君臨額印貨6080萬沽 實蝕775萬
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GS(14)@2016-03-30 11:23:09【明報專訊】雖然再有公屋王誕生，但面對多個九龍豪宅新盤推出，九龍站豪宅屋苑亦再錄得大幅蝕讓成交。市場消息表示，九龍站君臨天下1座複式戶，實用面積1825方呎，以6080萬元成交，實呎33,315元。單位下層設一間書房，上層設3間睡房。代理稱，上址去年底已經放盤，當時叫價6880萬元，最後累劈800萬元，連兩個車位交吉易手。土地註冊處顯示，原業主2014年10月以5934萬元購入，因持貨不足3年，需付10%額外印花稅(SSD)，連使費實蝕約775萬元或13%。隨?區內樓價回軟，九龍站一帶豪宅屋苑本月錄約22宗成交，較上月11宗升1倍。
天璽車位395萬沽 創九龍新高
此外，市場消息稱，同位於九龍站的凱旋門，一個2座中層H室，實用面積961方呎(建築面積1285方呎)，以2380萬元成交，實呎24,766元(建呎18,521元)。原業主2011年以2300萬元購入，連使費實蝕約65萬元或3%。另土地註冊處顯示，薄扶林貝沙灣4期6座低層A室，實用面積1410方呎(建築面積1875方呎)，以3038萬元易手，實呎21,546元(建呎16203元)。原業主2012年以3100萬元購入，連使費實蝕逾255萬元或8%。
車位則逆市創新高價。土地註冊處顯示，九龍站天璽2個3樓雙號車位，各以395萬元售出，創出九龍區車位新高。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160330/news/ea_eaa2.htm
何濼生：何不讓自住物業免額印？
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GS(14)@2016-11-21 04:55:57【明報專訊】新樓愈建愈細，港人愈住愈窘，肯定是港人感洩氣的其中一個主因。有報道指「香港人均住房面積僅16平方米，為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市，超過一半的私人住宅面積小於50平方米，甚至還有20萬人居住在『殺房』，人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監獄囚倉的人均標準高27%」。
新樓愈建愈細，一個原因是近年細樓呎價升幅最大。發展商謀取最大利潤，自然傾向多建細樓。此外，政府要交數，覓地既難，便鼓勵發展商多建單位，以達到全年建屋目標。最後，金管局指定置業人士若購入按揭保險，價值400萬或以下住宅物業最多可借九成。
筆者多篇評論指出：細樓呎價升幅最大事非尋常。香港多年來都是面積較大的樓升幅較大。但自額外印花稅推出後，細樓呎價升幅最為顯著，明顯有追落後之勢。原因是自置居所業主換樓意欲大減。一旦換樓，若三年內要賣出，不論是否賺錢或蝕讓，都要付額外印花稅。額印推出後，樓市交投大瀉，二手樓放盤大減，印證了這個理論。
刺激交投 鼓勵市民換樓
後來特區政府為換樓客提供特殊安排。若買入新樓後6個月內把原住物業沽出，即可免付額印。措施有效地刺激交投。由於原住單位升值幅度比優質單位大，近期換樓客確是增加了。最近政府加辣，但不會影響換樓客，估計對換樓活動不致影響太大。
換樓活動其實是港人改善居住環境最重要的手段。換樓客騰出的單位為首次置業人士提供多一個選擇。
然而，筆者認為：政府可讓自住物業完全豁免額印。此舉讓購入物業自住的人士少了後顧之憂。若突然有需要賣樓，亦毋須繳付額印。讓自住物業完全豁免額印不會損害原來額印在「需求管理」上的效用，更會提升二手樓的供應。有業主或會見買家願付的價錢吸引，先行賣樓，然後再靜候機會買入心頭好。如果自住物業不獲豁免額印，而單位購入後仍未過三年，業主可能想等到毋須繳額印才轉售。
可見，索性讓自住物業完全豁免額印不會刺激樓價，但會刺激交投和換樓，讓港人多一個機會改善居住環境。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7262&issue=20161121
首置客購昇薈額印鬆綁貨 連錄3成交 原業主平均賺三成
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GS(14)@2016-12-10 12:42:11【明報專訊】加辣滿月後個別半新盤交投不俗。2013年底開售的東涌昇薈，近日連環錄得3宗三年額外印花稅SSD期滿的鬆綁貨成交，買家均為本地首置客，相關單位成交價700萬至1020萬元，原業主帳面平均賺幅三成。區內代理稱，買家已開始消化辣招、並重新物色單位。此外，灣仔囍匯亦錄額印鬆綁貨成交，原業主持貨3年帳面微賺6%。
明報記者 林可為
中原市務經理吳楚興指，昇薈2013年11月開售，意味三年SSD期限屆滿，本月至今已錄得3宗二手成交，其中6座高層實用671方呎D室兩房戶，向內園景，零議價下以700萬元售出，實呎10432元。原業主2013年12月以533萬元購入，帳面賺167萬元或31%。至於昇薈近日帳面賺幅最勁二手成交，為7座高層實用1034方呎B室三房戶，以1020萬元易手，實呎9865元；原業主2013年底以775萬購入，帳面賺245萬元或32%。吳續指，昇薈3宗二手成交均由本地首置客承接，而加辣滿月後，早前觀望的用家已開始重新物色單位，而東涌本月至今整體私宅市場暫錄約9宗成交，料本月有望超越11月全月19宗。
囍匯額印鬆綁貨 3年微賺6%
另代理消息稱，灣仔囍匯亦錄額印鬆綁貨成交，為2座低層實用334方呎L室開放式戶，新近以720萬元易手，實呎2.15萬元；原業主於2013年11月以679.74萬元購入單位，帳面獲利近40.3萬元或6%，
南豐翠麗額印貨蝕使費離場
鰂魚涌南豐新邨錄本月首宗成交。中原區域營業經理袁廣達表示，南豐新邨3座高層實用391方呎B室兩房戶（建築474方呎），以595萬元易手，實呎15217元（建呎12553元），新買家為同區租客；原業主去年10月578萬元買入，需付10% SSD約59.5萬元，扣除SSD稅款後，蝕逾42萬元。另美聯分行助理區域經理王子超指，上水居屋翠麗花園5座中層實用427方呎L室2房戶，於自由市場以約348萬元成交、實呎8150元，買家為同區上車客；原業主去年10月以約320萬元購入，是次轉售扣除34.8萬元SSD後，損手約6.8萬元。
天頌苑未補價365萬 創同類新高
祥益地產營業經理黃肇雯指，天水圍天頌苑J座高層1室，實用650呎3房戶，獲區內綠表客以365萬元承接，實呎5615元，成交價創屋苑同類未補價新高；原業主2001年約90萬元未補地價購入，帳面賺逾274萬元或3倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7634&issue=20161210
溱柏額印鬆綁貨345萬沽 3年升三成
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GS(14)@2016-12-22 08:09:04【明報專訊】不少屋苑陸續屆滿三年額印期，部分業主隨即放售單位賺錢離場，中原副分區營業經理王勤學表示，元朗溱柏本月暫錄9宗二手成交，其中10座低層G室，實用面積308方呎，屬開放式戶，由首置客以345萬元購入，實呎11,201元。原業主2013年9月以274萬元購入，帳面賺71萬元或26%。
昇柏山額印鬆綁貨3年賺67萬
另美聯分行營業經理柯志東表示，荃灣昇柏山高層左翼A室，實用747方呎，3房1套房間隔，屬額印鬆綁貨，以770萬元成交，實呎10,308元。原業主2013年702.7萬元購入，帳面獲利約67.3萬元或約10%。
德田邨13按盤290萬沽 實呎8262元
另藍田德田邨有13按盤以市價沽出。忠誠拍賣行表示，德田邨2座中層9室，實用351方呎（建築456方呎），以290萬元（已補地價）成交，實呎8262元（建呎6360元），屬市價。土地註冊處顯示，原業主2000年以15.6萬元（未補地價）購入，其後曾向多家財務公司，包括中潤財務、及時雨信貸、匡宏信貸等，連同一按曾有13次借貸紀錄，涉及金額達182萬元，已是購入價的11倍，單位及後被法院令收回拍賣。
安基苑凶宅撻訂 原價425萬再放
牛頭角安基苑有凶宅撻訂。市場消息稱，牛頭角安基苑A座一伙低層凶宅，實用414方呎，本月初以425萬元（已補地價）售出，實呎10,266元，及後買家撻訂，有指單位再以原價放售。據悉，單位於2003年曾有住客燒炭，原業主則於2008年以99萬元（已補地價）購入。
凱旋門3620萬「賣殼」 買家慳千萬辣稅
另市場消息稱，九龍站凱旋門摩天閣中層B室，實用841方呎（建築1126方呎），以3620萬元公司形式（賣殼）轉手，實呎43,044元（建呎32,149元），買家料可節省近千萬元辣稅。原業主於2012年以2470萬元購入，帳面獲利1150萬元或46%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8148&issue=20161222
迎海‧星灣額印貨695萬沽 3年鬆綁賺169萬
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GS(14)@2017-01-22 02:11:39http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5184&issue=20170121【明報專訊】市場聚焦新盤戰之際，馬鞍山迎海‧星灣新錄得額印鬆綁貨易手個案。中原高級分行經理黃家樂指，上述迎海．星灣19座中層C室，屬實用512方呎兩房戶，以695萬元易手，實呎1.35萬元，新買家為換樓客。原業主2014年1月以526萬元一手購入，3年辣稅期剛滿，帳面賺169萬元或32%。黃補充，馬鞍山1月暫錄約27宗成交，其中迎海本月暫錄4宗成交。
市場有買家新春前趕入市個案，美聯高級分區營業經理林振聲指，將軍澳君傲灣2座中層K室兩房戶，實用503方呎（建築674方呎），獲上車客承接；業主原叫價675萬，微減2萬後以673萬元成交，實呎1.33萬元（建呎9985元）；原業主2013年底以492萬元購入，帳面賺181萬或37%。
CCL最新報144.16點 兩月新低
利嘉閣分區經理梁木勇指，將軍澳新入伙峻瀅2期，新錄1座中層G室租務成交，屬實用503方呎兩房戶，業主減價1000元後，以1.4萬元租出，實用呎租27.8元；業主2015年以586萬元一手買入，租金回報2.9厘。峻瀅1月暫錄16宗租賃，平均實用呎租28元。
至於昨公布的中原城市領先指數CCL（反映美國加息後第三周市况），最新報144.16點，為8周即兩個月新低，按周跌0.08%，連跌3周共1.46%；CCL（大型單位）報142.4點，為16周即4個月新低，按周跌1.79%，連跌3周共3.94%。不過，中原研究部高級聯席董事黃良昇指，樓市漸擺脫加息影響，加息第3周大型屋苑樓價止跌回穩。另本周4區指數三升一跌，而CCL四大整體指數本周二升二跌，結束連續兩周齊跌局面。
豫豐額印貨不足3年升近百萬 樓價急升 屯門二線屋苑2房逼400萬
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GS(14)@2017-03-24 11:03:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3577&issue=20170324【明報專訊】隨着整體樓價急升，加上新盤熱賣，即使二手業主於3年額印期內沽貨，仍有利可圖，當中新界區的二線屋苑樓價升幅亦見可觀。屯門藍地豫豐花園有2房單位於短短兩年半內升近百萬元或三成，原業主即使扣除額印稅及其他使費後，仍實賺近50萬元。
明報記者 方可兒
屯門豫豐花園有2房額印貨兩年半期間勁升近百萬元。祥益地產營業經理黃肇雯表示，豫豐花園10座低層H室，實用362方呎（建築486方呎）2房單位，以398萬元售出，實呎10,994元（建呎8189元）。原業主2014年9月303萬元購入，單位於兩年半帳面升值95萬元或三成。若扣除額印稅及其他使費後，料原業主仍可賺47萬元或15%。
屯門華都不足2年 升值兩成半
此外，同區約35年樓齡的華都花園亦不遑多讓，一伙3房額印貨不足2年升值87萬元。中原分行經理李梅芬表示，華都花園4座低層E室，實用533方呎（建築649方呎），屬3房單位，無樓睇，以430萬元成交，實呎8068元（建呎6626元）。原業主於2015年12月以343萬元購入，持貨1年多，帳面獲利87萬元或25%，扣除43萬元額印稅及其他使費後，料仍可賺33萬元或近一成。
天晉IIIA首錄二手 2年半升一成
另未過額印期的半新樓將軍澳天晉IIIA，錄得首宗二手成交。中原副分區營業經理伍錦基表示，天晉IIIA 5A座高層C室，實用541方呎，2房間隔，以755萬元成交，實呎13,956元，為屋苑首宗二手成交。原業主於2014年9月以688萬元購入，雖持貨不足3年，需付額印稅，但由於由買家負責支付，業主持貨僅兩年半帳面仍獲利67萬元或一成。
宏福860萬膺新界夾屋王
夾屋做價同樣節節上升，青衣宏福花園有3房戶做價直逼860萬元，榮登新界夾屋王。市場消息稱，宏福花園4座高層D室，實用712方呎（建築820方呎），以859萬元成交（已補地價），實呎12,065元（建呎10,476元），成交價創新界夾屋新高。原業主1995年209萬元購入（未補地價），料帳面獲利甚豐。
太古城本月暫平均實呎1.75萬破頂
另鰂魚涌太古城本月平均成交實呎已創出歷史新高。中原地產資深區域營業經理張光耀稱，太古城本月暫錄21宗成交，平均實呎約1.75萬元，創屋苑歷史新高，其中青松閣低層B室，實用1015方呎，以1880萬元沽出，實呎18,522元。原業主2009年以990萬元買入，帳面獲利890萬元，單位升值90%。
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丰匯額印鬆綁貨1138萬沽 3年升逾五成
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GS(14)@2017-04-25 12:25:38http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4171&issue=20170425【明報專訊】樓價不斷上升，深水埗丰匯有3房額印貨「鬆綁」，即以1138萬元沽出，樓價創屋苑新高之際，原業主亦勁賺400萬元或逾五成，為屋苑升幅最大的二手成交個案。
丰匯陸續有單位「刑滿」額印禁售期，陸續錄得二手成交。市場消息指，丰匯1座中層C室，實用面積745方呎，3房1套間隔，以1138萬元成交，實呎15,275元。原業主2014年以737萬元購入，單位剛過3年額印期，轉手帳面獲利401萬元或54%，為屋苑目前賺幅最大的二手成交。
希爾頓中心首破600萬成交
此外，沙田希爾頓中心有3房戶樓價高逾600萬元，創屋苑新高。中原高級區域聯席董事馮澤源表示，希爾頓中心A座中層8室，實用面積475方呎（建築面積757方呎），原則3房改2房間隔，以648萬元沽出，實呎13,642元（建呎8560元），成交價創屋苑新高。原業主於2013年以522萬元購入，持貨4年，帳面獲利約126萬元或24%。
在珀御高價開售下，毗鄰的屯門啟豐園有單位首破500萬元。中原分區營業經理陳漢文表示，啟豐園4座中層A室，實用面積414方呎（建築面積567方呎），兩房間隔，以528.8萬元成交，實呎12,773元（建呎9326元）。原業主於2012年12月以280萬元購入，帳面獲利248.8萬元或89%。
啟豐園2房高見528萬
火炭御龍山亦罕見有錄高價二手成交。中原分區經理周家傑表示，御龍山新近錄得1座中層C室易手，實用面積555方呎（建築面積717方呎），兩房間隔，業主開價約875萬元，零議價將單位易手，實呎15,766元（建呎12,204元），創屋苑同類新高價。
御龍山2房875萬 屋苑同類新高
周又稱，新買家為用家，怕遲買更貴，即購入單位自住；原業主則於2013年以626萬元買入單位，持貨約4年，帳面獲利249萬元，單位升值約40%。
瓏門額印鬆綁貨 最勁賺六成 4鬆綁新盤錄115宗成交 七成獲利逾30％
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GS(14)@2017-05-04 09:10:37http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9568&issue=20170504【明報專訊】政府連番加辣圖以行政手段遏投資需求，然而加辣後樓價不跌反升，甚至升穿歷史高位。即使業主持貨短短3年沽出單位，仍有不俗利潤。今年起陸續「刑滿」3年額印期的4個主要半新盤，已錄約115宗二手成交，平均七成帳面獲利三成或以上。其中瓏門2期一伙2房戶更帳賺近六成，賺幅冠絕該4個額印鬆綁屋苑目前所錄得的二手成交。
明報記者 方可兒、甘潔瑩
早於2014年開售、並於今年上半年陸續「鬆綁」的4個主要半新盤，包括東涌昇薈、馬鞍山迎海．星灣、屯門瓏門2期及深水埗丰匯等。本報綜合各大代理及土地註冊處資料統計，以上4盤合共錄約115宗二手成交，接近全數均為獲利個案，當中帳面獲利逾三成個案更佔七成，賺逾四成個案亦佔兩成。其中新地2013年12月、首批折實平均實呎9524元推出的屯門瓏門2期（其後加價加推，至平均實呎逾萬元），個別單位於今年起額印陸續鬆綁後，錄得帳面勁賺近六成個案。
實呎由3年前8427元升至1.34萬
土地註冊處資料顯示，瓏門2期至今錄得約35宗二手成交，全屬獲利成交，當中近九成半可賺逾三成。其中賺幅最大的是位於8座低層A室，實用508方呎，屬兩房間隔，於上月下旬以680萬元易手，實呎13386元。原業主於2014年以428.11萬元一手購入，持貨3年帳面獲利251.89萬元，單位升值59%，暫為瓏門2期二手轉讓中賺幅最高的成交。
匯璽效應 丰匯9宗二手全獲利
此外，受港鐵南昌站匯璽開售帶動，同區剛過「額印期」的深水埗丰匯錄得的二手成交同樣全屬獲利個案。冠豐地產客戶經理呂澍圻表示，丰匯雖然只提供402伙，但暫錄得的9宗成交賺幅介乎25%至54%，當中有6宗（67%）賺逾三成。市場錄得的1座高層C室，實用745方呎，以1138萬元成交，實呎15,275元。相較2014年737.3萬元購入價，帳面獲利400.7萬元或54%，為該屋苑賺幅最多的個案。
昇薈3年最多帳賺近五成
至於東涌昇薈及馬鞍山迎海．星灣，早於今年1月開始已錄得額印貨鬆綁成交。除了昇薈去年有單位未過額印期沽出，錄得蝕讓成交外，隨着近月樓價急升，屋苑接近所有鬆綁貨成交均有賺無蝕。
中原副區域營業經理陳繼成表示，昇薈10座低層G室，實用441方呎，以525萬元易手，實呎11,905元。原業主於2013年以352萬元購入，持貨3年多轉手帳面獲利173萬元或49%，為屋苑目前錄得賺幅最多的二手成交。
東欣苑額印鬆綁500萬沽 升近六成半
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GS(14)@2017-05-05 09:09:57http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6410&issue=20170505【明報專訊】樓價急升，除了半新盤額印鬆綁貨易手獲利外，居屋亦錄額印「鬆綁」貨勁賺個案。筲箕灣居屋東欣苑有兩房單位以500萬元沽出，持貨短短3年即賺近六成半，賺幅驚人，比今年額印「鬆綁」的半新盤貨易手獲利幅度更大。
美聯分行區域經理佘錦驊表示，東欣苑A座低層9室，實用面積426方呎（建築面積576方呎），2房間格，望園景，以約500萬元成交（已補地價），實呎11,737元（建呎8681元）。買家為同區上車客，原業主2014年4月305萬元購入（已補地價），帳面獲利約195萬元或64%。
爾巒連錄14宗額印「鬆綁」貨成交
另元朗錦田爾巒近日亦開始「期滿」。中原分行經理蔡旭翔表示，爾巒自額印「鬆綁」以來累錄約14宗二手成交，平均實呎1.15萬元；最新位於茵羅洛斯大道6B座高層A室，實用面積765方呎，3房連套房間隔，以920萬元沽出，實呎12,026元。原業主2014年3月678萬元一手買入，帳面獲利242萬元或36%。
嘉湖額印貨不足3年賺百萬
至於天水圍嘉湖山莊更有3房戶未過額印期，仍賺約百萬元。美聯分行營業經理張子健表示，嘉湖山莊美湖居8座低層C室，實用面積544方呎（建築面積710方呎），3房間隔，約500萬元成交，實呎9191元（建呎7042元），買家為用家，原業主2014年12月以350萬元購入，惟扣除10%額印稅後，仍獲利約100萬元或29%。
名城樓王4000萬 實呎2.2萬雙破頂
向來二手成交「蝕多過賺」的大圍名城，亦創新高成交。市場消息指，名城3期盛世5座北翼複式單位，實用面積1799方呎（建築面積2368方呎），以約4000萬元易手，實呎22,235元（建呎16,892元），無論成交價或呎價均創屋苑新高。原業主2012年3067萬元購入，帳面獲利933萬元或三成。
另土地註冊處顯示，西環泓都1座高層B室，實用面積663方呎（建築面積886方呎），3房間隔，以1495萬元售出，實呎22,549元（建呎16,874元），呎價創屋苑新高。原業主以公司名義於2005年以569萬元購入，帳面獲利926萬元或1.6倍。
太古城今年首宗額印鬆綁 帳面賺四成
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GS(14)@2017-05-10 12:19:53http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6279&issue=20170510【明報專訊】市場連錄數宗3年額印稅「刑滿」鬆綁成交。中原資深區域經理張光耀稱，太古城紫樺閣高層實用922方呎E室（建築1029方呎），新近以1720萬元沽出單位，實呎1.86萬元（建呎1.67萬元）。原業主2014年4月以1240萬元購入，3年額印期剛滿即放售，帳面賺480萬元或39%，為太古城今年首宗額印鬆綁成交。
沙田翠華迷你戶3年升五成
另外，鄰近河畔花園的沙田翠華花園亦錄額印鬆綁貨成交。中原分行經理杜文俊表示，沙田翠華花園C座中層8室，開放式間隔，實用215方呎（建築330方呎），以345萬元成交，實呎1.6萬元（建呎1.04萬元）；原業主2014年以226萬元購入，帳面賺119萬元或逾五成。
海鑽額印鬆綁 3年實蝕350萬
不過，並非所有額印鬆綁業主均賺錢。土地註冊處指，大埔海鑽．天賦海灣5座中層實用1568方呎B室，4月以2080萬元易手，實呎1.32萬元；原業主為王賢訊，與藝人王賢誌堂弟同名，於2014年4月以2316萬元購入，3年額印鬆綁後沽出，連使費料實蝕逾350萬元或14%。
邱木城家族5億沽大潭道19號
另青衣灝景灣有2房戶做價創區內同類分層戶新高，上述灝景灣10座高層C室，實用498方呎（建築688方呎），以838.8萬元成交，實呎1.68萬元（建呎1.21萬元），售價創區內標準分層2房新高，呎價為屋苑新高。將軍澳日出康城2B期領峰6座高層左翼A室，實用987方呎4房戶（建築1309方呎），消息指以1185萬元成交，實呎1.2萬元（建呎9053元），成交價創日出康城新高。
另邱木城家族持有的大潭道19號，市場消息指以「5億元賣殼」形式易手，物業總面積逾1萬方呎，實呎約4.9萬元；邱氏家族2009年以2.42億元購入，帳面賺2.58億元或1.1倍，新買家為粵豐環保電力（1381）主席李詠怡或相關人士。
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