📖 ZKIZ Archives

轉勢 陸羽仁

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=5YTPBH5B812303&id=271640&catID=&keyword=&searchtype=

昨日公佈的美國經濟數據與美企業績都係好壞參半，杜指開市插水77點，隨即反彈還原，其後大部份時間都在上日收市位窄幅橫行，可以講係一場悶局。杜指微升5點，報11169點，標普500指數持平，收1186點；納指升6點，造2497點。杜指期貨最新報11130點，比現貨低水39點。

 

 

港股美國預託證券靠穩，ADR港比指數收報23615點，比香港收市高13點。匯控收81.12元，比香港收市低3仙，中移動收80.62元，比香港高0.7%。

 

　   美國諮商局宣佈，10月份消費者信心指數從上月的48.5上升至50.2，好過市場預期的49。相對上半年，消費者信心仍屬低水平，該指數在5月份一度上升至62.7。但值得欣慰的是，10月份消費者對未來六個月經濟活動的預期指數升至67.8，較上月升3.5%。諮商局稱消費者信心回升，可能係由股市上漲帶動，杜指在8月26日收9986點，至今已經漲鰦近12%。

 

另外，烈治文（Richmond）聯儲銀行的數據顯示，亞特蘭大中部地區製造業活動在10月份有所增強，製造業指數從9月份的負2升至5；發貨指數從負4升至3; 僱員指數從負3升至4，反映經濟活動正在擴張。

 

8月份標準普爾/Case-Shiller房價指數較上月下跌0.2%，低過市場預期，亦結束了自4月份以來的上升趨勢。20個主要大城市中有19個都下跌，不過若比較去年同期，房價其實仍有所上升。房價下跌的原因相信係買房稅務優惠的終止及憂慮經濟復甦過慢所致。對於房價未來去向，由於好多城市仍存在大量斷供物業，房價好難有作為，而重災區會係鳳凰城及拉斯維加斯，這兩個城市係斷供屋的重災區。

 

美企業績方面，表現亦好參差，AK Steel 與U.S. Steel都因為鐵礦石成本以及高爐維護的支出不斷提高，但生意又上唔到去，第三季都出現高過預期的虧損，兩隻股票齊挫3%至4%。列印機製造商Lexmark仲恐怖，季度業績差過預期，CEO退休，股價勁插逾兩成！分析員指Lexmark的大部市場被HP搶佔了。支撐大市鮋主力係Coach及福特汽車，兩家公司業績都好過預期。Coach盈利較去年勁升43%，股價亦漲12%；福特汽車則賺鰦17億美元，股價升1.4%。

 

講開汽車股，又想講纒比亞迪（1211），專欄講完，意猶未盡，想再講纒。比亞迪（1211）公佈首九個月，營業額345億人民幣，按年增加31%，但單計第三季就慘不忍睹，營業額維持102億元，純利僅得1200萬元，較去年大跌99%，每股盈利0.01元，遠低過摩通預期的0.28元，幾間大行立即大幅下調目標價，比亞迪昨日以全日最低位收市，勁插逾10%至51.05元。

 

比亞迪公布咁差的業績，其實係預鰦，佢低過券商的預期，只是券商預期得好而矣，佢生意出問題已是公開的秘密。我搵番8月24日我在網誌點寫比亞迪俾大家睇睇，我當時咁講:「比亞迪的問題嚴重好多。佢公布截至6月底止半年純利24.2億元人民幣，按年增長升1.1倍，每股盈利1.06元人民幣，不派息，期內收入升 50.3%至242.5 億元。高盛發表報告，指比亞迪上半年業績較預期低，關注公司下半年疲弱毛利率，維持「沽售」評級，目標價41.22元。比亞迪昨日開市仲抽高到47.7元，跟住掉頭回落，收市跌3.8%至44.65元。 正如昨日所講，比亞迪的新業務電動車未上規模，停留在概念階段，更受中央大力支持「國家隊」圍攻。傳統汽車業務開始面對艱難競爭，內地媒體都報到開晒巷， 話不少比亞迪的經銷商逐步退出，因為比亞迪急於增加銷售，要求經銷商大量進貨，經銷商資金周轉不靈，唯有下堂求去。照咁睇比亞迪不易維持上半年這種純利高 增長的勢頭，未來壓力不少，股價由強股變弱股。」

 

       比亞迪電動車新業務未得，傳統賣車業務急促轉壞，這是最典型的銷售惡性循環，去唔到貨，就向經銷商「質貨」，要佢地食好大的銷售額，經營商都唔係玩№唔想做，係頂唔順，接鰦成手貨都賣唔到，唯有退出經營行列，咁經銷網就愈做愈縮，你話第三季，甚至第四季有乜法子好。

 

        記住我當時係以「投資的我」的角度，睇比亞迪經營的問題，睇到佢盤生意唔掂，但這只是睇基本因素分析，你若果獱鰦比亞迪，信我沽鰦，跟住就會媽我，佢後來跟大市反彈，到股神巴菲特訪華，比亞迪大炒股神概念，由我講的8月24日收市價44.65元，炒上10月4日高位64.7元，升鰦44.9%，之後股神走鰦佢回番，昨日急跌後收51.05元，回落到只比8月升14%。股神訪華會炒比亞迪，這是「投機的我」炒股的概念，和基本因素無關。

 

        我以「投資的我」角度睇比亞迪，唔會捕捉到佢10月之一炒。若8月時見佢勢色唔對換馬，無乜特別心水就換恒生H股基金(2828) 吧，這可以當一個比對個案(Base case)，2828在8月24日收116元，昨日收137.4元，比8月時升18.4%，當日沽比亞迪換佢，以一個投資者計，仍有著數。

 

這亦可見投資和投機不同，投資講基本分析，未必捕捉到短期變化，但中長線應該OK。投機講快進快出，唔係同隻股票做人世，幾差的股票，博反彈都可以買，識止蝕就得啦。

 

我 剛去內地走了一轉，發覺好多大城市如北京都塞車塞得好嚴重，可供車輛使用的大城市道路顯著地飽和，私家車好難好似過去咁高速增長，另外汽車的產能亦過剩， 價格有壓力，這是內地汽車業的大環境。至於電動車，有排未可以大批量生產，而且阿爺向生產電動車的國家隊傾斜的動機十分明顯，比亞迪亦無大優勢。股神應該 睇到比亞迪業績走勢轉差的問題，他入貨價雖平，但持股甚多，想走都走唔到，唯有局買比亞迪的電動車概念，不過散戶轉身就可以快鱓啦。

 

陸羽仁

潛在轉勢機會 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=51901

巨富搶貨玄機 尋找10轉勢股 博賺40%

1 : GS(14)@2011-04-10 23:35:58

  
2011-4-2 iM
港股於「東日本大地震」後兩星期開始回升，今周投資者更似已忘掉核輻射事故重新入市，近3日港股成交超過900億元，恐慌過後，人人都在尋找像和黃（00013）般（去年升近50%）的「轉勢股」。

問題是，港股不轉勢哪來「轉勢股」？長和系主席李嘉誠開口說中短長期都看好公司前景，更說會繼續增持股份。參考李嘉誠去年超過60次增持長實（00001）的往績，投資者不難發現他往往能成功捕捉港股低位。

除李嘉誠外，恆地（00012）主席李兆基及盈科（00008）主席李澤楷，都在業績會翌日增持股份，從3位巨富的增持言論、即時增持的舉動，相信大家都能發現投資玄機。

今期，本刊請來3位專家，「貼」出10隻尚待起飛的「轉勢股」。「藍籌股揀股王」瑞信證券研究董事梁啟棠、嘉理資產管理董事總經理張富申及卓司高資產管理投資總監司馬毅，3位各自給出「藍籌轉勢股」及「中資轉勢股」，大家密切留意！

本週，港股延續自日本大地震低見22100點後反彈的升浪，港股陰霾已過嗎？從和黃（00013）於週二（3月29日）公佈超亮麗業績引發恆指於30日大升391點來看，投資者的信心似已回覆，成交亦增至900億元。

長和系的漂亮業績能否撐起港股後市？從業績後，港股連升3天，共升741點，就知道投資氣氛轉好。縱使長和系主席李嘉誠在業績記者會上，一如既往地不肯預測港股，但其在會上發表的言論卻被解讀為看好後市，而長實及和黃的股價亦在業績後分別上升3.8%及3.5%以示支持。

誠如他所言，因講話內容舉足輕重，故亦不敢多言，但從其過往言行，投資者每多能從中得到啟示，而李嘉誠的入市舉動亦往往透露了看好還是看淡的端倪。今期，本刊嘗試從李嘉誠的言論及增持行動，推測港股後市走勢。

由於李嘉誠增持股份的舉動，多被視為看好後市的表現，縱使截至週五（4月1日）仍未能從港交所（00388）權益披露中看到他如去年般在業績會翌日增持長實股份，但見他在記者會上開宗明義說會繼續增持，對此大家已作出預期。其實，看好港股前景的不單止有李嘉誠，還包括其子盈科（00008）主席李澤楷及人稱四叔的恆地（00012）主席李兆基等，他倆都在業績公佈後增持股份。至於為何李嘉誠增持舉動會被視為港股或股價向好的表現，根據資料顯示，他都能在最佳時機入市。

跟超人撈底提高命中率

去年李嘉誠不斷增持長和系股份，單是增持長實的次數便超過60次，入市眼光奇準，從增持紀錄可見，他都能成功在港股低位入貨，好像去年4月便動用了6億多元吸納長實股份，平均入貨價約105.46元，至今帳面已賺兩成。

若以恆指計，李嘉誠每次入貨，大市短線很多時都有不俗升幅。右表顯示，去年他增持長實後，恆指的3個月回報，除了3月和4月表現較遜外，其餘月份均錄得正回報，其中6月和8月的增持次數最頻密，正好捕捉去年的反彈浪，恆指其後的升幅更高達11.7%和12.04%。

從往績可以看見，李嘉誠成功撈底的機率甚高，投資者是時候跟他入市嗎？若認為歷史數據僅供參考，倒不如聽聽誠哥在業績會上的言論吧！當天，李嘉誠換上一副新眼鏡，戴上醒目的藍色領帶，精神抖擻，信心滿滿且心情勁靚地公佈超預期的業績。

對於和黃及長實的前景，李嘉誠笑說：「我個人對未來的短、中、長期都好樂觀，公司所有業務增長都會很好。」由於擔心記者不明他字裡含義，最後補上一句︰「聽不明白嗎？我對未來很樂觀。」李嘉誠補上的這句話，頓時成為信心的指標，業績會翌日，長和系更成為帶領港股上升的領頭羊。

四叔去年5月起增持恆地

正因為和黃業績理想，券商都急忙上調目標價，當中以法巴最進取，目標價高見130元。瑞信更給予和黃「跑贏大市」的評級，目標價上調至110.6元。在確認和黃「翻身」轉勢後，其他投資者亦跟風追入。

除了李嘉誠，另一富豪李兆基亦早已入市增持恆地的股票。四叔繼去年5月至6月在恆指低位徘徊時，11次增持，今年3月份又6次增持，由業績公佈翌日即3月18至25日，共斥資14.19億元增持，這亦是看好後市的舉動。

另外，李澤楷亦分別於業績後3月23日及24日，2天共斥資3,336萬元增持盈科，李澤楷更表明仍將繼續掌控電訊業務，並將增持股權。總的來說，從3位大孖沙入市的舉動，投資者應該可從中悟出投資玄機。

----------------------------------

大藍籌精選 信置今年跑出

梁啟棠︰內銀將推高恆指

大孖沙增持動作每每預示看好後市，相關股份或有望轉勢反彈，若投資者能緊貼他們的動向也許可以捕捉投資先機，增加勝算。至於如何尋找今年最有可能跑出的「轉勢股」，本刊先請來有「藍籌揀股王」之稱的瑞信證券研究董事梁啟棠為大家分析一番，並且推介心水「轉勢股」。

梁啟棠是本港最資深的證券分析員之一，他揀選藍籌股的眼光甚為獨到，說到他最佳的戰績，當然是去年初推介的和黃及九倉（00004），去年升幅分別近50%及34%，大幅跑贏恆指同期只有5%的升幅。

大談心水股前，梁啟棠先說說對港股走勢的最新見解。美國最近公佈經濟數據理想，刺激美股造好，帶動港股連升3天，週五收報23801點；同時，港滙連續數天轉強，重返3月日本地震前水平，顯示有資金流入本港，從以上種種跡象看，是否意味港股將重拾升勢？對此梁啟棠持觀望態度，認為港股目前仍存在不明朗因素，他說：「始終市場仍關注內地的調控會否放鬆，以及通脹何時見頂，在市場未能預測通脹何時見頂前，我相信股市仍會波動。」

尋找和黃第二有難度

據瑞信研究數據，2004年亞洲地區（日本除外）的消費物價指數（CPI）在8月份見頂，同年多個亞洲地區股市（包括恆生中國企業指數、印尼雅加達綜合指數等）於4個月前，即4月份見底，證明股市會在通脹見頂前4個月已見底。梁啟棠指，該行經濟師預料通脹約於今年7月見頂，以此推論，港股已見底。

去年多隻大藍籌如和黃、中銀香港（02388）及國泰（00293）股價吐氣揚眉，梁啟棠坦言，今年大藍籌的股價升幅未必如去年般理想。「始終大藍籌股價已升了整整一年，估值也跟隨上升，股價在今年升勢有如去年的機會不大。我認為內地銀行股反而有機會帶動恆指上升，成升市火車頭。」

要尋找一隻有如和黃般的強勢股，梁啟棠笑說「有難度」，他指：「現在公司股價及基本因素出現Disconnection（分離），令我在提供投資建議時增加難度。以地產股為例，今年首兩個月樓價及成交量上升，但地產股股價未有反映。加上大藍籌股佔恆指成分股的比重最大，如有任何外來因素令資金流走，市場人士一定會先沽出大藍籌。」話雖如此，他卻推介兩隻個人心水股，分別為信置（00083）及信德（00242），認為兩股今年仍有約46%及36%的升值空間。

信置每股NAV折讓三成

在梁啟棠眼中，信置是最具「轉勢」兼升值潛力的藍籌股。事實上，信置自去年已位列他的愛股名單，惟該股自年初至今表現未見突出，為何他仍「力撐」該股？他說：「雖然信置自去年6、7月開售西九龍『The Hermitage'（帝峰?皇殿）後，至今未有新項目推出，但值得留意的是，該公司將推出4個項目，如長沙灣道項目『御滙』、九龍塘廣播道一號項目等，當她取得售樓紙後，今年會有很多賣樓收入。」他續說：「信置的廣播道項目的地皮成本價約為每呎9,800元，如該項目有望以同區樓價，即每呎約1.8萬至2萬元出售，相信公司將可取得可觀利潤。」

「此外，信置自2009年底投得白石角地皮後，已無太多『子彈』去投地，但她去年11月曾批股，相信有助降低其負債比率，今後再出動投地的機會也增加。一直以來，投資者不太喜歡信置的其中一個原因，可能是其土地儲備相對其他地產公司較少。不過信置今年開始賣樓可以有資金回籠，故大有機會在拍賣場買地，假如信置日後以合理價錢增加土儲，對她來說是好事。」他補充，據信置週五收報13.82元計算，股價較每股資產淨值（NAV）仍有逾30%折讓，估值十分便宜。按瑞信目標價20.22元計，該股仍有約46%的升值空間。

信德澳門骨灰龕可大賺

大藍籌他特別鍾情於信置，中小型股份方面又有何心水？當中，梁啟棠最看好信德，他說：「信德在過去12個月股價跌約20%，她卻是不錯的選擇，因該公司的Family Issue（即何家爭產事件）已差不多告一段落。雖然澳門項目『One Central'售樓收入延遲入帳，且剛公佈的2010年業績遜於我們預期，但該股最吸引之處，目前股價較每股NAV仍有約48%折讓。」

梁啟棠指出，信德主業中有60%是地產發展項目，他相信未來3年至4年，該公司所有地產項目可賺約50億至60億元。「信德最快開售的就是澳門的骨灰龕項目，共約有5萬個骨灰龕位，每個平均成本大概1萬元。以香港骨灰龕位價格平均7萬至8萬元，該項目的骨灰龕位即使較香港便宜，若以每個4萬元計算，單是一個骨灰龕的項目就會賺約15億元。」

此外，他說信德未來也有多個住宅項目於今、明兩年開售，其中一個是與新鴻基地產（00016）合作發展的漆咸道「Chatham Garden」項目，有望於今年下半年推售，而信德持有該項目51%權益，保守估計該項目將有約13億元利潤。他預計信德今年的目標價為5.88元，換言之，以信德週五收市價4.33元計算，仍有約36%升值空間。

...................

和黃專家︰她捱過難關步入收成

梁啟棠自1997年起研究和黃，是市場公認的「和黃專家」，和黃於週二（29日）派出一份優於市場的業績，梁啟棠對這份業績又有何評價？

「和黃業績的確超出我的預期，這主要由於地產項目重估部分（即東方廣場及香港收租物業重估），如果撇除此部分，整體業績也符合預期。至於3G業務也是超出預期，不過3G部分有約47億元的一次性非經常性收益，如果扣除該筆收益，即實際蝕18億元，與我們預期相差不大。事實上，她上半年蝕20億元，全年蝕18億元，即下半年有2億元正數，反映她兌現早前的承諾，即下半年是正數。此外，和黃的零售業務全年增長38%，遠高於我們行約15%的預期，甚有驚喜。」

梁啟棠認為，和黃已捱過最難的時刻，現在已踏入收成期，預期該公司今後數年的盈利仍有增長動力，「若撇除非經常性收益，我估計今年和黃盈利將增17%至183億元，2012年盈利有望升28%至233億元，至於2013年仍有18%增長空間。」他表示，和黃旗下的3G業務、零售業務、基建業務及地產業務仍具增長動力。

他認為目前和黃具投資價值，惟以該股每股NAV約110元計算，目前股價升值空間只有約20%，較難再有去年大升的機會。

----------------------------------

中資轉勢股 內銀內險股

張富申︰兩板塊全年漲兩成

嘉理資產管理董事總經理兼首席經濟策略官張富申說：「今年國指目標接近15500點，內銀股和內險股將有相若表現，恆指升幅反而少些，因動力主要來自中資股。」他特別看好今年內銀股和內險股會成功轉勢，全年會有兩成的上升空間，是「穩中求勝」之選。

轉勢股皆有個特點，就是股價都經歷了一段低潮，但隨著經濟氣氛好轉，或者業績復甦，股價來個大翻身。說到去年的弱勢股，非內地金融股莫屬，亦是去年拖低指數的因素之一。

去年內地金融股偏弱，因市場對中央的調控政策存在不確定性，不知道中央會推出甚麼措施來控制通脹，是故去年恆指在本地地產股的帶動下，全年錄得5%升幅；反觀重磅的內銀股，表現平平，當中工行（01398）和交行（03328）便跌逾8%。踏入第二季，張富申覺得市場目前的信心已回覆不少，對後市看高一線（內銀股相關分析見58頁「內銀股業績」）。

A股造好機會大利金融

「中央做了相應措施，將過多的流動性逐步收回，M2增長回落至16%，證明中央年初控制貨幣供應有成效，而銀根政策有機會回覆正常，至於通脹何時見頂，很難說，但形勢已較早前好轉。」的確，不少人預測內地通脹會在今年中見頂，但一批內銀股已率先彈起，工行、建行（00939）和中行（03988）分別較2月低位，反彈11%至13%。

他又指，當內地通脹壓力稍為緩和，相關調控政策有望放寬，內銀股和內險股今年有機會跑贏。值得留意的是，他預計內地A股有機會繼續造好，對金融板塊也有支持作用。

在內銀股中，張富申推介信行（00998）和農行（01288），看好兩股可跑贏同業。「小型銀行中，我們較看好信行因估值合理，淨息差有上升空間。以往信行有不少貸款借予國企，故息率未必好，現在開始增加中小企貸款的比重，貸款息率應有所改善。」至於農行，推介原因是業績勝過預期，而且分行網絡和存款基數亦較佳。

內險股方面，他則看好國壽（02628），因其估值較低；中國太保（02601）估值雖高，但勝在有增長概念。「內險股出來的業績大都對辦，國壽業績雖無驚喜，但股價已跑輸大市一段時間，估值真的便宜。」他說。

內地金融股外，同樣是政策敏感的內房股，則是他的次選，具有追落後的空間。他說：「若內地經濟軟著陸的機會愈來愈大，內房股是一個不俗的選擇。最近內房板塊升勢頗全面，顯示有造淡的基金開始平淡倉。」

尤其是股價升幅較多的中國海外（00688），自公佈業績後，顯示其資產負債情況較預期好，而恆大（03333）的售樓量亦勝預期，財政狀況大幅改善，兩股的股價明顯跑贏大市。

他指出，雖然內房股本身仍有不明朗因素，如政府大力興建保障房，以及今年地產商的可建面積增加，從供求角度看，房價或有下調壓力，但由於市場給予內房股的估值太過悲觀，因此他建議讀者可留意一些財政較穩健的內房股，如中國海外，即使價格由低位已升逾兩成，向上應有兩成的空間。

----------------------------------

司馬毅︰資金流向內房股

不單張富申看好內房股可脫穎而出，向來揀股眼光獨到的卓司高資產管理投資總監司馬毅對內房股更是情有獨鍾。其實內房股業績並不差，只是市場將注意力放在中央的打壓樓市政策上，以致早前內房股的股價低殘，可是近期內房股價走強，反映資金有流向內房股。他特別點出市場一些微妙變化，可視為內房股的轉勢訊號。

司馬毅說：「今年市場會走出一個比較好的情況，去年股市是一個政策市，對政策比較敏感，但今年大家都會看業績為主，這是一個比較大的改變。」事實上，自從龍頭股中國海外派成績表後，整個內房板塊一哄而起，有別於去年的政策壓倒一切，市場開始留意業績有表現的股份。

更重要的是，內地多個城市相繼公佈房價控制目標，除了北京市要「穩中有降」外，其他城市皆定下房價漲幅不高於GDP和人均收入增長的目標，意味今年房價可能不跌反升。他說：「原本市場預測房價會向下調整，假如按GDP增長，代表房價可以往上走，出現一個比較大的差別。」之前市場一直認為房價有一成至兩成的下跌空間，若各城市的房價控制目標得以落實，困擾內房股的不明朗因素自然一掃而空。

事實上，市場對內房股轉勢仍然半信半疑，在業績期中，亦見有房企管理層對今年的售樓目標轉趨保守，對此司馬毅並不擔心，皆因轉勢股往往在憂慮中上升。他說：「大家都看不清楚，對市場是好事情，反映市場的預期很低，如果大家一面倒看好的話，就不是很好；再者去年內房股的銷售很好，很多未入帳的收入，會在今年入帳，所以今年業績數字不會太差，只要沒有現金流問題，業績應該會好。」

恆大動力足 紫金難再跌

至於選股，他首推恆大地產（03333）和合景泰富（01813），主要賣點是估值偏低，上升動力十足。「內房股的NAV（每股資產淨值）折讓平常是30%，現在很多是50%至60%折讓，是不太合理，主要是政策影響，從市盈率來看，股價再漲20%，也沒有甚麼稀奇。」

他說：「目前恆大預測市盈率7倍左右，漲到8倍至9倍，絕對沒有問題，股價升幅約20%至25%。其他內房股，我覺得合景泰富還是很便宜，NAV折讓達到65%。」換言之，恆大的目標價可看5元之上；若NAV折讓回覆至30%，合景泰富目標價約9元。

由於通脹仍會維持一段時間，他又看好商品股可水漲船高，推介負面消息纏身的紫金礦業（02899），博其股價大轉勢。

他說：「以前紫金是最貴的礦業股，現在都變成最低了，其中一個原因是產量沒有上去，以前想收購一些公司，但沒有做成，研究採礦行業的關鍵是產量有否增長。為甚麼兗煤（01171）和中國神華（01088）較強勢，因為她們產量增長比較快，好像兗煤收購了澳洲的煤礦，而神華的母公司也有很多煤礦。」

事實上，紫金旗下的紫金山金銅礦發生洩漏事故後，至今並未恢復正常生產，管理層預計今年總產量仍會倒退5%，但司馬毅認為，壞消息已經反映在股價上，再跌的空間有限，只要金價保持在高位，股價具有很大的上升潛力。

康師傅下半年或能翻身

此外，內地通脹高踞不下，中央為了抑制物價升幅過快，不惜限制食品漲價，以致食品股的表現差強人意，呈一浪低於一浪走勢。但值得注意是，只要內地通脹壓力逐漸紓緩，食品股一樣具有轉勢概念，司馬毅建議現價可買入康師傅（00322），相信下半年會有翻身機會。的確，受累於原材料價格上升，康師傅去年的毛利率下跌了6.2個百分點，至28.4%，反映公司未能將成本上升壓力完全轉嫁消費者。據瞭解，康師傅原定在今年4月1日調高杯裝麵的售價，但在國家發改委的壓力下，只好暫緩漲價。

不過他估計，隨著物價升幅平穩下來，中央限制食品價格的措施有望放鬆。「短線來說，好像康師傅應漲價卻不給漲，會比較痛苦，政府限制價格的情況，在2008年也出現過，只要等到內地通脹不是很嚴重後，股價就會好轉。」

---

老樓周記：連環措施　樓市真轉勢 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-05-12 14:59:03

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130512/18256749

                雙辣招加上新規管，效應開始顯現，但二手樓市無可能在現階段倒下來，頂多少賺離場；反而市民已普遍認為樓市已經轉勢，但不認同會大跌，只待一個更便宜價入市。

市場積聚龐大購買力

                中大亞太研究所在3月份調查發現，自政府連番出招壓抑樓市，市民對本港樓價升跌預期開始逆轉。調查在該月中訪問了753名市民，當中九成半受訪者認為現時樓價過高，較去年8月同類調查上升4.3個百分點。但政府近期推出多項壓抑樓市措施後，只有約兩成受訪市民認為未來一年樓價仍會上升，較去年8月的調查下跌近10個百分點。反而有兩成六市民認為樓價會下跌，較上次升16.1個百分點。研究人員認為，措施已開始發揮效力，改變市民認為樓價只升不跌的心態。
這點值得深思，買家情緒主宰樓市起跌，縱使兩年前港府推出SSD後，半年樓市便回復正常上升軌，那時美國加強量化寬鬆政策，利好因素多於利淡因素，顯示多數勝少數，認為樓價上升的情緒膨脹，最後還是勝了少數，發揮了群眾力量，還用真金白銀來投票。
政策開始發揮威力，但老樓仍覺得利好因素仍未改變，只是狼來了作祟，令市場確信政府真的要樓價跌下來，只是審慎情緒作主導，若兩至三個月之後，樓價還不大跌，市民認為這些措施藥性減低時，不可以小看那股積聚多時的市場購買力。

---

預算案前 地產界施壓鬆樓按 施永青﹕樓市已轉勢 不應再食退燒藥

1 : GS(14)@2016-02-18 22:29:57

【明報專訊】財政預算案將於下周三出爐，眾多地產界代表近日紛紛呼籲政府減辣。金管局總裁陳德霖早前亦表示，當樓市進入下行周期，金管局會適時放寬樓按措施。事實上，近月樓市價量齊跌，面對樓市寒冬，五大發展商猴年擬推售伙數卻達1.6萬伙，甚至較羊年多16%。除了多家發展商建議政府檢視樓市逆周期措施外，中原集團主席施永青昨亦指出，辣招只為樓市「發燒」時所下之藥，現時快要發冷，沒可能還吃「退燒藥」，呼籲政府應全面減辣。



明報記者 方可兒、林可為

金管局昨日回應鬆綁要求時說，對該局總裁陳德霖周一的說法沒補充。

業內指樓市跌勢已成，認為現時應為撤招時機。據差餉物業估價署資料顯示，私樓樓價指數自去年9月高見306.1點歷史高位後，第4季隨即下跌，按季累跌近7%，其中11月單月更下跌3%。不過，目前樓市跌勢仍未及金融海嘯期間、2008年11月單月的8.2%跌幅。

上季官方樓指急跌7％

樓價下跌，交投量亦同告下挫。土地註冊處顯示，上月整體住宅註冊量錄約2045宗，為1996年有紀錄以來新低。樓市交投萎縮下，拖累代理行佣金同告下跌。中原及利嘉閣兩大代理，上月合共已蝕約6000萬元，虧蝕金額同為歷史新高。據悉，中原每月佣金收入需達1.6億元才能收支平衡，惟2月至今暫僅錄約4000萬元，料繼上月之後，本月很大機會再要蝕本。過去兩個月內，美聯亦自然流失達200名代理。

代理料連續兩月虧蝕

中原集團主席施永青昨於集團團拜上表示，目前樓市轉勢已經「百分百確定」，即使政府撤招亦不會令樓價反彈。除了三項辣招之外，亦應考慮放寬按揭成數。因收緊按揭成數後，市民要以高利息向財務公司借貸，並非有利市民置業。他又指，由於地價較樓價敏感，隨著近日地價回落，料發展商亦要面對現實，調整一手價格，整體樓價由高位下跌15%最快於首季尾出現。

另利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱，過往樓市過熱，政府「加辣」；現時樓價下跌，亦應「減辣」。美聯住宅部行政總布少明更認為，若經濟進一步轉差才真正撤招，屆時便已太遲。

另一邊廂，今年將有多個新盤推售的發展商亦表示，目前為合適的減辣時機。長實地產(1113)執行董事趙國雄日前已稱，政府掌握市場數據，過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難，減辣有助市民置業。另嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明昨日亦稱，港府可放寬對市民置業的壓力測試，又指上半年整體樓價有機會下挫一成，惟本港經濟基調依然良好，相信樓市可於下半年「雨過天青」。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160218/news/ea_eaa1.htm

---

「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招

1 : GS(14)@2016-02-18 23:31:05

【本報訊】金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期，將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示，樓市已確認轉勢，政府應適度減辣，包括放寬按揭，政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。施永青認為，即使有反彈也只會輕微反彈，之後仍受宏觀經濟及未來供應影響，無可能一撤招便轉勢。就算撤招後，「樓價可能只會跌慢啲，嗰幾招都係發燒時候吃的藥，而家就嚟發冷，冇理由仲食退燒藥，所以撤晒都冇問題」。政府有責任令樓價調整有秩序地在市民預期範圍內進行，並不是突然失足跌下來，若跌得急會令人失信心，所以他覺得政府應防範急劇下跌，令投資者失去信心，一旦失信心，便會引起恐懼性連鎖反應，到時想扭轉局勢更加困難。施永青又指，當新盤面對現實低價開盤，對二手市場會造成拖累，最近土地價格下滑亦明顯，而且「並不是跌一成、成半，而係跌三成四成，」反映發展商已不敢高價搶地。近期投地好多是內地開發商，他們對香港市道不認識，內地生意難做，寄望香港增加銷售額才「咁勇」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160218/19495226

---

陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波（圖）昨日發表網誌，指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢，但他指該指數屬滯後數據，是反映3至4月市場情况，本港今年上半年整體住宅成交量，較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升，並稱巿場資訊有時會流於片面，提醒市民要小心分析，政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題，文中提出市場有按揭經紀公司指，內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例，連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料，非港人購買佔整體成交宗數的比率，過去3個月仍為約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若，未見明顯上升趨勢。

他表示，自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留，但政府會密切留意，本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711

---

王冠一﹕金價反彈 未言轉勢

1 : GS(14)@2017-01-25 07:31:50

【明報專訊】現貨金價在過去一個月，由低位反彈90美元。不少投資者開始感到困惑，原本預期特朗普當選美國總統會誘發資金買黃金避險，結果出乎意料金價竟然大挫近200美元！近月金價似一洗頹氣，到底是轉勢抑或反彈？實在教不少人頭昏腦脹。

憂「特式通脹」 資金重新垂青黃金

金價表現反映多重因素，需要因時制宜，所以投資黃金是一門很考功夫的學問。有時投資黃金因為要抗通脹，有時因為要避險，有時因為主要貨幣價值滑落或出現信心危機，以黃金作為對冲貨幣貶值的工具。

特朗普絕對是近期金價被舞高弄低的主因。他當選之初金價急挫，主要是因為特朗普在競選時標榜強美元政策，實行環球「吸資」大計，美匯指數向上直指104，於是黃金也要避避風頭。未幾，特朗普拋出大興土木的經濟方案，市場開始掀起一股「特式通脹」的旋風，資金重新垂青黃金作為抗通脹工具，美匯短期受制於104甚至102水平，是為金價反彈之始。

到最近，特朗普又失言，不慎以候任總統身分，表示美匯有過強之嫌，不利美國經濟發展，完全一副商人治國的嘴臉；金價借勢炒上，同期美匯指數輾轉下試100。候任財長Steven Mnuchin其後主動幫未來老闆補鑊，重申「美匯過強只是短期對美國經濟構成負面影響……長遠而言，強美元的原則仍十分重要，因為強美元可提升美元的購買力，只要美元相對其他貨幣的匯率轉強，以其他貨幣計價的資產價值將變得便宜。」

落實減稅完成吸資 美元才可轉強

既然金價走勢與特朗普因素關係如斯密切，有理由相信現階段特朗普總統的經濟班底並不急於抬高美匯，因為美匯過強對於以賺取海外盈利為主的美資跨國企業而言，缺乏匯兌班資回國的誘因。只有當減稅落實、「吸資」工作完成得七七八八，再推高美匯以大舉海外「掃平貨」（併購海外資產），更加符合白宮新經濟班底的盤算。况且，「特式通脹」只是概念，還談不上實質出現「通脹預期」，所以黃金只是短期反彈，不是轉勢。至於反彈會持續多久，則要視乎特朗普的施政進度了。

■本周環球金融市場預測：

黃金（現貨）：1186至1226美元

英鎊（現貨）：1.2200至1.2450美元

道指（現貨）：19600至20000點

（轉載自《王冠一財經頻道》周一會員通訊；更多數據可參考《冠一多空指標》（www.c1syndex.com））

王冠一財經頻道創辦人 wongsir.com.hk

[王冠一 國際財經]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6063&issue=20170125

---

新盤小陽春 樓市轉勢 4大關鍵

1 : GS(14)@2017-02-12 00:23:46

2017-01-28 HJ
踏入新一年，沉寂近兩月的新盤銷情再次熾熱，新世界發展（00017）旗下荃灣柏傲灣成大贏家，開售短短一周已速沽592伙，中原城市領先指數最新報146.8點，跟歷史高位僅有約0.1%差距，未來更有多個新盤排隊登場，今年潛在一手供應已有約2.9萬伙。

新盤小陽春是否代表樓市轉勢？市場是否具足夠承接力？樓市要轉勢與四大關鍵有關：息口走勢、新盤開價、政府會否再出辣招及特首選戰。

兩大樓市專家卻看得較淡，紀惠集團行政總裁湯文亮認為，耍多加留意新盤供應甚多的情況，料全年跌幅在一成以內。花旗銀行研究部董事楊海全認為，政府已為樓價封頂，相信今年樓價會跌15%。不過，他們卻一致認為，對上車客而言，今年可捕捉上車時機，當中湯文亮認為，上車客可選新盤而棄二手盤，估計農曆新年後開價將會下調。

三大新盤極速沽清

本港樓市於去年中極速反彈，新盤大賣，其後港府於去年11月初突為樓市加辣，全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅項至15%。美國聯儲局也於去年12月中宣布加息，樓市不利因素漸增，發展商即叫停新盤推售，去年11、12月未有大型全新盤推出市場。市場「餓盤」近兩個月後，發展商也重啟推盤大計。新鴻基地產（00016）於月初率先推出元朗Grand YOHO 2期試水溫，並以進取價定價，首批66伙價單定價由668.3萬至2,083萬元，平均呎價介乎15,071至21,147元，面積約410平方呎的1房單位，入場費達537.9萬元，單位折實後平均呎價約14,488元，普遍單位較去年8月時推售的項目1期單位貴逾20%。首批單位於開售當天近乎沽清，截至22日，項目累售164伙，達已推售單位逾98%，銷情不錯。

信心十足加價再推售

中國海外（00688）啟德1號（II）也隨即加入戰團，該盤先後推出188伙，單位面積介乎547至563平方呎，定價1,024萬至1,291萬元，價單呎價18,202至22,931元，折實呎價15,563至19,606元，首批全數188伙於1月14日當天全數售出，發展商隨即在當晚加推122伙，較首批單位輕微加價約2%，最後該批單位也全數售出。Grand YOHO 2期及啟德1號（II）銷情尚算理想，新世界發展（00017）夥拍萬科置業海外（01036）、港鐵公司（00066）的荃灣西站六區項目柏傲灣取得售樓紙後，即推出首批197伙，見市場收票反應理想，再加推213伙單位。面積由318至1,366平方呎。價單定價由516.8萬至3,541萬元，呎價15,258至25,922元，折實後呎價介乎1.3萬至2萬元，單位入場費由441萬元起，貼近區內二手樓，即成全城焦點。柏傲灣於1月20日開售首輪400伙，開售10小時幾近沽清，截至周四（26日），該盤於一周內已累沽592伙，成為一手例後首日銷情最好的新盤。發展商再乘勝追擊，日前再加價推出105伙，折實後平均呎價介乎14,472元至19,841元。值得留意的，是次柏傲灣加推單位的加價幅度介乎3%至14%，當中以1房單位的加價幅度最狠，可見發展商對銷情信心十足。

啟德新盤料進取定價

三大新盤賣樓成績報捷，一手樓市氣氛也更熾熱，未來將有多個新盤排隊推出，長實地產（01113）方面，今年將有6個全新住宅項目推出，包括淺水灣道項目、北角油街項目、荃灣西站海之戀第一期、馬鞍山星漣海、牛潭尾意花園及中環嘉咸街項目，合共2,065伙，其中牛潭尾意花園為2017年及雞年頭炮項目，料最快農曆年前上樓書。長實執行董事趙國雄指，若預售樓花同意書申請進度順利，估計今年可推逾4,000伙。恒基地產（00012）方面，恒地營業（一）部總經理林達民指，集團營業（一）部計劃今年推出5個住宅項目，涉約1,326伙，估計頭炮盤為鰂魚涌民新街項目及西營盤皇后大道西項目。

展望今年新盤市場，相信以荃灣西及啟德區戰況將最激烈，荃灣西方面，長實地產旗下海之戀及華懋旗下全?城滙也將緊接柏傲灣，有望於本季內推出。至於啟德方面更是峰火四起，嘉華國際（00173）嘉匯有望於農曆新年後推出；另建灝地產旗下天寰，也預計可於首季獲批預售樓花同意書並推售。內地企業海航集團日前再以55.3億元投得啟德第1L區1號地皮，樓面地價每呎達1.3萬元，較嘉華去年底以58.69億元奪得的啟德1K區2號住宅地地價高出近3成，是次也是海航集團於短短3個月內以近200億元3奪啟德住宅地，為該區樓價注下強心針，相信啟德區新盤開價將更為進取。

樓市走勢四大關鍵

據本刊統計，今年新盤供應將有約2.9萬伙，其中新界區的潛在供應更達18,467伙，相信發展商會趁農曆新年後加緊推盤，市場是否具足夠承接力？新盤會否帶動整體樓價再升？未來樓價走勢，其實由以下四大關鍵影響：

1. 息口走勢

本港樓市於過去多年持續升溫，低息期是當中一個重要因素，自聯儲局於去年12月中再加息0.25厘，聯儲局同時發表利率預測，料2017年底美國利率將升至1.4厘，意味將加息3次。由此可見，美國今年的加息步伐將加快，香港跟隨加息的機會也大增。據彭博綜合市場專家的預測，今年3月15日召開議息會議的加息機會已升至近35%，加息幅度0.5至0.75厘的機率也高達65%；及至5月3日及6月14日的議息會議，加息機會更高至49%及72%，因此今年上半年再加息似乎志在必行。3月加息的機會絕不少，相信屆時對樓市必構成一定的心理影響，有意入市人士應多加留意。花旗銀行研究部董事楊海全表示，花旗銀行也預期今年將加息3次。他指出，當息率上升後，收租物業的回報變得不吸引，同時銀行也會推出一些比收租回報更吸引的產品，也會令收租客轉至其他投資產品，買樓作投資的人士會更少。

2. 新盤開價及銷情

今年初以來有三大新盤推出市場，分別為Grand YOHO 2期、啟德1號（II）及柏傲灣，上述3盤於開售當天，單位出售率也逾九成多，甚至全數沽清。但值得留意的，是Grand YOHO 2期及啟德1號（II）是次的銷售的收票反應較去年第一期銷售遜色。楊海全指：「今次Grand YOHO 2期的收票反應其實遠比去年第一期時低很多，去年第一輪收票近1.6萬票，今次第一輪收票只得1,000張票左右。而啟德一號的收票情況也比去年差，去年9月第一輪賣樓時收票達1.13萬張，今次只收到約2,800張票，跌幅達七成多。」至於柏傲灣則以貼近二手價開售，才吸引市場興趣，由此可見，樓市仍未恢復去年的熾熱情況。因此後市走勢，從隨後推出的新盤開價情況及收票反應，如多個新盤首天開售欠佳，對樓市而言屬負面訊號。

3. 政府會否再出辣招

政府去年11月加辣，結果市況及成交量隨即冷卻，故現階段計劃入市人士亦必密切注意；然而可見最少於今年上半年，樓市加辣機會甚微。政府前次加辣的主要理據，是去年第三季市場出現2,600宗涉及雙倍印花稅（DSD）的買賣，因此認定投資需求旺盛，但有分析指政府其實是在欠缺資料之下誤判了市況。

據悉，該批涉及DSD的成交，不少並非投資收租用途而屬於換樓自住。因為舊樓業主轉購新盤，準備於6個月內賣樓以獲得退稅，市場上發展商普遍替買家支付全額或半額DSD的優惠，到政府退稅時，就由買家收回，所以多數DSD稅實際不是由買家支付予政府，而屬於地產商的賣樓支出，猶如一種轉了形式的減價，而個別發展商也是先標高定價，然後才進行此類優惠。

事實上，若該2,600宗個案在購入新單位後超過半年時間，仍未有把原有物業沽出，屆時當局才把情況定義為投資需要，相信便會有說服力得多。另一點是「加辣舵手」梁振英放棄連任，鐵定6月底任滿後下台，期間倘樓市沒有極端升幅（按月升2%以上，並持續多月），相信當局都不會改變房策現狀。

4. 特首選戰

如上所述，新特首將於7月上台，其一舉一動都影響本地樓市。按目前情勢及提名期尚餘時間不多，依然以兩位前政府高官林鄭月娥及曾俊華「入閘」機會較大，論政商界脈絡、個人能力及對國家忠誠度，兩人都不相伯仲；有分析相信，選戰最後或許變成中央跟中聯辦之間的角力，因為中聯辦傾向推薦林鄭月娥，而中央雖無明確表示，國家主席習近平近年卻多次於不同場合主動與曾俊華握手，似乎別具深意。

其中曾俊華在官場日子較多與財經事務相關，出任財政司司長9年半，雖然《財政預算案》盈餘不時估錯數，仍屬歷來任期最長一位司長，與下轄金管局、發展局、商務及經濟局合作經驗豐富，故在房屋政策上的掌握，料較對手林鄭月娥優勝。曾俊華近日政綱表明取消小學教育的TSA評核，市場期望他上台後，政府或也會調低樓市辣招一半，劃一減至7.5%左右、放寬按揭以及推出優才置業計劃等；至於林鄭月娥作風相對保守，沿襲「CY路綫」不變的機會較高。林鄭月娥宣布參選迄今，尚未談及本港樓市及經濟狀況，曾俊華日前則指私人樓價「有點貴」（A Bit Expensive）且高於市民承擔能力，但樓價應留予市場決定。

湯文亮：小陽春至清明

剛協助家族資產打入《福布斯》香港富豪榜第26位的湯文亮，形容對雞年樓市看法「淡淡地」，盡管小陽春如約而至，但供應正式出籠會令樓價今年中開始滑落，惟全年跌幅不多於10%，明年爆煲機會也微乎其微。「今年小陽春估計長達3個月，持續到清明節。為何仍有小陽春，因去年11月政府加辣15%，本應去年第四季1.2萬伙新盤可推出，但受影響最後有8,000伙順延到過年銷售，地產商爭相賣樓，故出好多招式、優惠去吸引客人，做旺個市。」

供應不絕 難再大升

「眼前小陽春情況亦然，Grand YOHO 2期只是開價稍高，形成柏傲灣好像便宜一些，人們就覺得好抵買，因為樓價相差數個百分點，就由元朗搬到去荃灣，造就銷情十分理想。不過購買力在農曆年後慢慢會減退，因為過往一般新盤熱賣期之間都要隔幾個月，但現在每個月都有幾千伙推出，市場真係頂唔順。」

他續說，「其實都不是睇得咁淡，只係『淡淡地』全年跌幅約10%之內。樓市基本因素無問題，但始終不能否認一點，就是新供應實在太多。供應是雙面刃，供應多市民易些買樓，對社會和諧有利，但樓價因此跌，買到樓又未必很開心。如果你問我今、明兩年，我會說樓價最高位已經見。去年底、今年初中原樓價領先指數（CCL）約146.3的水平，到明年底為止，估計都好難再創新高」。

《施政報告》提及未來3至4年，一手潛在供應為9.4萬伙，再創紀錄新高；湯文亮亦估計今年實際供應高達3.3萬伙。他說：「就算今日開始不招標、不賣地，未來數年樓市仍有穩定供應，故供應量會壓住樓價，不單壓住、橫行，還要跌少少。撇開二手市場『塘水滾塘魚』，以地產商售出住宅樓面計，去年達到近10年之高都只是1.6萬伙。而2013年恢復按季賣地後，首批地皮是2016年第四季轉成樓花開售，真正供應巨浪現在才剛剛開始要來。今年起，住宅供應真的很多，樓市將成為一手樓天下。」

小陽春後樓市去向？「要考大孖沙功力，若小陽春後市場有數月『休漁期』，發展商們有默契地讓購買力休養生息，相反若發展商勉強沽貨，推甚麼十成、十一成按揭優惠，其實只是預支消耗未來的購買力。當超高按揭都吸引不到客人，到時樓價跌得更厲害。」湯文亮指，現今樓市由六大因素左右，分別是利息、供應、需求、經濟環境、辣招及特首選戰，「美息一旦加，一定按既定步伐今年加3次，明年加3次，耶倫（Janet Yellen）都預計逐年加1.5厘，現時HIBOR（香港銀行同業拆息）1.5厘，即是到明年供樓利息加多一倍。目前市場租金見頂，利息向上，物業投資回報率減少，樓價就受壓。」有指明年資產價格暴跌，他認為機會不大。「參考前一次樓市低谷2003年，當年供樓借貸負擔比率好高，樓市制度凌亂，每個人都有幾層物業，不停地摩出、摩入（簽訂臨時買賣合約後，以物業確認人身份在交易前就放盤轉售給他人，沒有摩貨樓市穩健得多。」

內地資金撑起樓價

他指，眼前二手成交較少，樓市跌幅亦較緩慢，「一些人賣樓為資金周轉，另一些人是想換樓去買新盤單位，因為現在一、二手樓價拉近，新盤呎價1.5萬元，假如同區單位呎價1.3萬元有人要，換了是我，都會想買新盤。每到新盤入伙前夕，這些換樓人士就要賣走舊屋，他們情願平少少盡快在二手市場賣走舊樓。所謂樓價下跌，就是像這樣慢慢累積，並不會一下子插水暴跌。」

登福布斯排行榜

最新一期《福布斯》亞洲香港50富豪排行榜近日出爐，湯文亮胞姐、紀惠集團主席廖湯慧靄以210.6億元資產，首次躋身福布斯香港富豪榜第26位。湯文亮對此表示，「其實都心中有數，上年排最尾一位資產約80億元，我們遠超這個數字，結果去年10月他們來電，想幫公司做財務盡職調查，另外又諮詢好多測量師，大約掌握我們家族的資產總值。家姐知道自己登上富豪榜，非常開心。」《福布斯》以「Sell High,Buy Higher」為題，形容廖湯慧靄為澳門出身的地產大亨，又提及她在高中邂逅丈夫廖烈正（廖創興家族後人），並從1976年起投資房地產，其後贏得「車位天后」稱號，2003年之後轉戰甲級商廈及舖位，期間得到弟弟湯文亮輔助。

楊海全：樓價年中轉勢

自去年11月政府再推辣招，樓價未見下跌，最近新盤銷情也看似暢旺，不少準買家再次心動起來，但花旗楊海全對今年樓市的看法甚為悲觀，估計樓價於今年有15%的下調壓力，可算是全行最淡，主要原因是政府已將樓價封頂，他表示：「去年11月的辣招出來時，CCL剛好跟歷史高位約有1%的差距，可見政府的立場很明顯，就是不想樓價破頂，也證明她可以出的招仍有很多。」最教市場奇怪的，是為何政府出招後，樓價未見下跌，楊海全認為15%的印花稅的作用在於後勁，對樓市的影響將會於一手市場上慢慢浮現。

他解釋指，15%的印花稅對兩批人仕影響最大，分別為投資者及換樓客，「上述兩批人士為一手盤的最大買家，佔新盤買家的80%，如來自以上兩組人士的需求受到影響，發展商在之後的新盤推售會逐漸見到影響。對投資者的影響很明顯，他們不會願意付15%印花稅，去購買物業作投資用途。」至於換樓客受影響的原因，是來自辣招的副作用，「如果換樓客想買一層1,000萬元的住宅，由於他們本身持有物業，於是要先付150萬元的辣稅，他要於6個月內沽出原本持有的物業，才可以退回112.5萬元的稅項（因為要計入3.75%的買賣印花稅），但很多換樓客都怕自己來不及於6個月內沽出物業，怕退不到百多萬元稅項，即是換樓失敗，尤其於現在二手市場極低成交量下，要沽出物業不易，因而遏抑了他們做換樓的決定。」

一手買家 多另類投資者

楊海全指，目前一手市場的買家是另類投資者，即是父母買樓給自己的子女，即是所謂的「慈父」、「慈母」，「他們只是借子女的名字來買樓，這類需求是有限的需求，愈新推的盤才會有愈多這樣的需求，當該批購買力消化後，他們就不會再買樓，因為15%的印花稅真的很重，因此愈遲推的新盤，來自以上買家的需求會愈少。」樓市隨後能出現的情況，是辣招的威力漸呈現，同時新盤供應量大增，過去3年可賣的單位平均約2.2萬個，今年可出售一手單位數目增至約2.5萬個，發展商賣樓會愈來愈困難，惟有減價賣樓，這情況下也令樓價下跌。

若出辣招 現斷崖式下跌

楊海全道出另一個引發樓價大幅波動的情況，就是農曆新年後樓市踏入傳統旺季，如果發展商供應未能有效吸納需求，有機會出現樓價急升的現象。他表示，據以往的情況，如樓價於兩個月內急升6%，政府就會出招，「如樓價於農曆新年後急升，我估計政府最快於3月會出招，這是最不理想的情況，屆時樓價會出現斷崖式的下跌，即是一個月跌5%，有機會跌逾20%，政府才有機會減辣。」值得留意的，是目前一、二手成交比例愈來愈接近，以往未有辣招時，一手及二手比例為15%及85%，一，二手比例會達4：6。「這情況下，如果一手劈價，對二手的影響會很大，我相信一手減價會觸發到二手樓價下跌。現時二手市場的成交極乾，2009年未有辣招時，二手成交每月有1萬宗，現在每月平均只有約3,000宗水平，在那麼低成交下，如樓價出現下跌，就會跌得很深，有如細價股，一有人大手沽出，就會觸發股價大跌。」

或推新政 針對長綫投資

他認為政府未來有可能推出針對長綫投資者的辣招，他指目前香港私人住宅中約30%由投資者持有，如果政府能推出措施，令上述30%的投資者受影響而沽出物業，就有效打擊樓價，「如政府調高持有多個住宅的業主所繳付的差餉及地租，令他們的持貨成本提升，持有第二套房的業主一律要繳交收15%地租，再計入5%的差餉，即是20%的稅項，對所有投資者而言有很大的影響，如持有2、3個物業以上的業主更傷上加傷。這樣可以迫使投資者沽出物業，如現時有36萬的人持有物業收租，就算只有5%的人將物業沽出，即是1.8萬個單位，也足夠應付每年約1.8萬個剛性需求。」

農曆新年後 上車時機至

綜合兩大專家湯文亮及楊海全的意見，他們也一致認為樓市將於今年轉勢，對上車客而言，可於今年捕捉上車時機。楊海全估計樓市於農曆新年後一、兩個月轉勢回落，屆時是上車的好時機，「長遠來看，我覺得本港住宅的供求問題很難解決，我也相信政府也不希望見到樓價大跌四成，如樓價跌20%，政府一定會減辣，因此其實樓價於半年內跌15%，是上車的好機會。」他又指，現在樓價的周期很短，但長期看也是處於上升軌道，因此上車客一遇到樓價跌至吸引水平，即跌15%至20%，就可以考慮入市。

湯文亮則建議，有意置業的用家不妨待特首選戰塵埃落定後，於年底前部署上車。他說：「我估計農曆年後，愈來愈多樓盤推售，發展商各師各法競爭，作為買家就『有着數』。上車客要注意除了樓盤位置，單位樓層也會影響日後的樓價，因此以合理價錢揀到較佳樓層、坐向是最大考慮。今明年都適宜上車，但絕對不宜心急，應該慢慢選擇，畢竟自住單位最重要合心水。」

他續稱，「新特首一定會推翻目前的樓市政策，正如特朗普剛上台，就改變對醫療保險、跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議（TPP）的立場。如下任是林鄭月娥上台，一定把舊政翻天覆地。在樓市層面，最易改變的就是把15%辣稅減半，還有放寬按揭限制，令香港人容易些上車置業，消除社會怨氣。上車客既然未買樓，一定物色很長時間，不妨等待至特首選戰後，看看會不會出現『黑天鵝』？」

準買家看港島南區

準買家如遇到上車機會，可物色哪些物業？楊海全較看好港島南區的前景，「基建因素十分重要，隨着港鐵南港島綫開通，港島南區的樓價有望跑贏大市，即使樓價未來出現調整，港島南物業的跌幅應該相對較小。」但他坦言，上車客的選擇有限，「如果你將上車盤的定義為600萬元以下，港島區基本上已沒有選擇。對於上車客，我反而建議他們寧願搬遠些，如搬至嘉湖山莊的兩房單位。當然，如樓價跌兩成，上車客就有更多機會購入市區單位。」

湯文亮認為，上車客可選新盤而棄二手盤，「市面較好賣的一手新盤，定價自然進取，但所謂進取極其量只是與附近二手屋苑同價，我估計發展商農曆新年後開價將會下調。倘若如此，上車客就無必要買二手樓，因為現時發展商優惠、付款辦法多籮籮，除非你遇到心水二手單位，是平過同區新盤20%或以上，按理論仍然買得過。」

迷你單位必選市區

湯文亮續指，上車客資金有限，選擇元朗、荃灣等新界區不難理解，如果要買200平方呎內的「劏房式單位」，則務必要選擇市區，另外亦可吼一些中小型發展商項目。「發展商規模大小影響其玩法，大孖沙夠實力並不急於平售。相反，細發展商投一幅地連建築費投放幾十億，佔公司好多資金，若拖數年無收入一定腳軟，他們寧願賣平點，會積極推售。」

iM推介焦點新盤

1. 荃灣柏傲灣

由新世界及內房萬科合作發展的柏傲灣暫成今年以來銷情最旺的新盤，該盤設有983伙。單位間隔由開放式至4房單位，不設特色戶，當中1房至3房單位各佔項目22%至24%，實用面積306至1,366平方呎。景觀方面，柏傲灣不少單位擁開揚海景。該盤設有行人天橋連接前往荃灣西站及鄰近大型商場如荃新天地、如心廣場等，由項目前往港鐵荃灣西站，步程約5分鐘左右，交通也算便利，該盤預計關鍵日期為2018年8月。

項目優勢：柏傲灣最大的吸引之處，是首輪單位以貼近二手價推售，部分更低於同區二手價，即使發展商加價推出單位，樓價也算合理。值得留意的，柏傲灣為萬科首個進駐香港住宅市場的項目，相信萬科為打響自己的招牌，寧願不賺到盡也希望盡快沽清單位，故估計柏傲灣餘貨不會加幅不會太多，也值得留意。

2. 南昌站匯璽

新地旗下南昌站匯璽，已於去年12月獲批預售樓花同意書，第2A期預計可於3月至4月間推出市場，項目由2座高座，以及5座低密度住宅大樓組成，合共提供1,050伙，單位間隔涵蓋開放式至4房單位。項目為限呎限量地皮，其中75%單位面積需少於538方呎，按比例推算約有788個單位面積必須小於538平方呎。匯璽最大的賣點，是位於港鐵南昌站上蓋，交通甚為便利，項目亦設有購物商場，大部分單位更可望海景，景觀而言十分吸引，該盤預計關鍵日期為2018年8月。

項目優勢：匯璽的最大賣點，是位於南昌站上蓋，擁鐵路沿綫優勢的物業，一般較具抗跌能力。當然，該區過去多年未有大型新供應，相信甫推出市場，也必受用家注目，相信發展商定價可能會較進取。惟新地有意於3、4月間推出匯璽，如當時樓市如楊海全所料轉勢，說不定屆時首批單位或會有驚喜價。

3. 北角海璇

原址為舊北角邨的新地北角海璇，屬於大型綜合發展項目，住宅部分提供逾700伙，另外包括酒店及商場北角匯。住宅分兩期發展，海璇第1期正待批預售樓花同意書，由5座組成涉355伙，間隔涵蓋開放式至4房，詳細面積待公布；前排臨海單位以3房及4房為主，望到開揚維港海景，亦設有特色戶。交通方面，項目鄰近北角渡輪碼頭，基座公共運輸交滙處已啟用。而項目距離港鐵北角站出入口僅數分鐘。

項目優勢：海璇是近年港島罕有的大型海景新盤，位於中環灣仔繞道及東區走廊連接路段，協同配套理想，項目商場提供到120至130間商舖，齊集基本生活所需。另一優點，是海璇預計關鍵日期為今年6月底，樓花期較其他新盤對手短，最適合用家。定價上，近年港島難得臨海新盤，料開售呎價介乎2.1萬至2.3萬元水平。

---