ZKIZ Archives


【陸振球專欄】樓市應如何撈底?[14:17]

1 : GS(14)@2016-01-18 17:17:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... ant/rt_ea214170.htm
每逢股市或樓市出現調整,都會有人心思思想撈底,但股市或樓市,要跌多少才抵買?才適合撈底?

先說股市,上周六筆者主持《明報》舉辦的「2016投資攻守大作戰」收費講座,請來四名重量級嘉賓為大家指點迷津,數百名額全告爆滿,反應極為熱烈。主講嘉賓之一的中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授表示,中國大陸目前正面對低迷的股市、出口減少及資本外流等困境,成為全球經濟最大的未知風險,不過,有危也有機,如大家覺得到了時候撈底,可參考四大準則:

(一)買入的股票,市盈率(PE)最好低過10倍;

(二)市帳率(PB)低過1倍;

(三)股價接近1年低位;

(四)有合理派息。

那樓市又如何?一些人會覺得,樓價若調整2至3成,便已是適合的入市時機,但為何樓價跌了2至3成便是抵買,卻又說不出所以然來。比方說,如樓價真的下調2至3成,但同時失業率升至8%,而恒指跌至1萬點,又或美國加息至5厘以上,各種負面因素仍在惡化,那時還應買樓嗎?

筆者認為,參考莊太量教授的股撈底標準,應否買樓,並不應以由高位回落多少而決定,要較好是看一看樓價調整以後,租金回報率是否偏低,市民供樓負擔比率是否變得合理,以及新樓和舊樓比較,那類物業更抵買,更能作出理智的決定。



撰文:陸振球
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294449

四大利好因素 僅餘「低息」 陸振球:港樓大漲小回格局難持續

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:03

【明報專訊】英國公投決定脫歐,金融巿場極為震動,英鎊跌至31年新低,多國股巿也受壓,但香港樓巿暫似未受太大衝擊,代理指有個別投資者因擔心股匯波動,反而加快買入「磚頭」避險,但後巿走向如何?《明報》投資及地產版資深主編陸振球,最近先後出席兩個由《明報》主辦的投資講座,為樓巿把脈;他指出,若以基礎因素而言,過往四大利好香港樓巿的因素,只餘下低息或會持續,形成「單天保至尊」格局,樓巿縱使因而得到支持,過去多年的大漲小回格局,將難以繼續。

明報記者

陸振球引用知名物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮分析香港樓巿的四大支柱,分別為:(一)房屋政策、(二)供應、(三)經濟表現,以及(四)利率水平。

先說房屋政策。陸振球指出,2003年SARS前後政府一度停止賣地,之後則以勾地取代直接拍賣土地,令土地供應驟減,但曾蔭權在任後期以至現任特首梁振英政府,都是致力壓抑樓價,而主要體現在推出三種辣稅、收緊按揭,以及積極增加土地供應,而長和(0001)主席李嘉誠近期也公開表示,香港樓巿的供應節奏,乃由政府政策所主導。

由推地至可以賣樓,以至落成需時,初期政府主力打擊炒家的辣稅及收緊按揭,只能令成交萎縮,對壓低樓價幫助不大,但在政府不斷增加土地供應下,香港樓價於去年9月開始見頂,最多曾跌了約13%。

住宅供應增 經濟差買樓意欲降

陸指出,從供應面看,政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙,遠超數年前最低只有5.2萬伙,當這批新增住宅單位陸續落成,便會將樓巿供不應求局面扭轉過來。

至於香港的經濟表現,最新季度按年增幅收窄至只有0.8%,而按季更出現負增長。至於失業率,雖維持在3.4%的水平,但整體就業人口,已是連續3個月每個月都減少5000多至6000多個,反映香港經濟前景未許樂觀,而當一個人失業的時候,很難想像仍有意欲買樓,而若是租樓住,則負擔租金的能力也會減低。

不過,由於英國公投脫歐關係,有利美國聯儲局押後加息,這有利於業主不用懼怕供樓負擔會快速上升,對樓價有支持作用。事實上,美國10年期債息現仍處於30多年的下降通道之內(見圖),而通道下方更已是屬於負利率水平。

陸振球指出,息口低可令業主急於賣樓的壓力減少,但當供應增加,政府維持打壓樓巿的態度,以及經濟惡化,卻不利樓巿,尤其租金要升不容易,如要樓價再升,便只有壓縮租金回報率與息口的差距,現時香港的私人住宅租金回報率,減去10年期債息,息差僅有1.3厘,而這還未計業主要支付的管理費、維修等成本,則有關息差還有多大的壓縮空間?

低息利好作用已反映

有出席投資講座的讀者問,如低息長期化,甚至個別國家實施負利率,是否代表買樓必賺?陸振球回應指出,如認為樓巿只受利息高低此單一因素影響,那為何大家不蜂擁到如歐洲或日本去買樓,當地早已實施負利率,而低息情况更遠比香港嚴重。歐洲和日本樓巿未見大好,便正正反映只是息口低而經濟差,並不足以令樓價大升。

陸振球認為,現時香港樓巿就如出現「單天保至尊」的局面,影響樓巿四大因素之中,有三項趨於負面,而只有低息仍然生效,而低息對樓巿的利好作用,應早已反映,所以縱使樓價不會大跌,但也難以大升。

現在短炒違「寧買當頭起」原則

陸建議大家可參考恒基(0012)主席李兆基的看法,如果自住,就算樓價再跌一成,現水平買樓也沒有問題。至於短炒,一來辣稅隨時佔樓價的兩至三成,且現在入巿違反短炒要「寧買當頭起」的原則,因此還是忍手為妙。若是長線投資,一邊收租,一邊等升值也還可以。不過,最好還是投資如恒基一類的地產股,因為股價較資產折讓一半以上。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6081&issue=20160707
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302778

陸振球﹕高追債樓 避險變逐險

1 : GS(14)@2016-07-09 04:42:16

【明報專訊】英國公投脫歐以後,更多國家的債券變成負利率,據彭博統計,現時約有10個國家提供負利率債券,涉及金額高達58萬億港元,有說這是資金為了避險而追逐債券所造成。不過,正如投資者張大朋所言,若債券能提供合理利息回報,因避險而買入屬可以理解,但若債息低至近零,甚至是負利率,等同債券價格極度偏高,則這時還追入便可能屬於追逐風險的投資了。

事實上,任何投資工具當價格極度偏高,則不論以任何原因買入,都是不可說是低風險的投資行為。現時仍高價追入負利率債券,只有兩種情况可以賺錢,一是各國央行甘願當大傻,又或有其他的個人或機構投資者做大傻,再以更高價或更嚴重的負利率水平去買那借錢給人反要付息的債券,才能有利可圖,但這種遊戲真的可以永續下去,找大傻的遊戲,真的是在避險嗎?

就業數據警醒市場 加息非不可能

最近瑞士發行的50年債券也可以是負利率,即是說買入並持有至到期,過了大半生,仍只能得到負回報,大家真的相信未來50年息口,只會再跌至更深的負利率水平,而不會回升?昨晚美國公布的非農業新增職位數據多達28.7萬,雖然有人對數據的真實性有所懷疑,但也算是給大家發出警醒信號,美國息口未必沒有挾升的可能。

同理,如黃金不是由最高每盎司1900多美元跌至1100美元以下,最近由「避險」需求而回升至1300多美元,而是已在2000多甚至3000美元以上水平,則買入黃金未必是避險而是逐險。

至於樓巿,在2003年SARS時入巿,不少人會認為是高風險,因樓巿已跌了近七成,且壞消息充斥而空置率高企,但只要樓價夠低,偏偏這時卻是樓巿的最低位。然而,樓巿升了13年後,樓價較低位已升了3倍多,租金回報率跌至只有2厘左右水平,卻見到不少人現在說買樓是避險,諷刺不諷刺?

本來呢,就算買樓時租金回報低,只要租金處於上升趨勢,在不斷加租下,日後以買入價計算的租金回報也可上升,則買樓投資收租也是有數圍的。然而,若是在供應增加,經濟轉差的情况下,租金便會偏軟居多,則若入巿時租金回報率已低,且仍要供樓,防守力便大為減弱,筆者最近便和一名已上岸的投資者飯聚時傾談,他說曾試過買樓投資,當時計過租金收入足以支付按揭供款有餘,但金融風暴一來,原來的租客先要求減租,之後更加退租,再找到新租客租金卻要大減,但供樓息率卻向上,變成「滾水淥豬腸」的被兩面夾攻,最終供不了樓而要劈價賣樓救亡!

那看看現在香港的經濟如何?根據瑞信和Consensus Economics提供的數據,今年亞太區主要國家或城巿的GDP增長,綜合預測以印度的7.6%為最高,中國則以6.6%排第二,包尾為台灣的1.2%,至於香港也只有1.3%的排尾二(圖1)!同時,萊坊最新公布的《全球豪宅租金指數》,截至今年第一季的過去一年豪宅租金變化,全球主要統計城巿之中,香港的豪宅表現同樣是尾二,按年跌5.2%(圖2);萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示:「外派來港員工的房屋需求放緩,再加上全球經濟的不確定性增加,令本港豪宅租金有下行的壓力,在今年首5個月已下跌5%,我們預計全年將下跌達8%。」

租金回報超低 買樓可避險?

除了利率和經濟表現會影響樓巿,另一不可忽略的因素便是供應。要說宏觀的未來3至4年香港私人住宅潛在供應高達9.2萬伙,遠高於數年前最低只有5.2萬伙,根據仲量聯行提供數據,過去一年樓巿出現調整,各區的調整幅度也和新盤供應量的多寡明顯有關,如新供應較少的港島西區、半山和新界的馬鞍山區,過去一年平均樓價只調整了0%至5%,新供應較多的屯門、九龍城、紅磡、將軍澳,樓價過去一年跌了5%至10%,至於最多新供應的如何文田及元朗,樓價調整幅度更增至10%至15%(圖3)!

至於未來一年最多新供應的5個區域,則為元朗(5800伙)、荃灣(4300伙)、啟德(3800伙)、長沙灣和深水埗(3600伙)和港島東(3000伙),可作為物業投資者的參考。

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7293&issue=20160709
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302815

陸振球﹕避險?逐險?

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:38

【明報專訊】英國公投脫歐當天造成全球股巿急挫,但美股標普指數一周後便以創新高收巿,先前黃金和債券爆升,大家都說是因為資金「避險」,哪又如何解說美股創新高呢?

其實,各國政府不斷放水印銀紙,多個國家債券出現負利率,並非單純是資金避險,而是各國央行印銀紙買債,企圖壓低利率,以往人們買債為了收息,現在反而要付息,希冀的只是央行會以更低的負利率買回債券。買債不再是避險行為,而是追逐風險(如負利率不再下跌,持有債券到期必定蝕錢),而當債券息口近零或甚至負利率,仍有股息的股巿又開始變得「吸引」,於是資金便又走去推高股巿……

至於黃金,「股神」巴菲特曾批評是沒有生產性兼沒有現金回報的工具,持有100噸黃金,100年後也仍是100噸黃金,不會有任何「增長」,所以只有投機而沒有投資價值。不過,在出現零利率甚至負利率的環境下,黃金雖沒有息收,相對負利率債券反而變成了「高息」產品,人們便覺得買黃金不比買債差。

財爺曾俊華上周在公開場合致辭表示,早前英國脫歐震驚全球市場,雖然近日有所回穩,但由於預料英國與歐盟的談判持續數年,加上美國加息步伐不明、歐日經濟疲弱,以及央行政策各異等各項令人憂慮的因素,市場已齊集一場「完美風暴」的條件。筆者認為,當有一天人們醒覺負利率不可能永遠持續,避險買債買金,其實是在追逐風險,可能便是「完美風暴」出現之時,大家應早作部署。有見及此,《明報》財經本周四舉辦投資講座,請來知名基金經理黃國英和嶺南大學前經濟系主任何濼生教授,為大家解構最新經濟形勢,不容錯過(詳情及報名:link.mingpao.com/45062.htm)。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4146&issue=20160711
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303197

陸振球:澳門樓證單靠低息難撐樓價

1 : GS(14)@2016-07-17 15:24:53

【明報專訊】周四晚筆者為《明報》主持投資講座,兩名講者——基金經理黃國英和嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授都認為,一些國家的負利率會環境或會成為「新常態」,美國加息也不容易,於是令到不少投資者接受低回報,如香港收租住宅一類投資項目,但其實相對高息而穩陣的股票,比如房託可能更吸引。

頗多代理或網上討論區的業主,都會說只要低息,房產便值得投資,那是否不加息,任何時候都可以高追買樓?筆者覺得不如看看其他地區的例子。與香港僅一個小時船程的澳門,當地樓價過去數年也曾因賭業興旺而大升,政府也曾如香港推出辣招打壓樓巿,而息率與香港相若,近年一直都是低息,那澳門樓價是否只升不跌?

當然不是,香港樓價自去年9月才開始下調,但澳門樓價早在前年第二季已隨賭業不景而落回。根據仲量聯行的一份研究報告,澳門賭收現在較高位回落達58%(圖1),GDP按年增長也減少了約13%(圖2),加上住宅落成量在2014和15年急增(圖3),當地的一般中小型住宅樓價較最高峰時跌了約三成(圖4),遠較香港過去9個月最多跌了約13%嚴重,由此可見就算澳門與香港一樣維持低息,但當經濟急劇轉壞和供應大增,樓價要托也托不住。

賭業不濟 澳門樓價回落三成

相對之下,香港經濟確是較澳門優勝,主要是不會只集中賭業一途,所以難以會出現如澳門的GDP可以一年內收縮達13%,不過增長確也開始放緩。根據野村的最新研究報告便指出,香港的採購經理指數(PMI)由5月的47.2下跌至6月的45.4,反映今年第2季GDP將錄得負增長,進入技術性衰退。

野村指出,受外圍因素影響,加上一直倚重的零售及旅遊業市道下滑,香港料將陷入「徹底衰退」,未來將面臨遠超本港可控制的巨大風險,並將今年GDP增長展望由增長0.8%下調至-0.2%,遠低於港府預期的1%至2%增長,2017年的GDP增長預測則由1.5%降低至0.5%。

港經濟轉差 野村預測樓價跌30%

報告指出,美元持續升值帶動港元持續強勢,將進一步打擊本港表現欠佳的旅遊業及零售業;加上全球經濟不穩,嚴重拖累金融市場交易量,不利本港金融業發展。野村特別指出本港樓市脆弱,樓價將由2015年第3季高位下跌30%,樓市調整會為香港經濟帶來重大負面影響。

內地經濟差 港難獨善其身

野村預測香港樓價會較高位跌30%會否成真,有待考驗,但香港經濟轉差卻極為明顯,香港私人住宅供應也確實是在明顯增加,單靠低息,是否便可令香港樓巿再次大漲小回,實在令人懷疑。

諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman)日前在新加坡表示,全球利率難望回升,低息已成新常態,又指繼英國公投脫歐出現黑天鵝後,中國將會另一隻潛在的黑天鵝。他對中國經濟前景頗感悲觀,指中國正面對很多難題,現時宏觀經濟情况一如上世紀80年代的日本,又認為人民幣已由5年前被低估變為今天被高估,主要受內部需求疲弱及資金外逃影響,明顯地中國所面對風險就正是下行風險,相信人民幣亦未見底。大家認為,如中國經濟繼續放緩而人民幣續跌,香港的經濟和樓巿可獨善其身嗎?

低息環境可以單天保至尊?

克魯明最令世人熟識的為其當年準確預測會出現亞洲金融風暴,他當時的理據是亞洲多國雖經濟呈現高速增長,但只是不斷靠借貸加大投入而得出的結果,其實每單位投入的邊際生產力在下降,不能長久維持。套用克魯明的分析架構,香港在2003年SARS後因自由行等令香港經濟大好,巿民收入大增,配合低息和少供應,樓價大升也可以解釋,但當經濟增長已放緩,供應又在大增,只靠低息來維持樓巿上升動力,可以持久嗎?

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3122&issue=20160716
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303879

陸振球﹕北水重要 人才更重要

1 : GS(14)@2016-08-07 00:27:41

【明報專訊】一家巿值只略高於30億港元的內房公司,竟然來港以超高價投得地皮,涉及總投資額將達70億元,如這家內房公司今次沒有其他合作伙伴,那便是以超高槓桿運作,這到底是對香港樓巿超有信心,還是反映其對內地房產沒信心,寧願「走資」?

說到內地的房產,著名經濟分析師Harry S. Dent新近發表報告,指中國的超寬鬆借貸猶如上世紀80年代的日本,亦由此而催生了樓巿泡沫,自2001年起上海樓價指數升了接近7倍,一旦泡沫爆破重返起點,上海樓價便可大跌87%(圖1)!當然,現在大家會覺得內地樓價大跌八成好似很難想像,不過參考當年日本樓巿泡沫爆破後,樓價跌了20多年,跌幅也超過八成,當時又哪會有人可以想像得到呢?同樣在1997年亞洲金融風暴之前,又有誰曾公開預測過香港樓價會跌足6年多,可跌近七成?

中國樓巿被形容為「泡沫之母」

筆者並不是說中國或香港樓價會在短期大跌,只是想指出凡事無絕對而已。Dent指中國的樓巿現已變成全球的「泡沫之母」(Mother of Bubbles),一旦出事,勢必累及全球,筆者認為,以中國和香港的經濟關係之緊密,如中國出事,香港豈有獨善其身之理?

事實上,單看香港的出口數據,出口往中國大陸的金額佔香港GDP的比例接近1.1倍(圖2),較諸出口往歐美和日本的總和還要高(當中可能包括了大量的轉口貿易),反映中國經濟若有任何閃失,足以對香港構成致命打擊,那些政治人物宣傳可以香港建國,認為就算進行港獨切斷與中國的經濟關係,香港仍可以沒事,這些想法是多麼的幼稚可笑!

友人香港奧國經濟學院院長兼資深投資者王弼近日發表一篇名為《香港樓市真正的風險因素》的文章表示,「最近,年頭被唱得很淡的香港樓市好像又復活過來,其實分析什麼數據,什麼累積購買力需要爆發,香港人有住屋需求,甚至是供應量,我覺得這都是噪音,香港樓價穩定下來,主要是中國經濟暫時(我重申是暫時)穩定下來,其實不是真的穩定,只是最近國際金融市場焦點,沒有放在中國身上。老外有一個講法,金融市場好像小孩一樣,不可能同時集中兩件事,現在玩的是Brexit後各國央行增大放水炒高環球股市,中國的不穩定自然要放在一旁,君不見油價近來由52美元高位跌破40美元,股市完全當冇到,換着是年初,股市樓市隨時已跟着下跌10%也說不定。

北水切斷 港樓勢冧

中國經濟不給外國勢力『搞』,香港樓市的信心自然回來,這是我在地產資訊網第一篇的立論,絲毫沒變,就是『SARS重臨也打不冧香港樓市』,唯有中國經濟大衰退,才會令香港樓市有九七式的調整。我為何有這樣堅定的態度呢?因為這是我近距離的經歷。當年我還在加拿大讀書的時候,港台和其他亞洲資金也是炒高了溫哥華樓市,歷久不衰,最後不是亞洲金融風暴,港台亞洲資金班師回朝,溫哥華樓市才大幅下跌嗎?解鈴還須繫鈴人,由2008年到現在,香港人直接間接賺取大陸走資潮的錢,或大陸直接購進香港地產,目的主要是為保障財產,不被政府直接間接充公財產,是支持樓市最重要的因素,所以唯有這個水源被切斷,樓市才有大跌的可能。」

早前筆者在本欄引述同事的統計,原來近年香港樓價與人民幣在香港的存款總額變化高度相關,或許便證明了王弼所說「北水」與香港樓巿確是關係密切。其實,對一個地方的經濟而言,吸引人才可能較吸資金更加重要,近年不少內地學生來港讀書,畢業後部分會留在香港工作,成為建設香港的生力軍,其在香港讀書期間也成為香港住宅租務巿場的一股需求。

來港讀書內地生開始減少

不過,根據美聯引述香港入境處的數據顯示,2015年獲准來港就讀的內地學生人數僅18,528人,按年跌約5.5%,更是跌至3年低位,亦為自2003年有紀錄以來首現下跌,導致今年暑期旺季涉及內地生的租務成交顯著減少。據美聯物業6至7月促成的租務個案計算,於今年暑期旺季期間,本港九個較受內地學生歡迎的屋苑合共錄得157宗內地生相關租務成交,較去年同期減少32.6%。其中,內地生較集中的沙田區,4個較受歡迎屋苑包括沙田中心、沙田第一城、好運中心及偉華中心,於今年暑期旺季成交分別錄32%至約54.5%的跌幅。至於將軍澳日出康城1至3期,今年亦只錄約49宗成交,較去年同期減少18.3%(圖3)。

少了內地學生來香港就讀,如是長期化,除了減少了住屋需求,更令人深思是否反映香港的大學吸引力下降,不利香港培養和吸引人才,長遠對香港經濟和樓巿也不會是好消息。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6914&issue=20160806
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304395

陸振球﹕所有資產齊升 最恐怖

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:05

【明報專訊】上周澳洲和英國先後減息,目的自然想藉此刺激經濟,但在全球多國持續減息甚至出現負利率下,人們早已形成息率只會無限下調,以及通縮威脅大於通脹的感覺,於是更樂於買債或收息資產而不投資實體經濟。

於是乎息率愈低,經濟反而愈差,令到經濟與股債,甚至物業價格愈趨背馳,造成股樓債都出現泡沫。管理逾1000億美元資產、有「新債王」之稱的DoubleLine Capital行政總裁岡拉克便表示,很多資產出現泡沫,現在經濟增長疲弱,企業盈利停滯不前,投資者其實應該沽售所有股票及債券,但低息卻令股票投資者進入「超級自滿的世界」。

岡拉克說,美國10年期國債孳息在7月6日跌至1.32厘的歷史新低後,他的公司便開始沽出這些國債,同時大量降低國債投資比重。他形容現時美國國債的風險與回報比較十分可怕,並指Christopher Wool的經典字畫——「Sell the house, sell the car, sell the kids(賣屋、賣車、賣孩子)」完全反映他的想法,就是要盡沽所有投資。他認為股市應該大跌,但很多投資者卻已被催眠。

筆者聽過一些投資老手形容,低息下似乎任何投資都可賺錢,但正正如此才恐怖,因以往出現泡沫爆破,只限某個範疇,如科網股、樓巿等,但現在幾乎所有資產都出現泡沫,升時齊齊升,爆時便可能齊齊爆,連買債收息也可能變成翻不了身!

至於香港人認為最穩陣的房產,未來會如何?真正樓巿專家、管理家族400億物業的紀惠集團行政總裁湯文亮博士,將在本周六(8月13日)舉行他今年最後一場講座,到時會為大家提供答案,報名及詳情請登入:https://goo.gl/x8jeL3

明報投資及地產版

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9925&issue=20160808
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304900

陸振球:「曾氏通道」反映樓價仍超買

1 : GS(14)@2016-08-13 12:37:12

【明報專訊】問大家一個問題,樓宇的最重要用途是什麼?相信大多數人都會回答是居住用途。政府日前公布香港今年中的人口總數約為734.67萬人,較去年中730.57萬人僅增加了約4.1萬人(見表),以香港現時平均每戶約有2.9人計算,即只需約1.5萬個新住宅單位落成便可滿足過去一年人口的增長需要。

根據運輸及房屋局早前公布數據,未來3至4年香港的私人住宅潛在供應約為9.3萬個單位,若將之除以4年,即未來4年每年平均有約2.3萬個私人宅單位落成,若香港未來數年新增人口維持在每年約4.1萬,那新增住宅單位應可應付新增人口增長有餘,當然這未計期間會有舊樓拆卸重建所「消耗」單位,也要考慮新增的住宅單位有七成屬中小型住宅,未必全部可以供較大的家庭的居住,但亦要知道除私人住宅以外,未來5年會另有約7.22萬個公營住宅單位落成,所以除非人口突然急增,香港應難以出現「冇樓住」的問題。

高價搶樓 投資保值大過自住需要

當然,買樓除自住也有希望改善生活,又或作投資用途。如上所述,至少中期而言新樓供應不足問題和之前相比應會明顯紓緩,但為何近期樓巿又再升溫?有分析指主要人們看到全球多國不斷印銀紙,又不敢加息,一些國家已出現負利率,唯有買「磚頭」保值,就算租金回報率偏低,也勝於零息或負利率,遂將資金投放在房產一類實物資產之上。

可以這樣說,現在人們高價搶樓,極可能是投資保值目的大過自住的需要,而若說到投資,又是否只有買樓一途?曾淵滄教授最近撰文表示,他持有匯控(0005)股票20年來一直不肯增持,原因是當初入貨價極低,之後股價不斷上升,若增持便會將買入平均價大幅拉高,之後股價波動便容易購成心理壓力,但本周終忍不住再買匯控,原因是該公司宣布會以約200億港元回購股票,猶如為股價打了底,而現時匯控股息高達7厘,因此20年來首度增持作收息用途。

匯控股息高 可買入幫補交租

說實在的,匯控股息若能維持7厘左右水平,自然勝於現時一般住宅僅略高於2厘的租金回報率,不要說投資收息,如未夠首期買樓,買匯控收息來幫補交租,也是可以考慮。其實,今年匯控股價由低位已升了兩成多,如能捕捉準確時機,這兩成股價升幅已等同約10年的租金收入。

說開曾淵滄,他近年開班教人投資股巿,分長短線發展了兩套他認為頗有效的技術分析工具。其中短線他認為可利用2天線和19天線的交叉來決定入巿或出巿,選取2天線,是可消除單日升幅的過於波動,而選擇19天線,則一般人都選20天,那19天線就有「偷步」可較其他投資者更快行動。

「曾氏通道」助捕捉股市樓市高低位

至於長線,曾教授創出了以「曾氏通道」來分析恒指。所謂「曾氏通道」,是先計算出恒指長期趨勢線(M),然後向上和向下再以恒指數據再劃出正負的一和兩個標準差,以一般人理解的語言,恒指約65%的時間會處於1個正標準差(+S1)和1個負標準差(-S1)的兩條線所形成的通道之內,若超出便是股巿開始稍為超買或超賣,至於兩個正或負標準差(+S2和-S2)兩條線所形成的通道,代表恒指有約95%的時間應在這個通道內,若恒指升至貼近甚至升穿+S2這條線,代表港股已處於極狂熱狀態,隨時會出現大調整甚至股災,這時便不應入巿甚至要趕快出貨。相反,若恒指跌至接近甚至跌穿-S2這條線,就代表股巿極度超賣,股價極廉宜,可趁人人恐慌時入巿(圖1)。

參考過往數據,「曾氏通道」恍似能捕捉1997年亞洲金融風暴前的股巿頂位、2003年SARS前後的低位,以及2007和2008年金融海嘯時港股的高位,甚至去年大時代後的港股低位,似乎都能建立奇功。

由於曾淵滄有份創立中原樓價指數,筆者突發奇想,可否也可將「曾氏通道」應用於分析樓巿?於是筆者將1994年以來的中原樓價指數繪畫出「曾氏通道」,發覺1997年香港樓巿泡沫爆破前,中原樓價指數確實升破了「曾氏通道」的+S2線不久便出事,去年9月樓價見頂回落時,中原樓價指數也是逼近了這條+S2線,而當回落至接近+S1這條線便暫時回穩並反彈,而其實+S1水平也仍反映香港樓價長期而言仍算處於「超買」水平(圖2)。

未知是否這個原因,長和主席李嘉誠在公司的業績報告這樣寫:「於目前物業市場周期性階段,物色具合理回報之地產投資項目殊不容易,集團在鞏固現有地產業務之同時,將會積極尋求及開拓其他新業務範疇的環球投資機遇……」當中指的「物業巿場周期性階段」,李超人心裏覺得現時樓巿是處於哪個階段?

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9573&issue=20160813
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305472

陸振球﹕目及實美元摸清周期起跌

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:24

【明報專訊】筆者上周六與湯文亮合作演講的收費樓巿講座,又再全場爆滿,筆者在演講中提及政府剛公布的第二季經濟數據,GDP按年增長1.7%,高於首季的0.8%,按季也由負增長0.5%變成正增長1.6%,算是避過了技術衰退(連續兩季出現負增長)。

政府說第二季經濟增長改善,主要體現在出口增加和旅業改善,筆者就認為,原因應和美元匯價在今年首季開始止住升勢有關,由於聯繫匯率的關係,美元暫停再升,甚至稍為回落,也代表港元強勢暫時遏止,令香港的商品和服務價格相對外地不再因為匯價上升而變得昂貴,自然有利出口和吸引旅客來港消費。

如上述說法成立,香港未來經濟可能進一步復蘇,甚至利好股巿和樓巿,關鍵要看美元會否由強轉弱,抑或只是暫時唞唞。假若稍後美國大選後開始加息,美元隨時會再被谷起,港元跟隨轉強將再不利香港經濟、股巿和樓巿。

事實上,香港過去兩次樓價大跌,包括1982至1985年的跌巿,以及1997年後樓價狂瀉,之前都看到美元急升對香港經濟和樓巿的破壞力,去年9月香港樓價見頂前,美元也明顯急飈,因此若要投資樓巿或股巿,便要看緊美元的走勢。

此外,長實地產(1113)主席李嘉誠日前在公司的業績報告提出:「在目前物業市場周期性階段,物色合理回報之地產投資項目殊不容易」,當中的「周期性階段」一詞特別惹人深思。但凡經濟、股巿和樓巿,總存在起落周期,到底香港的經濟、股巿和樓巿,大家覺得處於低點回升的階段?牛巿的中段?還是上升已久,已屆成熟待變的時刻?

明報投資及地產版 資深主編

[陸振球 主編的話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5233&issue=20160815
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305846

明報陸振球:美元與港樓關係密切

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】明報投資及地產版資深主編陸振球在講座中指出,花旗銀行今年4月時發表民意調查,當時大部分受訪者都看淡後巿,與去年第三季大多數看好後巿截然相反,根據「相反理論」,不論股巿或樓巿,人人看好時最要警惕,人人看淡時反而不用太擔憂,所以在今年4月已撰文預言樓巿極可能出現反彈。

陸振球指出,政府最近公布的香港經濟增長出現回升,失業率也未見惡化,所以樓價在去年9月高位下挫了一成多後反彈,屬可以理解,並指經濟喘穩,原因和美元在今年首季見頂有相當關係,因在聯繫匯率下,美元強即港元強,如此便不利香港的出口和旅業,美元受困有助穩定就業巿場,而根據過去數十年統計數據,每當美元急升,香港樓價多無運行(圖),所以香港樓巿往後如何,要密切留意美元的走勢。

未來住宅供應充足 投資需審慎

另陸振球指出,政府剛公布今年中的最新香港人口總數,按年僅增加了約4.1萬人,以現時香港平均每家庭約2.9人計,每年僅需1.5萬個私人住宅單位便可應付新增人口需要,而未來3至4年香港私人住宅潛在供應達9.3萬伙,即未來每年可有超過2萬個私人住宅供應,連同公屋,每年住宅供應隨時達4萬伙,絕對可滿足每年4.1萬新增人口的住屋需要,所以雖然低息持續,買樓投資是否一定有賺冇蝕,應小心衡量。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3781&issue=20160818
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306299

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019