“金九銀十”行不行？看完4張圖秒懂樓市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4698344.html

“金九銀十”行不行？看完4張圖秒懂樓市

一財網 夏心愉 2015-10-16 20:03:00

內地「金九」車市 大促銷小陽春

1 : GS(14)@2010-09-20 22:31:15

http://www.hket.com/eti/search/a ... 0-202249&category=m
最近汽車股再度吸引投資者眼球，因為「金九銀十」的傳統車市旺季已在本月展開，引發市場對汽車銷量的憧憬。

深圳人流量於南中國名列前茅，其車市需求冷暖可算全國指標之一。本報記者上周六以顧客身份走訪深圳最大的4S汽車經銷展場-鵬程寶汽車展銷城，據觀察，經銷商均趁檔期大力促銷，優惠湧現且層出不窮，為當地車市重新帶來人車兩旺的繁忙景象。

優惠層出不窮 整體價仍高




展銷城位於僑城東區，經銷商雲集，印有「零息、零手續費十一提前放價」、「購車風暴」、「秒殺車型」等的宣傳彩帶掛滿城內，經代理的品牌逾十多款，也包攬本港上市車商生產的品牌。

值得留意的是，即使計及促銷優惠後，整體價格仍比6月淡季時略高。最新款式汽車無折扣，華晨（01114）寶馬更是全部車型均不減價，但庫存卻也比6、7月明顯減少。

購車優惠方面，有現金優惠，也有零息貸款。據本報走訪比亞迪（01211）、長汽（02333）、廣汽（02238）豐田和東風（00489）日產等4S 店，一般以上牌後價格提供現金優惠，10萬元（人民幣，下同）及15萬以下的車型，優惠約3,000至5,000元不等（見表）；近20萬售價的車款，優惠約1萬元，最新車型除外。

有歐資分析員認為，上述減價優惠幅度，相對去年同期而言，沒有特別大。不過，現時券商已抹掉了年初過於悲觀的看法，全綫估計車市今年的銷量增幅能達20%以上，而不是年初的10%至15%。

廣汽豐田深圳經銷商的總店位於城內，銷售顧問施小姐指，「最新的凱美瑞皇家系列一律無優惠」。她指，部分促銷的車型如凱美瑞2.4升，則有免息、免手續費。「廠家也在抓貸款的名額，為促銷2.4升這車型，廠家將貸款1萬元的利息向客戶貼（補貼）了。」然後再送上價值上萬元防水膠、擋泥板精品，務求令客戶即時掏錢付款。

庫存減 熱門車型無貨

由於大部分經銷商已提前在8月展開促銷，庫存量有所減少，部分車型並無現貨，要等1個月才可交易。施小姐指，全綫漢蘭達（Highlander）車款並無現貨，「6、7月曾有貨，8月時本店已再入一批新貨，現已賣掉，可先預訂10月拿現貨」。

東風日產於僑城東的4S店，記者見有顧客即時「刷爆」兩張信用卡，務求「保住現貨」。銷售顧問楊先生指，部分車型有優惠，所以沒有現貨。

早前看得最淡的瑞信，曾在5月預期今年內地車市銷量有可能萎縮。不過，瑞信最近發表報告指，達3,000元的節能補貼將會非直接地刺激銷售，到第四季將更為明顯；此外，受惠於居民收入上升，認為市場長遠仍能「保持增長」。
撰文:蔡燁瑩

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內房金九已失 期待銀十 分析：中央振銷情 年底未悲觀

1 : GS(14)@2015-10-04 00:28:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151002/news/ec_ech1.htm
內房金九已失 期待銀十 分析：中央振銷情 年底未悲觀
  2015年10月2日

【明報專訊】內地鬆綁限購限貸滿一年，萬眾期待的售樓旺季「金九銀十」卻似乎並沒有出現。剛剛過去的9月表現乏善可陳，令央行不得不再出招，於國慶前降低首套房首付比例以提振銷售。有看法認為所謂金九銀十岌岌可危，或變「銅九鐵十」；亦有分析指出，在開發商集中推盤及新政刺激下，年底前銷售未至悲觀，銀十或仍可期。明報記者 武君

根據易居房地產研究院數據顯示，9月首15日全國20個典型城市新建商品住宅成交面積按年大增33%。惟和8月同期比較卻減少3%，其中一線城市減少9%，二線城市增長3%，三線城市減少17%。

區域分化明顯 滬一枝獨秀

期間區域分化情況明顯，一線城市中，上海一枝獨秀，北京和深圳則出現下滑。中原地產研究數據顯示，9月1日至15日，上海一手住宅成交較8月同期增長24.3%，北京和深圳則降約30%。二三線城市亦個別發展，長沙、青島等成交按月漲幅居前，但合肥跌49%。三線城市中，揚州按月升27%，福建莆田、湖北襄陽分別跌29%和27%。

相較前三個月，9月前半段的確不足以稱為「金九」。不過同策諮詢研究部投資部總監張宏偉指出，上半年的暢旺主要因為去年積壓的需求釋放，現在市場恢復理性，9月上半月表現和去年比較已屬不錯。

亦有意見認為，金九失色，和房企有意推遲開盤，供應減少有關。對眾多房企而言，今年的金九銀十不是錦上添花，而是性命攸關。已公布8個月銷售數據的上市內地房企，除恒大(3333)和華潤置地(1109)完成全年目標逾70%，多數僅完成50%至60%，更有甚者未達目標一半。未來幾個月是衝刺業績的最後機會，而中秋和國慶的長假期無疑是最佳時機。

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，9月前三周的確沒有預期理想，因大多開發商都將推盤集中在了9月的最後一周。

集中推盤 開發商或有降價壓力

雖然房企摩拳擦掌，但克而瑞研究指出，前8個月31個重點城市商品住宅共成交1.5億平方米，按年增長25.6%，為2009年以來最高點，顯示部分需求已經透支，未來金九銀十成交漲幅相對有限。中銀國際報告指出，9月和10月的集中推盤，將不利內房庫存改善的趨勢，開發商或重新面對降價壓力。

杜勁松表示，人行剛公布首付比例由30%降低至25%，應該會刺激10月成交，只是效果未必有前幾次明顯，亦不排除有些人憧憬有更多寬鬆政策出台而選擇觀望，銷售旺季能否如期而來，未來一周表現將非常關鍵。張宏偉認為，隨發展商推出大量新盤衝刺銷量，加上新政降低置業門檻提升需求，預計直到年底前銷售都沒有問題，價格方面亦能保持上漲。

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2 : GS(14)@2015-10-04 00:29:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151002/news/ec_ech2.htm
地王效應或帶旺樓市
  2015年10月2日

【明報專訊】上半年樓市回暖，低迷已久的土地市場隨之復蘇。房企拿地熱情重燃，尤其一線城市成為兵家必爭之地，地塊屢屢高溢價成交，消失一段時間的地王亦重現。業內人士認為，若土地市場繼續火熱，亦將有助推升未來幾個月的樓市銷售氣氛。

上周上海拍出的三幅地塊均溢價逾一倍，包括青浦地塊由旭輝(0884)聯合體以總價26.16億元(人民幣．下同)投得，溢價率達115%；寶山商住地塊由保利地產以41億元奪得，溢價率為107.22%；淀山湖宅地由首創置業(2868)以10.98億元拿下，溢價率為103.9%。

上周滬3地皮均溢價逾倍成交

北京則頻頻出現地王，上月底方興地產(0817)和中鐵建聯合體以50.25億元投得豐台區孫河地塊，若剔除捆綁的公租房部分，折合樓面價為每平方米6萬元，成為年內每平米價地王。9月2日保利首開聯合體以64.83億元拿下孫河地塊，樓面價為5.4萬元，刷新孫河總價和每平米價地王紀錄。

深圳本周剛剛誕生年內總價地王，龍光地產(3380)以112.5億元投得深圳北站商務地塊，雖沒能打破深圳史上總價地王紀錄，但仍然是龍華新區史上最高總價地王。

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布少明：一手旺巿開局 樓巿迎「金九」

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:40

【明報專訊】過去周末一手巿場上演單日三大盤、逾千伙同步開售盛况，破一手新例實施後紀錄，急凍巿場資金，連同剛公布中文命名的筲箕灣盤，新盤交投如日中天，9月份勢成一手兵家必爭檔期，一手交投有機會創一手新例後新高，二手客源被搶薄，交投稍為回軟﹗

與此同時，近日樓價亦派成績表，差餉物業估價署公布今年7月樓價指數按月續升約1.9%。而據本行「樓價走勢圖」顯示，最新8月份平均實用呎價再度重上逾萬元水平，按月續升約1%。樓價自今年3月份低位回升，至今已連升5個月，累積升幅逾3%。

近日筆者經常被問及一手旺勢持續，如何看後巿承接力。從元朗大型新盤看起，除來自住需求的用家外，買家中不乏投資客或大手客，多個新盤接力展開猛烈銷售攻勢，與此同時，政府賣地與發展商賣樓去貨都比早前暢順，甚至個別曾經流標的官地，重推皆成功脫手，大巿現股樓齊升，刺激巿場對後巿信心回升，準買家入巿態度積極，巿場聚焦全新盤之餘，不少向隅客轉投一手貨尾單位，為一手銷情帶來一定支持。

計算承受能力 量力而為

惟值得注意的是，發展商由「前腳接後腳」形式開售新盤，前哨戰試過水溫後，出現同日賣樓，「三強鼎立」局面，而今輪上架新盤中，兩盤集中東九龍區，同樣主打兩房戶型，埋身搶奪購買力，未來幾個月新貨陸續有來，加上美國加息對巿場造成的影響，後巿承托力或再次迎來考驗。

一手反應好，發展商短兵相接之際，銀行亦搖旗吶喊，按揭戰升溫，繼大行後中型行加入戰圈，紛紛以超低息按揭搶巿佔，劍指「慳息」一族，當中最低貸款金額門檻有別，準買家入巿前切忌急躁，宜瞻前顧後，審慎考慮自身需要，貨比三家，計算清楚自身風險承受能力，量力而為﹗

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0609&issue=20160905

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內房谷「金九銀十」 聘臨時演員充買家

1 : GS(14)@2017-09-25 04:07:00

【明報專訊】十九大召開在即，加上再查首付貸、消費貸等消息頻傳，然而面對「金九銀十」銷售良機，不少內地發展商仍計劃推盤，惟本報發現甚至有不少代理公司或企業招聘「臨時演員」，甚至提供伙食，找人假扮買家在售樓處游弋，似乎是希望藉此炒熱銷售氣氛。

事實上，去年3月時央視更出現揭秘式踢爆開發商找來「房托（假買家）」烘托樓市氣氛，事後這些「房托」更突然一度銷聲匿迹。

但相隔一年這批臨時演員又迎來登場機會。本報在包括「百姓網」、「趕集網」、「斗米兼職」等均發現招請「房產充場人員」、「到售樓處看房子」的兼職廣告，更有多間公司表明可以提供專業「群演（群眾演員）」到新盤或房地產展覽交易會充撐場面，部分提供日薪約數十至一百元（人民幣·下同），或按當日巡迴參觀數量計算，每個10至30元不等。

內房高管：風聲緊難谷銷售 找假買家烘托售樓氣氛

有廣東內房高管表示，找假買家托市的行為一直存在，但目前只求「不刺激政策出台，在風聲比較緊下未會大舉催谷銷售」，而部分上市開發商，不時會外聘代理或合作進行，故不排除是代理主導的宣傳伎倆。

該批招聘廣告多無直接披露參觀樓盤名稱，但亦有廣告顯示疑為由內地開發商開發的石家莊「國赫天著」以日薪35元招聘看房人員，標明「車接車送」，但要「著裝得體，懂事」。另一廣告則疑為一家本港上市房企於上海招請看房人員，表明只「售樓處露面，不需要說話，時間︰20分鐘」，同樣要求穿著得體，乾淨清爽。

微信號招請「看房人員」 僅要求著裝得體

本報記者在其中一家廣告公司人員微信號見到，由9月起公司已至少6次招聘假買家，據其多個廣告顯示，參觀一般樓盤多招請約50名臨演，每名活動結束以補貼名義支付50元，在上海人民廣場站有專門旅遊巴接送，需時約三、四小時。

但若要出演「上千萬級」的高端樓盤要求高得多，每次只招5至10名臨演，演員更要付上自拍照一張，年紀介乎39至48歲之間，要「檔次高，形象好，看起來像有錢人，專業會吹牛」，兼負責一對一自訪。

記者曾經微信向對方應徵16日（上周六）在上海扮演買家，但只獲告知「目前還不清楚要去哪裏看」，但只需穿得體面兼發送電話即可。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1311&issue=20170918

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金九銀十難抵「辣招」 內房下季料續受壓

1 : GS(14)@2017-10-01 20:12:40

【明報專訊】內房股中期績佳刺激板塊第三季急漲，融創（1918）一季內累升近1.2倍，市值暴漲超800億元；中國恒大（3333）亦不遑多讓，升超過94%，市值增逾1700億元，超越國企龍頭。然而踏入「金九銀十」調控加碼打殘板塊，中金直言10月份板塊整體將現回調，建議先行獲利，賣出漲幅較多或佈局三四線城市的股份。

中金：全國地產銷售正處「W」形底部

對於內房第四季表現，有外資分析員認為，市場雖估計板塊有第二輪重估潮，但內房屬於政策市，9月底一輪政策出台後，預料投資者先行沽貨，待十九大後看清政策走向再部署，板塊10月份或延續9月疲態。

中金報告更預期，內房股將在10月份出現回調，因全國地產銷售正處於「W」形的第二個底部，預期銷售將持續低於市場預期，銷售面積按年跌5%，是年內首次按年轉跌，導致板塊受壓。按揭額度不足將令三四線城市銷售趨勢持續放緩，加上近期出現限售等政策，都有短線風險。該行建議在中長期可趁低吸納佈局一二線城市的股份，預料一二線城市銷售在年底開始復蘇，並延續至2018年，超出市場預期。該行首推中海外（0688）、富力（2777）及合景泰富（1813）。

另外評級機構穆迪接力標普，昨亦將大連萬達信用評級由「Baa3」降至「Ba1」，即垃圾別級，前景為「負面」。穆迪解釋，將萬達降級是基於其難於境外融資，償還其潛在17億元境外銀行貸款，流動性轉弱。集團在今年6月底手持現金1377億元，但多數在境內。

穆迪又預期萬達出售文旅及酒店資產予融創、富力，將令原先租金收入的經營現金流、以及未來靠投資物業支持的融資帶來風險。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0080&issue=20170930

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縱金九銀十落空　內房股料難大跌

1 : GS(14)@2017-10-15 15:54:24

【本報訊】內地熱點城市黃金周期間網簽量按年勁跌八成，三年最差。內房股上周表現標青，中海外（688）及潤地（1109）按周分別進賬4.7%及3.6%，突傳網簽量勁跌，令人擔心該板塊本周會否急回。不過分析指消息未必影響內房股股價急跌太多，因「金九銀十」不再已屬預期之內，反而調控政策未來會否進一步收緊，才更值得留意。


專家：不太擔心網簽量跌


耀才證券研究部總監植耀輝指內地三、四線城市銷售仍火熱，加上北水對內房板塊看法樂觀下，即使9月份內房銷售數字一般，內房股股價之前仍硬淨，故不太擔心網簽量跌的消息。惟他提醒，內房政策面未來有可能再收緊，加上內房股股價經已累積不少升幅，故不建議高追該板塊。豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠指市場早已預期今年「金九銀十」不再，故料網簽量跌的消息只會觸發主要內房股跌幅少於5%，不會深跌。他又認為，內房在黃金周期間的實際銷售量有機會較網簽量大，原因是有傳不少內房的成交房價已超越地方政府限價水平，但為免違規，這些交易要被迫延遲網簽。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177131

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