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地產霸權，為謀取暴利不擇手段。 除了市區成為兵家必爭之地外，偏僻的新界農地也引來發展商垂涎。但凡地產商在新界展開收地行動，本來平靜的新界鄉村，離奇事件便接踵而來。有村民在家看着 電視，屋頂突然跌入火球；有大閘無端被毀或鎖上；半夜電話響，竟然是地產公司要求更改租約；有人交租無門遭屈成租霸被趕走；有人突然歸宗認祖，希望選到村 長這個肥缺分杯羮。肥豬肉擺在眼前，連黑社會也想從中撈油水，在農地擺放舞獅頭嚇人。陰招怪事綿綿不絕，無非為了趕走誓死不走的村民。儘管安樂窩已變得面 目全非，甚至破爛不堪，不肯就範的村民堅守家園，與發展商抗爭到最後一口氣！

元朗唐人新村一幅七千呎空地，看似爛地，卻成為新世界發展持有的揚威投資有限公司眼中的肥豬肉。這片大空地現時住了一名八十歲的阿伯余紹卓，他的住所是由 建築工人捐出的木條和木板搭成，碌架床由社署捐贈，其餘傢俬則從垃圾堆中執來。屋旁空地疏落地種了些果樹，有幾個豬欄，養着的是余伯的心肝寶貝，一共八十 隻流浪貓狗。余伯原先的住所由較堅固的鐵皮搭成，可是去年初一場大火，令全屋盡毀，更將三十隻貓活活燒死。他的生活一向平靜，自從與揚威為住所地皮的擁有 權打官司後，便接連發生怪事。

阿伯拼死抗爭

他說，七九年便遷入唐人新村，當時這裡只有一間小屋和廢棄的豬欄，一名許姓村民指該地的業主已死，余伯便封了三萬元利是給許將該地買下來。余伯一手一腳把 山頭改建成為自己的家，養貓養狗，一直相安無事。直至○六年，附近有村民的蕉林被人用掘泥機剷平，才知揚威原來買下了該片蕉林。余伯遂託村民向土地註冊處 查詢，赫然發現他居住的兩幅地皮業主姓鄧和姓陳，並在九五、九六年，將地皮賣給揚威，但余伯說，完全不知道兩位業主是何人。本刊翻查土地註冊處記錄，發現 揚威於九五年開始在唐人新村附近一帶收地，已買下六十四幅地，九五和九六年以五百多萬元買下余伯現居住的兩幅地和另外七幅地，至○四年又用二千二百萬元買 下五十五幅地。美聯物業分行聯席區域經理徐榛指出，新世界在唐人新村的部分地皮已開始動工，興建幾十間獨立屋，以同區同類型樓盤翠峰作參考，預計一年至年 半後落成時，呎價可達七千至一萬二千元。由於新界鐵路發展令新界與市區的距離拉近，但樓價卻可平四成，令新界樓盤更吸引。

怪事1午夜離奇縱火

余伯為保家園，遂於○七年初入稟法庭控告揚威，以逆權侵佔土地超過廿年為由，指土地應屬他所有。跟着，便發生怪事。四月七日，突然有人在他的門外縱火，幸 有村民路過及時阻止。○九年，法官不信余伯自七九年便開始在涉案地皮居住，判他敗訴。同年年底，余伯上訴成功，案件要發還高院重審，怪事又再發生。去年三 月十日一個下午，余伯正在客廳睇電視，突然一個火球從屋頂掉下，屋頂迅速起火，余伯慌忙抱着電視機、舊照片和身邊的芝娃娃拔足逃跑。小屋最後完全燒毀，三 十隻貓被燒死，幸好火災沒有波及狗籠。「如果電線短路點會係屋頂先起火，嗰時電視機仲着緊！」余伯覺得這場火警相當可疑。之後余伯唯有搬到鄰居的士多房暫 住，那裡無水無電，經義工和村民出錢出力幫助，花了一星期幫余伯重建新居。警方發言人表示，經初步調查後認為起火原因無可疑，事件不涉刑事成分，案件列作 「火警」處理。余伯上月向法庭呈交誓章交代火災事件，遭揚威的代表反對。余伯的代表律師強調，並無說過火警與揚威有關，若揚威反對等同「對號入座」和「此 地無銀」。最後法官批准余伯把誓章呈堂，余伯算是小勝一仗。新世界發言人否認公司收地與該縱火案有關，強調若警方有需要，公司樂意協助。「有錢大晒咩，都 唔講道理！等我死囉，但我未死得，我會同佢鬥到底！」余伯激動地說。余伯雖然口硬，無奈是他的身體狀況日差。二十年前他中過風，現在又患了腸癌，村民陳先 生嘆道：「今日見佢精神又差咗，佢已經腸癌第三期，如果唔係有啲貓貓狗狗陪，佢唔會捱到今日。」

粉嶺農地有價

余伯並非孤獨抗爭，新界還有許多村民正在與地產霸權角力，包括離余伯不遠的粉嶺馬屎埔村。政府○九年提出銳意發展新界東北，打造粉嶺北、古洞及坪輋三大新 發展區。據政府提出的發展藍圖，馬屎埔及梧桐河畔將劃作住宅區，樓高限三十五層，提供一萬七千多個住宅單位，約六成屬公屋。政府將與發展商合作，以換地形 式發展該地段。有關計劃現正進行諮詢，最快二○一六年動工。中原地產首席分區營業經理蔡世鵬指出，去年年中恒基旗下香港小輪以超過十三億元投得粉嶺地，區 內住宅呎價略升，現時已回穩，「馬屎埔附近綠悠軒、帝庭軒，呎價三千尾至四千中。如果馬屎埔日後起高密度屋苑，就可以用沙田第一城作為參考，估計呎價會去 到六千至七千蚊。」現時長實、恒基、新地及新世界四大發展商在新界的土地儲備已達一億呎，身兼工程師的公民黨副主席黎廣德認為，官商勾結鼓勵發展商在新界 收地。「地產商其實早喺七八十年代已經開始囤積新界地。」

怪事2鄉村被廢變鬼域

曾經是本港主要蔬菜供應地的粉嶺馬屎埔村，原有七百戶居民，但自從九六年發展商陸續在該村買地，村民走得七七八八，現在農田雜草叢生，只有一間又一間沒有 門窗和瓦頂的爛屋，整條村剩下約一百戶業主和租客死守，非常凋零。據一直幫助馬屎埔村民的新界東北發展關注組成員陳劍青所講，一直以來有人以各種手法收 地。有村民的大閘被人拆毀和鎖上，部分土地被收購後，房屋隨即被「扑」到熔熔爛爛，整條村莊看上去破落不堪形同鬼域，有工人更不依足安全措拖清拆石棉瓦 頂，環境被嚴重破壞外，爆竊和劫案更時有發生。

怪事3聲稱村民是租霸

除此以外，新業主還耍出一招，拒收部分村民的租金，但幾年後又追收租金，令村民不知所措，然後發律師信指村民是欠租五年的「租霸」，要求對方搬遷。 其中一個仍死守的村民關漢貴，與業主角力了足足十五年。現年五十八歲的關所租住的萬多呎農地，在九六年被恒基旗下的綠野田園收購，之後半夜不時收到電話要 求他改租約，又收到律師信要他遷走。而自○七年開始，他交租被彈票，恐會步其他村民的後塵，惟有將收據儲起。

怪事4爛泥活埋農田

但最令村民困擾的，是有人揚言會在已收購的農地上填泥。自四月中開始，恒基收回的農地上均豎立了告示牌，寫明會進行「平整工程」。村民致電承辦商新界發展 公司查詢，有人稱會在本月初填泥，令村民擔心不已，雨季時後果便不堪設想，除了被水和爛泥淹浸農田外，更會波及民居。恒基發言人其後澄清，從未有填泥的安 排或打算，指鑑於有人非法霸佔恒基的農地進行耕作，遂委託承辦商還原農地的本來面貌，並用圍欄圍着。村民指，自從傳媒報導事件後，未見有人填泥，令他們鬆 一口氣。據土地註冊處資料指出，馬屎埔有七成土地被恒基旗下三間公司購入，包括祺星有限公司、綠野田園有限公司和財宏有限公司，四叔李兆基妹夫關乃雄是其 中兩間公司的董事。恒基發言人證實，上述三間均屬於恒基，但強烈否認曾用任何非法手段收地，強調一向遵循合法途徑收地，一切合法合情合理。

怪事5擺獅頭恐嚇

馬屎埔村民又發現，一塊被恒基收購的土地上，日前擺放了一隻舞獅，據知是村內古惑仔所為。「聽講有啲新界地方都出現呢個情況，地產商收咗地之後唔係即刻發 展，啲黑社會咪想要個管理權，將農地填平，做停車場或者貨櫃場，佢哋就可以收租。到日後地產商要用啲地，黑社會咪問番佢哋收錢交番個管理權出嚟。」獅頭初 時放在地下，數日後索性把獅頭高擱在告示牌上，路過的人離遠便見到，殺氣騰騰甚為嚇人。

怪事6冒出一班假村民

另外亦有一些村由於被地產商看中，預計日後着數接踵而來，有人突然歸宗認祖，估計其原因是背後有着數。只有荒田、亂草，零星老人的鹿頸便是例子，最近爆出 假村長假村民。今年一月鹿頸的陳屋村村代表選舉，勝出的村長陳觀華及一百一十五名新登記為選民的原居民資格，被落敗候選村長陳志成質疑，鬧上法庭訴訟。上 月廿七日，高等法院法官區慶祥翻看鹿頸村幾份族譜，發現原勝出村長陳觀華稱裔繫第十八代祖宗「忠惠思三公有子無傳」，「無傳」，解作沒有兒子，再加上法庭 認為陳觀華呈堂的電腦族譜及手寫族譜與舊族譜有出入及不可信，判陳觀華的村長資格與一百一十五名的選民資格無效。 被褫奪村長資格的陳觀華，不滿法院判決：「我哋有一齊拜祖墳好多年，有一齊食飯，而家係同村兄弟為咗利益，踢我哋出村，滅我哋嗰族。」然而，陳觀華承認從 不活躍參與村務，至於今年為何忽然想做村長，他則支吾以對沒有回答。勝出官司、現年七十六歲的陳志成，在宣判後翌日與一眾村中長老返回鹿頸，向該區警長黃 Sir詳述假村長村民事件。「我哋未決定會唔會報案追究，係阿Sir搵我哋了解吓。唉！以前鹿頸無肥水，有邊個肯入嚟呢條交通咁唔方便嘅村落，而家地有得 發展，就多咗班人要認祖歸宗做村民選村長。」陳志成說。陳志成原已退休，因堂兄陳應、即鹿頸陳屋村前村長，拉攏他參與鹿頸地產發展，才勞碌起來。

大小發展商垂涎

○九年，一間在大埔有二十年歷史的地產公司「豐源地產有限公司」，透過鄉議局的鄉紳脈絡，認識曾任鹿頸兩屆村長的陳應，表示希望與鹿頸村民，共同合作發展 低密度花園鄉村屋宇。鹿頸除了被大埔地膽豐源窺伺，老村民陳添有表示，其他大地產商亦早已垂涎。新世界早於九一年殺入鹿頸，至今仍持有鹿頸十九塊地，○三 年新鴻基亦於鹿頸購入五十塊地。「我哋向鄉紳了解，知道豐源除咗自己會起吓丁屋之外，同地產大財團關係都好熟，背後係邊間大地產商發展屬於商業機密，豐源 唔會同我哋講，佢哋話已經搭通天地線，發展計劃無問題。」陳志成說。 新鴻基地產發言人回覆，稱暫沒有發展鹿頸計劃，並指豐源並非旗下附屬公司。新世界發展於截稿前沒有回覆。

真假村民互告

豐源與村民商談合作發展一直順利，直至去年年底有兩名村民要求引入利泰及另一間地產發展商競爭，村民間出現爭拗。同時間，陳志成發現另一名鹿頸陳屋村現任 村長陳瑞仁，夥拍陳觀華競選村代表選舉。 曾任鹿頸陳屋村兩屆村長的陳應不諱言，當有發展商要發展村地，村長位是個肥缺。「丁權證明書係由村長簽名認可，起一間丁屋，要有一個原居民嘅男丁權一併申 請，所以丁權變得值錢。而家市價十六萬啫，發展到嚟丁權一個炒到五、六十萬元都得。」陳應又暗示村長福利多：「有地產發展就有村長福利，呢樣嘢周圍都會有 啦，唔使講得咁明。」前村長陳應說。 已任二十年村長的陳瑞仁四年前村代表選舉，他僅以八票之差贏了陳應，「今屆陳瑞仁支持陳觀華做村長，另外又有人引入百幾個住吉澳、塔門、鴨洲、元洲仔嘅村 民來鹿頸登記做選民。如果俾呢班人成功認祖入村，咪分到祖堂地，賺丁權，用優惠價買丁屋，享受晒原居民所有福利？我都七十幾，唔通會發達？都係為鹿頸攞公 道。」陳志成憤言。 地產霸權不斷興波作浪，新界鄉村再也無法安寧。

政府計劃將大浪西灣等三幅「不包括土地」劃入郊野公園，身兼立法會議員的鄉議局主席劉皇發表明，不惜入稟司法覆核及動員鄉民包圍立法會，也要阻止政府的行動。

面對鄉議局的「文攻武鬥」，政府原來早已跪低。本刊獲得一份郊野公園委員會的文件，顯示漁護署今年四月已悄悄完成第二批、共十二幅不包括土地的評估，結果只有五幅較細的土地成功闖關，其餘七幅包括曾遭大規模斬樹、擁有極高生態價值的鎖羅盆土地卻未能入選。正當委員會質疑報告之際，規劃署卻同時推出鎖羅盆的規劃大綱圖，建議最多興建一百三十四幢村屋，企圖製造既定事實。

政府消息人士透露，為安撫鄉議局的不滿情緒，及滿足建屋需要，發展局局長陳茂波正着手將更多不包括土地納入生態保障度低很多的《城市規劃條例》監管。預料全港五十四幅「無王管」的不包括土地，最終只有極少數被納入郊野公園。

被漁護署評估為不建議納入郊野公園的鎖羅盆，毗鄰船灣郊野公園，鄰近沙頭角。由最近的下車地點鹿頸計起，須至少步行三小時以上，若由西貢黃石碼頭乘包船前往，船程亦要半小時。由於位處偏僻，又有行山人士聲稱羅盤會被「鎖住」而迷路，故當地又被稱為「猛鬼村」。

盛產國家級保護物種

記者上週末到鎖羅盆視察，整條村落明顯已荒廢多時，記者逗留三小時期間，亦見不到村民蹤影。村內只剩下數間荒廢的磚屋，全部已被大樹樹根包圍，一片頹垣敗瓦。記者入內細看，發現大多數古宅只剩下大門，屋頂經侵蝕後已蕩然無存，連牆身亦已倒塌，更顯得幾分陰森。不過，正因鎖羅盆人煙稀少，當地生態狀況反而得以保存。與記者一同到當地視察、曾力阻大埔龍尾興建人工沙灘的香港自然生態論壇成員蘇樂軒指出，鎖羅盆的生態保育價值極高。沿岸長滿一個半足球場大小的紅樹林，屬魚類的「育嬰場」，旁邊則有大片海草床，育有香港罕見的「矮大葉藻」：「呢種植物全香港只有四個地方有記錄，呢度係其中一個，另一度係荔枝窩，已經列入海岸公園。」

由岸邊步入內陸的淺水濕地，蘇樂軒更找到國家二級重點保護植物「水蕨」，同樣是香港罕見的品種，他認為鎖羅盆早應納入郊野公園加以保護。「呢度生物係好ecologically sensitive（生態敏感），少少污水或者人類污染，都會影響佢哋嘅生存空間。」根據○三年嘉道理農場的調查報告，鎖羅盆擁有逾廿四種具保育價值的物種，包括本港極度稀有的食蟹獴及黃腹鼬。不過，鎖羅盆的保育價值正逐漸被蠶食，記者在紅樹林旁邊發現大堆建築廢料，包括泥頭及玻璃碎片等。部分土地明顯曾遭大規模斬樹，面積足有兩個籃球場大小，現時疏落地種了十數棵小果樹，樹上掛有名牌，顯示「果園」屬鎖羅盆村村民所有。翻查資料，○九年前村長黃富曾表示村民有意復村，更聲稱因不滿「外來滋擾」而封村，翌年有環團揭發鎖羅盆被人斬去大量樹木，黃富承認剷樹是為了重建村莊。

四年前封村狂斬樹

諷刺的是，如此具生態價值的地方，不但沒有納入郊野公園之內，城規會更於九月底公布，將鎖羅盆納入法定規劃圖則。一一年人口普查只有「零人口」的荒廢村落，署方卻推算未來十年人口將急增至一千人，因而擴大可興建丁屋的「鄉村式發展用地」六成三，預算可興建一百三十四幢丁屋。規劃中的丁屋區，更毗鄰紅樹林、水蕨等珍貴物種，中間並無緩衝帶，人為污染勢將影響當地生態。類似鎖羅盆而又沒有長遠規劃的不包括土地，全港共有五十四幅。七十年代港英政府為行政方便，把毗連或位於郊野公園內的村落剔出，統稱為不包括土地，不受《郊野公園條例》規管。大浪西灣爭議爆發後，前特首曾蔭權曾於一○年發表的施政報告，承諾逐步將有關土地納入郊野公園或規劃大綱圖。但市民苦等三年，上月審計署發表報告踢爆，多年來規劃署已將其中廿七幅納入發展審批地區圖和分區計劃大綱圖，但納入郊野公園方面，漁護署卻並無寸進。

評估不提生態價值

不過，本刊獲得一份郊野公園及海岸公園委員會轄下郊野公園委員會的文件，顯示漁護署早於今年四月，已完成繼大浪西灣、圓墩及金山後，第二批打算納入郊野公園的土地評估。報告內十二幅不包括土地均毗鄰或位於船灣郊野公園，包括沙頭角的鎖羅盆。根據評估，署方只建議將面積最細、爭議最少的五幅土地納入郊野公園，其餘則建議交由《城規條例》監管，若以面積計算，納入郊野公園的土地更低至總面積的兩成。文件亦顯示，有委員即場提出質疑，署方的評估居然不提生物多樣性及生態價值等資料。亦有委員認為，包括鎖羅盆在內的三幅沿海土地，理應納入郊野公園。身兼該委員會主席的中文大學生命科學學院副教授朱利民承認，委員未能就評估報告達致共識，他於是提出今年六月到鎖羅盆等地實地考察，原意是在其後的會議再討論納入郊野公園的建議，但自考察完成後，漁護署先是取消了原定八月的會議，跟住又將原定十二月的會議押後至明年一月尾舉行，即小組足足九個月沒有機會討論。但另一邊廂，規劃署九月公布，將鎖羅盆納入大綱圖，變相宣布該地無望納入郊野公園。「都好似係架空，就算唔叫架空，叫我哋傾都好似係嘥時間啦！」

朱利民又認為，現時政府對鎖羅盆的規劃不適合：「第一，嗰度無咩人住，而家又話有成千人住，我都係不明所以啦！第二，而家嗰個地方係無路o架嘛！無路咁係發展咩呢？係咪政府有咩盤算，還是希望某啲人得益呢？」他坦言曾詢問署方為何一直不開會，但漁護署只是回覆「有啲嘢未搞掂」。另一小組委員、港大生物科學學院助理教授侯智恆亦承認，漁護署的評估報告「過唔到」委員會，但不覺得政府是刻意拖慢程序。「鎖羅盆受發展審批地區圖保護期限今年九月屆滿，就算四月漁護署贊同納入郊野公園，亦肯定趕唔切完成法定程序，成件事係政府根本投放資源不足，作為委員我哋可以做嘅嘢唔多。」侯智恆表示，早在三年前大浪西灣事件後，已在委員會要求署方一次過替其餘不包括土地進行評估，但署方當時已講明沒有足夠資源。

特首不撐鄉郊保育

政府消息人士透露，將不包括土地納入郊野公園困難重重，以大浪西灣為例，歷時三年仍未完成相關程序，更引來鄉議局入稟司法覆核。故自梁振英去年七月出任特首後，政府已悄悄轉變政策，只會建議地點偏遠又細小的不包括土地納入郊野公園，減少與鄉議局的摩擦。「自成立郊野公園以來，漁護署從一開始就唔想將原居民村落納入郊野公園，以前係咁，而家都係咁，而陳茂波當然亦樂意將呢啲土地納入《城規條例》，以滿足佢發展郊野公園嘅大計，亦可作為與鄉議局討價還價嘅籌碼。」事實上，早於今年九月，陳茂波已於網誌撰文，提及發展郊野公園土地的構思，但隨即惹來全民聲討，表面上政府無法動用現有郊野公園土地，但其實暗地裡已在打不包括土地的主意。「郊野公園用地其實都可以起丁屋，但村民都志不在此，因為若納入《城規條例》，便有機會透過城規會，申請將土地改為低密度甚至中密度住宅，潛力比郊野公園用地大得多，政府和鄉議局係一家便宜兩家着。」

村民擬改建為豪宅

曾形容政府打算發展郊野公園是「思想癌細胞」的前天文台台長林超英獲悉此事後，形容政府的做法是違背當初承諾。「政府當初話不包括土地會逐步納入郊野公園，而家居然咁樣做，對於我呢類做過公務員嘅人，係不可理解。」他又形容現時香港有一股勢力，意圖影響政府政策，不斷提出覓地起樓，最終意圖卻是發展低密度豪宅，對於解決普通市民的住屋需要完全無幫助。上週舉行記者招待會，質疑政府大幅增加鎖羅盆丁屋用地的香港自然生態論壇發言人黃志俊表示，從不知道鎖羅盆原來與郊野公園用地擦身而過。「好震驚，政府咁做有如使橫手，用陰招搶地。」他又質疑漁護署一方面在評估工作大歎慢板，另一方面規劃署則不斷將不包括土地納入規劃大綱圖，擔心最終只有極少數土地能夠納入郊野公園，呼籲漁護署應盡快處理餘下的不包括土地評估工作，並公開評估報告的內容。

鎖羅盆將建134幢丁屋

根據鎖羅盆分區計劃大綱草圖，可用作興建丁屋的「鄉村式發展」地帶，由原本2.51公頃增至4.12公頃，增幅高達六成三，預計可興建一百三十四幢村屋。而且建屋地帶與國家二級保護植物「水蕨」及蘆葦床等接壤，中間並無綠化地帶緩衝。

去商場涼冷氣，幾乎是每個香港人認為理所當然的事情，但元朗嘉城廣場卻因為爆出管理糾紛，在剛過去的夏季，不時被斷供冷氣，令商場變蒸爐，最終由原本人流暢旺的「劏場」，變成十室九空的「死場」。顧客受不了又熱又焗，大可以過門而不入，但一眾小業主與小商戶，卻無奈要流着汗死守。本刊追查發現，原來商場的管理糾紛，其實是分契惹的禍，大業主一四年時，把裝有冷氣系統的四樓平台業權賤賣，現時的業權擁有者，幕後股東跟被商場業委會解僱的管理公司，股東竟然是同一人。因分契問題而出事的例子間有所聞，因商場水電開關等所在之處業權落入他人之手，最終小業主要另付「贖金」，而小業主往往翻查地契才發現中招，可惜卻已知得太遲。

九月下旬，香港仍熱氣圍城，室外溫度不時接近攝氏三十度，但元朗「劏場」嘉城廣場卻不能為顧客和商戶帶來一絲涼意，因為自八月下旬開始，該商場已連續二十多天沒有冷氣供應。本刊記者到嘉城廣場視察，發現商場內人流疏落，實情是，商場內環境悶熱如同蒸爐，記者逗留不過十分鐘已汗流浹背。而在一至三樓，多條行人通道位置放置了風機，三樓的風機更是較大的型號，但畢竟不是冷氣機，無助解決環境侷促的問題。如此的商場，「趕客」自是難免。

場內翳焗趕絕小商戶

商場斷冷氣令顧客卻步，首當其衝者當數在此經營的小商戶。記者粗略計算，場內逾半店鋪都已經拉閘，有店鋪甚至貼出告示，指因冷氣問題，已搬到附近商場繼續營業，亦有商戶在商場當眼處貼出大字報，控訴被閂冷氣之苦，甚至以「嘉城需冷氣，尤（猶）如非洲小孩需干（乾）淨水」來作比喻。在嘉城內經營零售女裝的Isabel就透露，原本租下兩個鋪位，但商場冷氣供應連月不穩定，令她萌生去意，其中一個鋪位已準備退租。Isabel又表示，商場現時人流稀疏，擔心積存的夏裝難以散貨，令她不敢再入貨轉季賣秋裝：「你叫我攬住啲衫喺度做咩呢？轉季又轉唔到，想散貨又散唔到""而家個商場係完全冇人流上嚟買嘢，我賣十蚊件、廿蚊件都冇人上嚟。」同樣在嘉城經營時裝店的阿欣也不滿商場冷氣時有時無，「變咗你一開始冇冷氣啦，嚟多幾日係冇冷氣嘅，人哋以為打後都冇，就冇人嚟行。」她續指，商戶一直追問業主何時恢復冷氣，但業主未能解答；又說部分業主願意不收租，但不許退租，令她相當不滿，「合約有寫到話，交咗租、管理費同埋冷氣費，你（業主）收得嘅係咪自然有冷氣提供呢？」

舊管理公司被炒卻賴死

商戶叫苦連天，和舊管理公司周旋的業主其實亦疲於奔命。已退休的蘇太一一年夏天買入嘉城廣場鋪位，之後出任業委會主席至今，她指事件起因，源於一四年時發現嘉城的賬目有問題，一三年商場仍有盈餘二百餘萬元，但一年後竟暴跌至只餘下約二十九萬元；至今年元旦，由前管理公司港藝提供的資產負債表更顯示，嘉城現負債近三十四萬元。而期間港藝在去年二月還繞過業委會，自行大增商場管理費一成六，惟資金最終去向未明。蘇太指，由於不滿港藝的管理，業委會一四年底決議要「全面查賬」，着港藝交出賬單、投標記錄等文件，之後又要港藝撤回加管理費決定，但港藝並無理會；她更指責港藝，相約開會但對方代表未坐定已講明：「我嚟開會只不過係尊重你哋。」港藝一直採取「拖」字訣，至今未交出任何相關文件。最終業委會無計可施，遂於今年一月召開業主大會，以近四成三支持下通過撤換港藝商場管理人身份。不過，港藝本應於四月底離任，但卻沒有交出商場管理權，之後續以商場管理人身份，要求業主繳交管理費，同時開始利用冷氣問題「要脅」業主，並自六月開始，多次關掉冷氣，港藝再開價要求業主每次繳交一萬零五百元冷氣維修費；至七月下旬，業委會已先後九次付費，共涉九萬四千多元，七月中旬更曾有兩日，於一日內要繳費兩次。

索百萬天價冷氣租金

為何港藝可以控制商場的冷氣供應？嘉城廣場前身為嘉城大酒樓，樓高三層，曾是新界最大酒樓，元朗不少鄉紳都當「飯堂」，連已故港督尤德亦曾光顧。○五年六月，九建（34）主席柯為湘兄長柯為雄透過基茂發展有限公司，以三億八千五百萬元買下酒樓業權，隨後把地下至三樓改間成三百多間細鋪出售。據悉，商場小業主多屬元朗街坊，不少更曾是酒樓茶客。資料顯示，原來嘉城四樓平台業權，即商場冷氣系統安裝位置，基茂在一四年九月，以十萬元賤賣予一間叫建富投資的公司。而查冊資料顯示，建富的股東及董事是一名叫張連尊的男子。本刊追查發現，嘉城原管理公司港藝，董事也是張連尊，而股東則是萬佳建築工程，但該公司股東其實正是張連尊，換言之，管理公司老闆同時也是業主，變相因持有冷氣系統位置業權而控制商場命脈。查冊資料又顯示，柯為雄曾全權持有港藝，於一四年三月才把股權轉讓給萬佳，之後再賤賣平台。

業委會其後決定跟對方對簿公堂，蘇太憶述港藝庭上聲稱擁有商場內的冷氣系統時，連法官都「O晒嘴」；法院之後頒令，確認港藝已無權擔任管理工作，再指由業委會委任的新管理公司，可跟對方商討冷氣維持及費用問題。不過，雙方談判破裂，建富再閂冷氣，並於七月下旬向嘉城業主發律師信，「獅子開大口」要求八月開始收取每月四十萬元冷氣「租金」，業主並要在八月中前繳交一百二十萬元冷氣設備租金及按金，方可使用冷氣。最終，業主忍無可忍，於七月底報警求助，雙方一直僵持，至八月三十日，冷氣再度中斷，業委會於是再次入稟高院，要求港藝執行七月時法院判令。業主同時把原先用於支付律師費的款項，臨時在商場內安裝十七部「救命冷氣」，以緩解蒸爐之苦。而高院亦在上月廿三日頒下臨時判令，要求建富立即恢復商場冷氣供應。但案件今年十二月十九日才正式展開審理，萬一業權之爭小業主敗訴，商場恐怕難逃被「焗死」的命運。張連尊就回應，表示認識柯為雄，跟對方過去有生意往來。他反駁指商場管理過去沒有問題，又堅持四樓平台及冷氣業權屬建富持有，認為業委會指控並不合理。

分契業權易惹爭議

嘉城廣場的情況，是典型因分契業權而出現的爭議，類似個案其實屢見不鮮，因業權分散，小業主可能忽略部分公用地方的業權誰屬。其中位於荃灣大河道的地皇廣場，小業主去年陸續接收鋪位後，才發現商場隱藏不少問題，令回報遠遜預期，同時人流稀疏恍如「死場」；而最令業主抱怨，是翻查地契才發現，原來商場地下「大堂」、旁邊樓梯及控制商場水電開關的管理處，業權在大業主手上。投資界亦流傳，有資深投資者曾因不察覺分契問題而在入貨時中招，以為買下整個商場，但在交易完成後才發現商場電錶房被分契，最終跟前業主調解不果，無奈要以每月數萬元租用。

撰文：鄭語霆攝影：翁少陽資料：鄭靜[email protected]

「十蚊三份！任配任搭！」《壹週刊》於今年四月，揭發全港有超過四十間分店的「蔬菜王國」家農，由名叫簡利珍的八十後內地女子「揸fit」，並以低價速銷進佔各區，被同行質疑：「啲菜無可能咁平！」簡利珍獲建華集團董事長、「豬肉大王」文卓培（培哥）撐腰，平價租鋪，發展如日中天！事隔三個月，家農的平價菜繼續來源不明，但同樣經營手法已伸展至：賣雞，並進化為：「四十蚊買農場走地雞一隻，送你十蚊現金券！」本刊放蛇再揭，簡利珍原來要求供應商，不要於包裝上印有「此日期前最佳」（best before）。此舉已觸犯食環署條例，而且，動機成疑。

揸瑪莎拉蒂的簡利珍，於短短數年間，以不同商號開了四十九間家農分店，不過風光背後有不少小本經營的菜檔，因其大劈價而被頂死；而平價菜源，亦相當神秘。其後簡利珍被本刊發現，她與由領展（823）外判街市養肥的「豬肉王」、建華集團創辦人文卓培關係密切。四月受訪時，她更溫馨地稱文卓培為契爺，親口向《壹週刊》承認：「契爺有鋪會照顧我先，租金按金都會平俾我！」得街市霸權優勢的她愈做愈富貴，在Facebook上不時展示巨鑽及名錶。事隔三個月，奇女子於社交網絡上已變得低調，再沒瘋狂炫富；原來她正在兼顧賣雞，心已雄起來。

唔生唔熟反應兩極

就在上月，簡利珍於深水埗開了新店，名為「家農優質果菜×勝哥火鍋專門店」。該鋪光猛企理，同出一轍用大聲公轟炸式宣傳。不同的是，該店除了蔬菜、竟放了一個雪櫃賣雞。而在北河街另一邊的分店，同樣有雞的蹤影。記者到現場買雞，只見雪櫃放了近二十隻雞，體積比一般冰鮮雞更大，每隻大約兩斤重。雞皮呈黃色，跟熟雞沒大分別。記者把雞隻拿上手細看，發現外面的密封袋內仍有空氣，為半脹狀態，亦即沒有真空包裝，摸上手雞身極為冰冷及堅實。職員指，這隻鹽水熟雞來自梅縣，可存放在冰箱長達七至十天，食用前要先解凍，再把雞隻蒸至全熟。「四十蚊一隻重送你十蚊菜，你想要咩都得！」現場不少師奶指食過翻尋味，大讚：「隻雞好食！好過買新鮮雞！」店員親口承認：「得八成熟，算唔生唔熟嘅，因為要喺內地過關所以要先過過（滾）水。回家要翻煮，雞肉仲係鮮嫩。」如果全熟才再加熱，肉質會變得嚡口。四十元有雞有菜，在百物騰貴下確是吸引，因此儲落不少捧場客。但有拖着兒子的年輕夫婦則表示有保留：「價錢算平，試就唔會試啦。我認為雞隻煮熟晒會好啲，半生熟嘅我驚易變壞。」也有激動的老伯直斥：「食垃圾做咩？食垃圾不如返大陸買！」北河街街市內的雞販也聞之色變，大多不欲多評家農定價，而主要賣冰鮮雞的何增記檔主只回應：「佢賣嘅雞同我哋唔同，但賣菜同時賣雞理應係唔合規格。」

蝕本價出售搶佔市場

雖然雞檔檔主認為菜檔賣雞屬違法，但一向精於計算的簡利珍，卻巧妙地避過條例，「攞正牌」地搶雞販生意。根據《食物業規例》（第132X章）規定，任何人士如有意在本港的樓宇內售賣新鮮、冰鮮或冷藏家禽，必須在開業前向發牌當局申領「新鮮糧食店」牌照。記者向食物環境衞生署發言人查詢，對方表示家農出售的雞隻，屬預先包裝的熟肉，「不屬限制以內」，毋須申請牌照。對於記者再三追問，家農職員強調雞隻只有八成熟，要再煮才可進食，那到底「熟肉」的定義是什麼及是否適用在這情況下，食環署發言人只「遊花園」地回應：「有巡查過知道佢哋無違規，但佢哋點聲稱我哋控制唔到。」記者其後走訪超市，不難發現有已調味之全熟雞出售，但定價比家農的貴近兩成；位於荃灣的Taste更有售多達四至五款之熟雞，定價為四十五元至五十元不等，只有數量不多、快將過期的雞隻才會劈價至三十五元，但價錢都不及簡利珍定出的「四十蚊隻雞！回贈十蚊菜！」吸引。香港冰鮮禽畜業商會主席郭時興指，現時冰鮮雞入口已被熟雞取代，後者每日入口量約有三至四萬隻。「香港人工、地方租金貴，熟雞嚟就唔使太多工序，加熱就可以食或賣。加上熟雞可退百分之十三稅，比冰鮮雞退百分之五多。」並指他入口的熟雞，來貨價大約是二十七、八元，還未計其他開支；對於家農以平價賣雞兼送菜的做法表示驚訝，以「真係好抵」作形容。

根據家農雞的包裝，記者到訪裕豐食品（香港）有限公司，工廠位於荃灣。記者以零售商身份，指希望了解雞隻價錢及詳情。迎門的是裕豐老闆李淦基的姐姐，她即席打開單位內雪房，拿出兩隻已雪至結冰的熟雞向記者展示。「我哋平時交俾餐廳嘅熟雞，就會係依家咁得透明袋包裝，但如果你係零售的話，我哋可以按你要求加靚仔啲嘅包裝。」她指交給酒樓或食店的貨多數只用透明袋，因他們會即日處理及加工煮成不同菜式出售；而零售商多會要求裕豐加以具詳細資料的包裝。李小姐一邊講解，一邊把雞隻上磅，每隻也有超過兩斤重，跟家農出售的體積相近。「批發價大約係四十至五十蚊一隻。」這比家農現正出售的價錢貴約十元！李小姐強調此價是一向的批發價。「佢（簡利珍）呢個價位賣，一定蝕，但嗰個人做生意嘅手法唔同。」有員工指簡利珍曾親口承認每日都蝕緊，「但佢要先打開呢條路，打開後可能慢慢加價上去都唔奇。」

欠食用日期非真空包裝

李小姐指與簡利珍的合作，是由長駐內地的弟弟李淦基負責，雞隻會直接從內地運去家農分店，不會經過香港工廠。「八成熟係客要求唔要咁熟，我就做到無咁熟。」她指八成熟雞的好處就是肉質較滑。「八成熟如果係短時間內賣就得，例如日日清嗰種，但如果去貨唔夠快要放一段時間，雪櫃又唔夠凍嘅話，就可能會有血水滲出嚟。」她更指一般大公司或零售商，也會要求有食用日期，但是簡利珍卻非此慣常做法。「係佢要求（唔打）嘅，咁佢唔打起碼唔使下下睇日期做人，過咗期就賣唔到。」根據《食物及藥物（成分組合及標籤）規例》（第132W章）（《規例》）的規定，除非獲得豁免，符合《規例》預先包裝食物定義的食物，須加上適當保質期的可閱標記或標籤，如「此日期前最佳」（best before） 或「此日期或之前食用」（use by）的日期。食環署回覆指，家農所出售之熟雞並不屬規例附表4所載可獲豁免的項目，並指若有店鋪違規出售，最高可被判罰款五萬元及監禁六個月。

三日發臭

而對比超級市場售賣的同類熟雞，均有先進行真空包裝，家農卻缺少此重要步驟，郭時興透露此做法不常見。「在店鋪賣嘅大多數係真空包裝，因未知幾時賣出；交俾食店嘅先無，因為佢哋好快處理。」香港專業教育學院應用科學系講師方麗影博士指，以非真空包裝方式存放未全熟之肉類，確實有風險。「因部分煮熟，係有兩成未煮熟，高溫至包裝過程當中一定有個溫度下降，如果處理得唔太衞生，例如搵牛角扇吹涼雞隻，都係可能會交叉污染。」她指雞隻在部分煮熟部分未煮熟下缺乏真空包裝，這樣的儲存是不太理想。「放喺四度或以下，都可能頂到一陣，但如果放喺二十多度、潮潮濕濕、溫溫熱熱嘅天氣，三、四日就有機會臭。」她提醒，如打開包裝後發現雞隻骨腔內有異味或腐味，則明顯不能食用。

簡利珍在輝哥家

過去四個月，簡利珍加速擴張，多開七間分店，當中四間位於屯門良景街市、太和街市及青衣長發街市，全屬領展旗下、由建華全權管理的爭議場地。位於太和廣場內的太和街市，前身原是領展首個八達通應用街市，建華從領展手中把其接手管理後，隨即在一五年七月進行翻新，重新開業後被指加租超過一倍，變相趕走不少舊商戶。兩年後的今天，家農以新成員姿態在太和大舉插旗，分別開設家農蔬果及家農草藥兩分店，同於街市當眼位置，前者獲得「服務之星——最佳商戶」之一頭銜，十分威水；後者則為前所未有的新商號，明顯走較高檔路線。其除有售一般蔬菜外，更引入紅衣花生、鐵棍淮山及標榜來自韓國的紫番薯，進一步擴闊客路。家農的戰場，依然在地鋪，以平價搶客的方法長做長有。本刊翻查最新分店——「家農優質果菜×勝哥火鍋專門店」的商業登記，發現該店以爵爺火鍋食品作登記法團。該公司為李文偉全資擁有，另有一勝哥火鍋分店開於上水龍豐花園。李文偉的登記住址位於屏山獨立屋，由他於一六年十一月以一千七百多萬買入。記者到訪該址希望查詢其與家農的合作詳情，應門的為一女傭，她隨即引路至獨立屋的內門，只見迎接我們的，竟然是赤腳站在屋內的簡利珍，未見李文偉蹤影；但當記者問到她是否簡小姐本人，她卻支吾以對：「咩事？我唔清楚。」並不願回答有關家農的所有問題。有圖有真相，不單是平價雞或是簡小姐的感情生活，是短福還是長禍仍有待觀察。

建華揸鋪全面睇

建華（街市）管理有限公司，是建華集團控股有限公司全資子公司，其除了承辦領展旗下十個街市成為「管理層」外；建華勢力更進一步顯現在各區，其以不同公司名義持有眾多地鋪，當中不少用以經營自家品牌的豬肉檔，部分則租予家農旗下分店，可見二人關係密切。

建華集團旗下菜肉檔王國

建華集團的「揸fit人」文卓培、文景華及凌偉邦分別身兼多間街市零售品牌的公司董事，以豬肉起家的他們勢力之爪早以延伸至菜檔及凍肉鋪；如今家農貫徹同樣手法打江山，以極街坊商號及名字開設無數分店，市民走進街市以為幫襯小商戶，可能也只是進貢予同一公司。

鮮肉（16個商號）利豐鮮肉、冠華鮮肉、冠一鮮肉、建華農牧、新界佬、領鮮、兩益鮮肉、三有肉枱、順景肉枱、順華、順昌、喜臨門、順得、葵喜肉枱、葵盛肉枱、茂發肉枱

蔬菜及水果（3個商號）建華農牧、新界佬、肥仔記生果店

家農旗下檔口（10個商號）家農果菜、家農蔬菜、家農喜臨門、利豐（茂發）蔬菜、家家富鮮果、家旺蔬菜、家喜蔬菜、小辣椒、天天優質果菜、家農草藥

鮮魚（2個商號）三哥鮮魚、二嫂鮮魚

凍肉（3個商號）牛丸哥哥、魚肉大皇、順景肉食公司

豆品（1個商號）豆腐主義

麵包（2個商號）包點先生、Qun Qun Pan

撰文：黃綺敏攝影、攝錄：財經組協力：李海澄[email protected]