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雷曼兄弟破產引發的全球金融海嘯，令股市大冧，第二波是直接衝擊樓市。 母公司財困，一眾外資基金如AIG、美林證券及摩根士丹利，近期在香港商廈、商鋪及豪宅市場齊齊掟貨，估計總值逾三百億元。 目前只有一批仍有實力的華資及未受美國次按風暴影響的歐洲基金，有力接貨；然而本刊向多方查詢，都表示現時寧可儲定彈藥傍身，實行隔岸觀火。外資極可能因此要大幅劈價求售，另一場本港樓市「海嘯」，即將殺到埋身！ 獲美國聯儲局批出八百五十億美元貸款的AIG，在流動資金問題上暫舒一口氣。不過長遠來說，仍然要儘快出售資產解決財困。據知，其在香港的中環甲級商廈AIG Tower，已於近月在市場以暗盤形式放售。 「佢 哋唔係全幢全資擁有，所以只可以賣股權。佢哋唔敢高調話賣，擔心被人㩒住搶，只能夠subject to offer，被動地等有心人問價。」一名專做寫字樓買賣的經紀透露。AIG Tower市值達九十億元，已比年初估值調低了十億元，而 AIG佔這幢大廈九成業權，如物業成功出售，估計AIG可套現八十一億。 事實上，AIG子公司友 邦保險（AIA），於今年三月已急急沽售北角港運中心兩層，套現二億多元。雖然AIA在香港持有的物業不多，但大都是「巨無霸」，如早年購入予旗下員工作 宿舍的淺水灣赫蘭道，有三棟住宅共六十九個單位；另外與麗新合作發展的灣仔活道項目，及跑馬地友邦大廈全幢，估計價值逾三十四億元。 大摩美林出貨無承接 另 一投資銀行摩根士丹利，於香港設立的房地產基金，最近亦放售市值約七十億元物業。大摩於○六年與鵬里資產等合組財團，以二十二億元購入的前中環恒生總行大 廈，已花兩億元為物業翻新，並改名為盈置大廈；現時尚未招租完畢，已開價四十多億元出售。一名行內人士說：「呢幢盈置大廈仲有七成單位未租出，加上市道轉壞，暫時無人有興趣。」而大摩在各區發展的八幢莎瑪（Shama）服務式公寓，其中五幢在市場上放盤，叫價十五億元，一樣無承接。 「大摩最擔心旗下星展銀行大廈全幢，好急想放。舊年叫價十億，到今年降價到九億，本來有華資傾緊，但由於星展銀行有可能退租，要另外再搵租客食晒全幢會好困難，所以最後都係撻Q！」據知大摩已有心理準備要再降價求售。 而 美資大行美林證券旗下的房產基金，亦開始劈價拋貨。美林於去年初才以五億三千萬元買入逾九成業權的旺角金都商場，於數月前已打算以七億轉售。由於發現市場 缺乏承接力，表面上繼續「企硬」七億，但暗盤已割價百分之十五至二十，美林已願意割愛，一改外資通常揸貨六、七年才放售的習性。就連澳洲的麥格里基金，亦 低調放售旗下多項工廈物業，如市值八億五的屯門田氏廣場等。 華資財團取態觀望 外資大行齊掟貨，有能力接貨者，就只剩餘一向保守的退休基金及歐洲基金；而緊守香港，未有在大升浪中摸頂入貨的華資財團，亦實力雄厚。然而本刊向多個老牌家族查詢，都表示現時只會觀望，未敢輕言入市。 集團在上海、香港及澳門持有四間酒店，並在鰂魚涌擁有商廈收租的李兆基女婿、順豪資源主席鄭啟文表示，近日亦收到風聲指大摩正放售服務式住宅Shama，及以十一億人民幣放售上海新天地旁的錦麟天地服務式住宅，但他坦言對項目全都興趣不大。 「過去一年我哋喺香港已斥資十三億買下四塊地皮改建酒店，而且本身有四間酒店，入住率超過九成，發展已經唔錯。而且服務式住宅客路窄，利潤不及酒店好。而家個個都觀望緊，睇吓外圍嘅發展情況先，使乜咁急買住呀？」鄭啟文說。 「我認為大摩沽貨，好有可能係班基金經理睇唔通前景，想快啲埋單分紅，不過而家佢哋可能會後悔點解唔喺舊年賣囉。」 而在香港發展住宅、酒店及持有多座工商廈或商鋪，估計資產逾百億的裕泰興集團，其董事總經理羅守耀說，現時情況與九十年代相似，「當時日本經濟泡沫爆破，啲日本公司如三菱銀行、大丸百貨等，要套番啲資金返日本，都即時斬晒香港及海外物業，求其有價就走，落雨收柴。」 羅 守耀坦言，現時是有實力財團「換籌碼」的好時機，雖然有興趣入貨，但仍未是時候：「啲外資大行放嘅一幢幢甲級商廈，我哋邊有錢買呀！但如果係單層又或乙、 丙級商廈，我哋就好有興趣。不過而家全世界都睇定啲，無咁快入市嘅！」他說未來一個月股市沽空情況會是關鍵，起碼要待股市回穩，市況才能明朗化。
一向只買不賣的「小巴大王」馬亞木（右三），去年底起已開始沽貨。馬亞木兒子馬僑生更表示，在樓市前景未明朗下，暫時會停止入貨。左一為今年狂出貨的鋪王鄧成波。（《蘋果日報》圖片） 商廈炒家連環撻訂 按 統計，大摩、美林等大行現掟貨總值逾三百億元，而現時香港商廈每月成交金額，只維持在八至十億元左右，加上大部分財團採取觀望態度，相信要大劈價才見承 接。事實上，過去幾過月香港商廈已進入萎縮狀況，多個炒家「睇唔好」後市而連環撻訂。一向愛炒賣寫字樓的「摸王」黎汝遠，於今年四月花二億多元買入金鐘力 寶中心全層，原本今年十二月上會，但他認為後市不樂觀，於本月初撻訂，寧蝕二千二百萬元訂金。這單位其後被另一買家以一億七千萬元接貨，五個月間價格已急 趺了兩成半！黎汝遠認為現在仍未見底，故再沒有「摸出摸入」，他說：「暫時嘅投資策略就係飲飲食食，如果有平貨都會買嘅，不過而家都未夠平，仲要慢慢睇定 啲。」 另一寫字樓炒家，最近亦曾撻訂的鄭躬明，更向記者明言，已把手頭上的貨賣得七七八八：「而家無貨一身輕，我短期內都唔會入市喇。」 現 時甲級商廈中，新地在九龍站的環球貿易廣場（ICC），一、二期已入伙，現正出租的第三期單位，近月未有承接，仍有兩成多，即約廿萬平方呎樓面尚未租出。 至於九龍灣企業廣場五期，及太古港島東一號，空置率仍高達一成。這類型商廈業主，一直以為把物業出租予投資銀行十分穩陣，故與投資銀行簽約時，往往可豁免 其按金。「有啲投資銀行甚至唔係以現金交租，而係以債券及期權等形式當租金繳交。一旦再有投資銀行爆煲，業主都咪話唔擔心！」 商鋪緊接爆煲 除 了寫字樓，商鋪將是另一個重災區。據商鋪炒家表示，現時商鋪成交已陷於癱瘓，部分買賣亦在金融海嘯下臨門脫腳，臨時取消，「市道不明朗係主因，最重要係銀 行閂晒水喉。以前借錢只要hibor（香港同業拆息）加零點二釐，而家就要加兩釐，而且估價往往只估到五、六成，啲投資者見借貸成本咁重，都唔敢入市。」 一直被指幫雷曼兄弟等外資大行掃貨的「鋪王」鄧成波（波叔），於今年初已開始大手沽貨，至今共沽出最少十項物業，套現超過廿二億元。當中不少為全幢物業，包括以八億六千萬元售出屯門田氏廣場予麥格里基金，其他如尖沙咀漢口道一籃子商鋪及住宅單位等，亦已清倉。 持 有二十億元物業，主要為商鋪的資深投資者黎永滔，對後市不感樂觀：「鋪市最受經濟市道影響，相信要到半年後才能完全反映。唔會排山倒海咁跌，但會陰乾式， 起碼跌兩至三成。」黎永滔說，現時的政策是以靜制動，不買也不賣，「而家銀行都唔肯借錢，就算將間鋪抵押都唔借，驚市道差難賣出。」 而有「小巴大王」之稱的馬亞木，其兒子馬僑生表示，現時商鋪租金已經見頂，「近兩年訂下嘅租金，再加租上去嘅機會已經好微。」加上現時市道飄忽，會暫停入貨。「現時前景未明朗，美國經濟搞成咁，會先停一停（入貨）。」 豪宅零成交 伸延開去，就是豪宅亦已經出事。當雷曼兄弟爆煲，其三十出頭的公司高層劉正賢，即時劈價急放手頭物業。早年已涉足投資物業的他，以買賣豪宅為主，手上有君匯港及何文田半山壹號等單位。其中一個於今年五月，以七千三百萬買入的凱旋門摩天閣中層單位，於上星期其公司出事後，即打算以八千萬放盤套現，不過完全無人問津，故一星期內已多次降價。區內經紀透露：「佢個單位十一月就要上會，佢最初降到七千五百萬，之後話七千三百萬都可以。佢一邊喺公司執緊嘢，一邊打嚟問情況，但係我嘅答案都係一樣：都無人肯買。我睇佢都打定輸數，隨時撻訂。」 事 實上，凱旋門所處的九龍站，有商場圓方及商廈ICC，一向是新興的投資銀行家聚居地，這星期租金已顯著下跌。凱旋門五百多呎單位租金由月初的二萬三千，下 降至二萬元，「以前每個月，啲投資銀行都會幫啲員工租屋住，有佢哋承托住個租金，不過呢一兩個月已經唔見咗佢哋蹤影，租金即刻跌。」當區經紀說。至於山 頂、南區頂級豪宅，近月更錄得零成交。直至本月初，周星馳的天比高單位，以三億九出售，才成為近月唯一一宗交易。「佢放咗成年了，原本開價四億幾，降咗幾 次價先賣得出。」一名經紀透露。 另外，山頂倚巒年初創下每呎五萬五千元，打破亞洲區住宅呎價紀錄。不過，數月間情況已逆轉，其中十七號屋年 初放盤叫價一億九千萬，如今要面對現實把價錢下降至一億六千萬。至於炒家天堂貝沙灣，呎價一向企硬一萬二千元，本月創了新低，平均只得九千元。一名山頂及 南區經紀指出：「呢排無嘢做，我哋都要落山，去吓Soho（指上環新盤Soho 38）介紹吓啲單幢式單位。」 炒家損手日日掙扎 寫 字樓、商鋪、豪宅成交萎縮，連帶經濟放緩，帶來的信心危機，將影響最後一波——中小型住宅。上週末的十大屋苑成交只有十數宗，按週交投跌了足足百分之四十 七。在過去的兩星期，一向備受追捧的細價樓沙田第一城，埋單僅錄得一宗成交，而這宗唯一的成交也屬蝕本貨，賣家損手十六萬離場。 「走得就好 走啦！唔係留喺度等死咩？」李先生在今年年頭連掃四個第一城單位，每個買入價介乎一百五十至一百六十萬，放盤足足半年仍有價無市，無人問津，「叫價由一百 八十五萬嗌到一百三十萬，有人買都走啦！」李先生終於在月初以低價蝕讓其中三個單位，埋單慘蝕四十五萬元。他向記者描述時猶如送走了三個瘟神，「算係鬆番 口氣啦！再遲啲都唔知仲要蝕幾多呀！」
而另一年初曾當炒的重災區天水圍，同樣「傷亡慘重」。一向炒開新界樓的三名二十六歲 後生仔Keith、Patrick及Ivan，去年至今，集中炒天水圍嘉湖山莊，貪其夠低水，已賺了四、五十萬元，但今個月卻開始撻訂損手。Keith 說：「嗰頭簽咗約俾咗百分五訂金，唔夠幾日就跌鬼咗百分之五，我不如買過間新嘅！」三個後生仔雖然認為短期內樓市波動，但仍然無有怕繼續買，最新策略是溝 貨，「我哋早前以二千元一呎買入大興花園，而家再入幾間千七元一呎嘅單位，實行溝貨。」 地產代理自然亦處於「吊鹽水」狀態；不單只收入大縮水，跑不到數還分分鐘硬食公司的警告信兼被革扯。早前中原地產住宅部董事總經理陳永傑便估計公司會有最少六千人，即約三至四成經紀會因未能達標而執包袱。 「淨 係第一城都有六間代理行，最少都有百五個經紀，你睇呢兩個星期得一宗成交，個客真係被人扯開幾邊都唔夠分！點做呀？」一名沙田區的地產經紀苦笑道。天水圍 區地產經紀余小姐亦向記者大吐苦水：「今個月成個栢慧豪園先得十零宗成交，而家想搵人睇樓真係唔易呀！遲啲元朗嗰邊有新樓盤，公司又要我哋call客，真係點死啲客出嚟呀你話？」 樓市起碼跌兩成 總結各方意見，樓市未來一年起碼下調一至兩成，連帶地產股亦一定受影響。建銀國際研究部執行董事顏偉洪認為，樓市今年三月見頂後已欠缺承接力，他估計未來一年豪宅及商廈這些受金融界熱捧的物業，價格會首當其衝大跌兩成。 早 前估計樓市第四季會調整完畢的他坦言，樓市的調整期比自己較早前預計的更長，跌幅亦比原先預計大，樓價最快要到明年中才有機會回升。他估計外資大行沽售的 物業，起碼要比市價折讓一成，才會有人承接。「現時有能力接貨的，可能會是較少受次按影響的歐洲基金、俄羅斯、中東及新加坡資金。」 而曾任 職摩根士丹利、多次獲選為最佳地產分析員，並於○四年過檔投資亞洲區地產股及物業的對沖基金LIM Advisors出任董事的卓百德（Peter Churchouse），指出本港樓價自今年第一季高位至今，已回落百分之六至七，跌勢肯定未止，整體相信要下調一至兩成。 「首先現時股市疲弱，大陸同香港股市由去年高位至今已分別大跌六成和四成，仲點可以套股換樓？去年在新股上市中最受惠的投資銀行界、金融服務業同律師，而家都要擔心能否保住份工，肯定影響佢哋買樓或換樓嘅意欲。加上出口同本地生產總值放緩，都會影響樓市。」卓百德說。 不 過，在港已居住了廿八年的他說，今次是他在香港經歷的第六次地產低潮，相對九七樓災只屬小兒科。「今次只算是溫和嘅周期性調整，現時買樓負擔比率只有約三 成多，加上利息仍然低企的情況下，一定不會出現美國樓市恐慌性拋售，以及香港九七樓市大跌七成嘅危機，不過需求減弱及慢慢下跌則是事實。」 | ||||||