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新城發展控股(1030):聲振寰宇,風華正茂

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本帖最後由 jiaweny 於 2015-5-12 08:17 編輯

新城發展控股(1030):聲振寰宇,風華正茂
作者:樂加棟

我們認為,如果新城控股成功登陸A股市場,那麽根據B股股價計算的市值將存在明顯的低估。根據集團的願景,新城控股的銷售規模在2015年有望達到280億元,我們選取幾家規模相近的A股民營房企,比較其總市值與總銷售規模的比值,在樣本房企中,當前總市值/2015年銷售規模預期比值最高的為1.35X,最低的為0.85X,以此為上下限,我們認為,A股市場將給予上市後的新城控股的潛在估值在238億元~378億元。

同時,如果本次交易順利實施,1030.HK將至少持有在A股上市後的新城控股68.27%股權,按照我們前面的估算,對應市值估值應該在162億元~258億元,按1元人民幣兌1.24港元計算,折合約201億港元~320億港元。而按照2015年5月8日的收盤價計算,1030.HK總市值約82.19億港元。我們相信,隨著滬港通、深港通的進一步推進,1030.HK的市值估值存在較大的向上修複空間,建議積極關註。

1、換股吸收合並以及整體上市方案概述

2015年5月8日,江蘇新城公告,新城控股擬向江蘇新城除新城控股以外的全體股東發行A股股票,以換股方式吸收合並江蘇新城。本次合並完成後,江蘇新城將終止上市並註銷法人資格,同時,新城控股的A股股票將申請在上交所上市流通。本次換股吸收合並不構成借殼上市,亦不安排配套融資。

1.1、Step1:新城控股換股吸收合並江蘇新城

本次方案中的第一步是新城控股向江蘇新城除新城控股以外的全體股東發行A股股票,換股比例為0.827,即換股股東所持有的每1000股江蘇新城B股股票,可以換得827股新城控股A股股票。

截至2014年12月31日,江蘇新城總股本約15.93億股,大股東新城控股持有江蘇新城約9.38億股,不參與換股,其余股東持有的合計約6.55億股江蘇新城股票以0.827的換股比例進行換股,為此,新城控股最多需要新發行約5.42億股A股股份。

江蘇新城股東華順建築、武進湖塘、宜煜鑄造、萬盛鑄造所持有的江蘇新城股份全部參與換股,並在本次換股吸收合並中放棄行使任何形式的現金選擇權。新城控股持有的江蘇新城股份不參與本次換股,也不行使現金選擇權,並將於本次吸收合並後予以註銷。


同時,本次換股吸收合並將由常州富域向江蘇新城除新城控股以外的全體股東提供現金選擇權。現金選擇權價格為1美元/股。我們認為,相對於江蘇新城的B股股價(2014年7月30日,新城B股的收盤價為0.496美元/股),溢價率101.61%,同時也超過了新城B股股價的歷史高點0.922美元/股,充分保障中小股東的利益。


1.2、Step2:新城控股整體上市

本次發行前,新城控股總股本為11.66億股,常州富域持有新城控股10.6億股股份,占90.91%,常州潤德持有新城控股1.06億股股份,占9.09%。新城控股本次發行A股股票約5.42億股(即對應換股部分),發行完成後新城控股總股本約17.08億股,發行價格為9.82元/股。


本次合並後,新城控股總股本約17.08億股,控股股東常州富域以及股東常州潤德承諾,擬以17.08億股為基數,向全體股東10送3或者10轉3。同時,新城控股合並江蘇新城後,2015年預計實現備考歸屬母公司股東凈利潤約15.51億元。新城控股的實際控制人王振華先生也出具了盈利預測補償的承諾函,除不可抗力外,若未實現15.51億元的凈利潤目標,王振華先生將以現金方式向新城控股補足。我們認為,這都體現了公司對江蘇新城原B股股東利益的充分保障。


2、發展戰略清晰:住宅地產+商業地產雙核驅動

新城控股的主營業務為房地產開發與銷售,其經營模式以自主開發銷售為主,2013年年底,開始嘗試進行合作開發。新城控股的業務板塊分為住宅地產開發(以江蘇新城為經營實體)以及商業地產開發(以下屬全資子公司新城萬博為主要經營實體)。此次換股吸收合並以及整體上市之後,新城控股上市公司體內既包含原來江蘇新城的住宅地產業務,也整合了新城萬博的商業地產業務,形成了住宅+商業地產雙核驅動的發展模式。

2.1、住宅地產:沒有直接融資下的規模高增長,未來發展極具潛力

江蘇新城創立於1993年,發跡於江蘇常州。1993年-2000年深耕於常州房地產市場,是當地市場的行業領導者。2001年,江蘇新城借殼江蘇五菱(900950.SH)登陸資本市場。自2002年開始,公司住宅業務跨區域發展實現零的突破,成功登陸南京和上海的房地產市場,發展開始提速,銷售規模從2002年的不足4億元、迅猛增長至2014年的190億元,每2-3年即上一個臺階,年複合增速高達39%。

在沒有任何直接融資、完全依靠自有資金以及間接融資的情況下,江蘇新城的住宅開發業務能夠實現如此速度的規模增長,這對於資金密集型的房地產公司而言是極其不容易的。2014年,新城控股以超250億元銷售規模(其中江蘇新城住宅銷售貢獻了近190億元),名列克爾瑞發布的房企銷售榜單的TOP25。


在區域布局方面,江蘇新城已經形成了以上海為中樞、長三角為核心,並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張的“1+3”戰略布局。截至2014年年末,江蘇新城擁有儲備土地可建建面近800萬平米,分布在10個城市,其中,江蘇省(常州、南京、南通、蘇州、無錫)占比約為65%,上海市占比約為13%,浙江省(杭州)占比約為3%,湖北省(武漢)占比約為8%,山東省(青島、濟南)占比約為11%。值得一提的是,常州市場的土地儲備比重已經降至20%,江蘇新城的住宅地產業務成功地從地方走向區域,未來借助資本市場的力量,我們相信,公司將有能力成為布局全國的大型房企,規模再上一個臺階。


從產品結構來看,江蘇新城擁有較為成熟的住宅產品線,產品線包括起航(first homes)、樂居(sweet homes)、圓夢(dream homes)、尊享(prestige homes),基本可以滿足從首次置業、首次改善、再次改善和高端置業需求的全方位覆蓋。


2.2、商業地產:以第一梯隊為未來三年發展目標

此次交易前,新城控股持有江蘇新城58.86%的股份,因此,新城控股的銷售規模基本上是江蘇新城的並表體現。在這一部分中,我們主要介紹新城控股的商業地產業務。

新城控股商業地產開以綜合體為主,包括銷售型和持有型物業兩部分。其中,銷售型物業供對外出售,主要包括住宅、寫字樓、酒店及酒店式公寓、沿街商鋪等;持有型物業供自持運營或對外租賃,主要是購物中心。2014年,新城控股物業出租收入1.28億元,同比增長25%,毛利率高達85%以上。


吾悅品牌是新城控股旗下旗艦型的城市綜合體項目,主要面向中國經濟發達城市的中產階級,其中涵蓋吾悅國際廣場、吾悅廣場、吾悅生活廣場三大產品線。三大產品線擁有各自不同的清晰定位,吾悅國際廣場定位高端、主打國際精品,吾悅廣場則以繽紛動感塑造區域型時尚商業中心,吾悅生活廣場致力成為便捷的社區生活中心。


目前,在中國6大城市,有8座吾悅系列廣場已開業或正在建造,總建築面積超過400萬平方米,持有面積近80萬平方米。我們認為,新城通過吾悅品牌將為人們帶來更加愉悅的休閑體驗和生活方式,提升所在區域和城市的長遠價值。在未來,新城將在全國範圍內選擇性地選取優質地塊進行開發,爭取至2017年進入國內商業地產的第一梯隊。


3、管理能力卓越,財務保持穩健

我們以江蘇新城作為考察對象,重點闡釋公司整體的管理能力和財務情況。

2003年,江蘇新城根據實際和發展的需要,對公司管理架構進行了適時調整,建立、完善了以總公司職能部門以及分、子公司為基礎的二級管理體制。2009年10月22日,公司總部正式搬遷到上海長城大廈,搬遷工程順利完成,代表“布局長三角、深入專業化,以上海為中心”的企業戰略全面實施。公司確立總部、城市公司兩級單位組織管控模式。總部設6大職能中心,整合上海、蘇州、無錫、常州、南京五大城市公司,完成了總部和城市公司兩級組織管理結構調整,為應對市場形勢、提高管控能力、實現持續發展,奠定了組織基礎。過去三年內,江蘇新城的銷售和管理費用率合計控制在6%以內,其中,管理費用率更是由此前的超過5%降至目前的3%,優於行業平均水平,體現了公司管控效率的提升。


財務方面,2014年年末,江蘇新城貨幣資金覆蓋短期有息負債倍數為2.88倍,凈負債率僅31%,財務情況極其穩健。公司的地產銷售回款情況良好,奠定了財務穩健的基礎。


毛利率方面保持平穩。可以看到,江蘇新城在2006-07、2010和2014年獲取了較大規模的土地儲備,而這些土地的樓面價相對較低,在銷售均價持續保持上升的情況下,預計未來公司的結算毛利率將保持穩定。






4、投資建議:關註新城發展控股(1030.HK)

基於前述分析,我們十分看好新城控股在完成換股吸收合並以及整體上市之後的未來發展。站在當前的時間點,我們建議關註新城發展控股(1030.HK)的投資機會。在本次交易完成以前,1030.HK直接和間接持有江蘇新城(900950.SH)58.86%股權,按照2014年7月30日的收盤價計算,江蘇新城的B股總市值約7.9億美元,58.86%股權對應的市值為4.6億美元,按1美元兌7.75港元計算,折合約35.66億港元。按照2015年5月8日的收盤價計算,1030.HK總市值約82.19億港元,基本反映了江蘇新城B股的價值。

但是,我們認為,如果新城控股成功登陸A股市場,那麽根據B股股價計算的市值將存在明顯的低估。根據集團的願景,新城控股的銷售規模在2015年有望達到280億元,我們選取幾家規模相近的A股民營房企,比較其總市值與總銷售規模的比值,在樣本房企中,當前總市值/2015年銷售規模預期比值最高的為1.35X,最低的為0.85X,以此為上下限,我們認為,A股市場將給予上市後的新城控股的潛在估值在238億元~378億元。


同時,如果本次交易順利實施,1030.HK將至少持有在A股上市後的新城控股68.27%股權,按照我們前面的估算,對應市值估值應該在162億元~258億元,按1元人民幣兌1.24港元計算,折合約201億港元~320億港元。而按照2015年5月8日的收盤價計算,1030.HK總市值約82.19億港元。我們相信,隨著滬港通、深港通的進一步推進,1030.HK的市值估值存在較大的向上修複空間,建議積極關註。

5、風險提示

方案通過存在不確定性。房地產市場負向波動。
(來源:廣發證券香港經紀公司)

格隆匯聲明:本文為格隆匯轉載文章,不代表格隆匯觀點。格隆匯作為免費、開放、共享的海外投資研究交流平臺,並未持有任何關聯公司股票。




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亞馬遜的風華世代 寧靜中現優質公司:鈺邦、優群

2016-08-05  TWM

歷經景氣循環與無數黑天鵝後,全球電商巨擘亞馬遜,在年度會員日的銷售成績令人驚豔; 而台灣二家小型公司鈺邦、優群,同樣在產業逆境求生,後續成長值得追蹤。

全球電商龍頭亞馬遜(Amazon)正開啟電商購物風華,今年年度會員日(Prime Day)銷售的幾個品項成績,令人讚嘆:電視九萬台、鞋子一百萬雙、玩具二百萬組,單日總銷售金額高達五.二五億美元。

七月二十九日,亞馬遜(AMZN,市值超過三千五百億美元)股價創下歷史新高七五八.八一美元,不僅創辦人貝佐斯成為全球第三大富豪(僅次於比爾蓋茲與Zara創辦人奧蒂嘉),也為人類開啟了電商銷售新世代。

觀察美國電子商務銷售,今年第一季九百二十八億美元,連續二十九季季增;從整體零售銷售占比看,自一九九九年第四季數據統計開始,電子商務銷售由○.六%成長到今年第一季七.八%,翻升達十三倍,亞馬遜居功厥偉。據統計,目前美國每個月會有六○%的家庭在亞馬遜消費一次以上,已直逼傳統零售龍頭沃爾瑪(Walmart)的六二%。

事實上,亞馬遜在全球的Prime會員人數已逾七千萬人,近半年就大增九百萬人。瞄準會員人數持續大幅成長且黏著度高,亞馬遜逐漸增加硬體與數位內容研發,將觸角滲透至生活各層面,成為民眾日常一部分,物聯網(IoT)裝置Echo搭配雲端語音助理Alexa是最成功的產品之一。

從亞馬遜榮景,我們看到強盛企業在歷經景氣循環,黑天鵝環伺下,仍能創造風華、奮力崛起,本文由工作夥伴施旭澤、陳克勤撰述,提出兩家小型公司,他們在產業逆境中穩步前行,生命力同樣令人感佩,值得一讀:

一、鈺邦(六四四九)

民國九十四年成立,股本七.三二億元,專業導電高分子固態電容製造廠。

產品比重:捲繞型與晶片型固態電容占比為九○%、一○%。產品應用以PC為主(MB六五、NB二五%),全球五大主機板廠、品牌廠華碩及聯想等皆為客戶。

董事長鄭敦仁(一九五九∼)與無錫廠總經理林清封(一九六一∼)兩位博士共同創立鈺邦,以技術為本,深耕導電高分子材料研發,帶領公司成為全球第二大固態電容製造商,市占超過二○%,技術及品質令人佩服。

自二○一五年以來,全球PC出貨量連六期衰退,鈺邦營收卻逆勢成長,今年累計營收七.○八億元、年增九.六三%,成長內容值得深究:1新世代產品推出,固態電容需求增一五年八月英特爾推出新世代處理器(Skylake),處理效率更快,固態電容因具耐高溫、長壽命等特性,能減少電容在大量功耗下,爆漿的風險,符合新款PC將搭載最新處理器趨勢,業績成長浮現。

2熟稔材料特性減少製造成本固態電容主要材料「導電高分子」關鍵技術在日與德系廠商手中,在同規格產品中,較一般電容貴五倍以上。鈺邦藉由深厚材料技術背景,專研替代材料與優化製程,毛利率自一一年一八.八一%拉升到一五年三二.○八%,優於同業水準。

鈺邦一三至一五年合併營收分別為十三.二四億元、十四.九七億元、十四.五二億元,稅後EPS(每股純益)一.八六元、三.○五元、二.八七元。第一季合併負債比四五%、流動比及速動比分別為一三一%與一○三%,一六年第一季毛利率仍維持在三○%,下半年PC產業旺季下,值得追蹤。

二、優群(三二一七)

民國七十六年成立,股本八.二一億元,專業連接器廠。

產品比重:DDR、PCI、RF等連接器分別為六○%、二五%、一二%, DDR全球市占率近三○%。產品應用以NB為主(八○%),全球知名品牌如HP、東芝等皆為客戶。

董事長王朝樑(清華大學動力機械系),專精自動化及工廠垂直整合,產品自製率九○%,毛利率從一三年二四.七五%成長至一五年二九.九四%,效果顯著。

另外,國際DDR4晶片報價從一五年六月三.六二美元下跌至上周一.七五美元,目前已與DDR3(一.六八美元)相差無幾,可望帶動PC品牌廠轉換潮(據統計,下半年DDR4滲透率可望超過六○%,去年底時僅五%),優群將因此受惠。

優群一四至一五年合併營收為十二.八五億元、十二.四九億元,稅後EPS一.五三元、一.一一元,第一季合併負債比二○%、流動比及速動比分別為二四○%與一八一%,財務結構良好,今年第一季毛利率三三.○七%,累計至六月營收六.四億元、年增一四.五八%,轉換趨勢明確,應細追蹤。

呂宗耀的評語

亞馬遜正引領全球電商交易風潮,跟不上內容的,國家會衰敗,老百姓會弱化,電商風潮下,亞馬遜有多強?傳統百貨商有多弱?看這獲利數字:2015年第一季對比2016年第一季獲利,亞馬遜從-0.57億美元暴增到5.13億美元;高檔百貨NORDSTROM從1.28億美元衰退至0.46億美元,衰退64%;最大連鎖百貨梅西百貨(macy's)從1.93億美元衰退到1.15億美元,衰退40%,企業經營都應引以為鏡。

在成熟產業裡,鈺邦、優群各在PC、NB領域靜靜耕耘,分別在導電高分子固態電容、DDR連接器穿越「產業興衰」循環的宿命,以穩健財務結構,一步步從逆境走出,令人尊敬,他們不喧譁,不吹噓,值得追蹤。

撰文 / 呂宗耀

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=209472

機構買入這5股,拋售風華高科逾1億元

盤後數據顯示,4月20日龍虎榜中,共11只個股出現了機構的身影,有5只股票呈現機構凈買入,6只股票呈現機構凈賣出。

當天機構凈買入前三的股票分別是中國軟件、神霧節能、麗島新材,凈買入金額分別為1.45億元、1421萬元、768萬元。

當天機構凈賣出前二的股票分別是風華高科、漢得信息,機構資金流出凈額分別是1.31億元、6637萬元。

詳見下表:

從詳細數據看,機構今日凈買入最多的中國軟件有4家機構買入,合計凈買入金額1.45億元。

今日國產軟件概念早盤走強,截至收盤,中國軟件收報21.38元,漲8.97%,成交額11.66億元,換手率11.37%。

消息面上,美國4月16日頒布出口禁令,禁止所有美國企業和個人以任何方式向中興通訊出售硬件、軟件或技術服務,期限7年,立即執行,直到2025年。

在賣出排行榜上,機構賣出最多的風華高科有3家機構進行了賣出,合計凈賣出金額1.31億元。

風華高科當天收報12.92元,跌9.97%,成交額11.71億元,換手率10.02%。

消息面上,風華高科20日在互動平臺表示,公司與中興通訊的業務占公司主營業務比例不到1%。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=262742

機構買入這2股 賣出風華高科1585萬元

盤後數據顯示,5月14日龍虎榜中,共11只個股出現了機構的身影,有2只股票呈現機構凈買入,9只股票呈現機構凈賣出。

當天機構凈買入的2只股票分別是中糧生化、藍曉科技,凈買入金額分別為3568萬元、1123萬元。

當天機構凈賣出前三的股票分別是風華高科、上海新陽、廣信材料,機構資金流出凈額分別是1585萬元、1116萬元、917萬元。

詳見下表:

從詳細數據看,機構今日買入最多的中糧生化有3家機構買入,1家機構賣出,凈買入金額3568萬元。同時,深股通席位凈賣出約1262萬元。

盤面上,公司股價今日複牌後首個交易日跌停開盤,盤中雖有反彈,但午後封死跌停直至收盤。

消息面,中糧生化5月11日晚間披露對深交所管理部重組問詢函的回複及發行股份購買資產暨關聯交易預案(修訂稿),公司擬以11.38元/股,向實控人中糧集團旗下生化投資發行7.28億股股份,收購其持有的生化能源、生物化學和樺力投資的100%股權,交易對價82.85億元。

在賣出排行榜上,機構賣出最多的風華高科有1家機構進行了賣出,凈賣出金額1585萬元。同時,深股通席位也進行了買入和賣出操作,凈買入約2630萬元。

盤面上,公司股價今日小幅高開,隨後一路攀升走高,最終收漲8.13%。

消息面,近期,MLCC開啟新一輪漲價潮。在需求側,汽車電子、智能手機升級換代使得MLCC需求總量快速提升。在供給側,日韓MLCC一線巨頭整體擴產力度不強,為適應高端市場需求,主要戰略為內部產能結構化轉移。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=264025

機構買入這9股 賣出風華高科1.24億元

盤後數據顯示,5月17日龍虎榜中,共13只個股出現了機構的身影,有9只股票呈現機構凈買入,4只股票呈現機構凈賣出。

當天機構凈買入前三的股票分別是中油工程、會暢通訊、凱文教育,凈買入金額分別為1.02億元、5872萬元、4403萬元。

當天機構凈賣出前三的股票分別是風華高科、神州數碼、華誼集團,機構資金流出凈額分別是1.24億元、5455萬元、2376萬元。

詳見下表:

從詳細數據看,機構今日買入最多的中油工程有2家機構買入,同時有1家機構賣出,凈買入金額1.02億元。

盤面上,公司股價今日延續了昨日的反彈勢頭,開盤小做調整後便開始攀升,早盤便封住漲停。午後開盤一度炸板,但尾盤再度封住漲停。

消息面,美國明晟公司(MSCI)公布指數審議結果,中油工程(600339.SH)納入MSCI中國指數成分股,並將於5月31日收市後正式生效。

在賣出排行榜上,機構賣出最多的風華高科有3家機構進行了集中賣出,凈賣出金額1.24億元。同時深股通席位凈買入1870萬元。

盤面上,公司股價今日平開後一路震蕩走低,尾盤封死跌停。

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