📖 ZKIZ Archives

回鄉樓市見聞錄之杭州：房價的天堂還是人間？ 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後，杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何？讓我們看看文中的觀點。所在地：浙江杭州

見聞提供者： @陳達博(新浪網友)
————————————————————————
我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦，像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說，雖然也算主城區，但由於這兩個區沒有同城待遇，和其他區是不同的，所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前，首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖，我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構，是非常必要的。

查看原圖
圖1、雪後斷橋（西湖美景之一，白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋）

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂，其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講，這湖水、這青山，無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展，還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖，杭州人民也算犧牲無數，連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住，也因為各種生活配套無法跟上，無法成為大型的居民區，而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講，用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句，拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外，還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江，則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

查看原圖
圖2、寶石山上看杭城（容易觀察到市區和西湖連為一體）

正因為此，1990年之前，杭州真的很小。一共也就6個區：上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的：教工路（或學院路）以東，文一路德勝路以南，錢塘江以北，秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域（該區域工作日車子限號通行）。對於老杭州來說，這就是他們認為的杭州主城區：這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線，在很多年內，杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊，也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了，老市中心地方小，新樓盤多年難得，那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價，對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講，從新華園（45000+）到武林一號（70000+），這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以，普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好，杭州不是永遠那麼小的，屌絲們也會有春天的！90年代後，全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始，杭州也未能免俗，開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東：

說到城東的擴張，最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江，南靠復興地區，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊，從2001年前後，杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標，區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道，雖然摩天大樓不能代表現代化，但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心，最集中的總部中心，最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離，但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區，房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目，二手房價格基本穩定在35000+以上，超豪華的那種40000+，50000+都有的，但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房，基本價格也在35000+左右。

查看原圖
圖3、杭州錢江新城（杭州最重要的拓展新區）

城東新城則是錢江新城向東，向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有，由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋：城東新城是杭城的東大門，上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃，城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心，南接錢江新城，東聯下沙副城，是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點，東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此，另地鐵一號線穿過大部分區域，其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區，一切都是由零開始，且建設時間較短，故生活配套基本等於零。但是潛力可期，故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城，從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講，從下沙管委會到武林門（現在市中心）距離也就20公里，離錢江新城（未來市中心）則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的，這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染，畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤（金沙湖附近）價格16000-18000，沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的，是九堡板塊。從時間上來講，九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年，九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止，九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢，這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏，更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+，九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城（含九堡板塊）的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南：

1996年，杭州市跨江新設立了濱江區，由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步，也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區，杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇，所以濱江區規劃起點較高，建設重點集中，生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後，其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤，則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江，從地理距離來說，那還是相當接近的，所以不少小康型家庭，在選擇實現購房夢的時候，將濱江列為第一選擇。

杭州城西：

2002年，杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整，成立了杭州西湖風景名勝區管委會，與杭州市園林文物局合署，實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域，全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域，又在後來的日子裡，將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機，將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

查看原圖
圖4、西溪國家濕地公園（電影《非誠勿擾》在此取景）

三墩板塊、申花（西湖區）板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講，還是從規劃上說，西湖區所要面對的區塊較多，故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊，離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的，但是離市區偏遠的樓盤，則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念，但是地理距離實在離主城區太遠，價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念，基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區，因為生活配套已基本跟上，且與主城區地理距離較近，其樓盤價格已基本為杭州市主流價格，目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是，1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區，區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰，東臨錢塘江，西靠龍塢、靈山風景區，地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山，與濱江區隔江而望，環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零，所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域，或者周邊學校（中國美院）老師的最愛，價格普遍不高，基本在15000+，當然了，別墅排屋除外。

查看原圖
圖5、云棲竹徑（西湖新十景之一）

杭州城北：

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡，也將一些其他區管轄的地區，如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區，這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣，新擴區域較多，各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊，現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源，加上區政府的生活配套優勢，價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊，價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊，金隅田園外最高只能到18000+，但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

查看原圖
圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江，西面是山和湖，只有東面和北面範圍較廣，最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤，如石祥路沿線，運河支線沿線等等，但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏，再加上城北與各大商業綜合中心的距離，導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的，可以選擇城西的樓盤，錢江新城商圈的呢，可以選擇城東的樓盤，至於武林廣場商圈的，既可以選擇濱江，也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年，杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間，考慮到當時大家的收入，其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久，市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老，結構也尚可。與二手房相比，新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧，為小孩結婚而貢獻首付的家庭外，大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火，這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園，位於中河路沿線，絕對的景觀和市中心，醫院學校就在身邊，其價格是當時的標竿5000+。

2001年，杭州的主城區已經擴張了不少，濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市，所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河（杭州古城河）的沿線一帶新房。離武林廣場近，又有貼沙河公園景觀，單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅，達到了7000+。

2005年，這個時候，全國樓市已經開始有很大的升溫了，溫州炒房團應該也是那個時候出現的，而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進，輕鬆破萬，當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高，但是沒想到的還在後頭。

2007年，房價熱的發燙，前幾年的幾次「空調」，讓大家更加意識到房價只能升不會跌，這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了，大部分的樓盤都在曾經的遠郊，現在的市區裡面了。當時錢江新城板（當時一片荒涼，啥也沒有）塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅，則輕鬆達到了20000+。

2008年，金融危機，各大開發商均風雨飄搖，紛紛開始打折拋售，下沙沿江板塊回到了5000+，新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年，經過最洶湧的那波狂漲，杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年，其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態，總體價格和2012年相比基本持平，這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離，與南京等城市相比，杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講，杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前，但凡有點能力的浙江小私營業主，怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房，所以從房屋一開始市場化銷售以來，杭州的房價一直都排在北上廣深之後，深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體，不僅僅是杭州人，確切的說是浙江人，消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐，所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數，氣貫長虹。就算有一段時間回調，但是等回調之後，其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是，十年的房產牛市，其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了！像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣，慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪，故目前來說，房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看，我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了，前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗，那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性：

第一個可能：新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內，新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能：品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後，很多房產大鱷出現在了杭州，比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看，雖然房企大鱷銷售業績不錯，但是在杭州影響力似乎都一般，品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是，保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起，被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江，在樓盤品牌建設上，遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤，未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多，會超過20%。

第三個可能：最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面，敵不過市中心老小區房屋價格，特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能：鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺，不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法，恐怕會是猴子撈月般的空想