今天開始代理要用實用面積報價,對於有些人未踏足過樓房買賣,不妨一再道出定義。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
筆者上網查過,確實係越舊既樓,一般而言實用率較高。但係要留意不同代理對同一個屋苑之實用面積計出結果不同。原因一係因佢地只用平均數,即黃埔花園用好多不同呎樓單位而有不同實用率,而代理只用個平均黎計比你贂就算。係而家執行初期,咁樣「頂住先」都勉強可接受的。
正如諗樣係幾月前提過,新例一行,港灣豪庭呎價旋即破萬,係九龍咁多個大屋苑實用率排包尾。以下列出該區尾四屋苑
Age | 建築呎價 | 實用呎價 | 實用率 | |
泓景臺 | 8-9 | 9,013.86 | 12,370.38 | 72.90% |
新都城 | 12-16 | 7,397.97 | 10,252.96 | 72.20% |
新寶城 | 13 | 7,237.54 | 10,037.22 | 72.10% |
港灣豪庭 | 9 | 8,412.22 | 12,034.93 | 69.90% |
係港島區,藍灣半島實用呎價變成同城市花園差不多,邊到好住d大家心中有數。論樓齡藍灣半島係新淨,不過十號風球一黎就高下立見。下面見尾五屋苑
尚翹峰 | 6 | 13,870.66 | 18,709.03 | 74.10% |
會展中心 會景閣 | 23 | 16,557.03 | 22,447.41 | 73.80% |
嘉亨灣 | 7 | 10,818.71 | 14,882.57 | 72.70% |
帝后華庭 | 9 | 10,500.28 | 15,096.76 | 69.60% |
藍灣半島 | 11 | 8,505.48 | 12,219.05 | 69.60% |
係新界,河畔呎價破萬,而諗樣成日提及既新界西,最實用既三個屋苑都係荃灣
河畔花園 | 28 | 7,118.28 | 10,495.53 | 67.80% |
荃威花園 | 31-34 | 5,125.47 | 5,836.11 | 87.80% |
綠楊新村 | 28-29 | 7,341.15 | 8,463.48 | 86.70% |
麗城花園 | 21-25 | 5,900.19 | 7,019.06 | 84.10% |
中國正在白俄羅斯首都明斯克附近的森林地帶建造一個全新的完整的城市,作為歐盟和俄羅斯之間的製造業跳板。
根據中國和白俄羅斯官方消息,白俄羅斯總統盧卡申科給中國在明斯克國際機場附近劃撥了一塊土地,面積比曼哈頓大40%,總共將投入50億美元進行開發,建成後這裡將可以容納155000人居住。
盧卡申科領導了白俄羅斯20年,他現在正尋求中國的幫助來振興白俄羅斯經濟,而自2009年以來他已經向IMF和俄羅斯尋求了65億美元的救助。這一正在建設的工業園將讓中國出口商處於歐盟成員國波蘭和立陶宛170英里的範圍之內,同時獲得免稅進入俄羅斯和哈薩克斯坦的權利。另外,明斯克當地99.6%的勞動力識字,平均月工資為560美元,是波蘭工資的一半。
「這是一個獨一無二的項目,」中國駐白俄羅斯大使宮建偉5月17日稱,「沒有人可以再在歐洲其他地方建這樣一個類似的工業城,這個工業城的基礎設施很強大。」
這個在市場推廣中被稱為「歐亞大陸上的現代城」將建在M1高速公路附近,這條公路連接莫斯科和柏林,穿過白俄羅斯和波蘭。另外還有鐵路網絡連接到機場和工業城中心。這座工業園將由白俄羅斯首座核電站供電,該核電站造價100億美元,已經獲得俄羅斯貸款,將於2018年建成。工業園第一期計劃於2020年建成,第二期將在2030年建成。
中國機械工業集團持有該工業園60%的股份,白俄羅斯政府持有的剩餘40%的股份。白俄羅斯前經濟部官員Kiriill Koroteev稱,中國已經同意為這筆投資提供低息貸款,只要這筆錢中的一半用於採購中國的原材料、技術和勞動力。Koroteev是盧卡申科指派負責工業園白俄羅斯方面工作的官員。
「貸款條件是非常有利的,」Koroteev表示,「我們甚至不用考慮從其他銀行獲得融資。」
中國大使館駐明斯克參贊劉雪松稱,已經同意為這個項目提供貸款的中國銀行包括中國進出口銀行和中國發展銀行。
在工業園內,並不僅僅只有中國企業能獲得稅收優惠。任何承諾投資至少500萬美元,並符合其他相關規定的企業都可以獲得10年的利潤和房產稅收減免,在投資後的第二個10年稅收將減半。
Koroteev表示,超過10家公司對此表示了興趣,包括總部位於香港的國藥控股集團和立陶宛的Grindeks等製藥公司。
中國方面希望在數年內在歐盟內部為出口商建立一個製造業基地,中國已經和保加利亞商談建立一個類似的工業園,規模可能比白俄羅斯的小,已經於2010年動工。
上海易居房地產研究院7月2日發佈的《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》顯示,6月份,一線城市新建商品住宅成交面積環比小幅攀升,4個一線城市新建商品住宅成交面積為333萬平方米,同比下降16.0%,環比增長10.7%。4個一線城市中,北京的環比漲幅最大,為30.1%。
同時,上海和深圳的漲幅分別為19.2%和2.9%。而廣州則較「另類」,出現了13.1%的環比跌幅。
報告稱,四大城市商品住宅成交面積分化明顯,是因為北京與廣州在2012年5月至2013年3月期間回暖力度較大,而上海與深圳回暖力度較小。報告稱,2013年4月開始調整時,北京與廣州調整幅度大於上海和深圳。
另一方面,報告同時顯示,6月份,20個典型城市新建商品住宅成交面積為889萬平方米,同比下降11.2%,環比下降3.3%。這也是16個月以來首次出現同比下跌。
報告指出,6月20個典型城市樓市數據,表明住宅成交仍處於調整期。下半年的市場反彈,將面臨諸多不確定性因素。
一方面,一線城市住宅成交量「逆勢」攀升,而另一方面,據媒體近期報導,一線城市近日更是「地王」頻出,頻繁刷新最高紀錄。
據財新網6月28日報導, 6月27日,上海誕生了今年以來的總價新地王,成交價為47.21億元。
據《21世紀經濟報導》,7月3日,經過62輪激烈競拍,備受矚目的「准地王」北京夏家胡同地塊由懋源置業摘得,總價為17.7億元,剔除保障房折合樓麵價約4.1萬元/平方米,溢價率約35%。儘管最終樓麵價略低於去年成交的萬柳地塊,但仍然是北京今年年內單價地王。
同日,一向號稱不拿地王的萬科在上海以總價48.7億元獲得浦東新區張江高科技園地塊,折合樓面單價21415元/平方米,溢價率近90%,時隔數日再次刷新上海年內總價地王。
上海易居研究院研究員嚴躍進向南方週末網表示,一線城市成交量的環比增長態勢如果繼續保持,不利於房價的控制。在市場成交量上升的過程中,房價勢必推高。
《6月份典型城市新建商品住宅成交報告》取樣的20個典型城市按一二三線城市劃分如下,一線城市:北京、上海、廣州、深圳。二線城市:天津、石家莊、青島、南京、杭州、南昌、福州。三線城市:唐山、淮安、揚州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海。
敝人認為商舖分割問題的本質是需要協調幾方利益:
1、投資人的利益。如果商舖不分割,只做成大開間的通鋪,這樣的高總價產品,多數市場投資人買不起。
2、房地產企業的利益。市場投資人買不起,意味著企業銷售困難,無法回現,企業無法滾動發展,僵死在市場上。
3、經營者的利益。所有商業經營者,都不願意看到一僕多主的現象。面對協調多個小業主的麻煩事,多數商家避之不及。
4、政府的利益。如若市場出現經營衰敗,必然會官司無數,最終兜底的還是政府。
企業又要發展,市場又有投資需求,又要保證商業經營者的經營利益,一線操盤手就遊走於這樣的多方矛盾中。
更為關鍵的是,這些問題必須在有限的時間內處理得當,否則市場預期將急劇改變,形成負循環,項目就會崩盤。
在中國商業房地產還沒有發展到歐美成熟市場的財團和基金時代,如今正在草莽間創業的商業地產開發商,從某種意義上說,就是跟時間的競賽。
今天跟大家分享一篇朋友傳給我的文章。具體作者不詳,只從尾部看出這位業內人士出自大摩,也就是摩根斯坦利,國際頂級投行。這篇文章最大特色是從實際一線工作出發,將一個項目開發從銷售到招商的每個過程進行分析。一線操盤手如履薄冰,一著不慎就滿盤皆輸的實際工作狀態在字裡行間裡表現得淋漓盡致。
對於那些剛入行想做開發的投資商來看,誰說商業地產不是技術活?
所以市場上出現大面積死掉的項目太正常了,因為真正懂行、懂得把握度和操作節奏的專業人才太少。
房地產開發,即將進入2/8市場規律階段。這行業的贏家將只屬於少數派的真正專業的公司。
《小面積分割商舖的銷售——是高瞻遠矚還是殺雞取卵?》
隨著近年來商業物業的大規模興建,房地產市場尤其是中小城市的房地產市場出現了「商業物業投資熱」,也就是我們常說的「投資商舖」。這種投資熱現象至今為止都受到熱捧,在很多中小城市內認購一兩間商舖作為家庭長期投資的狀況屢見不鮮,一時間開發商們一擁而上,各種類型的商舖遍地開花。不可否認,在短期內,小面積分割商舖的銷售在快速回籠開發商資金上功不可沒,但是從整個項目發展的長期角度來看,此舉在一些綜合類項目的操作上無異於殺雞取卵。
以一個我之前操作過的北方三線城市綜合類項目為例,總體量二十餘萬平方米,物業類型涵蓋了住宅公寓、寫字樓、酒店、住宅商業配套。其中商業部分規劃為7萬平方米左右,主要由寫字樓底商及酒店底商部分組成。
在項目操作之初,我們為其設定了以主體商業部分(酒店底商)為整個商業部分的中心,引進大型連鎖超市作為主力店,再配以其他多種業態,打造該城市尚不存在的一站式購物中心的策劃方案,並著手開始了具體的招商工作,項目前途被業界及該區域品牌商戶一致看好。但是好景不長,由於開發商看到了發展前景,認為大局已定,急於回籠資金,不顧勸阻地將沿著主要道路一側的所有一樓底商全部小面積分割出售,這一舉動確實在短時間內在該地區掀起了一陣瘋搶商舖的熱潮,所售商舖的價格一升再生,表面看來風頭一時無兩,但是很快,弊端接二連三,接踵而至。
首先,所售商舖區域內的非沿街商舖自出售之日起便乏人問津,沿街商舖銷售一空後更加陷入一片寂靜。原本已經規劃好的品牌客戶由於沿街形象店舖全部轉入小業主手中,今後的經營難以把控,紛紛退場。內街店舖的目標商戶由於主力品牌的離開,也立即表明立場,迅速離去。
其次是整個商業項目的關鍵,主力店的進駐受到了直接影響。主力店由於簽約期長且前期投入大,項目是否具有的長期可持續發展的能力是其決定是否在該項目開店的重要判定因素之一,而購物中心的規劃及經營的狀況直接決定著整個項目是否具有長期競爭力。當同類型主力店在該店周邊區域內出現時,該店所處的商業物業,無論是購物中心或是其他商業類型,參與競爭的主要力量是主力店以外的其他部分。是兩個商業物業間業態、品牌、規劃、管理的比拚,而不是全靠主力店本身的互相競爭和比拚。在這個案子中,考慮到沿街的形象點已經全部出售轉入小業主手中,也就是說今後的購物中心的「門臉」是什麼樣都已經不可預測,遑論長期發展?主力店也選擇了退出。整個商業部分的發展頓時陷入一片愁云慘霧。
然而,這些都還不是最糟的,綜合類項目的一大特點就是商業唱主角,一榮俱榮,一損俱損。當該項目的商業部分被一片看好之時,住宅公寓及寫字樓的售賣由於受到商業利好的刺激,形勢一片大好,投資的業主們普遍認為由於商業的大力介入,項目整體物業升值指日可待,所以銷售狀況堪稱火爆。然而當商業部分出現了大變動的消息一經傳出,各項銷售迅速下滑,甚至出現階段性停滯。
就這樣,短短的三、四個月,一個本來很有前景的綜合類項目由於商業部分的決策失誤,造成了整個項目的停滯不前。原本被一致看好的項目由於不能將商業部分的附加值發揮出來,整體價值大打折扣,原本的商業部分策劃方案全部洗牌,重新規劃。但是先機已失,項目的整體形象和口碑大大降低,很多商戶對該項目不再抱有當初的熱情和信心,報觀望態度的居多,這對招商工作的推進產生了很大的負面影響,使得整個招商周期向後拖延,租金收入回報的時間也相應延長。這一切災難性的後果只是因為開發商一時貪圖眼前小利,喪失了大好商機,殺雞取卵,因小失大,真可謂是大大的得不償失!
以上這種案例不單只在中小型城市頻頻出現,北京的商業地產界這樣的事例也不勝枚舉,即便是極具知名度的開發商也會在一些項目上因為商舖分割銷售引發的問題遭遇尷尬。
比如萬通新世界中心,定位為甲級寫字樓,一切硬件及配套設施都以甲級寫字樓為標準,但是其商業部分二萬餘平方米大部分割出售給了小業主。在商業規劃定位方面就失去了主動權,小業主的意願和開發商無法統一,也就無法按照既定的商業規劃操作實施。最終結果就是甲級寫字樓的商業部分變成了小商品批發市場,嚴重的商業錯位導致寫字樓的出租和售賣很難向前推進。小商品市場各類人群混雜的嘈雜環境和樓上甲級寫字樓的規劃可謂相去甚遠,真正大型公司或是對周邊環境有一定要求的知名公司都不會選擇這樣的寫字樓作為辦公場所,所以很快就出現了甲級寫字樓無法招來甲級商戶的問題,甲級的硬件辦公設施等於白白浪費了。不但沒利用到商業部分的附加值為項目增值,反而深受其害,被其牽制,這也是一種變相的物業貶值。在這個項目的操作上,開發商也嘗到了因小失大的後果。
再比如以新銳路線著稱的SOHO系列,我們都知道SOHO的項目在售賣這個環節上一向被各類小業主看好,投資SOHO商舖被看作是一種可靠的商業投資。可是近年來,小業主們發現,投資SOHO的項目屢遭「滑鐵盧」,甚至出現了大批小業主商舖租不出去聯名抗議的事件,所謂的SOHO神話將會就此放緩腳步,甚至停下嗎?
追根溯源,我認為問題還是出在業權分割上。隨著北京的商業項目越來越多,市場越來越成熟,越細分化,商業項目的操作勢必要越來越規範化,規模化,以往被大多數開發商忽視的商業規劃會越來越顯示其重要性,最終會成為一個商業項目成功的重要組成因素。而商業規劃最需要的就是業權的統一,只有在這個前提下,才能實現根據市場統一規劃佈局,安排不同業態,不同區域租金拉開檔次,最終達到平衡,得到收益。而目前SOHO商舖分割的業權根本無法實現任何真正的規劃。
以尚都SOHO為例,沿著金桐西路的街麵店應該是該項目的亮點之一,按照其策劃部的規劃應該是做成品牌形象店一類的「臉面」工程,可是最終還是租給了銀行和洗衣店,距其初衷相差甚遠。把銀行放在一個商業項目的門面位置可以說是標準的「殺雞取卵」行為,不可否認銀行確實是可以承擔較高的租金,但是人們的銀行行為是目的性行為,銀行通常是作為一種配套便民的設施存在於商業項目中的,在人流引導和項目形象上完全不可能有任何貢獻,甚至是起反作用。試想,晚間8點左右,商業項目人流最多的黃金時間段,整個項目的形象入口一片黑暗寂靜(銀行下班了),完全沒有任何氣氛,這種情景難道會對消費者導入項目起到幫助作用嗎?
然而這些問題卻不是小業主關心的問題,小業主作為商舖出租方,都希望自己的商舖出租給經營穩定,承租能力強的租戶。而大部分銀行作為一種國有資產,經營都十分穩定,租金的承受能力比一般的品牌客戶也都強,正是小業主心中的黃金租客。所以在出租過程中,小業主一旦有選擇餘地,一定是毫不遲疑的選擇類似銀行這樣的租戶。至於自己的租戶會對整個商業項目造成什麼樣的影響,由於利益關係,不在小業主考慮的範圍之內。
一個小業主這樣做可能不會造成太大的影響,一個項目沒有規劃也許不會對整個系列產品產生影響,但是,如果這種小業主現象稱為普遍現象,這種無規劃的發展走進死巷呢?那勢必會導致整個SOHO模式的進入瓶頸狀態。目前整個SOHO系列產品的「叫好不叫座」狀況已經是非常明顯,銷售狀況好但商業做不好,店舖出租率低,已是業界盡知,這種局面還會持續多久,這種業權分割操作商業的模式最終將走向何方,我們拭目以待。
那麼,真正好的商業項目要怎樣做呢,怎樣操作才能形成一個投資和收益的良性循環呢,在大摩工作這幾年,接觸了大量的上海商業項目操盤手,他們的操作模式給了我啟發和觸動。在上海,由於商業地產市場已經發展的相對比較成熟,商業項目之間的競爭非常激烈,可以說達到了白熱化的程度,項目之間比拚的不止是硬件,更多的是商業概念,商業佈局,商業規劃等軟件。在這種局面下,開發商們鮮有將商舖分割出售的,保持業權的統一性以便可以長久的發展是他們考慮的首要因素,努力的目標就是花大量的人力物力在策劃和招商及推廣的環節上以保證最終出爐的項目可以有良好的形象和口碑,吸引到目標消費群,在一定區域內成為商業中心。
以位於長寧區的「虹橋上海城」項目為例,開發商在項目啟動初期也遇到了資金的問題,但是他並沒有選擇靠出售小面積分割商舖這種辦法來走出困境,相反地,他增加了招商環節的人員投入和資金投入,吸引了一批熟練的商業操盤手對該項目進行規劃和招商,迅速引進了百盛購物中心作為項目主力店,發展以餐飲為龍頭的多業態商業模式,規劃了餐飲街,服裝區等人流的易聚集點,保證了聚客力,引導了人流動線。很快,這個項目在區域內聲名鵲起,人流如潮,大量的租戶資源慕名而來,租金水漲船高,良好的租金回報很快解決了資金的問題。然而這個開發商並沒有就此停步,一方面積極調整商舖,務求在租金和形象上都達到最高點,另一方面積極尋找國內外的合作夥伴進行融資,由於該項目的良好經營狀況,很快得到了國外商業基金的垂青,最終以高於成本價近10倍的價格售出了該項目。該開發商利用這筆資金再投入到了其他的商業項目中,按照「上海城」模式繼續操作。
這樣的案例和項目操作模式在上海及周邊地區很常見,一個成功的商業項目最終或是通過融資上市出售一部分股權或是整售來取得收益和再度發展所需的資金,無論最終通過什麼什麼渠道獲得收益,開發商們在最初操作該項目時追求的都是長期效益而並非靠售賣商舖來解決一時的燃眉之急,所謂的看問題的高度決定了最終的結果。
2014年1-10月份,全國房地產開發投資77220億元,同比名義增長12.4%,增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資52464億元,增長11.1%,增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.9%。10月,全國新增房地產開發投資8469億元,較9月的9776億元下滑13%。
1-10月房屋新開工面積同比下降5.5%;商品房銷售面積同比下降7.8%,銷售額下降7.9%,降幅較上月均有所收窄。上月數據顯示,今年1-9月房屋新開工面積同比下降9.3%,商品房銷售面積和銷售額分別同比下降8.6%和8.9%。
匯豐銀行大中華區首席經濟學家屈宏斌表示,盡管房地產投資微幅回彈,但本次數據依然顯示當前有效需求不足。
1 新屋開工面積降幅收窄
1-10月份,房地產開發企業房屋施工面積692132萬平方米,同比增長12.3%,增速提高0.8個百分點。其中,住宅施工面積491855萬平方米,增長8.8%。
房屋新開工面積147661萬平方米,下降5.5%,降幅收窄3.8個百分點。其中,住宅新開工面積102879萬平方米,下降9.8%。房屋竣工面積63889萬平方米,增長7.6%,增速提高0.4個百分點。其中,住宅竣工面積48749萬平方米,增長5.1%。
1-10月份,房地產開發企業土地購置面積26972萬平方米,同比增長1.2%,1-9月份為下降4.6%;土地成交價款7747億元,增長20.4%,增速提高8.9個百分點。
2 商品房銷售面積、銷售額降幅收窄
1-10月份,商品房銷售面積88494萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.5%,辦公樓銷售面積下降9.9%,商業營業用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元,下降7.9%,降幅比1-9月份收窄1個百分點。其中,住宅銷售額下降9.9%,辦公樓銷售額下降20.4%,商業營業用房銷售額增長8.3%。
10月份當月,商品房銷售面積11362萬平方米,同比下降1.6%,降幅比上月減緩8.7個百分點;商品房銷售額7158億元,同比下降0.7%,降幅比上月減緩8.2個百分點。
1-10月份,東部地區商品房銷售面積40902萬平方米,同比下降14.6%,降幅比1-9月份收窄0.7個百分點;銷售額32488億元,下降14.3%,降幅收窄1.2個百分點。中部地區商品房銷售面積23737萬平方米,下降2.8%,降幅收窄0.1個百分點;銷售額11818億元,增長1.1%,增速與1-9月份持平。西部地區商品房銷售面積23855萬平方米,增長1.1%,1-9月份為下降0.6%;銷售額12079億元,增長4.0%,增速提高1.2個百分點。
10月末,商品房待售面積58239萬平方米,比9月末增加1091萬平方米。其中,住宅待售面積增加611萬平方米,辦公樓待售面積增加88萬平方米,商業營業用房待售面積增加227萬平方米。
3 房地產開發企業到位資金情況
1-10月份,房地產開發企業到位資金100241億元,同比增長3.1%,增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中,國內貸款17735億元,增長11.1%;利用外資489億元,增長17.6%;自籌資金42232億元,增長13.8%;其他資金39786億元,下降9.0%。在其他資金中,定金及預收款24213億元,下降11.2%;個人按揭貸款10895億元,下降4.3%。
4 房地產開發景氣指數回升
10月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.76,比上月提高0.04點。
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隨著香港金融市場與中國內地互動日益密切,內地的資產管理公司、券商等企業成為推動香港寫字樓出租市場的“金主”。
全球商業房地產服務公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)數據顯示,去年中國內地企業在港租用寫字樓面積合計14.8萬平方英尺(約合1.37萬平方米),較前年猛增51%。其中興業證券和壽險公司生命人壽過去兩個季度還在香港的中心商業區租下寫字樓。由於內地企業帶旺出租市場,世邦魏理仕預計,今年香港寫字樓租金的漲幅將達到5%,遠高於去年和前年,去年微漲0.2%,前年下跌1.6%。
彭博報道認為,去年11月啟動的“滬港通”深化了內地企業與香港市場的聯系,預計今年有望開通的“深港通”也將起到這樣的作用。在中國開放資本市場的同時,內地企業也積極“走出去”,成為全球最貴寫字樓市場的推手,這與一些外資銀行退出盈利不佳的業務形成鮮明對比。華爾街見聞文章此前提到,巴克萊計劃退出大宗商品交易,渣打打算退出全球股票業務,該行亞太區可能裁員超過2000人。
該報道提到,香港地產顧問公司第一太平戴維斯(Savills Plc)的寫字樓出租業務負責人Ricky Lau認為:
“中國(內地)的金融服務公司急於開拓這里(香港),因為他們將香港視為自身國際化的完美跳板。香港股市活躍,發展健康,這也吸引了中國(內地)的券商。”
Ricky Lau還指出,內地企業願意為租到好地段的寫字樓付出5%的溢價,但他們租用的空間偏小。
房地產及資本管理公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)數據顯示,內地企業大多尋租1萬平方英尺以下的新寫字樓,去年這類租戶租用了28%的香港中心區新增出租寫字樓空間。仲量聯行認為,這是因為中心區寫字樓的空置率仍較低。
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隨著香港金融市場與中國內地互動日益密切,內地的資產管理公司、券商等企業成為推動香港寫字樓出租市場的“金主”。
全球商業房地產服務公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)數據顯示,去年中國內地企業在港租用寫字樓面積合計14.8萬平方英尺(約合1.37萬平方米),較前年猛增51%。其中興業證券和壽險公司生命人壽過去兩個季度還在香港的中心商業區租下寫字樓。由於內地企業帶旺出租市場,世邦魏理仕預計,今年香港寫字樓租金的漲幅將達到5%,遠高於去年和前年,去年微漲0.2%,前年下跌1.6%。
彭博報道認為,去年11月啟動的“滬港通”深化了內地企業與香港市場的聯系,預計今年有望開通的“深港通”也將起到這樣的作用。在中國開放資本市場的同時,內地企業也積極“走出去”,成為全球最貴寫字樓市場的推手,這與一些外資銀行退出盈利不佳的業務形成鮮明對比。華爾街見聞文章此前提到,巴克萊計劃退出大宗商品交易,渣打打算退出全球股票業務,該行亞太區可能裁員超過2000人。
該報道提到,香港地產顧問公司第一太平戴維斯(Savills Plc)的寫字樓出租業務負責人Ricky Lau認為:
“中國(內地)的金融服務公司急於開拓這里(香港),因為他們將香港視為自身國際化的完美跳板。香港股市活躍,發展健康,這也吸引了中國(內地)的券商。”
Ricky Lau還指出,內地企業願意為租到好地段的寫字樓付出5%的溢價,但他們租用的空間偏小。
房地產及資本管理公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)數據顯示,內地企業大多尋租1萬平方英尺以下的新寫字樓,去年這類租戶租用了28%的香港中心區新增出租寫字樓空間。仲量聯行認為,這是因為中心區寫字樓的空置率仍較低。
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曾因獲得雷軍1億元投資而爆紅的YOU+公寓正遭到質疑。
日前,一條關於YOU+公寓北京門店的質疑文章刷爆朋友圈。內容大致是質疑YOU+公寓在北京高昂的價格且公寓面積很小,並對提供的服務提出投訴。文章稱“YOU+最大的創新點就在於把學生公寓以一間六七千的價格租出去。”
YOU+公寓創始人劉洋回應稱,文章有很大的偏見,上述價格是一個辦公位+房間的價格。
據悉,長租公寓屬於剛起步的行業,今年起,房產商、酒店、風投等均有濃厚的興趣,行業快速擴張,里面存在的問題同樣也不容忽視。
“這個行業才開始興起,大家都各自為戰,沒有人知道誰的模式是正確的,我們也不知道未來是怎麽發展。”一位不願透露姓名的知名長租公寓高層向《第一財經日報》記者表示。
YOU+模式行不行?
YOU+主打創業和社交,希望充分滿足年輕人社交和創業的需求,將自己的公共空間放的很大;同時,由於對社交屬性的強調,每個私人房間部分設計的就很小。
然而,多數品牌公寓的設計和YOU+恰恰相反,把屬於個人的生活空間盡可能做大,強調入住的舒適性。雖然給年輕人提供諸如社區中心、咖啡廳、健身房等公共空間,但是這些公共空間的面積是有限的。
正是因為YOU+模式的特殊性,業內對於這個模式的可持續性提出質疑。
多位品牌公寓高層向《第一財經日報》記者表示,公寓最核心的作用就是居住功能,如何設計好產品是公寓留住客戶的第一步,沒有良好的戶型和居住體驗就如同酒店沒有一個良好的床墊一樣是不具備可持續性。
YOU+公寓的定位是給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處,讓他們能在這里認識更多的朋友,從而有家的感覺。因此,其對外宣稱了一個三不租的策略,45歲以上的不租,結婚帶小孩的不租,不愛交朋友的不租。
但真的是每一個進入YOU+公寓的人都具備那麽多社區屬性嗎?
《第一財經日報》記者此前在走訪多家類似的品牌公寓中了解到,公寓提供的社交服務參與度並不高。租到品牌公寓的年輕人,通常都忙於上班,真正在公寓社交的時間有限。因此,YOU+的策略更多地被認為只是一個噱頭。
對此,劉洋認為,每一個公寓產品都有自己的風格,他認為YOU+這樣的差異化產品只需要服務那些特定的人群即可。
“很多年輕人來到大城市都不是為了住的更好,而是追求自己的理想,他們在這個社區里面可以找到互換的資源和支持,這個是YOU+希望做的。此外,我們通過公共投票方式請那些不喜歡社交的年輕人離開我們的社區,就是為了保持我們社區的活力。”劉洋告訴本報記者。
行業問題暴露
自去年起,蘑菇公寓、優客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨後春筍般成長。此外,諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團等各路資本洶湧而入。
“各路資本不斷殺入,其實並不一定是好事,因為資本對回報有要求,這個就迫使很多公寓快速發展,因此可能暴露問題。”業內資深知情人士告訴記者。
由於大多數公寓屬於創業企業,選房模型、拿房拿地等大多取決於創始人的判斷,沒有科學依據。
政策也是一份非常重要的指標,很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一個三居室房子分租給四個人,其中客廳隔出一間),但是政府方面此前鑒定為群租房。由於集中式公寓由於很多是工業用地,也需要批文才能改變物業性質。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位,遭到“群租房”認定而被迫將其改造過的房屋拆除。
此外,行業人才也是面臨困境。今年5月,拿到華平2億美元投資的魔方公寓,其在拿到投資就進行過一次“人員大換血”。
“華平之前投資過魔方公寓6000萬美元,但是魔方公寓一直虧損,華平對此也很不滿,但是由於前期損失太大,華平不得不再次加碼投資。由於對於之前團隊的不滿,華平找來了漢庭酒店團隊的人員並換掉之前魔方的人員,希望可以用新的思路來擴展市場。”一位接近華平的知情人士告訴《第一財經日報》記者。
由於很多公寓從業者團隊多屬散兵遊勇,目前對於產品設計和客戶需求還在摸索階段,市場缺乏質量監管體系的監督。
“無論如何這個行業肯定是有發展價值的,中國有超過2個億的流動人口,隨著社會進步租房的痛點必然需要得到解決,而這個行業肯定會不斷發展壯大,目前還是藍海。”上述不願透露姓名的公寓高層告訴記者。