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買 基金是間接投資的一種,透過中介人購買投資產品,當中的產品可以是股票、債券、認股證及商品。房地產基金所投資的是物業,物業可以是住宅、貨倉、商場、寫 字樓、酒店、廠房及車位等。房地產基金在亞洲的發展稍遲,美國在60年代已發展,澳洲在70年代,而亞洲則是2000年的事。主要是日本、新加坡及南韓, 香港要追溯至領匯房地產基金。著名的投資數據研究公司ibbotson Associates(在06年已被Morningstar收購),每年都有為不同種類的投資產品作長期回報分析。他們指出房地產基金的回報,高於債券但 低於股票,特別是細公司的股票。 物業升值投資者得益小 在美國,房地產基金有不同的投資策略,也有其相關的指數,例如 NAREIT,其中有再細分為住宅、商場等指數,而且市值龐大,與香港的小規模不可同日而語。研究亦指出,房地產基金對利率的敏感度不高,但能有效地與通 脹對冲。不過如果物業升值,投資者的得益不大,因為房地產基金的收入主要是租金。 流動性高入場費低 買房地產基金的好處是流動 性高,交易的時間比物業短很多,而且可以分散風險,投資者把畢生大部份的積蓄投資於單一物業,物業的質素、保養、是否凶宅等皆是風險。房地產基金把投資分 散於不同的物業,甚至是海外物業,風險較低。再者,房地產基金的入場費較低,普通投資者只要付出很少,便可以投資於商場,如果沒有房地產基金,幾乎是不可 能的事。 房地產基金也不是天下無敵,如未能像直接擁有物業般可全部分享利潤,而且沒有槓桿效益,除非你願意借貸,當然不是向證券行借,因息率較差,也不是 當普通股票孖展借,而是利用其他有抵押的貸款,可以借得多一點。 結果如何,是個人問題多於其他問題,好的客戶從來會借得多,借得平。不過除非房地產基金十 分高息(如10%)及時機好,否則其槓桿效益不大。 中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師 李兆波電郵地址:[email protected] |
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昨日截稿前,Victoria喜歡光顧的小肥羊(968),公佈了業績。業績並沒有我想像中的好,中期業績截至○九年六月三十日止,營業額為六億二千六百萬元,比同期升了百分之十八點五,不過盈利卻錄得三千九百一十五萬元人民幣,較上個財政年度同期的倒退百分之七點二。 回顧業績期內,小肥羊收購了九家特許經營餐廳,令自營餐廳總數於○九年六月三十日增至一百四十六間,而特許經營餐廳合共擁有二百七十六間。自營餐廳的數量 跟特許經營餐廳的數量是大概一比二,我想跟一些知名的連鎖餐廳去比較,小肥羊的特許經營餐廳比較是絕對不多的。不過因為小肥羊是以火鍋為主業,涉及了更多 的服務過程,因此我認為到了此刻,小肥羊已經控制不了特許經營餐廳的質素。Victo-ria說的並不是小肥羊的食物,而是小肥羊的服務和環境等。 Victoria幾乎每次去深圳玩,都會去吃小肥羊。去比較接近市中心的小肥羊,有時排隊就要排上一個鐘頭,但為了一飽口福,都照樣等。可能是享受慣了香 港的服務,雖然我覺得小肥羊的食物是五星級的,但服務、環境等,確只有三星級。所以如果在上海,相比小肥羊,我會選擇環境及服務都好很多的豆撈坊或者海底 撈火鍋店。舉些海底撈優質服務的例子,吃火鍋的時候服務員看你戴着眼鏡,會遞上眼鏡布,看女生披着長頭髮吃火鍋不方便,又會遞上橡筋,甚至你打個噴嚏,就 會有服務員送來一碗薑湯。這聽上去有點做作,但確實給我感受到他們非常注重服務的特色。 其實做特許經營,但控制不了質素這個問題,除了在餐飲業上會發生,在其他行業也同樣會發生。比如在香港上市而大部份業務都是在內地的自然美(157),去 年都遇上同樣的問題。二○○九年上半年,公司便有二百一十九間店舖結業,關閉的主要原因是加盟者違反了加盟條款,如銷售非自然美產品。以加盟店去搶佔市場 佔有率無錯是非常有用,不過中國企業離開外國麥當勞這個管理水準,似乎還需要一段時間。 |
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升浪初期要重注,其實與低買高沽的道理一樣是知易行難,作為股評人,筆者絕不鼓勵人家孤注一擲,就算本欄經常推介股票,亦是希望讀者着重選股邏輯,多於迷信貼士。 風 險承受能力人人不同,外人很難替人揸主意,看中當然皆大歡喜,看錯連累人家一沉不起,是很大責任。可能筆者接觸太多不快樂的散戶,又可能多數不快樂的散戶 才會接觸筆者,無論如何,言論傾向保守着重風險比較適宜,不錯很難如別人一樣高速掘到第一桶金,但至少不會輕易將家中最後一桶金也輸掉。 投資致勝,其中一個主要關鍵是心理質素,所以筆者經常強調要以注碼控制風險,降低注碼除了可以將止蝕位放得較遠,適合現時這種風急浪高的股市以外,減低精神壓力亦是十分重要,太過緊張只會降低判斷力。 筆者一位朋友當股票跌幾個巴仙就十分緊張,差不多一定要買完即升才可以安心,現實上如此情況可能性當然極微,結果神經兮兮成績甚差,最後對症下藥,惟有集中買賣公用股,還好總算是學會了低買高沽。 揀股應避重就輕 投資目的是保本增值,筆者經常強調不要沉溺於股價上落的刺激感而過度炒賣,不過投資過程中與市場鬥智,是應該頗有趣味,此所以筆者並不喜歡將陰謀論掛在口邊,看扁自己抬高對手,既不增加分析的能力,又削弱了思考的趣味。 其 實筆者運作主要是避重就輕,太多衍生工具相連的正股可免則免,早前也曾不自量力博中資電訊股,但有政策風險又有衍生工具活動,市上選擇多的是,何必捨易取 難。當然更加不合理的是完全不理基本因素,看幾條平均線就去買一些超貴的三四線,十鋪中一鋪輸,隨時已得不償失,而且如果大戶動態如此簡單可捕捉,也不會 有這麼多不快樂的散戶。 |
其實這篇文章因為見到去年上市時用的核數師是很出名的陳葉馮會計師事務所,再細心看,內中產品銷售,其實也很巧妙,但心中認為沒有必要在寫,加上事忙,就這樣過去一年多了。
昨日看到國內的BILL兄購入這家公司的時候,我就突然想寫了,因為這其實我暫時都未完全整理到做全部的圖像,大致先講我看得到招股書的幾點:
(1) 上市前的應收關連帳款如何弄到沒有了?
從這下表可見,在上市前幾年關連應收款佔整體應收由57%以上,降至上市後的0%,在表中的幾位關連人士,經綜合招股書的資料和查冊所得,資料如下:
1. 深圳金活實業: 由大股東及主席趙利生其妻陳樂燊共同持有。
2. 深圳市金活利生: 由大股東及主席趙利生其妻陳樂燊共同持有。
3. 廣東金保利: 由金活醫藥機構融資經理黃若忠及陳樂燊之弟陳展雄持有,其後可能為避關連交易陳展雄亦退出,其後黃若忠亦在2010年出售股東予一獨立第三方,但這名獨立第三方估計是在招股書出現過的姚韌 。以下是今日在廣東省企業信用網的訊息,這人確實是法定代表人。
這名姚韌也是招股書核數師報告稱的一家已註銷的廣東金保寧醫藥有限公司的法定代表人,但大股東卻是陳展雄,這是今日找出來的查冊資料。由此可見出售給所謂獨立第三方的獨立情況成疑,只是為了符合會計的關連人士定義才會這樣做。
那他們解決的方向如下圖:
從以上可見,在以上的變化看到他們在上市時淨所得約2,100萬,不過公司可能暫時沒有足夠現金,故或以提供貸款方式先借予大股東夫妻接近2,100萬,其後派息用作對沖這筆金額,因為核數師報告無提及這公司派息的時間,所以這推論或許成立。
另外,再借予深圳金活實業約1,880萬人民幣,以解決關連借款問題,其後,深圳金活實業可能向銀行借得資金,結果在分兩期內償還到款項,其後派息約1,500萬人民幣,加上大股東上市套現的金額,順利地表面解決關連交易問題,但估計關連獨立第三方關易仍然存在。
(2) 這公司如何賺錢?
從招股書的業務部分及關連交易可見,這公司並無生產任何產品。另外,除了京都念慈菴蜜煉川貝枇杷膏及糖、喇叭牌正露丸、飛鷹活絡油、曼秀雷敦系列、救心丸外,其實大部分都和關連方有關。正如上述,當中可能有一些的我們不知道的關連交易。
從下表可見,其實這公司很大一部分的收入是靠外匯收益,再細心地看看它的銀行存款、借款的金額,發現他是高現金、高負債,但營運上不太需要用太多現金。再細心看看其是以銀行存款、上面提及賣給上市公司的物業及應收票據做抵押借錢,可見他們應該都有做一些跨境貿易操作來賺取匯率和利息的差價。
可以說,他實際是財技企業和藥品貿易企業的混合體。
(3) 其他風險
從2011年中期報表可見,發現逾期金額較2010年底劇增2,970萬人民幣,但上市公司以「根據過往經驗,管理層相信,由於此等結餘信貸質量並無重大改變,且仍被視為可悉數收回,所以「毋須作減值撥備。但「並無就該等結餘持有任何抵押品。」,如果扣除這些不利變動,公司上半年所賺的1,964.7萬人民幣,可能變成虧損逾1,000萬。
(4) 特別注意事項
其實這公司的大股東亦是利君醫藥(2005)的原始股東,透過 Flying Success Investments Limited持有股權。據資料所得,上市後,其持有3,737,822股,約1.36%股權,在這2年間,他們減持了其中200萬股,剩下1,737,822股,不久,因1拆5關係變成約8,689,110股。可能因為上市需財,或因感股市熾熱,故在2007年8月前出售其餘股權,那批股份當時應大約值800多萬。
所以在買股票前,雖然造財務模型是沒甚麼用處,但是卻一定要對公司的帳目和背景作一深刻的瞭解,才能把之定性。
網上經常有某發展商樓宇的不利言論,亦有另一發展商是信心保證的言論,然後又會有人行出黎提出相反的意見。經多年的發展,香港各主要發展商樓宇的質素已充份地獲得時間的洗禮及考驗,是龍是鳳自有公論。思考問題的根源,可從香港樓宇建築業的分判制度及發展商的售後服務入手。
香港建築業是奉行分判制度,即發展商把建築工程交給總承判商(main contractor),總承判商又分判給分判商(sub-contractor),分判商會繼續分判落去,直到工序拆散到落手落腳做的人手上為止,據說有分判到五層之多。這種制度的目的是減低管理成本及減低固定成本,缺點是增加了品質控制的難度及工人欠保障。事實上除了引入外勞外,幾乎所有樓宇均是來來去去那批細判頭及中工大工做的,因此樓宇質素參差並不是工藝或技術問題,往往是成本及監管問題。
分判商要食飯,工人又要食飯,加上「價低者得」的分判原則,再加上業內「茶煙飯炮」的陋習,層層分判的結果是實際用於建築的金額越判越少,結果是樓宇質素要依賴嚴格的監管制度。如果發展商本身有建築公司,無形中少了一層分判,同時會較嚴格地執行監管;如果完全引判,成本上可能較有競爭力,亦可以透過加強管理提高水準,但容易外行領導外行。
另一個影響樓宇口碑的是售後服務,某些發展商收樓時會提供一段較長的保用期,某些則局限小業主需要在幾天之內完成申報執漏,然而有些問題並不是數天之內可以發現,例如窗台漏水可能要雨季才能發現,往往這類問題又會引起爭拗。苦主未能與發展商解決,訴諸傳媒便成雙輸之局。某些發展商會私下與小業主協議,以不向傳媒披露為條件私下解決,結果是大眾的印象不一定與實際相符。
如發展商自行興建樓宇,旗下的建築公司傾向以解決問題為本,以免影響公司聲譽;如是分判商或判頭,以「盡快甩身」為原則也無可厚非。當然,世事無絶對,發生相反的事情也說不定。
因此,選擇購買樓花時,不一定要全盤接受傳媒或網上的言論,但最好事前能詢問曾購買該發展商新樓的親友過往的經驗,所謂「一次不忠,百次不用」,往績欠佳仍然要試,事到臨頭只能怪自己。
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電訊盈科旗下的香港電訊於去年年尾,突然宣布斥資189億元從澳洲電訊公司Telstra及新世界發展手上購回CSL全部股權。通訊局正聘請獨立顧問就收購提供意見。 過去一年多,本地四間擁有3G頻譜的網絡商都站在同一陣線,堅決反對政府在2016年收回三分一頻譜作公開拍賣。一些人更指摘政府的政策,無非是為了方便內地電訊公司中移動進入本地市場,令香港經濟進一步「內地化」。 到去年11月中,政府正式宣布落實有關計劃,但為拍賣價「封頂」,避免出現「天價」情況,以釋除網絡商的憂慮。沒料到網絡商早有後着,香港電訊在一個多月後宣布收購CSL,令3G網絡商由四間下降25%變成三間。由李澤楷控制的香港電訊收購CSL後,市場佔有率上升至四成多。餘下兩間網絡商,其中一間是和記電訊,由李澤楷父親李嘉誠操控,佔市場兩成多。若收購得到通訊局批准,兩父子將操控近七成的流動電訊市場。另外一間公司中移動,由於沒有3G網絡,要向電盈及CSL租用網絡。 從技術層面和市場競爭角度去看,通訊局都不應批准這宗收購。去年四大網絡商聯手聘請顧問,研究政府收回三分一3G頻譜對服務質素的影響。當時顧問報告清楚指出,若然三分一頻譜被收回,恐怕無法有足夠容量應付用戶需求,繁忙地區的容量會損失27%,市民在港鐵沿線及部分旺區有機會連電話都打唔到。估計收回頻譜涉及的總成本高達63億元,用戶無可避免要承擔相關費用。 還記得去年九月四大網絡商還高調召開記者招待會,公布顧問研究結果。原來網絡商早有部署,三個月後香港電訊宣布收購CSL。兩間公司除了承諾交回三分一到期頻譜(2×10MHz)外,還主動交出2×5MHz頻譜,兼且不會參與3G頻譜競投。換言之,兩間公司合二為一後,手上3G頻譜將減半,又如何確保可以維持服務質素,避免網絡擠塞,用戶要承擔額外費用,甚至連電話都打唔到?兩間公司是否要推翻之前的顧問結論?香港電訊收購CSL後,流動電訊市場的競爭肯定大幅減少。經濟學理論指出,要維持有效競爭(effective competition),市場上需要至少有四至五間公司,每間公司的市場份額相若,維持在20至25%左右。這樣除了可避免出現某一公司享有市場權勢,操控價格,亦可降低各間公司合謀定價的機會。通訊局若批准有關收購,令一間公司的市佔率上升至超過四成,將令市場無法維持有效競爭。 況且餘下兩間網絡商,其中一間由李澤楷父親李嘉誠操控,兩父子血濃於水,感情深厚,通訊局又如何確保他們不會站在同一陣線上。過去李嘉誠一再強調會為李澤楷提供資金發展業務,其控制的和記電訊在2009年又與李澤楷控制的電盈合組公司(Genius Brand Ltd),投得4G頻譜,可見雙方的關係十分緊密。過去電盈在固網市場的市佔率高達七成,後來因退出流動電訊市場,政府才決定解除公司的市場支配地位,不再受到嚴格監控。後來電盈收購Sunday重投流動電訊市場,但因其市場份額不高,故此獲政府批准。但今次電盈旗下的香港電訊若成功收購CSL,不單令電盈在流動(或無線)電訊市場的份額急升,若連同固網(或有線)電訊市場的市佔率,市場權勢肯定大大提升,將會大大削弱整個電訊市場的競爭。故此通訊局若考慮技術和市場競爭兩大因素,以及李氏父子的緊密關係,實在沒有理由會批准有關收購。更正:上期(1246期)各濠賭股市值,應是以1月16日收市價計算。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
2014年已過了差不多一半,你對這一年有何睇法?近期,一些研究報告指出,普遍市民對現今的生活都不是太滿意,覺得生活指數很高,包括食物價格、房屋、交通費等的加幅,遠超過他們的薪金升幅,但最其怪的是,這些「超高」升幅又不能在消費物價指數上反映出來。美國4月的消費物價指數,按年率計為1.9%,較聯儲局所定的2.5%為低。因此,市民生活質素下降並不能在數字看出來。
,筆者同三個年青人傾計,問他們是否滿意現在的生活。他們都是80後的青年人,有一份穩定工作,而且也工作了約5年時間。一個是從香港回來温哥華渡假,一個是從Seattle上來過週末,另一個是在温哥華工作及生活。這三個年青人都不約而同地說現今的生活非常辛苦,並且都不滿現狀。我就問他們辛苦在那一方面?
從香港回來的那位說對前景非常灰。他形容自己每天工作像”working like a dog” ,每天早上9:00上班,但不知何時下班。為了減經生活開支,所以搬到距離工作地點非常遠的上水。雖然租金較市區平,但每日花在交通時間和費用也不少。由於每日回家也很疲倦,因而缺乏了社交生活。至於買樓置業,實在沒有可能。雖有份不錯的收入,但扣除生活開支,真的所剩無幾,又何來儲到首期。按現時香港平均呎價約$10,000計算,一間600呎的房屋,首期3成約為$1,800,000。一個工作只得5年時間的年青人,怎能負担得到。所以,今次回來渡假,非常享受温哥華的大自然和空間,並且會考慮回流這地。
在美國Seattle工作的年青人說他對工作缺乏安全感(job security) 。他和他的同事每天都担心明天會否失去工作。這也不難理解的。雖然美國近期的失業率已回落至6.4%,但最令聯儲局主席耶倫憂慮的,就是25-40歲的就業前景。這群組的失業率卻是超過20%。至於市面消費,這年青人說本土消費大減,大部份消費都是來自旅客,特別是加拿大。因為近年加元對美元長期高水,令加拿大人到美國的消費能力大升。同樣地,這位年青人也考慮回流加國。
從這兩位年青人的分享,那麼在温哥華工作及生活的那位年青人應該是最開心和生活質素較佳的一個。很可惜,這位年青人也是不滿意現在的生活。他的理由是温哥華生活太乏味。他的工作是非常固定的,8:30am – 4:30pm,沒有任何刺激和挑戰。他現在才是30歲,還有好多新發展機會,不想就是這樣活到退休。所以,他希望能返香港一試。
真的奇怪是有人想離開這地,卻有人想回流這地。但這批80後的年青人都是有知識和有技能的,並且應該是社會的未來主人,但他們對前景的看法都是灰的,和失去動力。那麼又如何能信賴這批未來主人能攪好經濟,帶來繁榮呢?
Winning Bidder | Spectrum Won | Base Price |
Everything Everywhere Ltd (EE) | 2 x 5 MHz of 800 MHz 2 x 35 MHz of 2.6 GHz | £588,876,000 |
Hutchison 3G UK Ltd (H3G) | 2 x 5 MHz of 800 MHz | £225,000,000 |
Niche Spectrum Ventures Ltd (BT) | 2 x 15 MHz of 2.6 GHz 1 x 20 MHz of 2.6 GHz | £186,476,000 |
Telefónica UK Ltd (O2) | 2 x 10 MHz of 800 MHz | £550,000,000 |
Vodafone Ltd | 2 x 10 MHz of 800 MHz 2 x 20 MHz of 2.6 GHz 1 x 25 MHz of 2.6 GHz | £790,761,000 |
£2,341,113,000 |