未完全發酵既樓市概念點題 Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5059拜讀閣下之文章, 獲益良多。希望諗樣兄賜教。本人2008年頭以190萬買入一700呎村屋地下單位(A), 現值360萬, 尚欠銀行97萬, 公司有津貼至2019年, 津貼每月約7,300元。 領取津貼條件(i)自住; (ii)如換樓要將所賺用於購買新單位, (但可保留新樓樓價一成支付買樓費用); (iii)不可加按。如換樓可向公司借130萬,1.7%,分10年還。另丈夫於2008年中以200萬買入一3房單位(B), 分30年供, H+0.5%, 現市值約400萬, 欠銀行124萬, 因某些原因租予親戚, 每月租金剛好夠供樓, 預計3-5年後才可收回。本人月入5.4萬, 丈夫3.1萬。有現金120萬。要供養父母, 沒有兒女。因頂唔順樓上住客自私不顧公德行為, 本人想搬屋, 買一個較大及更保值的單位(C), 約640萬。但丈夫喜歡A單位, (老實說如不是樓上住客衰, 現單位是很不錯的)不太想賣。暫時仍未有共識。目前有以下方案, 不知如何是好:1) 賣出A, 向公司借130萬換入C。保留現金, 待樓市下跌時買多一個單位收租。這方案好處是可以搬出現居, 並繼續領取津貼。但頭10年負擔較重(因同時要還公司貸款及銀行貸款), 但仍屬可負擔範圍。2) 將B單位加按150萬, 再加手上的現金購入C,借7成,先出租幾年(約3年), 再收回自住。這方案可保留A單位及繼續領幾年津貼。但要繼續忍受樓上無公德鄰居。預計應可於3年後儲夠錢贖回A。到時即使不能繼續領取津貼, 出租A可幫補C供款。3) 用手上現金, 再加按約50萬, 買入一個480萬單位, 將A出租(租值約9,500元)。這方案可搬出現居, 保留A及擁有多一個單位。 但不能繼續領取津貼。4) 唔好搞咁多野, 繼續住在A,忍受樓上住客, 用手頭現金買多個300萬單位收租算了。究竟如何是好? 現在是否換樓時機? 實在令我非常頭痛。諗兄有何高見, 或其他更好方案。萬分感激。煩惱人上上文講到將自住A賣走賺錢，將B套現，買入C，條數咁計: A賣走後可套190萬，換樓可向公司借130萬,1.7%，分10年還，假設佢買間4.5mil既樓，佢問公司借完1.3mil再將獲利1.9mil放入去，再要問二按借1.3mil。其實煩惱人冇講明佢係現公司優惠係咪借盡1.3mil，攤盡10年。如可借多D根本唔駛二按，如可攤長到廿年或更長呢筆錢先可「借得更抵」。十年銀紙勉強縮水三至四成，更長更正!有讀者問過一按同二按係咩? 其實係貸款人對於抵押品於legal charge上的排序。如借貸人拖欠，一按可先收回抵押品變現之現款而二按排位較次。所以二按一般較高息，除非你問香港按揭證券公司提供既二按，但又要比幾至十幾萬保費。因保費金額不細，銀行會借埋保費比你。講返個案，如煩惱人公司只肯借1.3mil，佢淨低既差額要搵人做二按，利息洗費唔輕，所以加按B樓套現係好方法。請將B單位說成自住及請有關租客合作，否則只可加按到五成，即只可套4.0mil*50%-1.24mil=0.76mil。假設佢真係套到1.5mil，佢就可以換大間些少既屋啦: 1.5mil+1.90mil+1.3mil = 4.70mil。建議先套現才決定買入新樓。請留意，B樓套現出黎舊錢唔會再用H+0.5%計息，要用約2厘年息計付。攬掂哂之後，煩惱人先係高位沽樓，再趁B樓升左套現，佢換樓真正要比既錢係問公司借既1.30mil。煩惱人建議既三或四點，都不會是好方法。唔領取津貼真係對唔住自己，而用手頭現金買多個單位收租雖可加快為自己拓展更多被動收入，但有能力既煩惱人倒不如儲足子彈，係淡市用三百萬買更好既樓房。至於是否換樓時機，現在對於家庭收入低於五萬既人應該唔係，因現時樓價佢地頂盡只可負擔兩間小房子。萬一跌市而手上資金冇番萬幾二百萬都唔知點算。皆因錢唔可以快儲到，樓市跌兩成對於過份loan貨既人可以嚇到冇覺好訓。九七後有不少良民都係因此破產。買亦都要睇地區，總括而家有幾個概念係未完全發酵既: 九龍東商質化概念，而在九龍地域、觀塘道以南既可住人地方十分少(唔計堆填city )。荃灣變為沙田化既概念，眾所周知荃灣係第一個衛星城市，但樓價比沙田平均低三成，究竟老大哥比沙田(小兄弟)感化既概念係點解呢? 要再談，何況沙田梗係唔係小兄弟啦!最尾係新界西新紮機遇，以香港人口流向新界西應可成功產出多一個有規模既城市，究竟古洞錦上路定係成功將元朗一拆三呢? 抑或政府想力谷既屯門西(即蝴蝶灣一帶)?? 屯門已經西，恐怕有新鎮都叫「屯門西西」了! 有點可以肯定既係佢地可以跑贏大市
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