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地產投資信托基金雄起 助攻歐洲商業地產

歐洲房地產投資信托基金（REITs）的發展進程緩慢，但該地區新發行REITs募集的資金卻創下了記錄，可為歐洲商業地產市場複蘇提供動力。

數據供應商Dealogic的數據顯示，截止8月，今年在愛爾蘭、西班牙和英國等國家發行的10只新REITs已募資42億美元，創下往年同期的歷史記錄。2013年同期發行的10只REITs僅募資19億美元。

而且，Dealogic的數據還顯示，今年全年募資金額有望挑戰2006年創下的51億美元，當時共有26只REITs進行了首次公開發行（IPO)。

部分歐洲國家房地產市場泡沫破裂是引發經濟蕭條的原因之一，歐洲至今仍在艱難複蘇之中。然而，在這許多歐洲銀行仍在大規模不良貸款中苦苦掙紮和部分國家的因蕭條而未完工的建築隨處可見之際，新REITs的發行又已悄然繁榮。

一方面，國際投資者希望借新發行的REITs作為通道，分享歐洲複蘇的收益。例如，對沖基金大鱷索羅斯的Quantum Strategic Partners和保爾森的Paulson & Co已經購入了愛爾蘭Green REIT和Hiberinia REIT以及西班牙Hispania Activos Inmobiliarios和Lar Espana的大量股權。

另一方面，機構投資者對全球REIT投資基金（投資REIT的基金）的興趣日益增加也讓歐洲REIT從中受益。國際評級機構晨星（Morningstar）的數據顯示，過去五年，全球REIT投資基金資金大幅流入。它們的凈資產從2009年年中的189億美元大增至2014年上半年的473億美元。這部分是由於投資者認為美國房地產不太可能在短期內有進一步的升值。

普天壽房地產投資公司(Prudential Real Estate Investors)房地產證券全球主管Marc Halle：

盡管我們十分看好美國經濟，（但是)買不到較賬面價值打兩到三折的房地產。

REIT歐洲之路：

20世紀60年代，REIT首次出現在了美國。因其幾乎不用支付企業稅而受到了公司的追捧，又因其將大部分利潤以分紅形式返還股東而受投資者青睞。不過，歐洲政府普遍在上世紀末和本世紀初才批準了REITs。而且直到最近，REITs在歐洲的發展仍然不充分，因為相對較小的歐洲房地產開發商比美國同業有著更多的從銀行融資的渠道。

歐洲上市房企協會數據顯示，8月歐洲上市房企總市值為1448億歐元，盡管較2013年同期的1051億歐元大幅增長，但仍然低於亞洲的2828億歐元和北美的4973億歐元。

歐洲過去幾年上市的公司所擁有的房地產資產都比較少。不過，現在投資者通過發行REITs募集資金，在西班牙、意大利和愛爾蘭等房地產市場蕭條了數年之久的國家以對他們具有吸引力的價格買入地產。

西班牙的Merlin Properties SOCIMI發行了今年歐洲最大的一單REITs，集資12.5億歐元。據公司高管介紹，預計將在年底之前完成92%資金的投資。目前該REITs已完成了對包括西班牙Marineda市商業中心的收購。該商業中心是西班牙最大的零售中心，交易價格達2.6億歐元。

Merlin首席投資官David Brush告訴《華爾街日報》：

就我們的規模而言，我們可以比其他任何REITs做更大的交易。

2013年，愛爾蘭政府推行了新的REIT法案後，REIT IPOs首次在愛爾蘭出現。如今的新晉玩家包括主要購置都柏林寫字樓的Green REIT和收購貸款組合資產及寫字樓的Hibernia REIT。

在這一輪REIT大繁榮中，西班牙發行了最多，僅今年就有四單，且有更多已在路上。

意大利總理倫齊8月簽署的一份方案包含了多項放寬對該國現有REIT監管的措施。

該報援引法興銀行分析師Henri Quadrelli稱：

現在意大利房地產市場不乏吸引力，但是上市機構不足使得這種需求難以被滿足。

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