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中國哪個城市賣地最賺錢?北京最高凈利超九成

自2015年下半年至今，各地高價地塊此起彼伏，地方政府的土地收入也隨之水漲船高，今年一些二線城市的土地收入已經超過北京，但從歷史數據來看，北京土地經營的盈利狀況一直較好，其他城市估計自嘆不如。

此處所謂土地盈利，並非指土地出讓總價款，而是指土地出讓的純收益。

現行土地出讓收入一般稱為“毛收入”，包含征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發支出、補助被征地農民支出等，這類支出為政府在征收、儲備、整理土地等環節先期墊付的成本。減去這些成本，才是地方政府的“土地利潤”。

北京一度“無本萬利”

自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元，這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，平均每年5869億元。

而從2003年到2014年，這期間的地方政府土地出讓總收入約為23.55萬億元，總體來看，這12年間土地出讓純收益占到總收入的29.9%。

在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數據可以粗略發現，北京可能不是當年土地出讓總收入最高的城市，但應該一直是土地凈利占比最高的城市。

《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。

2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數據均高於同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低於北京。

2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。

不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經下降到了48.24%。

同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。

此後數年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高於全國平均水平。

2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。

2011年北京土地出讓總收入1055億元，純收益451億元，純收益占比約42.7%。

2012年北京土地出讓總收入671億元，純收益238億元，純收益占比約35.4%。

2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。

上述數據均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。

純收益降低或有隱情

近幾年征地拆遷成本不斷擡高，土地出讓中土地純收益的占比基本上呈現一個逐漸下降的趨勢，當然其中會有小幅波動。

《中國國土資源年鑒》顯示，2003年全國土地出讓總金額為5421.31億元，當年土地出讓純收益為1799.1億元，占土地出讓總金額的33.18%。

到了2004年，全國土地出讓總金額為6412億元，其中土地出讓純收益為2339.8元，占比為36.6%。

2010年可能是近期一個土地純收益占比較高的年份。當年全國土地出讓總金額為29110億元，而當年土地出讓純收益約為15714億元，占比超過了五成，達到53.98%。

此後的2014年，全國土地出讓總金額達到了42940億元，當年土地出讓純收益約為8988億元，占比已經下降到了20.9%。

當然，這是全國總體情況，各區域之間的差別也很大，一般而言，東部大城市因經濟發展較好，房地產市場比較活躍，土地出讓收入也相應要高於中西部地區。

當前，一些城市土地出讓的溢價看似不高，但其中卻另有奧妙。政府在土地出讓中設定的起始價等，一般會高於成本價，這個差價加上溢價部分，實際上政府獲得的純收益會更多。

目前，一宗經營性地塊的出讓過程會出現多個價格，包括評估價、底價、標底(起叫價、起始價)、競買價(成交價)等。政府在委托相關機構對地塊進行價格評估時，一般有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都應涵蓋成本。在地價評估結束後，政府會根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，綜合確定出讓底價。

如果在出讓過程中，最終競買價低於底價，則意味著該地塊流標或者流拍，不能成交。

地方政府設定的出讓底價一般會高於成本價，因為若將地塊底價設定為等於成本價，一旦參與競買企業購地欲望不積極，地塊以底價成交，這種情況下政府就會毫無收益。不過底價具體高出成本價多少很難統計，相關部門會根據當時的房地產市場形勢，以及具體地塊而定。

一位土地專家表示，一般地方政府設定的底價會比成本價高出25%左右，換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當於會有超過25%的純收益。

此前中央要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用於農業、水利、保障房等建設。這包括不低於10%的比例安排用於廉租住房保障;不低於15%的比例用於農業土地開發，10%用於農田水利建設，以及10%用於教育資金等。

一旦地方土地出讓純收益降低，意味著地方可以減少用於上述項目的開支。而且，地方如通過某種“合規”方式來減少計提土地純收益，中央其實很難查處。

2000億聽證會這一周：美國企業抱怨USTR 超九成求放過

這是註定要被記入美國貿易史冊的一周。

在美國貿易代表辦公室（USTR）位於華盛頓西南區的ITC（USTR下屬機構）內，臺下坐著等待出庭作證的，是美國各大企業、家族型中小企業和重磅級行會組織中年齡多在50~60歲的首席執行官、高層領導，甚至還有在美國政治光譜中舉足輕重的州議員，他們的兩鬢多已斑白。

而在對面聽取證詞的，則是USTR“301調查”委員會的各位委員，平均年齡在30~40歲左右的技術官員們。

作為中方相關方的代理律師，北京大成律師事務所高級合夥人蔡開明律師在美國華盛頓參與上述聽證，這對比明顯的一幕令他印象深刻。

比如，聽證人群中甚至出現了阿拉斯加州的參議員薩利文（Dan Sullivan），他是為了保護阿拉斯加州的相關產業而來，“他在庭上說，以前我坐在上面，你們（USTR人員）給我來做報告，今天是你們坐在上面，我來給你們做報告。”蔡開明對第一財經記者回憶了這並不尋常的一幕。

此次薩利文從阿拉斯加州遠道而來，出現在了8月23日的聽證會上，並在當地時間早上9：30第一個發言，在其中薩利文向USTR“301調查”委員會指明，此次關稅對阿拉斯加的漁業將造成近10億美元的重大打擊，且打擊的只會是美國人。

截至8月24日第五場聽證會結束，第一財經記者根據會議記錄統計後發現，在出席聽證會的312個代表中，僅有27位表示贊成增加關稅，這意味著91%左右出席聽證會的美國企業都“求放過”。

不僅如此，根據上述出庭記錄，在反對對華加征該2000億美元關稅的同時，美國業界代表也在會議中對美國政府方面的不專業和將貿易問題政治化表達了不滿之情，美國化學品協會代表貝萊資瓦（Brzytwa）即不客氣地指出：“供應鏈不是憑空存在的，也不會因為美國貿易政策的利益就能隨便再建一個。”

蔡開明對第一財經記者表示，2000億美元征稅產品，需要美方投入巨大的人力、物力來分析，這在短時間內無法完成，且通過五天的聽證會實況也可以看出，美方（USTR一方）對2000億美元產品的研究和分析是比較有限的。

一份阿拉斯加樣本：傷害的只能是美國人

美國商會按照目前全球對美國的貿易反制金額情況，制作了一張美國全球貿易戰各州受影響圖，並按照受影響的級別，將美國50州分為了嚴重、特別嚴重及超級嚴重三個受影響級別。

根據這張影響圖，目前，采取反制關稅的國家和地區包括加拿大、墨西哥、歐盟以及中國。在超級嚴重的級別中共有美國的14個州，其中排在前三位的是路易斯安那州、華盛頓州和伊利諾伊州。

阿拉斯加州位於這14個受影響州的前列，美國商會統計顯示，其總體受影響額度為9.11億美元，其中因中國的對等500億美元關稅所造成的影響在9.09億美元，主要原因就在漁業方面，其主要加征關稅的產品為冷凍大西洋鮭魚、冷凍鱈魚及比目魚。

這也是令薩利文坐不住、直接奔赴華盛頓參與聽證會的主要原因：若2000億美元關稅開征，阿拉斯加的漁業將遭受更大打擊。

第一財經記者獲得了薩利文的證詞，通過記錄可以看到，薩利文的證詞是一份出席聽證會的完美範本，在理性、強勢的基礎之上，每句話都直指USTR“301調查”委員會的調查靶心。

薩利文表示，阿拉斯加州是美國最棒的漁業州之一，當地漁業雇傭了60000名漁業員工，是阿拉斯加州的最佳雇主，阿拉斯加生產的海鮮產品占美國整體海鮮產品（24億美元）總量的60%，且海鮮均是由美國人、美國船只在美國海域捕撈的，使用的還是美國自身的資源，最終產品也運回美國，唯獨涉及中國的產品是送往中國進行加工。

“若對該類產品進行征稅，只會損害美方利益而非中方，美方要為此付出10億美元的代價。”薩利文表示。

美國國家漁業研究所的德哈恩（Robert DeHaan）則進一步指出：“切魚這種活兒也不是什麽國際商業秘密。”

“如果美國政府想要同中方博弈，請換一種形式。”德哈恩在聽證會上指出，美國漁民通常采取家族運營方式，且中國還一直在降低關稅以促進這項業務，以滿足世界上最大的中產階層的需求。

在面對USTR“301調查”委員會“中國進口有多重要”這一問題時，德哈恩答道，由於地理位置的原因，中國已發展成為多個國家級漁業中心，如果美國將該魚類加工工作轉移回阿拉斯加州，這將產生不少問題：一方面中國在開發國內需求方面做得很好，另一方面美國的競爭者也都在享受中國在基礎設施和勞動力方面的便利。

與此同時，小企業很難向其他國家轉移產業，這基本上是不可能的。德哈恩指出，更別提那些海量認證需要花費數年的時間才能申請下來。

美國商會制作的美國全球貿易戰各州受影響圖，將美國50個州分為了嚴重、特別嚴重及超級嚴重三個受影響級別，顏色越深影響越大。

求放過：美國企業的怒氣和無奈

雖然此次USTR以不直播的方式進行聽證會，造成該聽證會無法錄音或錄像，但第一財經記者仍輾轉拿到了目前為止一周以來（8月20~24日）所有的聽證記錄。

翻看這份記錄便可得知，如同來自阿拉斯加州的代表一樣，此次出席聽證會的美國企業無奈地表達著自己“求放過”的訴求，並直指此次美國出臺2000億美元征稅清單的各種荒謬之處。

此次，美方擬加征關稅的價值2000億美元從中國進口商品共計6031個稅號，在清單上看到的是冰冷的稅則號，在企業眼中這些卻代表著罔顧基本的行業經濟常識。

譬如，美國新娘舞會行業協會代表蘭格（Stephen Lang）在聽證會上反問USTR官員，婚紗這種時尚和季節性如此敏感的產品，難道要讓我們為了應對關稅而提前囤貨嗎？誰會穿過時的婚紗？

食品業的企業代表則提醒USTR官員，中國的蘋果和其他國家的蘋果嘗起來口感不一樣，這不能簡單用替代國這件事兒來衡量的。

在第一日的聽證中，美國果汁產品協會負責人泰勒（Andrew Taylor）就為USTR的官員們普及了一次有關果汁業的常識。

泰勒指出，大部分果汁生產商都購買海外的濃縮果汁原料，美國本土在蘋果和梨方面是沒有充足供給的，實際上73%的蘋果汁濃縮物和76%的梨汁濃縮物都來自中國。

在回答USTR官員有關“中國產品是否能夠被替代”的問題時，泰勒指出，中國是蘋果和梨方面最大的供給商，雖然歐洲和阿根廷也有供給，但是它們生產的蘋果和梨的口感，嘗起來區別很大，不能作為替代方。

前述提到的貝萊資瓦此次是再次出席聽證會，他表示，對於本屆美國政府拒絕了上一次其移除出征稅範圍的要求，“感到失望”。

“我們的要求是把所有的化學品和塑料制品都移除出此次征稅範圍。”貝萊資瓦表示，即便是對華征稅，考慮到中國在東南亞的產業，對中方不會產生太大影響，但對美方的影響，則是潛在有2.4萬人將失業。

蔡開明對第一財經記者表示，在聽證會期間，有一次美政府方問企業是否有可替代的渠道，作證代表隨即反問，產品範圍這麽廣，你問的是哪個產品？

該化學類產品代表要求的是排除一大類產品。蔡開明解釋，因此可以看出發問的官員，本身對於證詞就不是很熟悉，也沒有深入去想到底要去排除的範圍，而僅僅是根據常規思維來提出問題，這也說明官員本身對這些作證公司和提交的材料，並沒有投入足夠的精力去分析。

實際上，據第一財經記者查閱出庭記錄發現，與貝萊資瓦20日處於同一小組的8個出席聽證會代表，均來自各類型的化工類產品企業，全部對2000億美元征稅表示反對且態度尤為強硬。

比如，其同組的一家制作泡沫類產品的企業代表克斯可（Todd Keske）直接表示，“要對關稅說不！”

如果開征關稅，將對該行業所有下遊行業和客戶產生影響，克斯可表示，美國目前是相關產品的凈進口，且相關產品在全球和美國國內都出現短缺現象，在過去20年中，美國一家新的相關工廠也沒建成，而建設新設施可能需要5~10年的時間，與此同時由於價格會上漲，可能會造成產品徹底短缺，下遊企業關閉。

如前所述，截至24日，據第一財經記者統計，在出席聽證會的312個代表中，僅有27位表示贊成增加關稅。

具體而言，在首日的61個發言人中，僅有3位表達了贊同征稅的看法。“在首日聽證會上，空調、食品包裝和紡織品三個行業的企業或者協會，在陳述中表示支持全部或者部分征稅。”正在參加上述聽證會的北京大成律師事務所合夥人孫磊對第一財經記者表示，“之所以說部分支持征稅，是因為其中的美國紡織品協會雖完全支持對終端產品征稅，但反對對原材料征稅。”

第二日，共有58位發言人。孫磊說，第二天支持加征關稅的代表有所增加，來自美國鋼鐵、林產、勞保、機電、重卡及電動汽車、瓷磚、地板、建材、石材、輕工等10個企業或者協會的發言人支持完全或部分加征關稅。

第三日，有3家鋼鐵企業、3家五金產品企業和一家汽車底盤生產企業支持征稅。

第四日，只有涉及蜂蜜和大蒜行業的兩個企業支持征稅。

第五日，橡膠、皮革、五金、垃圾食品處理、新能源、紡織行業以及玻璃器皿協會共7個代表提出支持征稅，其中，名為Insinkerator垃圾食品處理設備公司有在華投資經營。

孫磊表示，如概括下支持征稅的企業，其特點是越處於供應鏈低端的美國企業，就越支持征稅。而越處於供應鏈高端的美國企業，則越不支持，這意味著這類企業用中國原材料和中間產品比較多。

學習美國企業的聽證發言邏輯

第一財經記者梳理後發現，此次參加聽證會的不少代表均為第三次參加該類“301調查”聽證會的業界代表，比如半導體產業方面的美國企業代表。而在經歷了三次聽證會之後，各位抗辯代表和USTR“301調查”委員會的套路也較為固定。

聽證會首日，委員們的問題主要集中在：第一，是否可以從中國以外的其他市場進口涉案稅則號產品？第二，中方在該稅則號產品方面是否有侵權和假冒行為？第三，加稅是否會對美國經濟和消費者造成損害？第四，能不能找到替代生產國？

各位抗辯代表也主要表達五層含義：第一，中國具有優秀的技術工人和強大的產業鏈，在生產能力方面沒有替代者，也沒有競爭國家可以望其項背，無法把工廠搬出中國；第二，包括軍方在內的美國消費者無法承受加征關稅後的價格上漲，低端和中端美國消費者將深受其害，軍方消費者也不能幸免；第三，此次征稅的產品大部分都不具有高科技含量，與“301調查”初衷無關；第四，在特定稅則號下，中國是唯一的供應商或原料生產商；第五，美國沒人願意做抗辯企業所在領域的工作。

蔡開明對第一財經記者表示，此次美國企業在做證詞時，有一個大致的邏輯。其重點在其產品的產值，涉及美國就業，對美國經濟的影響，以及該產品同“301調查”中所指責的技術轉移是沒有關系的。

而反觀此次出席的中方企業和代表，蔡開明表示，此次美國企業對出席聽證非常重視，但會後同許多美國協會和企業溝通中得知，沒有特別多的中國供應商同他們聯系，即仍是美方企業的主動性行為。

“有一個美國企業對我說，‘我派了一個人去中國聯系中國供應商，他們還派出來一個比較低階的人跟我們說產品排除的事情’。”蔡開明對第一財經記者表示，希望中方企業能更多地來使用法律的途徑。

比如，在接下來9月6日之前還有提交補充評論意見的時間。蔡開明表示，想回國之後，盡快和商會和企業溝通，聯系美國的進口商協會或客戶，來提交補充評論意見，合理使用程序利益，來爭取申請將產品排除在清單之外的這種可能性。

這五天聽下來，孫磊的感受則是，中方出席的行業協會，表達了聲音和觀點，這是十分必要的。當然若要爭取自己權益，首先要識別美方邏輯。

“美方企業的邏輯是，征稅損害了美國經濟或消費者利益，把這個說清楚，就有希望被排除在外。”孫磊對第一財經記者表示。

據第一財經記者根據USTR提供的日程統計，目前本次聽證會總計有11位中方代表參加，其中包括中國相關商會的負責人、裝飾材料、醫藥產品、律所和中國學者代表。

清華大學中美關系研究中心高級研究員周世儉曾在擔任中國五礦進出口商會副會長時，多次率隊赴美打鋼鐵“雙反”案件。他對第一財經記者表示，在十幾次的鋼鐵“雙反”聽證會中，他們所摸索出的經驗是，讓美國用戶去跟美國政府對話，特別是發動美國的大型跨國企業在聽證會上發言，效果更佳。

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責編：黃賓

CCL首破150點 十大屋苑全破頂 樓價超九七高峰46％

1 : GS(14)@2017-03-25 10:25:47

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5490&issue=20170325


【明報專訊】樓價升勢不絕，中原城市領先指數CCL最新報150.55點，除首破150點大關外，更已遠超1997年高峰102.93點近五成，為本港樓市揭開新一頁。與此同時，十大屋苑「價量齊升」，本月暫錄207宗成交，超越上月全月206宗，平均實呎亦已全線升穿歷史高位。

明報記者 方可兒

事實上，去年第三季樓市升勢凌厲，CCL於短短3個月升近7%，升幅為22個季度最勁，業界人士一度估算去年CCL有望達至150點歷史新高水平。不過，政府突於去年11月初為樓市加辣，及後CCL雖仍錄得升幅，但升幅明顯放緩，直至去年底只達146.3點，未能突破2015年9月146.92點歷史高位。

反映鴨脷洲地王後首周市况

至今年2月，新春後爆發樓市小陽春，CCL重拾升勢，並於2月中首次突破2015年9月歷史高位，最新報150.55點，按周升0.78%，連升七周共3.19%，更連續5周破頂。最新公布的中原城市領先指數CCL，主要反映鴨脷洲地王批出後首周市况。此外，四區指數方面，新界西及新界東CCL Mass均再創高峰，分別報137.05點及157.95點。現只餘港島及九龍CCL Mass尚未突破高位，分別報163.2點及147.81點，同屬歷史次高。

施永青料168點才見阻力

中原集團主席兼總裁施永青表示，近期出現「資產荒」，不少人認為現金不可靠，想盡辦法將資金投放於物業市場，例如以沒有物業在手的家庭成員名義買樓，作首置客身分入市；或將現擁物業的成員除名，以避辣稅多購一伙。他預料，CCL將繼續上升至約168點才遇阻力，估計港島及九龍CCL Mass同於上半年隨大市再創新高。

嘉湖平均實呎8650元 超前年高位8%

值得注意的是，十大屋苑本月「價量齊升」。各大屋苑的最新平均實呎，已經超出2015年高位0.3%至8%不等，當中天水圍嘉湖山莊本月平均實呎達8650元，超高位8%，升勢最為凌厲。至於挾港島南延線通車概念及地王效應的鴨脷洲海怡半島亦超出高位6%，平均實呎升至1.6萬元，再創高峰。

景林邨開放式實呎逼1.4萬 膺公屋王

另將軍澳景林邨有開放式戶實呎直逼1.4萬元，榮登全港公屋王。市場消息指，景林邨景桃樓高層27室，實用164方呎，獲投資者以228萬元（已補地價）承接，實呎13,902元，呎價創港公屋新高。原業主2002年65.6萬元（未補地價）購入，及後於2008年轉名予另一人，附「遺囑認證」等備註，料單位為遺產貨。

奧運站帝柏海灣有2房戶高逾9「球」，創屋苑同類新高。市場消息指，帝柏海灣5座高層F室，實用475方呎，兩房間隔，以918萬元連租約易手，實呎19326元，成交價創屋苑兩房新高。原業主2011年8月以698萬元買入，獲利220萬元或逾3成。

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CCL連續16周破頂 超九七紀錄 逼160點 未反映海之戀熱賣市况

1 : GS(14)@2017-06-10 10:23:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2195&issue=20170610
【明報專訊】反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL，最新報158.92點，已連續16周、即約4個月來創出歷史新高，打破1996年12月8日至1997年3月16日期間15周的破頂時間最長紀錄。由於數字未反映長實地產（1113）荃灣西海之戀的首輪開售時熾熱市况，預料短期內破頂紀錄勢將持續。不過有分析員直言樓市已達瘋狂程度，若稍後進入加息周期，樓市或轉勢。

明報記者 林可為、甘潔瑩

上述最新公布的CCL數據，主要是反映5月15至21日市况，即海之戀於5月26日首輪發售出現猶如1997年萬人空巷的熾熱場面、首輪全部496伙沽清的場面等，數字上尚未反映。事實上，CCL已連升18周，累升8.93%，並連續16周破頂，累升8.23%。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，CCL最新報158.92點，相對上周的158.78點，按周微升0.09%，為CCL連升18周以來，最細按周升幅，反映樓價升勢略為放緩。

按周升0.09% 升幅收窄

至於反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass，最新報161.25點，為歷史次高，按周跌0.05%；受CCL Mass微跌影響，CCL（中小型單位）同樣微跌，最新報159.22點，為歷史次高，按周跌0.08%；惟CCL（大型單位）報157.36點，創歷史新高，按周升1.01%。

分析員料加息周期或令樓市轉勢

另四區分區指數呈兩升兩跌格局，本周新界兩區樓價表現相對突出。新界東CCL Mass報168.32點，連續3周創歷史新高，按周升0.45%，連升4周2.91%；新界西CCL Mass報144.03點，為歷史次高，按周升0.47%，連升2周2.76%。相反，港島、九龍樓價則錄按周跌幅。九龍CCL Mass報156.62點，連續2周創歷史新高後回軟，按周跌0.53%；港島CCL Mass報169.79點，按周跌0.18%。

趙國雄：經濟穩定 樓價升勢持續

對於CCL連續16周破頂，資深地產分析員林一鳴指，樓市已達瘋狂程度，一些負擔能力不足的買家選擇借盡入市，若樓市轉勢，及轉為加息時，他們的供樓壓力就變高；再者，美國下周議息，本港或將步入加息周期，加息初期或不構成影響，但當銀行累積加息一、兩厘時，將影響準買家入市意欲，樓市或有調整。長實（1113）執行董事趙國雄重申，香港整體經濟是支持樓價繼續向上的最重要因素，只要經濟穩定，樓價仍可持續保持升勢，而目前看不到香港經濟有下調迹象。

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