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累計融資2000萬元後，領鷹要打造白領的“輕奢型集中式”公寓 | 每日黑馬

劉雪兒 2016-08-24 10:33

相比上一代，現在的年輕人對生活品質要求更高了，社交、娛樂等各方面的精神需求也更加凸顯，所以類似“如何花最少的錢提升出租屋的格調”、“你會如何裝修出租屋”等帖子也火爆起來。而領鷹就意圖為年輕人打造重視居住品質的輕奢型集中式公寓平臺。目前，領鷹即將完成第三輪融資，此前它曾獲得深圳某投資機構及黑馬基金等的兩輪融資，累計超過2000萬元。

領鷹創始人李寧

領鷹（NexHome）成立於2015年，是一家長租的集中式公寓平臺。但與一般平臺不同的是，領鷹不僅發布出租信息，而是從拿房、裝修到出租、管理的整個環節都會涉及。在樓房選擇上，領鷹會對樓房的物業改造成本、收入水平等進行評估，簽下投資回報較高的樓房，然後進行改造，再對外發布。目前領鷹有多種風格的設計，均價在3600元/月左右。

而租賃了領鷹公寓的用戶，除了20-30平米的個人空間外，一棟樓的住戶還可以共享約100-200平米的公區，包括客廳、家庭影院、健身房、咖啡廳、書吧、廚房等，住戶可以成立興趣小組，展開社交活動。

因此，在用戶傾向上，領鷹瞄準的是一二線城市22-35歲的白領，這些人大多收入頗豐，對生活品質有較高要求，整體素質較高。

不同於輕模式運作，領鷹這種環環相扣的重模式需要大量資金，回本時間往往較難，創始人李寧對i黑馬表示，團隊采用金融手段解決了這個問題，並基本能實現4個月回本。

在大房東分期租約和工程款問題上，領鷹主要通過和互聯網金融機構合作，找到相應的配資舉措，外部配資60%，自身補下余款實現杠桿化操作。在租約問題上，領鷹也是與金融機構合作，實現資產證券化運作，用現金流做保障，實現及時周轉資金。

李寧對i黑馬表示，“拿上海吳中路的公寓舉例，整棟樓的成本為400多萬，500萬投入，金融機構配資200萬，實際投入300萬，3個月改造，1個月租滿，4個月後通過標的物就可以把一年收入（300多萬左右）收回來。”

如此看來，理論上領鷹4個月就可擴張一棟樓，而它也正在做快速擴張的布局。目前，領鷹在上海擁有1棟已建成的公寓，共計200余名住戶。另外，領鷹方面透露，在杭州還有兩棟樓在建，並且公司今年打算布局上、杭、廣、深四個城市，預期達到2000間房。

在消費升級明顯的一二線城市，長租公寓平臺也在蓬勃發展，除了已經完成C輪融資的魔方公寓外，自如寓、新派公寓、優客逸家、YOU+等也逐漸嶄露頭角。但大多產品也漸趨同質化，如果沒有能戳中痛點的模式，領鷹要想脫穎而出還任重道遠。金融手段擴張固然迅速，但如果空房率較高，平臺就很難有良好的現金流，杠桿效應將進一步加劇資金風險。因此，風控也是領鷹在發展中尤其需要關註的問題。

黑馬檔案

公司：領鷹資產管理有限公司

創始人：李寧

所在地區：上海

所屬行業：房產

融資狀況：即將完成第三輪融資

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集中式和分散式，哪個才是長租公寓的未來丨麻辣地產

人們對長租公寓的討論有多少，對發展集中式還是分散式的長租公寓討論就有多少。

作為國內長租公寓建設經營的兩種主要形態，無論是集中式長租公寓還是分散式均受租賃住房政策、房價水平、市場租金水平等大環境的同等影響。

但它們又相互區別。集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源，它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的，也有可能是運營商重金收購持有運營，或者是房企只有項目轉售為租，但分散式長租公寓往往是運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修出租。

市場上，集中式長租公寓和分散式長租公寓數量的多寡，一定程度上折射出資本在這兩種形態中的選擇。

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，截至2017年末，國內公寓市場中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務式占比8%。

若要追求形成此格局的原因，不妨先從獲取房源難度，或者說擴充規模難度上找答案。

在采訪自如(深圳)城市總經理郭偉時，他說，單是深圳一個城市，自如已運營10萬間房源，未來三年的目標是運營30萬間（即新增20萬間）。

自如於2011年成立於北京，2015年才進入深圳市場，三年的業績是從零到10萬間，一個令人嘩然的數字。要知道，世聯行們運營幾年，喊出的目標也只是10萬間，從2014年開始做長租公寓的老大哥萬科全集團目前也只是獲取10萬間，而開業只有3萬間。世聯行、萬科均為集中式長租公寓運營商。

所以，分散式擴張是不是比集中式更容易？

郭偉一段話可以為此佐證：“三年前，自如來深圳的時候有想過，是不是應該同時做分散式和集中式，但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓，不利於產品（規模）的發展，集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”

產品的形態和獲取渠道決定，集中式的房源成本更高，前期投入更重，面臨不確定性風險更多。

一些沒有自持物業優勢的非開發商背景的企業新進場，也更傾向發展分散式長租公寓。

日前，在與投資者的交流中，國創高新管理層便表示，公司發展長租公寓的初步思路是，在公司門店優勢較明顯的區域，優先發展分散式長租公寓。

但這種情況到了開發商系的長租公寓運營商身上卻有所改變，天生有開發、持有物業優勢的開發商更青睞集中式長租公寓。尤其是限價政策執行以來，與其打折出售犧牲利潤空間，還不如先轉為長租公寓出租，等政策放開時再入市。雖說有犧牲現金流回籠的弊端，但在當下的行業環境中也是不得已而為之。

再說，土地供應端的嬗變，要求自持的租賃土地入市，開發商拿租賃土地進行長租公寓的建設運營已成現實。

從經營的角度來說，雖然前提投入大，但是集中式長租公寓的運營成本更低，也更便於標準化運營、管理效率更高，更易通過社交功能的設計形成客戶黏性，利潤率也更高。

至於分散式和集中式何種才是行業真正的去向，需要更多時間來驗證，或者是要看不同城市的用戶更需要哪種形式，或者是看處於不同發展階段的運營商更適用哪種形式。

責編：彭海斌