港窮人與細單位樓價「並駕齊驅」
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GS(14)@2017-11-18 09:12:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5991&issue=20171118【明報專訊】政府昨舉行記者會公布去年香港的貧窮情况，數字顯示，在未有政策介入下，去年全港貧窮人口有135.2萬，較前年增加7000人，為2009年以來的新高，以香港700多萬人口計算，即每五個人便有一個人屬於「貧窮」。另一值得關注的現象是，原來過去3年一般由收入較低家庭居住的細單位，其樓價升幅竟跑贏中型和較大型單位，造成「愈窮愈見鬼」現象！
根據香港政府訂定的貧窮線定義，若收入低於全港住戶入息中位數50%，便屬貧窮人口，政府昨天公布2016年貧窮線，一人住戶為4000元，二人住戶為9000元，同樣較前年增加200元，至於三四人住戶為15,000元及18,500元。政府昨解釋，造成「貧窮」人口上升，主因是非從事經濟活動的人口增加，可能是人口老化，多了人退休，退休了自然沒有收入，因而墮入貧窮線，當中可能有不少是有樓收租或其他投資工具如股票收息，但卻未必計入「收入」，所以「貧窮人口」增加，未必一定代表貧窮情况惡化。
細價樓升幅更快 窮人更難上車供樓
另外，收入只反映銅幣的一面，另一面是支出。在香港，如果沒有公屋住，對低收入士而言，最大支出可能是租金或供樓開支，根據美聯物業分析數據，選取50個大型屋苑，今年10月份實用面積400方呎或以下平均呎價錄13,778元，若與3年前同期（2014年10月）相比（當時按揭成數上限仍未全面收緊至六成）同類單位平均呎價10,866元相比，3年間升約26.8%；升幅高於同期呎價升約22.2%的401方呎至800方呎單位，以及升約20.7%的逾800方呎單位（見圖1）。即是說，如收入僅夠買入細單位，低收入階層會愈來愈難供得起樓。看來，香港政府在提供低租金的公屋，或將來樓價較低的綠置居，都要多作努力！
准動用MPF買樓 宜配合綠置居
其實，對低收入家庭而言，由於樓價升得比中型或大型單位快，他們儲首期上車會更困難，最近有議員建議可效法新加坡讓巿民提早動用強積金買樓，以更容易儲到首期。對此，香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授認為，現在全港數百萬個強積金戶口，平均擁有金額少於18萬元，以現時一般私人住宅單位至少400萬至500萬元，有關款項只是杯水車薪，作用不大，也違反原來保障養老退休用意，不如金管局降低首置按揭的首期成數5％，更直接和有效，也不會影響銀行穩定性。
莊太量指還有一種代替方案，就是容許將強積金戶口內的款項部分抵押予銀行或金管局，以借出款項作首期。莊說，新加坡能讓巿民動用強積金買樓，主要因為僱員要供薪金17%，僱主則供20%，故強積金金額遠較香港僱員和僱主只各供款5%多，用作買樓首期才更有意義。
其實，新加坡提供大量組屋，樓價遠比私樓便宜，動用強積金便足可買樓，筆者認識的一些地產界朋友便說，若是香港年輕人可用強積金買二手未補地價的居屋細單位，又或將來政府推大折扣的綠置居，而又配合銀行可為有關單位提供九成半按揭的話，情况便大大不同，有那18萬元強積金，再加上一些儲蓄，年輕人要上車容易得多。
昨天《明報》報道，中國恒大（3333）主席許家印憑藉恒大年內股價翻逾5倍（圖2），首度登上《福布斯中國富豪榜》榜首，身家達2813.5億元（人民幣‧下同），力壓第二及第三名的「雙馬」，即股王騰訊（0700）主席馬化騰的2581.8億元及阿里巴巴主席馬雲的2555.3億元。
許家印成中國首富 或是內房見頂先兆
報道指出，許家印在2016年的福布斯中國富豪榜上，仍只排第九位，當時身家僅得656.6億元，但不足一年即升至2813.5億元的榜首位置。背後全因恒大多年來藉高負債換取規模增長，適逢內地近兩年樓價急升，造就其銷售額跳躍式增長至今年的4500億元。
加上恒大去年拋出將恒大地產借殼回A股方案，至今已引入共1300億元的三輪戰略投資者，刺激許家印旗下上市公司中國恒大股價出現翻天覆地變化，年初至今已急升逾5倍。
以上報道令筆者想起上周在扶輪社的演講「從傳媒看投資」，當中便提及若登上著名的財經雜誌做封面人物，往往是有關行業熱爆見頂之時，較著名例子有1999年底《時代雜誌》選了亞馬遜的創辦人貝索斯為person of the year， 未幾便見到科網股爆破，亞馬遜股價隨後曾跌了超過九成（圖3）!
如今許家印成功登上《福布斯中國富豪榜》榜首，或許也是時候小心恒大及內房板塊，以至中國樓巿會否急劇調整，最終會波及香港？
[陸振球 樓市解碼]