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大市轉勢 ckm001


http://hk.myblog.yahoo.com/jw!G9qPswuRGxoAjkVjcnY-/article?mid=37277


一如所料,人民幣對美元在昨天開始升值,恆指勁升六百幾點,收20912,連企在20800的二百五十天線都升穿埋,圖表走勢派的投機賭徒又 要急忙補貨,在萬九點止蝕離場,在兩萬一點前又再買貨,呢種叫低賣高買,用這種方法買賣股票,注定輸錢收場,如果比你阿媽知你低賣高買,你阿媽一定話生舊 义燒都好過生你呢個死蠢,細個點解唔好好讀書,數又唔識計,英文又唔識,連中文公司年報都話睇唔明,淨係識得好似幼稚園小朋友咁睇卡通圖表,我真係愛莫能 助。

個市咁升法,唔好再問我買咩野股票好,我和一班行長線投資的網友們已經入飽貨,如果你是新來的網友,或是初次學股票投資,不要心急,來日方長,未來 還有大把入貨機會。雖然今轉你我注定賺大錢,但作為長線投資人,也應該平時鍛鍊好基本功,希望更上一層樓,今日我要同大家講能力圈(Circle of Competence)的東東。巴菲特認為,最好的投資策略是選擇一個自己熟識並比別人懂更多的企業來下注,那麼你在股票投資上,才能夠比別人有更多的資 訊優勢,其實許多上市行業都是我們生活的一部份,例如銀行、保險、地產、電訊、零售、百貨、飲食等等,如果年青人出社會做事,經過幾年的歷練,再加上平時 細心觀察與學習,對大部份行業應該有初步了解,投資界總認為老一輩人經驗豐富,能力圈一定比年青人高,但有許多年長的人都故步自封,對新事物有抗拒,以網 上商業為例,許多年長的投資者都認為自己不了解,但互聯網已經推出了廿年,已經是日常必須的聯絡工具,不是什麼新事物了,活到老,學到老,才是正確的生活 態度,初學投資的網友總以為硬知識如經濟學、會計學、財務學等等才是最重要的必修課,但我認為如果要投資有成,學識要兼顧古今中外,正如上世紀香港大學生 叫的口號「放、認、關、爭」,放眼世界,認識社會、關心祖國、爭取民主與自由,左腦與右腦並用,才能夠智慧通達,成就大業,另外,現在是環球世紀,各國關 係已經愈來愈近,我建議年青人多點出外遊歷,學習各國風俗習慣,了解各地人民的風土人情,對投資與待人接物,都有莫大幫助,比天天看圖表走勢投機賭博更有 意義。




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轉勢 陸羽仁

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=271640&catID=&keyword=&searchtype=

昨日公佈的美國經濟數據與美企業績都係好壞參半,杜指開市插水77點,隨即反彈還原,其後大部份時間都在上日收市位窄幅橫行,可以講係一場悶局。杜指微升5點,報11169點,標普500指數持平,收1186點;納指升6點,造2497點。杜指期貨最新報11130點,比現貨低水39點。

 

 

港股美國預託證券靠穩,ADR港比指數收報23615點,比香港收市高13點。匯控收81.12元,比香港收市低3仙,中移動收80.62元,比香港高0.7%

 

    美國諮商局宣佈,10月份消費者信心指數從上月的48.5上升至50.2,好過市場預期的49。相對上半年,消費者信心仍屬低水平,該指數在5月份一度上升至62.7。但值得欣慰的是,10月份消費者對未來六個月經濟活動的預期指數升至67.8,較上月升3.5%。諮商局稱消費者信心回升,可能係由股市上漲帶動,杜指在826日收9986點,至今已經漲鰦近12%

 

另外,烈治文(Richmond)聯儲銀行的數據顯示,亞特蘭大中部地區製造業活動在10月份有所增強,製造業指數從9月份的負2升至5;發貨指數從負4升至3; 僱員指數從負3升至4,反映經濟活動正在擴張。

 

8月份標準普爾/Case-Shiller房價指數較上月下跌0.2%,低過市場預期,亦結束了自4月份以來的上升趨勢。20個主要大城市中有19個都下跌,不過若比較去年同期,房價其實仍有所上升。房價下跌的原因相信係買房稅務優惠的終止及憂慮經濟復甦過慢所致。對於房價未來去向,由於好多城市仍存在大量斷供物業,房價好難有作為,而重災區會係鳳凰城及拉斯維加斯,這兩個城市係斷供屋的重災區。

 

美企業績方面,表現亦好參差,AK Steel U.S. Steel都因為鐵礦石成本以及高爐維護的支出不斷提高,但生意又上唔到去,第三季都出現高過預期的虧損,兩隻股票齊挫3%4%。列印機製造商Lexmark仲恐怖,季度業績差過預期,CEO退休,股價勁插逾兩成!分析員指Lexmark的大部市場被HP搶佔了。支撐大市鮋主力係Coach及福特汽車,兩家公司業績都好過預期。Coach盈利較去年勁升43%,股價亦漲12%;福特汽車則賺鰦17億美元,股價升1.4%

 

講開汽車股,又想講纒比亞迪(1211),專欄講完,意猶未盡,想再講纒。比亞迪(1211)公佈首九個月,營業額345億人民幣,按年增加31%,但單計第三季就慘不忍睹,營業額維持102億元,純利僅得1200萬元,較去年大跌99%,每股盈利0.01元,遠低過摩通預期的0.28元,幾間大行立即大幅下調目標價,比亞迪昨日以全日最低位收市,勁插逾10%51.05元。

 

比亞迪公布咁差的業績,其實係預鰦,佢低過券商的預期,只是券商預期得好而矣,佢生意出問題已是公開的秘密。我搵番824日我在網誌點寫比亞迪俾大家睇睇,我當時咁講:「比亞迪的問題嚴重好多。佢公布截至6月底止半年純利24.2億元人民幣,按年增長升1.1倍,每股盈利1.06元人民幣,不派息,期內收入升 50.3%242.5 億元。高盛發表報告,指比亞迪上半年業績較預期低,關注公司下半年疲弱毛利率,維持「沽售」評級,目標價41.22元。比亞迪昨日開市仲抽高到47.7元,跟住掉頭回落,收市跌3.8%44.65元。 正如昨日所講,比亞迪的新業務電動車未上規模,停留在概念階段,更受中央大力支持「國家隊」圍攻。傳統汽車業務開始面對艱難競爭,內地媒體都報到開晒巷, 話不少比亞迪的經銷商逐步退出,因為比亞迪急於增加銷售,要求經銷商大量進貨,經銷商資金周轉不靈,唯有下堂求去。照咁睇比亞迪不易維持上半年這種純利高 增長的勢頭,未來壓力不少,股價由強股變弱股。」

 

       比亞迪電動車新業務未得,傳統賣車業務急促轉壞,這是最典型的銷售惡性循環,去唔到貨,就向經銷商「質貨」,要佢地食好大的銷售額,經營商都唔係玩№唔想做,係頂唔順,接鰦成手貨都賣唔到,唯有退出經營行列,咁經銷網就愈做愈縮,你話第三季,甚至第四季有乜法子好。

 

        記住我當時係以「投資的我」的角度,睇比亞迪經營的問題,睇到佢盤生意唔掂,但這只是睇基本因素分析,你若果獱鰦比亞迪,信我沽鰦,跟住就會媽我,佢後來跟大市反彈,到股神巴菲特訪華,比亞迪大炒股神概念,由我講的824日收市價44.65元,炒上104日高位64.7元,升鰦44.9%,之後股神走鰦佢回番,昨日急跌後收51.05元,回落到只比8月升14%。股神訪華會炒比亞迪,這是「投機的我」炒股的概念,和基本因素無關。

 

        我以「投資的我」角度睇比亞迪,唔會捕捉到佢10月之一炒。若8月時見佢勢色唔對換馬,無乜特別心水就換恒生H股基金(2828)股價及相關新聞 吧,這可以當一個比對個案(Base case)2828824日收116元,昨日收137.4元,比8月時升18.4%,當日沽比亞迪換佢,以一個投資者計,仍有著數。

 

這亦可見投資和投機不同,投資講基本分析,未必捕捉到短期變化,但中長線應該OK。投機講快進快出,唔係同隻股票做人世,幾差的股票,博反彈都可以買,識止蝕就得啦。

 

我 剛去內地走了一轉,發覺好多大城市如北京都塞車塞得好嚴重,可供車輛使用的大城市道路顯著地飽和,私家車好難好似過去咁高速增長,另外汽車的產能亦過剩, 價格有壓力,這是內地汽車業的大環境。至於電動車,有排未可以大批量生產,而且阿爺向生產電動車的國家隊傾斜的動機十分明顯,比亞迪亦無大優勢。股神應該 睇到比亞迪業績走勢轉差的問題,他入貨價雖平,但持股甚多,想走都走唔到,唯有局買比亞迪的電動車概念,不過散戶轉身就可以快鱓啦。

 

陸羽仁

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潛在轉勢機會 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=51901

記得中國移動(0941)在1997年未上市,IPO價10蚊,當時仲係叫中國電信,一上市就遇上股市大跌,上市股價即時跌穿10 蚊,1998年又有亞洲金融風暴,恆指跌到6千幾點,個個以為世界未日,但在2000年科網狂潮之時,中移股價升近80蚊,是IPO之時的8倍,但可惜 2000年後科網爆破,在2002-2003年間,中移股價跌到10幾蚊,但當時國內移動電訊業務開始高速增長,中移每年的盈利按年上升,2003年開始 派息,之後每年派息有增無減,股價由10幾蚊,一路升到2007年160蚊之高峰,之後又遇上2008年金融海嘯,令股價大跌,過去兩年,中移在國內流動 電話之上客量開始飽和,ARPU也開始見頂,令中移由一隻增長股變成一隻收息公用股。類似的情況早在10年前的香港發生,香港7百萬人,但每個人平均有多 過一部流動電話,流動電訊市場飽和,行內競爭激烈,流動電訊生意形同雞肋,但自從蘋果的iPhone4引入香港,引發智能手機熱潮,手機突然變身成為手掌 電腦,由於智能手機之數據流量增加,令香港的幾家電訊商咸魚翻生,搖身一變,成為增長股。新聞報導,中移與蘋果達成協議,將會引入中國本土TD- SCDMA制式的iPhone,國內有9億流動電話用戶,中移佔其中6億,但只有7千萬人用3G手機,現在中移每月ARPU只有67蚊人民幣,如果因為引 進iPhone而令國內用戶大量使用3G手機,中移動的ARPU必然增加,可能引發中移動第二波的盈利增長,現價中移動往績PE10倍,股息超過4厘,持 有中移動的朋友又是坐和望贏。

同樣的轉勢機會將會在中人壽(2628)發生,記得中人壽在03年未上市,股價由06年開始大升,到2007年,股價升幅超過10倍,但2008年 遇上金融海嘯,令股價跌穿廿蚊,09年中央推出4萬億救市方案,引發國內房地產泡沫,中央只有在2010年開始收緊銀根與控制樓市,在利率低企與國內股市 沒有起色之下,中人壽保守經營,保費增長緩慢,在通脹高於實質利率之情況下,實在不利壽險經營,但要控制通脹,國內利率自然會繼續上調,在經濟持續增長 下,國內股市遲早回升,到時來自保費之盈利與投資收益雙雙回升,中人壽又是另外一間潛在轉勢之增長股,到時一眾財棍與二打六又會轉口風唱好,可惜長線穩賺 的只有我與一眾不離不棄的網友。


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預算案前 地產界施壓鬆樓按 施永青﹕樓市已轉勢 不應再食退燒藥

1 : GS(14)@2016-02-18 22:29:57

【明報專訊】財政預算案將於下周三出爐,眾多地產界代表近日紛紛呼籲政府減辣。金管局總裁陳德霖早前亦表示,當樓市進入下行周期,金管局會適時放寬樓按措施。事實上,近月樓市價量齊跌,面對樓市寒冬,五大發展商猴年擬推售伙數卻達1.6萬伙,甚至較羊年多16%。除了多家發展商建議政府檢視樓市逆周期措施外,中原集團主席施永青昨亦指出,辣招只為樓市「發燒」時所下之藥,現時快要發冷,沒可能還吃「退燒藥」,呼籲政府應全面減辣。



明報記者 方可兒、林可為

金管局昨日回應鬆綁要求時說,對該局總裁陳德霖周一的說法沒補充。

業內指樓市跌勢已成,認為現時應為撤招時機。據差餉物業估價署資料顯示,私樓樓價指數自去年9月高見306.1點歷史高位後,第4季隨即下跌,按季累跌近7%,其中11月單月更下跌3%。不過,目前樓市跌勢仍未及金融海嘯期間、2008年11月單月的8.2%跌幅。

上季官方樓指急跌7%

樓價下跌,交投量亦同告下挫。土地註冊處顯示,上月整體住宅註冊量錄約2045宗,為1996年有紀錄以來新低。樓市交投萎縮下,拖累代理行佣金同告下跌。中原及利嘉閣兩大代理,上月合共已蝕約6000萬元,虧蝕金額同為歷史新高。據悉,中原每月佣金收入需達1.6億元才能收支平衡,惟2月至今暫僅錄約4000萬元,料繼上月之後,本月很大機會再要蝕本。過去兩個月內,美聯亦自然流失達200名代理。

代理料連續兩月虧蝕

中原集團主席施永青昨於集團團拜上表示,目前樓市轉勢已經「百分百確定」,即使政府撤招亦不會令樓價反彈。除了三項辣招之外,亦應考慮放寬按揭成數。因收緊按揭成數後,市民要以高利息向財務公司借貸,並非有利市民置業。他又指,由於地價較樓價敏感,隨著近日地價回落,料發展商亦要面對現實,調整一手價格,整體樓價由高位下跌15%最快於首季尾出現。

另利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱,過往樓市過熱,政府「加辣」;現時樓價下跌,亦應「減辣」。美聯住宅部行政總布少明更認為,若經濟進一步轉差才真正撤招,屆時便已太遲。

另一邊廂,今年將有多個新盤推售的發展商亦表示,目前為合適的減辣時機。長實地產(1113)執行董事趙國雄日前已稱,政府掌握市場數據,過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難,減辣有助市民置業。另嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明昨日亦稱,港府可放寬對市民置業的壓力測試,又指上半年整體樓價有機會下挫一成,惟本港經濟基調依然良好,相信樓市可於下半年「雨過天青」。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160218/news/ea_eaa1.htm
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「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招

1 : GS(14)@2016-02-18 23:31:05

【本報訊】金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期,將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示,樓市已確認轉勢,政府應適度減辣,包括放寬按揭,政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。施永青認為,即使有反彈也只會輕微反彈,之後仍受宏觀經濟及未來供應影響,無可能一撤招便轉勢。就算撤招後,「樓價可能只會跌慢啲,嗰幾招都係發燒時候吃的藥,而家就嚟發冷,冇理由仲食退燒藥,所以撤晒都冇問題」。政府有責任令樓價調整有秩序地在市民預期範圍內進行,並不是突然失足跌下來,若跌得急會令人失信心,所以他覺得政府應防範急劇下跌,令投資者失去信心,一旦失信心,便會引起恐懼性連鎖反應,到時想扭轉局勢更加困難。施永青又指,當新盤面對現實低價開盤,對二手市場會造成拖累,最近土地價格下滑亦明顯,而且「並不是跌一成、成半,而係跌三成四成,」反映發展商已不敢高價搶地。近期投地好多是內地開發商,他們對香港市道不認識,內地生意難做,寄望香港增加銷售額才「咁勇」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160218/19495226
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陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波(圖)昨日發表網誌,指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢,但他指該指數屬滯後數據,是反映3至4月市場情况,本港今年上半年整體住宅成交量,較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升,並稱巿場資訊有時會流於片面,提醒市民要小心分析,政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題,文中提出市場有按揭經紀公司指,內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例,連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料,非港人購買佔整體成交宗數的比率,過去3個月仍為約2%,跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若,未見明顯上升趨勢。

他表示,自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留,但政府會密切留意,本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711
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王冠一﹕金價反彈 未言轉勢

1 : GS(14)@2017-01-25 07:31:50

【明報專訊】現貨金價在過去一個月,由低位反彈90美元。不少投資者開始感到困惑,原本預期特朗普當選美國總統會誘發資金買黃金避險,結果出乎意料金價竟然大挫近200美元!近月金價似一洗頹氣,到底是轉勢抑或反彈?實在教不少人頭昏腦脹。

憂「特式通脹」 資金重新垂青黃金

金價表現反映多重因素,需要因時制宜,所以投資黃金是一門很考功夫的學問。有時投資黃金因為要抗通脹,有時因為要避險,有時因為主要貨幣價值滑落或出現信心危機,以黃金作為對冲貨幣貶值的工具。

特朗普絕對是近期金價被舞高弄低的主因。他當選之初金價急挫,主要是因為特朗普在競選時標榜強美元政策,實行環球「吸資」大計,美匯指數向上直指104,於是黃金也要避避風頭。未幾,特朗普拋出大興土木的經濟方案,市場開始掀起一股「特式通脹」的旋風,資金重新垂青黃金作為抗通脹工具,美匯短期受制於104甚至102水平,是為金價反彈之始。

到最近,特朗普又失言,不慎以候任總統身分,表示美匯有過強之嫌,不利美國經濟發展,完全一副商人治國的嘴臉;金價借勢炒上,同期美匯指數輾轉下試100。候任財長Steven Mnuchin其後主動幫未來老闆補鑊,重申「美匯過強只是短期對美國經濟構成負面影響……長遠而言,強美元的原則仍十分重要,因為強美元可提升美元的購買力,只要美元相對其他貨幣的匯率轉強,以其他貨幣計價的資產價值將變得便宜。」

落實減稅完成吸資 美元才可轉強

既然金價走勢與特朗普因素關係如斯密切,有理由相信現階段特朗普總統的經濟班底並不急於抬高美匯,因為美匯過強對於以賺取海外盈利為主的美資跨國企業而言,缺乏匯兌班資回國的誘因。只有當減稅落實、「吸資」工作完成得七七八八,再推高美匯以大舉海外「掃平貨」(併購海外資產),更加符合白宮新經濟班底的盤算。况且,「特式通脹」只是概念,還談不上實質出現「通脹預期」,所以黃金只是短期反彈,不是轉勢。至於反彈會持續多久,則要視乎特朗普的施政進度了。

■本周環球金融市場預測:

黃金(現貨):1186至1226美元

英鎊(現貨):1.2200至1.2450美元

道指(現貨):19600至20000點

(轉載自《王冠一財經頻道》周一會員通訊;更多數據可參考《冠一多空指標》(www.c1syndex.com))

王冠一財經頻道創辦人 wongsir.com.hk

[王冠一 國際財經]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6063&issue=20170125
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323896

新盤小陽春 樓市轉勢 4大關鍵

1 : GS(14)@2017-02-12 00:23:46

2017-01-28 HJ
踏入新一年,沉寂近兩月的新盤銷情再次熾熱,新世界發展(00017)旗下荃灣柏傲灣成大贏家,開售短短一周已速沽592伙,中原城市領先指數最新報146.8點,跟歷史高位僅有約0.1%差距,未來更有多個新盤排隊登場,今年潛在一手供應已有約2.9萬伙。

新盤小陽春是否代表樓市轉勢?市場是否具足夠承接力?樓市要轉勢與四大關鍵有關:息口走勢、新盤開價、政府會否再出辣招及特首選戰。

兩大樓市專家卻看得較淡,紀惠集團行政總裁湯文亮認為,耍多加留意新盤供應甚多的情況,料全年跌幅在一成以內。花旗銀行研究部董事楊海全認為,政府已為樓價封頂,相信今年樓價會跌15%。不過,他們卻一致認為,對上車客而言,今年可捕捉上車時機,當中湯文亮認為,上車客可選新盤而棄二手盤,估計農曆新年後開價將會下調。

三大新盤極速沽清

本港樓市於去年中極速反彈,新盤大賣,其後港府於去年11月初突為樓市加辣,全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅項至15%。美國聯儲局也於去年12月中宣布加息,樓市不利因素漸增,發展商即叫停新盤推售,去年11、12月未有大型全新盤推出市場。市場「餓盤」近兩個月後,發展商也重啟推盤大計。新鴻基地產(00016)於月初率先推出元朗Grand YOHO 2期試水溫,並以進取價定價,首批66伙價單定價由668.3萬至2,083萬元,平均呎價介乎15,071至21,147元,面積約410平方呎的1房單位,入場費達537.9萬元,單位折實後平均呎價約14,488元,普遍單位較去年8月時推售的項目1期單位貴逾20%。首批單位於開售當天近乎沽清,截至22日,項目累售164伙,達已推售單位逾98%,銷情不錯。

信心十足加價再推售

中國海外(00688)啟德1號(II)也隨即加入戰團,該盤先後推出188伙,單位面積介乎547至563平方呎,定價1,024萬至1,291萬元,價單呎價18,202至22,931元,折實呎價15,563至19,606元,首批全數188伙於1月14日當天全數售出,發展商隨即在當晚加推122伙,較首批單位輕微加價約2%,最後該批單位也全數售出。Grand YOHO 2期及啟德1號(II)銷情尚算理想,新世界發展(00017)夥拍萬科置業海外(01036)、港鐵公司(00066)的荃灣西站六區項目柏傲灣取得售樓紙後,即推出首批197伙,見市場收票反應理想,再加推213伙單位。面積由318至1,366平方呎。價單定價由516.8萬至3,541萬元,呎價15,258至25,922元,折實後呎價介乎1.3萬至2萬元,單位入場費由441萬元起,貼近區內二手樓,即成全城焦點。柏傲灣於1月20日開售首輪400伙,開售10小時幾近沽清,截至周四(26日),該盤於一周內已累沽592伙,成為一手例後首日銷情最好的新盤。發展商再乘勝追擊,日前再加價推出105伙,折實後平均呎價介乎14,472元至19,841元。值得留意的,是次柏傲灣加推單位的加價幅度介乎3%至14%,當中以1房單位的加價幅度最狠,可見發展商對銷情信心十足。

啟德新盤料進取定價

三大新盤賣樓成績報捷,一手樓市氣氛也更熾熱,未來將有多個新盤排隊推出,長實地產(01113)方面,今年將有6個全新住宅項目推出,包括淺水灣道項目、北角油街項目、荃灣西站海之戀第一期、馬鞍山星漣海、牛潭尾意花園及中環嘉咸街項目,合共2,065伙,其中牛潭尾意花園為2017年及雞年頭炮項目,料最快農曆年前上樓書。長實執行董事趙國雄指,若預售樓花同意書申請進度順利,估計今年可推逾4,000伙。恒基地產(00012)方面,恒地營業(一)部總經理林達民指,集團營業(一)部計劃今年推出5個住宅項目,涉約1,326伙,估計頭炮盤為鰂魚涌民新街項目及西營盤皇后大道西項目。

展望今年新盤市場,相信以荃灣西及啟德區戰況將最激烈,荃灣西方面,長實地產旗下海之戀及華懋旗下全?城滙也將緊接柏傲灣,有望於本季內推出。至於啟德方面更是峰火四起,嘉華國際(00173)嘉匯有望於農曆新年後推出;另建灝地產旗下天寰,也預計可於首季獲批預售樓花同意書並推售。內地企業海航集團日前再以55.3億元投得啟德第1L區1號地皮,樓面地價每呎達1.3萬元,較嘉華去年底以58.69億元奪得的啟德1K區2號住宅地地價高出近3成,是次也是海航集團於短短3個月內以近200億元3奪啟德住宅地,為該區樓價注下強心針,相信啟德區新盤開價將更為進取。

樓市走勢四大關鍵

據本刊統計,今年新盤供應將有約2.9萬伙,其中新界區的潛在供應更達18,467伙,相信發展商會趁農曆新年後加緊推盤,市場是否具足夠承接力?新盤會否帶動整體樓價再升?未來樓價走勢,其實由以下四大關鍵影響:

1. 息口走勢

本港樓市於過去多年持續升溫,低息期是當中一個重要因素,自聯儲局於去年12月中再加息0.25厘,聯儲局同時發表利率預測,料2017年底美國利率將升至1.4厘,意味將加息3次。由此可見,美國今年的加息步伐將加快,香港跟隨加息的機會也大增。據彭博綜合市場專家的預測,今年3月15日召開議息會議的加息機會已升至近35%,加息幅度0.5至0.75厘的機率也高達65%;及至5月3日及6月14日的議息會議,加息機會更高至49%及72%,因此今年上半年再加息似乎志在必行。3月加息的機會絕不少,相信屆時對樓市必構成一定的心理影響,有意入市人士應多加留意。花旗銀行研究部董事楊海全表示,花旗銀行也預期今年將加息3次。他指出,當息率上升後,收租物業的回報變得不吸引,同時銀行也會推出一些比收租回報更吸引的產品,也會令收租客轉至其他投資產品,買樓作投資的人士會更少。

2. 新盤開價及銷情

今年初以來有三大新盤推出市場,分別為Grand YOHO 2期、啟德1號(II)及柏傲灣,上述3盤於開售當天,單位出售率也逾九成多,甚至全數沽清。但值得留意的,是Grand YOHO 2期及啟德1號(II)是次的銷售的收票反應較去年第一期銷售遜色。楊海全指:「今次Grand YOHO 2期的收票反應其實遠比去年第一期時低很多,去年第一輪收票近1.6萬票,今次第一輪收票只得1,000張票左右。而啟德一號的收票情況也比去年差,去年9月第一輪賣樓時收票達1.13萬張,今次只收到約2,800張票,跌幅達七成多。」至於柏傲灣則以貼近二手價開售,才吸引市場興趣,由此可見,樓市仍未恢復去年的熾熱情況。因此後市走勢,從隨後推出的新盤開價情況及收票反應,如多個新盤首天開售欠佳,對樓市而言屬負面訊號。

3. 政府會否再出辣招

政府去年11月加辣,結果市況及成交量隨即冷卻,故現階段計劃入市人士亦必密切注意;然而可見最少於今年上半年,樓市加辣機會甚微。政府前次加辣的主要理據,是去年第三季市場出現2,600宗涉及雙倍印花稅(DSD)的買賣,因此認定投資需求旺盛,但有分析指政府其實是在欠缺資料之下誤判了市況。

據悉,該批涉及DSD的成交,不少並非投資收租用途而屬於換樓自住。因為舊樓業主轉購新盤,準備於6個月內賣樓以獲得退稅,市場上發展商普遍替買家支付全額或半額DSD的優惠,到政府退稅時,就由買家收回,所以多數DSD稅實際不是由買家支付予政府,而屬於地產商的賣樓支出,猶如一種轉了形式的減價,而個別發展商也是先標高定價,然後才進行此類優惠。

事實上,若該2,600宗個案在購入新單位後超過半年時間,仍未有把原有物業沽出,屆時當局才把情況定義為投資需要,相信便會有說服力得多。另一點是「加辣舵手」梁振英放棄連任,鐵定6月底任滿後下台,期間倘樓市沒有極端升幅(按月升2%以上,並持續多月),相信當局都不會改變房策現狀。

4. 特首選戰

如上所述,新特首將於7月上台,其一舉一動都影響本地樓市。按目前情勢及提名期尚餘時間不多,依然以兩位前政府高官林鄭月娥及曾俊華「入閘」機會較大,論政商界脈絡、個人能力及對國家忠誠度,兩人都不相伯仲;有分析相信,選戰最後或許變成中央跟中聯辦之間的角力,因為中聯辦傾向推薦林鄭月娥,而中央雖無明確表示,國家主席習近平近年卻多次於不同場合主動與曾俊華握手,似乎別具深意。

其中曾俊華在官場日子較多與財經事務相關,出任財政司司長9年半,雖然《財政預算案》盈餘不時估錯數,仍屬歷來任期最長一位司長,與下轄金管局、發展局、商務及經濟局合作經驗豐富,故在房屋政策上的掌握,料較對手林鄭月娥優勝。曾俊華近日政綱表明取消小學教育的TSA評核,市場期望他上台後,政府或也會調低樓市辣招一半,劃一減至7.5%左右、放寬按揭以及推出優才置業計劃等;至於林鄭月娥作風相對保守,沿襲「CY路綫」不變的機會較高。林鄭月娥宣布參選迄今,尚未談及本港樓市及經濟狀況,曾俊華日前則指私人樓價「有點貴」(A Bit Expensive)且高於市民承擔能力,但樓價應留予市場決定。

湯文亮:小陽春至清明

剛協助家族資產打入《福布斯》香港富豪榜第26位的湯文亮,形容對雞年樓市看法「淡淡地」,盡管小陽春如約而至,但供應正式出籠會令樓價今年中開始滑落,惟全年跌幅不多於10%,明年爆煲機會也微乎其微。「今年小陽春估計長達3個月,持續到清明節。為何仍有小陽春,因去年11月政府加辣15%,本應去年第四季1.2萬伙新盤可推出,但受影響最後有8,000伙順延到過年銷售,地產商爭相賣樓,故出好多招式、優惠去吸引客人,做旺個市。」

供應不絕 難再大升

「眼前小陽春情況亦然,Grand YOHO 2期只是開價稍高,形成柏傲灣好像便宜一些,人們就覺得好抵買,因為樓價相差數個百分點,就由元朗搬到去荃灣,造就銷情十分理想。不過購買力在農曆年後慢慢會減退,因為過往一般新盤熱賣期之間都要隔幾個月,但現在每個月都有幾千伙推出,市場真係頂唔順。」

他續說,「其實都不是睇得咁淡,只係『淡淡地』全年跌幅約10%之內。樓市基本因素無問題,但始終不能否認一點,就是新供應實在太多。供應是雙面刃,供應多市民易些買樓,對社會和諧有利,但樓價因此跌,買到樓又未必很開心。如果你問我今、明兩年,我會說樓價最高位已經見。去年底、今年初中原樓價領先指數(CCL)約146.3的水平,到明年底為止,估計都好難再創新高」。

《施政報告》提及未來3至4年,一手潛在供應為9.4萬伙,再創紀錄新高;湯文亮亦估計今年實際供應高達3.3萬伙。他說:「就算今日開始不招標、不賣地,未來數年樓市仍有穩定供應,故供應量會壓住樓價,不單壓住、橫行,還要跌少少。撇開二手市場『塘水滾塘魚』,以地產商售出住宅樓面計,去年達到近10年之高都只是1.6萬伙。而2013年恢復按季賣地後,首批地皮是2016年第四季轉成樓花開售,真正供應巨浪現在才剛剛開始要來。今年起,住宅供應真的很多,樓市將成為一手樓天下。」

小陽春後樓市去向?「要考大孖沙功力,若小陽春後市場有數月『休漁期』,發展商們有默契地讓購買力休養生息,相反若發展商勉強沽貨,推甚麼十成、十一成按揭優惠,其實只是預支消耗未來的購買力。當超高按揭都吸引不到客人,到時樓價跌得更厲害。」湯文亮指,現今樓市由六大因素左右,分別是利息、供應、需求、經濟環境、辣招及特首選戰,「美息一旦加,一定按既定步伐今年加3次,明年加3次,耶倫(Janet Yellen)都預計逐年加1.5厘,現時HIBOR(香港銀行同業拆息)1.5厘,即是到明年供樓利息加多一倍。目前市場租金見頂,利息向上,物業投資回報率減少,樓價就受壓。」有指明年資產價格暴跌,他認為機會不大。「參考前一次樓市低谷2003年,當年供樓借貸負擔比率好高,樓市制度凌亂,每個人都有幾層物業,不停地摩出、摩入(簽訂臨時買賣合約後,以物業確認人身份在交易前就放盤轉售給他人,沒有摩貨樓市穩健得多。」

內地資金撑起樓價

他指,眼前二手成交較少,樓市跌幅亦較緩慢,「一些人賣樓為資金周轉,另一些人是想換樓去買新盤單位,因為現在一、二手樓價拉近,新盤呎價1.5萬元,假如同區單位呎價1.3萬元有人要,換了是我,都會想買新盤。每到新盤入伙前夕,這些換樓人士就要賣走舊屋,他們情願平少少盡快在二手市場賣走舊樓。所謂樓價下跌,就是像這樣慢慢累積,並不會一下子插水暴跌。」

登福布斯排行榜

最新一期《福布斯》亞洲香港50富豪排行榜近日出爐,湯文亮胞姐、紀惠集團主席廖湯慧靄以210.6億元資產,首次躋身福布斯香港富豪榜第26位。湯文亮對此表示,「其實都心中有數,上年排最尾一位資產約80億元,我們遠超這個數字,結果去年10月他們來電,想幫公司做財務盡職調查,另外又諮詢好多測量師,大約掌握我們家族的資產總值。家姐知道自己登上富豪榜,非常開心。」《福布斯》以「Sell High,Buy Higher」為題,形容廖湯慧靄為澳門出身的地產大亨,又提及她在高中邂逅丈夫廖烈正(廖創興家族後人),並從1976年起投資房地產,其後贏得「車位天后」稱號,2003年之後轉戰甲級商廈及舖位,期間得到弟弟湯文亮輔助。

楊海全:樓價年中轉勢

自去年11月政府再推辣招,樓價未見下跌,最近新盤銷情也看似暢旺,不少準買家再次心動起來,但花旗楊海全對今年樓市的看法甚為悲觀,估計樓價於今年有15%的下調壓力,可算是全行最淡,主要原因是政府已將樓價封頂,他表示:「去年11月的辣招出來時,CCL剛好跟歷史高位約有1%的差距,可見政府的立場很明顯,就是不想樓價破頂,也證明她可以出的招仍有很多。」最教市場奇怪的,是為何政府出招後,樓價未見下跌,楊海全認為15%的印花稅的作用在於後勁,對樓市的影響將會於一手市場上慢慢浮現。

他解釋指,15%的印花稅對兩批人仕影響最大,分別為投資者及換樓客,「上述兩批人士為一手盤的最大買家,佔新盤買家的80%,如來自以上兩組人士的需求受到影響,發展商在之後的新盤推售會逐漸見到影響。對投資者的影響很明顯,他們不會願意付15%印花稅,去購買物業作投資用途。」至於換樓客受影響的原因,是來自辣招的副作用,「如果換樓客想買一層1,000萬元的住宅,由於他們本身持有物業,於是要先付150萬元的辣稅,他要於6個月內沽出原本持有的物業,才可以退回112.5萬元的稅項(因為要計入3.75%的買賣印花稅),但很多換樓客都怕自己來不及於6個月內沽出物業,怕退不到百多萬元稅項,即是換樓失敗,尤其於現在二手市場極低成交量下,要沽出物業不易,因而遏抑了他們做換樓的決定。」

一手買家 多另類投資者

楊海全指,目前一手市場的買家是另類投資者,即是父母買樓給自己的子女,即是所謂的「慈父」、「慈母」,「他們只是借子女的名字來買樓,這類需求是有限的需求,愈新推的盤才會有愈多這樣的需求,當該批購買力消化後,他們就不會再買樓,因為15%的印花稅真的很重,因此愈遲推的新盤,來自以上買家的需求會愈少。」樓市隨後能出現的情況,是辣招的威力漸呈現,同時新盤供應量大增,過去3年可賣的單位平均約2.2萬個,今年可出售一手單位數目增至約2.5萬個,發展商賣樓會愈來愈困難,惟有減價賣樓,這情況下也令樓價下跌。

若出辣招 現斷崖式下跌

楊海全道出另一個引發樓價大幅波動的情況,就是農曆新年後樓市踏入傳統旺季,如果發展商供應未能有效吸納需求,有機會出現樓價急升的現象。他表示,據以往的情況,如樓價於兩個月內急升6%,政府就會出招,「如樓價於農曆新年後急升,我估計政府最快於3月會出招,這是最不理想的情況,屆時樓價會出現斷崖式的下跌,即是一個月跌5%,有機會跌逾20%,政府才有機會減辣。」值得留意的,是目前一、二手成交比例愈來愈接近,以往未有辣招時,一手及二手比例為15%及85%,一,二手比例會達4:6。「這情況下,如果一手劈價,對二手的影響會很大,我相信一手減價會觸發到二手樓價下跌。現時二手市場的成交極乾,2009年未有辣招時,二手成交每月有1萬宗,現在每月平均只有約3,000宗水平,在那麼低成交下,如樓價出現下跌,就會跌得很深,有如細價股,一有人大手沽出,就會觸發股價大跌。」

或推新政 針對長綫投資

他認為政府未來有可能推出針對長綫投資者的辣招,他指目前香港私人住宅中約30%由投資者持有,如果政府能推出措施,令上述30%的投資者受影響而沽出物業,就有效打擊樓價,「如政府調高持有多個住宅的業主所繳付的差餉及地租,令他們的持貨成本提升,持有第二套房的業主一律要繳交收15%地租,再計入5%的差餉,即是20%的稅項,對所有投資者而言有很大的影響,如持有2、3個物業以上的業主更傷上加傷。這樣可以迫使投資者沽出物業,如現時有36萬的人持有物業收租,就算只有5%的人將物業沽出,即是1.8萬個單位,也足夠應付每年約1.8萬個剛性需求。」

農曆新年後 上車時機至

綜合兩大專家湯文亮及楊海全的意見,他們也一致認為樓市將於今年轉勢,對上車客而言,可於今年捕捉上車時機。楊海全估計樓市於農曆新年後一、兩個月轉勢回落,屆時是上車的好時機,「長遠來看,我覺得本港住宅的供求問題很難解決,我也相信政府也不希望見到樓價大跌四成,如樓價跌20%,政府一定會減辣,因此其實樓價於半年內跌15%,是上車的好機會。」他又指,現在樓價的周期很短,但長期看也是處於上升軌道,因此上車客一遇到樓價跌至吸引水平,即跌15%至20%,就可以考慮入市。

湯文亮則建議,有意置業的用家不妨待特首選戰塵埃落定後,於年底前部署上車。他說:「我估計農曆年後,愈來愈多樓盤推售,發展商各師各法競爭,作為買家就『有着數』。上車客要注意除了樓盤位置,單位樓層也會影響日後的樓價,因此以合理價錢揀到較佳樓層、坐向是最大考慮。今明年都適宜上車,但絕對不宜心急,應該慢慢選擇,畢竟自住單位最重要合心水。」

他續稱,「新特首一定會推翻目前的樓市政策,正如特朗普剛上台,就改變對醫療保險、跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議(TPP)的立場。如下任是林鄭月娥上台,一定把舊政翻天覆地。在樓市層面,最易改變的就是把15%辣稅減半,還有放寬按揭限制,令香港人容易些上車置業,消除社會怨氣。上車客既然未買樓,一定物色很長時間,不妨等待至特首選戰後,看看會不會出現『黑天鵝』?」

準買家看港島南區

準買家如遇到上車機會,可物色哪些物業?楊海全較看好港島南區的前景,「基建因素十分重要,隨着港鐵南港島綫開通,港島南區的樓價有望跑贏大市,即使樓價未來出現調整,港島南物業的跌幅應該相對較小。」但他坦言,上車客的選擇有限,「如果你將上車盤的定義為600萬元以下,港島區基本上已沒有選擇。對於上車客,我反而建議他們寧願搬遠些,如搬至嘉湖山莊的兩房單位。當然,如樓價跌兩成,上車客就有更多機會購入市區單位。」

湯文亮認為,上車客可選新盤而棄二手盤,「市面較好賣的一手新盤,定價自然進取,但所謂進取極其量只是與附近二手屋苑同價,我估計發展商農曆新年後開價將會下調。倘若如此,上車客就無必要買二手樓,因為現時發展商優惠、付款辦法多籮籮,除非你遇到心水二手單位,是平過同區新盤20%或以上,按理論仍然買得過。」

迷你單位必選市區

湯文亮續指,上車客資金有限,選擇元朗、荃灣等新界區不難理解,如果要買200平方呎內的「劏房式單位」,則務必要選擇市區,另外亦可吼一些中小型發展商項目。「發展商規模大小影響其玩法,大孖沙夠實力並不急於平售。相反,細發展商投一幅地連建築費投放幾十億,佔公司好多資金,若拖數年無收入一定腳軟,他們寧願賣平點,會積極推售。」

iM推介焦點新盤

1. 荃灣柏傲灣

由新世界及內房萬科合作發展的柏傲灣暫成今年以來銷情最旺的新盤,該盤設有983伙。單位間隔由開放式至4房單位,不設特色戶,當中1房至3房單位各佔項目22%至24%,實用面積306至1,366平方呎。景觀方面,柏傲灣不少單位擁開揚海景。該盤設有行人天橋連接前往荃灣西站及鄰近大型商場如荃新天地、如心廣場等,由項目前往港鐵荃灣西站,步程約5分鐘左右,交通也算便利,該盤預計關鍵日期為2018年8月。

項目優勢:柏傲灣最大的吸引之處,是首輪單位以貼近二手價推售,部分更低於同區二手價,即使發展商加價推出單位,樓價也算合理。值得留意的,柏傲灣為萬科首個進駐香港住宅市場的項目,相信萬科為打響自己的招牌,寧願不賺到盡也希望盡快沽清單位,故估計柏傲灣餘貨不會加幅不會太多,也值得留意。

2. 南昌站匯璽

新地旗下南昌站匯璽,已於去年12月獲批預售樓花同意書,第2A期預計可於3月至4月間推出市場,項目由2座高座,以及5座低密度住宅大樓組成,合共提供1,050伙,單位間隔涵蓋開放式至4房單位。項目為限呎限量地皮,其中75%單位面積需少於538方呎,按比例推算約有788個單位面積必須小於538平方呎。匯璽最大的賣點,是位於港鐵南昌站上蓋,交通甚為便利,項目亦設有購物商場,大部分單位更可望海景,景觀而言十分吸引,該盤預計關鍵日期為2018年8月。

項目優勢:匯璽的最大賣點,是位於南昌站上蓋,擁鐵路沿綫優勢的物業,一般較具抗跌能力。當然,該區過去多年未有大型新供應,相信甫推出市場,也必受用家注目,相信發展商定價可能會較進取。惟新地有意於3、4月間推出匯璽,如當時樓市如楊海全所料轉勢,說不定屆時首批單位或會有驚喜價。

3. 北角海璇

原址為舊北角邨的新地北角海璇,屬於大型綜合發展項目,住宅部分提供逾700伙,另外包括酒店及商場北角匯。住宅分兩期發展,海璇第1期正待批預售樓花同意書,由5座組成涉355伙,間隔涵蓋開放式至4房,詳細面積待公布;前排臨海單位以3房及4房為主,望到開揚維港海景,亦設有特色戶。交通方面,項目鄰近北角渡輪碼頭,基座公共運輸交滙處已啟用。而項目距離港鐵北角站出入口僅數分鐘。

項目優勢:海璇是近年港島罕有的大型海景新盤,位於中環灣仔繞道及東區走廊連接路段,協同配套理想,項目商場提供到120至130間商舖,齊集基本生活所需。另一優點,是海璇預計關鍵日期為今年6月底,樓花期較其他新盤對手短,最適合用家。定價上,近年港島難得臨海新盤,料開售呎價介乎2.1萬至2.3萬元水平。
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對沖人生:調整市不代表轉勢

1 : GS(14)@2017-03-24 17:06:29

本周二美國道指調整200多點,並未代表逆市已經開始。科技及金融股份升得急,納指也回調百點,其實正常不過。芝加哥波幅指數CBOE VIX在12.65,大行情依然籠罩着觀望氣氛。(1)高盛資產管理部的Kane Brenan日前在彭博資訊電視頻道談到另類投資的需求是有的。那麼,甚麼是另類投資?古代所羅門王的智慧也談到:要把地上的財富,分開七分甚至八分,因為世上的災難隨時來臨。另類投資這個傘子下有對沖基金、私募基金、風險基金、金屬及穀物期貨、地產及藝術品等。紅酒近年罕有也被列入在另類投資的籃子內,那就見仁見智了。至於一些貨幣,有結構性產品推出,在此領域,我認為如果有這貨幣的需要,絕對可以考慮。例如,八月尾若有子女去某個國家升學,需要大量當地貨幣甚至置業,「陪太子讀書」,貨幣去到某個行使價最壞打算便是接貨,目標貨幣再更抵買,你也有機會再入市,但是要分段進行。另類投資,無限可能,整體回報相對的慢。(2)第二季4月份業績公佈快到。蘋果(AAPL)創了歷史高位,市值去到7,415億元,距離1萬億市值又邁進一大步。如無意外今年9月推出iPhone8,智能手機剛好出了10年。同一天空下,最保守的分析員對蘋果12個月股價預測為160美元,距離現在新高的141美元相差不太遠了。(3)香港人等待的日子終於來臨。大家如何看這數月的「香港特色選舉」?首先要多謝前法官胡國興。胡官是第一位企出來說要參選,當時梁振英還是天天「港獨」,胡官把傳媒的專注力「抽離」梁特的語言偽術。


鬍鬚若當選勿負港人

曾俊華遲遲未獲中央批准辭任財政司司長,但他是相信香港仍有制度,不溫不火等到和林鄭月娥一起受到北京確認可辭職,才在枱面上開始選舉工程。去到此刻,我寧願相信有兩個不同的系統背後出盡奶力想作香港的操盤人。西環派代表張德江、張曉明及其利益集團;以及北京的系統,最後話事人是習近平,習枱面上顯中立,外人難以估計。沒有公平競爭,激發了和平佔中;沒有真普選,引爆了2014年9.28大型的雨傘運動。富不與官爭,或許是反映了也就快89歲李嘉誠先生的心境。星期日的特首選舉投票始終是「暗票」地進行。口講撐一、二或三號的,會否「暗地裏」改投另一位「民意最高」、對香港整體有利的特首呢?特首選舉倒數,難得日前傍晚又巧遇曾俊華及夫人晚餐。曾生,如果你真的可以當選,請不要辜負香港人,再講甚麼“I always agree with my boss”。香港人就是喜歡你是「香港仔」。Wish you luck!



錢志健資深對沖基金經理
mailto:[email protected]本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170324/19967954
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中環迷你裙:拆解中資股轉勢玄機

1 : GS(14)@2017-05-18 02:06:02

港股終釋出好現象,市寬改善,上升股多於下跌股;國指跑贏恒指,近月罕見,內銀、內險和券商股都有份推高指數,市場預期A股今終會被納入MSCI,基金須進駐中國股市,大摩更預期,中資股未來10年在MSCI新興市場的權重會超過40%。6月公佈A股能否入摩前,憧憬仍在,MSCI今將公佈季檢結果,可留意會否拋下一些線索。中資股能重獲資金青睞,憧憬是其一,更重要還看A股氣氛,早前內地的監管風暴,蒸發A股年內升幅,人行和銀監近日釋出善意,開始維穩。國指過去一個月較A股硬淨,反彈力度亦較強,尤其是金融股,過去一個月守得穩,跌唔落就彈了。本周大佬,當然是騰訊(700),這個指數主前鋒能否交出一份優於預期的成績表,備受關注,有科技股可企定定,沒貨的可待績後再作決定。承如上文所說,一些內銀、內險和券商股出現轉勢,可跟進,但二三線股亦仍處於陰陽怪氣的狀態,揀股仍要小心。今日推介從事轉向及動力傳動系統的耐世特(1316),此股為電動助力轉向機(EPS)龍頭,擁大量訂單,越來越多傳統車廠用EPS來降低油耗,EPS與新能源汽車契合度高,對於自動駕駛自動轉向有重要作用。EPS收入佔比最重,達62%,收入23.8億美元,按年增長19%;液壓助力轉向機(HPS)佔5%,按年增長11%。公司產品主力銷往北美、亞太、歐洲及南美三大地區,佔收入比重為65%、23%和11%,三者均錄得增長,2017年更能受惠歐美復蘇的機遇。承如筆者揀股的喜好,此股也是績優股,純利大增43.5%至2.9億美元,毛利率提升1個百分點至17.2%。該股近日蘊釀再次破頂,可在現價(12.6元附近)買入,目標先睇15元,跌穿11.9元止蝕。
Samantha
http://fb.com/stocksamantha本欄逢周二刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170516/20022413
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333231

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