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真假“限貸松綁”文件：政策天機變？

來源: http://wallstreetcn.com/node/105070

文章來源：一財網   授權華爾街見聞轉載。

昨日晚間，一份看似某銀行《住房金融業務部業務通知單》的文件流傳於網絡, 文件內容直指上海放松購房限貸政策。此前，已有30多個城市為限購松綁。這份文件，讓業內人士直呼“一線城市限貸也開始松動了”。

可是，真的如此嗎？這個問題可以分解為兩個小問題：第一，這份文件是真的嗎？是審批後正規發布的嗎？第二，如果文件是真，就代表限購松綁嗎？

這份“文件”主體有四點重磅內容，其中前兩點涉及銀行重新認定“首套房貸”情形。這兩種情形分別為：第一，對於因公調動工作單位遷居上海市的，原所在地住房貸款結清，在上海首次購房算首套；第二，對於上海市居民，2011年1月房地產調控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸，現已全部結清的，在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。

此外，對於居民家庭僅有一套自有住房或無住房，名下購房貸款已全部結清的，在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款。在價格上，首套房最低可打八折利率，但享受八折的客戶在該行金融資產必須大於等於貸款總額的80%。

文件真發了？

第一個“中槍”的是建行。從文件發自住房金融業務部，“主送”的“大客戶一部、浦東分行、自貿區分行、各城區行、縣支行、營業部”，“抄送”授信審批部的部門設置來看，雖然不少銀行都有類似部門，但只有建行的稱法最接近。

建行上海分行相關人士明確否認，其表示，一來，該行雖有4個大客戶部門，但這些部門不做個金業務；二來，該行沒有“授信審批部”這個提法。

“一說房貸，建行永遠躺槍啊。”一名建行人士私下表示。

建行否認，那是否會是對個人房貸業務相對較為支持的工行、農行、中行、交行、浦發、興業？記者隨即聯系這些銀行，皆得到“不知情”或“沒發過文件”的回複，其中不少銀行沒有“房地產金融部”設置。

當銀行人士拿到網上流傳的“文件”圖片後，擬慣了文件的行政部門人士開始推敲這份網傳稿的格式。“銀行文件格式都差不多，標題黑體三號，正文仿宋小三”。一名大行行政部門人士稱。而這份網傳文件從格式上並不規範。從文件編號上，“房金通知第（20140815）號”也讓不少銀行人士覺得“怪怪的”。

可是，空穴不來風。即便這份文件從格式來看和正式行業務政策文件有所不同，但“也許是一份內部傳達稿，或者沒有正式獲批的內部意見稿”，一名大行資深業務人士對本報表示。在他看來，文件里一些政策表述尚有“草稿”痕跡，但相關業務部門想推動房貸業務、讓更多業務情形變得簡單易貸的思路是清晰的。

截至本報中午時間發稿，尚未有銀行來“認領”這份文件。

限貸松綁沒？

比追求文件出處更重要的是，限貸是不是真有松綁跡象？如果文件是真，至少有兩種曾不屬於“首套房”的業務情形在認定上被“明確”或被“調整”為“首套房”。

然而，以上業務情形的量究竟有多大？中原地產首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時進行了逐條分析。

第一條（因公來上海且外地購房貸款已還清）的情形，張大偉認為這種案例數量不會很多；第二條（2011年1月政策限制前有房貸且還清、家庭名下無房）的情形，張大偉從其業務實踐來看，認為數量“微乎其微”。他表示：“大部分家庭有購買第二套房的需求，但正常情況下名下無房的可能性非常小”。

多家媒體證實限貸松綁：房貸還清可享受首套房優惠政策

來源: http://wallstreetcn.com/node/208535

據多家媒體報道，昨日“四大行首套房認定標準將放松，房貸還清即算首套”的市場傳言被多家銀行證實，“消息基本屬實”。

《21世紀經濟報道》周一援引消息人士稱，中行當天下午召開高層會議，討論房貸政策調整問題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實，但均未透露詳情。

此外，《上海證券報》也從被傳聞的一家銀行了解到，這家銀行昨天上午召開了會議，部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

從具體的政策上看，首套房貸的優惠力度加大，首套房利率或重回7折時代；房貸還清的可視為首套房，享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所松動。

該報道還提到，由於地區之間的房地產市場發展不均衡，因而在政策實施過程中，將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

此前傳聞指首套房認定標準將放松，據申萬地產透露，四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上周五（19日）人行已召集各大行開會，透露這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺。

所謂“首套房”必須同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠）；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

其實在傳聞出來之前，部分地方已經松綁了房貸政策。上證報提到，昨日，福州市政府正式發文，宣布購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。而南京 、杭州 等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸余額還清，就算首套房”執行了。

在當前金九銀十的傳統銷售旺季，市場依然持續低迷，樓市庫存處於高位。

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限貸松綁“朝令夕改”？銀行紛紛否認執行“認房不認貸”

來源: http://wallstreetcn.com/node/208570

今日關於銀行松綁限貸的消息不斷傳出，先是四大行放松首套房認定標準，再是興業、浦發等股份制銀行率先執行該標準，但到了周二傍晚，興業又否認了該消息，一波三折的“劇情”讓人倍感迷惑。

周一，市場就流傳四大行首套房認定標準將放松，房貸還清即算首套。這則消息在周二上午得到了多家媒體的證實，上海證券報稱，一家銀行昨天上午召開了會議，部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

周二下午，上海樂居消息稱，興業銀行、浦發銀行已率先放開限貸，執行認房不認貸，以家庭為單位，如果之前買過房但是貸款已還清，現在買房算首套房。興業首套房貸利率最低9.5折。

而中國證券網報道，這是限貸松綁第一次在樓市調控政策最為嚴密的一線城市上海打開缺口。今天中午12點，興業銀行上海分行剛剛結束一上午的內部會議，明確放開首套房認定標準，即只要貸款還清、名下無房，即可認定為首套房。業內人士表示，興業的認定標準“尺度很大”。

這意味著，哪怕之前已炒賣過多套房產，只要房子賣掉、貸款還清，再買房就可以算作首套。

但到了傍晚時候，新浪財經報道稱，興業銀行否認將放松首套房認定標準，稱此完全是失實報道；而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。

人民網最新消息稱，某銀行本定於今日下午召開的發布會，臨時取消。進一步消息將另行通知。

爆出興業率先松綁的中國證券網隨後報道，今天中午才通知各大中介和開發商限貸松綁的興業銀行上海分行，下午又收回通知，目前首套房仍按之前“認房又認貸”標準認定。

知情人士透露，上海興業銀行或是受到壓力，才又收緊此前剛剛打開的“口子”。而處在風口浪尖上的各大銀行，如今房貸上有任何新政策也非常“聰明”地只進行口頭通知，無任何正式文件，風頭不對立刻收回，朝令夕改也無跡可尋。

有分析提到，“首套房認定標準的變化，最大的收益人群是還清了首套房貸款，第二次貸款買房的所謂首次改善性需求。”因此，那些針對這部分人群的商品房，成交有可能增長，並推動這些特定項目的房價上漲。然而，對於真正的剛需——第一次買房的人，首套房認定標準的變化，對他們幾乎沒有什麽影響。

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