首期推8000套 广州亚运城项目入市恐生不逢时

富力李思廉：亚运城首期十月入市

長實借埋首期勾大陸客

畢業10年首期30萬都無 止凡

上車攻略(13)：首期的意義 脫苦海

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部份樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」這個標準是1994年時壓抑樓價措施的一部份，相信當年推出這個規定的官員，發夢也想不到，這個措施竟然在幾年之後救返數以十萬計的小業主甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，莫講係汽車分期，連股票孖展都唔會按十足，按到七成已經好進取。因為銀行或者財務機構不能假定重售值(resell value)係100%沒有折讓，何況銀行永遠係做坐和望贏的生意，就算藍籌股好少會跌足七成，跌到一半已經要求補按金(call margin)，因為斬完倉銀行仲要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在咀邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後低於零。例如一層300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬已經是負資產。在九七年之人的人是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%(1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77)？

一般金融資產的按揭，只係考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就call margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，銀行唔會因為某一層樓負資產而要求即時還款(call loan)，只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓做銀主盤。因為對銀行黎講，層樓值幾多錢係無意義的，銀行的著眼點是每一個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算層樓有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行咁係鴕鳥政策，但實情係既然銀行都做鴕鳥，小業主負資產自怨自艾係唔係囉黎辛苦？

按金是保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太細，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的意義，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，一些實力不足的人仕就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

萬達騰訊百度共同成立電商公司 首期投資50億

8月29日，萬達、騰訊、百度宣布在香港註冊成立萬達電子商務公司。據悉，萬達電商計劃5年內總投資200億元，首期投資50億，萬達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權。

據新浪科技消息，根據協議，萬達、騰訊、百度將進行賬號體系打通、會員體系、支付與互聯網金融產品、建立通用積分聯盟、大數據融合、Wifi共享、產品整合、流量引入等方面的合作。

萬達電商原COO馬海平對騰訊科技表示，“這次合作是萬達促成的，此前萬達也和阿里談過，但是最終還是認為騰訊和百度對合作的理解更到位”。

萬達與騰訊百度的合作，最直觀的利好是將獲得巨頭的流量和入口，同時也可以借助互聯網公司的管理理念改造傳統的管理思維。

而對騰訊百度來說，看中的是萬達的線下資源。知情人士對騰訊科技透露，騰訊方面的主要考慮是萬達體量大，有70多個帶有Wi-Fi的購物中心，且大部分面積在20萬平方左右，主要集中於餐飲和院線，資源比較好。騰訊看重這些資源，因此引入百度，三方簽署協議。

王健林在現場反複強調萬達電商將自己定位為“全球最大的O2O電商”，一定不是賣商品，而是賣服務。

賣服務PK賣商品

相比於賣商品的淘寶、天貓，賣服務的萬達電商又會有怎樣的不同？

這里就不得不談談B2C模式與O2O模式各自的特點了。B2C（Business-to-Customer）是電子商務的一種，一般以網絡零售業為主，天貓、淘寶都屬於B2C模式，主要借助於互聯網開展在線銷售活動，消費者通過網絡在網上購物、在網上支付。

而O2O（Online To Offline）則是指將線下的商務機會與互聯網結合，其關鍵之處在於：在網上尋找消費者，然後將他們帶到現實的商店中消費，電商在這過程中扮演一種導購和推廣的角色。因此，B2C側重於實物交易，而O2O則側重於服務和客流量。

而萬達瞄準O2O，也是基於其龐大的線下資源。萬達目前擁有商業地產、高級酒店、旅遊投資、文化產業、連鎖百貨五大產業，“萬達今年線下消費人群將突破15億人次，數學模型測算，到2020年，萬達線下消費人群將超過50億人次，如果每人每年在萬達消費12次，就是4億多人。2020年中國城市人口如按8億計算，意味著一半中國城市人口都是萬達的消費者。”董事長王健林此前介紹，“再過幾年，萬達有近200家萬達廣場，100多家酒店，加上8至10家開業的度假區，每年幾十億人次客流，這些消費者都是我們的客戶，這是巨大的資源和優勢。”

因此，這次三方合作，重點就是對資源進行整合。騰訊董事局主席馬化騰在現場發言時表示，公司名稱用“電商”這個詞不太準確，可能會讓人引起誤解，會讓別人誤以為是賣商品的，事實上這家公司形容為“利用互聯網構建智慧商業也許會更準確一些”。而已於2013年底上線的萬匯網也在一定程度上反應了這個智慧商業的大致輪廓。

萬匯網是萬達廣場的O2O智能電子商務平臺，主要為用戶提供廣場活動、商家資訊、商品導購、優惠折扣、電影資訊、美食團購、積分查詢、禮品兌換等全方位資訊與服務及一系列智能服務。

據騰訊科技介紹，萬達電商今年將在全國開業的107個萬達廣場開通電商服務，2015年開通萬達所有廣場、酒店、度假地的電商服務，實現對萬達消費終端的全面覆蓋，今年試運行期間，萬達電商會員將超過4000萬，明年將超過1億。萬達電商上線後，將與萬達金融版塊合作，推出一系列互聯網創新金融服務，還將推出萬達會員權益積分及多賬戶管理“一卡通”、統一積分聯盟、百聯網眾籌投資業務籌新平臺、新業務、新服務。

上車換樓(50)：首期的作用

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益，令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱，即使有足夠的月薪供款，也因為首期不足而局限了選擇，或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期，這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部分樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到，這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主，甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，例如汽車分期、股票孖展均不會按十足，按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值（Resell Value）是100%沒有折讓，銀行只想做坐和望贏的生意，比如藍籌股極少跌足七成，跌到一半已經要求補按金（Call Margin），因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%（中原城市指數1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77）？以目前中原城市指數約70點計，理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市，便會出現負資產。

一般金融資產的按揭，只考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就Call Margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款（Call Loan），只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場，物業市價是無意義的，銀行的著眼點是每個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算樓價有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策，但既然銀行都肯做鴕鳥，負資產小業主為何要自怨自艾？

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太少，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

在最高峰時，全港約有106,000宗負資產，涉及1,650億元，之所以不用全數撇賬，只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內，樓價跌完最終會收復失地，甚至反敗為勝，否則又怎會咬緊牙關供下去？申請破產要四年才回復自由身，且終身有破產紀錄伴隨。四年，相當於半個牛熊循環，香港人參考過去的經驗，有得博，有得守，是不容易一走了之的。

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

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海爾聯合易到用車發力汽車融資租賃，首期擬投入30億

9月17日消息，海爾融資租賃公司宣布與中國最大的用車平臺易到用車達成戰略合作，擬共同成立“海爾易到汽車金融服務”公司。該公司將面向中國中小型租賃企業，為其提供融資租賃等相關金融服務，用於擴大公司及業務規模。

相關人士透露，公司首批用於業務開展的資金不少於30億人民幣(約5億美金)。行業人士分析，此舉將大幅推動中國汽車租賃業，尤其是中小型租賃企業的發展，從而使易到用車此類用車O2O企業獲得無限廣闊的發展前景。這也是近年來汽車融資租賃行業發展中的最大手筆。
 

海爾與易到 海水與火焰

海爾與易到，一個是全球家電第一品牌，一個是中國最大的用車平臺，看似不相幹的兩個行業老大，為何走到一起?

成立於2002年的海爾融資租賃(中國)有限公司(Haier Financial Services China Co., Ltd.)，是由海爾在上海自貿區組建的專業融資租賃公司。背後有海爾集團強大的戰略、資源、資金支持，關註一切具有無限潛力的龐大市場。

而“風口上”的用車O2O行業，盤活了中國發展了二十年卻始終爆發力不足的汽車租賃行業。尤其是易到用車所創立的“MOD模式”(Mobility on Demand，“服務隨需而至”)，利用移動互聯網的技術優勢和創新商業模式，將中小型租賃公司的車源和勞動力從原有組織中釋放出來，以全新服務形態激活大規模的用戶需求，使得中國的汽車租賃行業出現了完全不同於以往的格局。

首期30億啟動出行O2O無限想象力

出行O2O能做的事情越來越多了。以易到用車為例，從最早的國內用車、體驗新車買賣車、車上跨界營銷、海外用車業務，“出行”龐大的產業鏈條上的環節正被互聯網一個個驚喜顛覆。無限的想象力正在被拓寬，資本早已不是封鎖“出行”行業的壁壘。

正因為此，海爾融資租賃公司決定率先與易到用車合作，首先為易到用車平臺上的千余家租賃公司提供汽車融資租賃服務，資本將不再成為中小型租賃公司發展的瓶頸。作為平臺，易到用車為中小型租賃公司提供殷實的客戶及收入，使得租賃公司及平臺車輛能夠不斷獲利，使資本煥發更強大的生命力。

在不久前易到用車內部的C輪融資慶功會上， 海爾融資租賃公司總經理周劍振也作為神秘嘉賓出席，並暗示未來與易到的合作前景無限廣闊。

把雜費加入樓價省首期 止凡

廣東版“絲路基金”落地 首期規模200億

廣東版“絲路基金”落地 首期規模200億

一財網 安卓 2016-01-31 20:40:00

廣東絲路基金為多幣種基金，首期規模200億人民幣，擬按1:9的比例向社會投資人募集，並按出資人風險承受力和收益目標進行分層。