老樓周記：買樓定上限免超支
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GS(14)@2017-04-29 23:02:04碰上政府及金管局輪流出口術，第二季樓市欠缺沖喜，加上缺少大手投資客，銀行改搶用家為主，息口可望挑戰新低。H（拆息）加1是第一步，雖然涉及400萬元樓每月慳200元左右，反而樓價不斷創新高，同樣價錢已貴了很多，除非買細啲或是畀貴啲，否則月供可能會超出預算，現時若持續上升的話，便要鎖定樓價上限，恐越買越貴。尤其一些細價樓很受新高價刺激，破頂公屋及居屋價，往往令到小業主心雄，本身單位若果有番咁上下質素，便會開出天價締造下一個高位，咁樣追趕樓價好吃力。老樓便有一個經驗，由於被業主多番反價和封盤，臨門一腳失拖，最終轉向購買新盤，免廢事失事。其實計落條數若然以400萬元二手樓分30年還、六成按揭利率1.9厘計，每月供款8,751元，銀行若再以低息搶客，以拆息加一厘，同樣樓價供款約8,515元，僅節省每期200元而已，但樓價短時間內再飆升20萬元（約5%），首期便要160萬元，月供8,941元，當然樓價越高首期會越多，故此沒有充足首期流動資金，追價的能力便下降。老樓見過不少追價個案前，也於事前要衡量本身的能力，冇咁大個頭不要戴咁大頂帽。銀行對於壓力測試十分注重，正因為個別新盤買家過不了壓力測試被逼撻定，除了正常月供5成收入之外，還有多兩至三成供款測試，因此在旺市下計算更要精準，無謂破財。劉兆昌資深地產傳媒人
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170428/20003990