已經「肚滿腸肥」的地產商送上千億元大禮，這對一般小業主又是否公平合理呢？ |
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滙控主席葛霖接受英國首相邀請，明年1月出任貿易大臣。葛霖請辭觸發主席一職的爭奪戰，最終由財務董事范智廉「爆冷」勝出。結果一出，行政總裁紀勤宣告提早離任。有報導指紀勤退位，竟然還可獲4億多元的分手費。 滙控前身滙豐銀行，成立於1865年，是香港第一間以香港為基地的銀行。翌年獲政府批准發行鈔票。滙豐早年透過為商界提供貿易融資，拉攏英資財團合作，業務得到迅速擴展。 滙 豐在香港創辦的同時，亦在上海開設分行，故公司全名叫香港上海滙豐銀行。滙豐在上海開設分行後，以香港為總部，在內地建立起龐大的分行網絡。1949年共 產黨執政後，滙豐陸續關閉內地分行，撤離大陸。之後便積極拓展香港業務，在銀行界享有特殊地位，變相成為香港的中央銀行。 上世紀60年代，多間華資銀行出現擠提，滙豐成功收購恒生銀行的控制性股權，奠定它在銀行零售業上的壟斷地位。當時的行政局，滙豐主席是當然成員。70年代末期，李嘉誠成功收購和記黃埔，包玉剛成功收購九龍倉，滙豐都扮演着關鍵的角色。 80 年代初，香港出現九七問題，滙豐擔心會失去銀行業的特殊地位，開始部署將業務分散，避免過分集中在香港。1987年，滙豐收購英國米特蘭銀行15%股 權；1990年12月宣布結構重組，將資產注入滙控，變相遷冊英國。到1992年，滙控成功全面收購米特蘭銀行，成為英國最大的銀行。 滙控 收購米特蘭銀行後，公司盈利大增，稅前溢利從1991年的115億元，大幅上升至1992年的167億元，香港業務的比重從85%下跌至77%（見附 表）。之後幾年，滙控稅前溢利急升至1998年的509億元。到1999年，滙控管理層雄心萬丈，定下五年大計，要在五年內讓股票價值翻一番。集團於是在 歐美市場大舉收購，在2002年底，更宣布動用1,100億元收購美國消費融資公司（Household International），後來改名為美國滙豐融資（滙融）。
收購滙融後，滙控積極開拓北美業務，以超高利率批出大量次按，令集團稅前盈利大幅上升至2007年的接近1,900億元，香港業務所佔的比重進一步跌至只得兩、三成。業績突飛猛進，一眾滙控管理層幾年間取走數以十億元計的酬金。 但 好景不常，美國樓市在2006年開始下滑，觸發次按危機，之後愈演愈烈，到2008年9月更爆發全球金融海嘯。2008及2009兩年，滙控稅前溢利大幅 下跌六、七成，重返1998年的水平，香港業務所佔的比重回升至71%，支撐着整個集團的盈利。由2003年至今年上半年，滙控要為北美業務總共撥備 5,500億元。 去年3月，滙控公布業績大幅倒退時，一眾管理層像「乞丐」一般向股東伸手要求供股集資，令股價跌至30多元，回到十多年前 的水平。當時筆者已經指出，當日有份參與收購滙融的滙控主席葛霖，實應為業績大倒退和股價暴跌而自行了斷，鞠躬下台。管理層更不應把集資得來的資金用作支 付巨額花紅，要為業績大幅倒退負上責任。 只可惜葛霖遲遲不肯讓位，甚至勞師動眾將行政總裁紀勤的辦公室（及一眾高層）搬回香港；現在不過數月紀勤又要離任，實在浪費人力物力。滙控高層換班演變成一場鬧劇，股價敏感資料外洩，凸顯集團管治上出現的種種問題，嚴重損害投資者的信心。 （按：本文內容參考馮邦彥《香港英資財團》及《香港金融百年》。） |
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今年的施政報告，特首曾蔭權用了不少篇幅，談論到香港的貧富差距問題，社會出現分化對立的氣氛。 較早前，自由黨前主席田北俊在報章撰文，指出近年社會出現一股「仇商」情緒，特區政府應負上很大責任。筆者同意政府有責任，但原因卻不是政府沒有做好扶貧工作。 筆者亦認同曾特首的言論，香港人並不仇富、也不仇商。社會出現仇商情緒，主要是針對一些不公義、不公平的營商手法。然而，政府沒有建立一個公平公正的競爭環境，而讓少數財團及地產商巧取豪奪，予取予攜，實在亦難辭其咎。 97回歸前，末代港督彭定康委託消費者委員會向六個缺乏競爭的行業進行研究，以及提出建議加強市場競爭。這六個行業包括地產、銀行、電訊、廣播、超市及家用燃料市場。1996年，消委會完成各項研究，並且提交總結報告，建議政府制定公平競爭法。 除了上述六個行業外，一些學者及市民發覺到電力市場、貨櫃碼頭及燃油市場同樣缺乏有效競爭，壟斷的情況十分嚴重，建議政府開放市場或加強規管。 97回歸後，特區政府只願意開放由英資操控的電訊市場，以及逐步撤銷銀行業的利率協議。由外資操控的燃油市場，政府則透過更改油站競投制度，引入新經營者，包括中石油、中石化和煤氣公司。 至於由本地華資富豪操控的行業，特區政府卻沒有推出過任何政策，試圖打破市場被壟斷和操控的局面。結果地產、廣播、超市、家用燃氣、電力及貨櫃碼頭等行業，繼續由華資財團壟斷，小市民及中小企任由宰割，缺乏真正的選擇。
更令人氣憤的，就是回歸後幾次經濟大波動，小投資者及小市民損失慘重，但幾個大財團和地產商卻依然可以賺個盆滿滿。97回歸後地產泡沫爆破，樓價暴瀉，小業主損失慘重，數以十萬計的家庭成為負資產一族。但特區政府卻動用千億元入市托高藍籌股（包括眾多華資財團的的上市公司）股價，一面停止賣地和出售居屋，一面容許地產商巧立名目，大量增建樓面面積去圖利，令樓宇供應量大增，樓價跌個不停。 2000年科網泡沫爆破，小股民損失慘重，但一眾華資財團的科網公司，包括電盈、TOM.com、新意網、路訊通及長江生命，卻能夠成功上市，從股民身上取去數以百億元的資金。 2001年，政府全面撤銷利率協議，大銀行為了維持盈利，一面削減分行、調低存款息率及增加收費，一面向市民銷售大量有毒的迷你債券去圖利。2008年雷曼兄弟公司倒閉觸發全球金融海嘯，數以萬計的小市民因購買迷債而損失慘重。還有電盈私有化，中信泰富炒澳元，恒地天匯撻訂事件，政府執法部門遲遲才介入調查，調查至今仍未有進展。 從回歸前至今，曾蔭權先後出任財政司司長、政務司司長及特首等職位，對市場上種種不公義及不公平的營商手法應該十分清楚。過去10年，政府以提供環保設施、公共設施和公共空間為由，不經公開拍賣方式向地產商送上過千億元樓面面積。 自2001年起，筆者便不斷指出「發水樓」的問題。個別「專欄作家」為地產商辯護，指出政府給予數，地產商為股東利益又怎能不盡數？一些高舉自由市場競爭的人，更說地產商爭取政府數，也是競爭的行為！ 現時800人的選委會中，相信有近一半，甚至超過一半的人，直接和間接代表大財團和地產商的利益。倘若曾特首的任期不是只餘下年多，相信他也不會突然醒覺，為「發水樓」的不義行為感到氣憤。 |
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過去數月，港鐵轄下的八達通公司出售市民私隱資料圖利，趕搭發水樓「尾班車」，以及在繁忙時間出現列車故障而不懂應變，惹來各方面的非議。特區政府作為港鐵的大股東，未有好好監管港鐵，容許公司只顧牟利而不顧商業道德和社會責任，實在難辭其咎。 港 鐵前身是地鐵公司，成立於1975年，當時由政府全資擁有，以審慎商業原則負責興建和經營鐵路及相關業務。地鐵興建的第一條鐵路線是由觀塘至中環，於 1979年至1980年分段通車。之後，地鐵的網絡不斷擴展，覆蓋港島北面，以及由荃灣伸延至將軍澳新市鎮。上世紀九十年代政府興建新機場，地鐵負責興建 機場鐵路，連貫赤鱲角機場及中環。 九七回歸前十多年，香港經濟快速增長，樓價大幅颷升，由1984年至1997年，本地樓價平均上升10 倍。地鐵受惠於樓價上升，從發展車站上蓋物業中取得豐厚利潤。九七回歸後，地產泡沫爆破，樓價在六年間下挫近七成，地鐵有份發展的西九龍和將軍澳樓盤，空 置情況十分嚴重，市場湧現大量負資產物業。2002年10月政府推出挽救樓市措施（即「孫九招」），其中一項是暫停地鐵上蓋物業的招標，藉此減少樓宇供 應。 亞洲金融風暴後，特區政府面對多年財政赤字。為了滅赤，政府決定出售手上資產，包括地鐵的股權。政府2000年將地鐵上市，出售25% 股權，為政府帶來近100億元收入。由於政府依然是大股東，擁有約75%股權，又負責制定房屋及運輸政策，以及監管地鐵的運作，結果不時出現角色衝突的情 況，決策時不知應該是為了股東利益，還是乘客或公眾利益。
九七回歸後，樓價已不像之前瘋狂上升，地鐵依靠物業發展利潤補貼 鐵路營運的模式已難以維持下去。公司於是要直接向政府伸手取錢，由政府注資興建鐵路新線，當中包括迪士尼延線、西港島線及廣深港高速鐵路香港段，動用公帑 達700億元。2007年，政府又半賣半送將九鐵的鐵路經營權及物業發展權給予地鐵，令市場對地鐵日後發展充滿憧憬。 兩鐵合併成「港鐵」， 新公司在公共交通市場的佔有率超過四成。港鐵取得九鐵的物業發展權，又成為西鐵沿線物業上蓋發展的代理人，有能力操控樓宇供應，影響樓價升跌。合併後兩年 多，乘客便要面對加價，亦有資料顯示港鐵沒有按照原先計劃，為各物業發展項目進行招標，令過去幾年本地樓宇的供應量大跌，直接間接助長樓價颷升。 合 併前，港鐵在2007年的鐵路營運業務及相關業務的經營利潤只得30多億元，合併後，2009年的利潤倍增至60多億元。港鐵的額外利潤，主要是來自九鐵 的虧損。現時九鐵仍擁有鐵路業務的資產，但根據合併協議，卻只能以超優惠價每年7.5億元將資產出租給港鐵營運。由於九鐵興建西鐵的投資額十分龐大，每年 折舊支出達20多億元，在租金收入低微的情況下，賬目上錄得超過20億元經營虧損，這還未計10多億元的利息支出。 港鐵是名副其實的國企，公司利潤主要依靠政府提供資金、廉價土地和優惠租金而得到。筆者過往亦曾經做過統計，發現港鐵參與興建「發水樓」的數目，更是眾發展商之冠。 自 2000年上市後，港鐵這間國企的管理層，薪酬大幅上升近一倍，薪酬最高的董事由年薪800萬元左右上升至超過1,500萬元，還有七位董事年薪超過 550萬元。港鐵是依靠政府補貼的國企，長期向政府伸手取着數，管理層卻以為自己十分能幹，收取所謂「市場酬金」，納稅人、小股東和乘客，又是否服氣呢？ |
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經過多年討論及諮詢，特首曾蔭權到今年的施政報告，才落實規管「發水樓」，限制地產商日後最多只能發水一成，但要等待到明年4月才正式實施。各地產商（包括港鐵）於是趕搭發水樓尾班車，在限期前蜂擁入則，未來幾年落成的新樓，實用面積恐怕仍然只得六、七成。 1999 年，前特首董建華在未有公開競投的情況下，將數碼港大片優質土地批給長實主席李嘉誠的兒子李澤楷旗下的公司，興建豪宅貝沙灣，惹來其他地產商的不滿。董建 華為了安撫各地產商，自然要想盡辦法給予特殊優惠。2001年初幾個政府部門，包括地政總署、規劃署和屋宇署向地產界發出技術指引，以環保為名容許地產商 興建大量發水樓。 當時筆者已關注到發水樓產生的問題。首先政府事前並沒有諮詢公眾，便容許地產商毋須補地價（或只須補數百元一呎地價）興建 大量額外樓面，明顯是赤裸裸的利益輸送。唯利是圖的地產商獲得額外樓面後，便會將這些樓面用作興建更多住宅單位，令當時已經供過於求的市場更加失衡。而最 離譜的就是這些特殊優惠，竟然可以有追溯力。地產商可以修改圖則，加建多一、兩成樓面圖利。 須知道任何政策的變動，總有贏家和輸家。過去十年，地產商從發水樓中獲得過千億元額外收益，現在只不過是制止他們繼續賺取不義之財。最可笑的是地產商還說不排除司法覆核政府的政策；又說在投地時有「合理」期望，已經把發水成分計算入地價之內。政府限制發水樓，對他們不公。 但實情是自2001年起至2009年，政府批售的1,067公頃土地，只得56公頃是透過拍賣及招標出售，佔總數約5%。其餘九成多的土地，是透過私人協約（例如港鐵上蓋土地）及契約修訂方式（例如將巴士廠或煤氣廠改建住宅）批出。
這 九年間，地產商將政府批售的土地，用作興建12萬多個單位，平均每年約13,000多個單位。這些單位，只有一成多（即平均每年2,000多個）的土地是 來自拍賣及招標，其餘八成多是來自私人協約及契約修訂方式得到的土地。2003年完全沒有單位的土地來自拍賣及招標；2008年就只得一個。地產商投得土 地後，還可以巧立名目獲得酌情權加建單位，藍灣半島及嘉亨灣便是活生生的例子。 過去九年（2001至2009年），政府地價收入總共 2,800多億元，平均每年310多億元。筆者將地價收入除以地產商興建的單位數目，發覺以拍賣及招標方式出售的土地，每個單位的平均地價約480萬元。 而以私人協約及契約修訂方式批出的土地，每個單位的平均地價分別大約120萬和230萬元，遠遠低於拍賣及招標方式的480萬元。倘若所有土地（包括港鐵 上蓋用地）都是以拍賣及招標方式批出，政府庫房可以多得3,000億元；即使打個五折，庫房仍可以多得1,500億元。 因此，筆者十分同意 地產商所說，透過拍賣及招標，地價自然會反映發水樓的額外樓面價值（不計事後還可以獲官員的酌情權得到更多樓面）。但問題是絕大部分的土地是沒有經過公開 競投，以遠低於市價的情況，半賣半送給予地產商興建發水樓，再以市價出售圖利。地產商期望永遠保留這些不義之財，是「合理」還是「不合理」的期望呢？ |
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