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把雜費加入樓價省首期 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/blog-post_15.html

在過去的星期日（13/9/2015），止凡看有線電視的樓盤傳真時也沒有留心，原來加入了一個環節，由幾位實習同事討論慳首期的方法。身邊朋友突然討論起這個話題，我回家才回看那一集的內容，值得討論。

有線電視的實習同事的省首期方法很有趣，不是減低樓價，反而是增加樓價。方法是把所需的雜費也計入樓價內。例如律師費、厘印費之類，例如總數10萬，樓價本來賣價為380萬，加入這10萬就是390萬。拿390萬向銀行申請按揭，分期30年供還，這10萬雜費每個月可能只多了幾百元。

要做的是與業主有協議，標價390萬，但業主實收380萬，或者要承諾由業主付雜費之類。只要業主配合，這不失為年青人慳錢的好方法。只要樓價還在400萬以下，找來一成首期就可以上車，省下多儲蓄10萬元的時間。

然而，節目都訪問了律師意見，這些協定是可行的，厘印費等政府交易費用也沒有列明不可以由業主支付。但如果買賣雙方有串謀擡價而騙取銀行貸款，就有機會犯了串謀詐騙罪，可大可小。而節目主持也反問了一個問題，為何賣家要幫買家作這類協議呢？唯一好處只可能是更快有買家接貨而已，而準買家預算如此緊張，又應否好好考慮是否在這個時刻入市呢？

一聽到朋友討論這個點子，我第一個反應也是與節目主持一樣，為何賣家要幫買家呢？尤其今天這個市況，賣家如果要賣樓，怕賣不出去嗎？而且，談到錢銀交易這東西，實在世途險惡，辛若儲蓄到首期，隨時被人騙財了。

好簡單想到，賣方怎會簽下一張約表明把這些雜項計入樓價，令自己有機會被告呢？因此，只可以作口頭承諾，但只有口頭承諾的話，若賣方簽好約收好訂金之後突然反口怎辦呢？反口做什麼？因為反口可以吃多這雜費的10萬，而最重要是賣方知道你沒有充裕之資金，連這10萬元都要省，手中拿著10%大訂，若你被迫要取消交易就更和味了。

真的這麼奸？如果大家有看看《第一桶金》的文章及著作，記得曾經有個經典個案，正常的夫婦聯名戶賣樓，很平常吧，誰知買家與老公簽約後，老婆的代表律師通知買家這約不能生效，因為老公沒有被受權代表簽約。老婆的代表律師此刻提出加價才肯簽受權書予老公。

這一下就難搞了，買家拿不回老公的訂金，取消交易更可能令他有機會殺訂，繼續交易又不知能否成立，律師意見不可以加價付錢予老婆，因不知老公老婆有否合謀，可能老公事後告上ICAC的話，這更大問題。

這類事情，可能不是多數吧，但總有些人專玩這些技倆，就好像租霸一樣，走在法律罅間，透過灰色地帶與程序去圖利，遇到這些人與事，都只能說不好彩吧。若遇個租霸，執行手續清場的話，前後都花不少時間，好彩的話一個月「上期」兩個月按金足夠賠償，若租霸再搞點破壞，損失可能不少。

想講的是，年青人初出來社會不久，辛苦工作儲蓄希望買樓上車乃是正常，但永遠假設別人會幫助自己的，這思想的確需要小心。無人奉旨幫助自己的，尤其離開了校園，人家不在自己身上拿著數已經是萬幸了，社會上不是每個人都「取之有道」的。

另外，聽到不少年青人話要慳傭金，可能與經紀討論減傭或免傭，這要看什麼市來定。今天是「買家市」還是「賣家市」？沙士時，你有錢話要買樓的話，全城便宜貨差不多任你選，大家都好想你買，經紀不收傭也不要緊，賣家甚至願出雙倍傭，當時是「買家市」吧。今天有貨在手，又想賣出來的，經紀們都很珍惜，買家想睇樓都難，還說買到心頭好，某程度上是「賣家市」吧。能否慳傭，要看你的談判優勢吧，你在「賣家市」當買家，而希望經紀減你的傭，這難以實行吧。

還有，每個人都想買入平、靚、正的物業，俗稱為「荀盤」，要找「荀盤」，得要靠經紀。經紀收到「荀盤」之後，為何要給你呢？因為你平日對他好吧，原來你成交想著連傭金都減？誰會替你找「荀盤」呢？樓價差三兩個巴仙，傭金都不算什麼吧。

不少物業投資者都表示過，要賺更多，不是慳傭，反而是加傭。更有不少技倆，例如到400萬你覺得可以買入，就向經紀講，再壓低多少價，差價的一半歸經紀所有，而這時候，另一邊廂則話要減傭，連經紀那份都想吃掉。在類似這些情況，你覺得經紀會幫誰多一點？買方還是賣方？是殺價還是擡價呢？當然大前提是要合法啦，如果經紀代表買賣雙方，這些行為好像要通知大家的，但事實的確有不少物業投資者在用類似招數，與經紀合作達到目的。

再者，說回老問題，買樓上車預得這麼盡，為何要在此時此刻上車呢？基本上，每個時代都有一個現象，實力普通的一群多會成為接火捧的一群，小心。

以上種種，看似合理的慳錢方法，但深入想想之後，好像與富人思想的操作剛好相反了，為何貧者越貧、富者越富呢？這與財商有關，有財商的話，一些說話，一些點子，一聽就知道不對勁了。



https://www.youtube.com/watch?v=eW1CuhNli5E
（30分鐘後）


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