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買新? 買平? 定係買方便? Home Blogger

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楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:

小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….

小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。

問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?

2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。

3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?

4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?

5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!

答:

首先重回最基本問題諗，就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園，先付三成首期而分廿五年還，每月$12000，分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出，恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入，用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後，負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%，假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高，28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓，今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會，所以諗樣對改善居住環境方面表支示。

但楊格自己都發現在一問題，就係換完樓之後cash已耗盡，得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓，在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定，每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起，現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成，而你自己又有錢儲起去增加cash，就算銀行萬中冇一咁call你loan，你都應該頂得住，當然先決條件係你唔可以斷供。

基於楊格現時情況，佢可按自己情感類型，去作下列部署:
a.        情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐，係上段計過佢又買得起，真係「心動」不如行動」啦，但cash個位可以做得靚d，比四萬幾蚊一筆過按保費，做八成按揭加借埋保費上會，分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣，佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300，計埋月供屯門$5628，負債比率不高仲可收租$8500。

反而筆者對買曉暉有意見，曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方，淘大期數多而當中有新有舊，雖然樓齡比曉暉至少大一倍，但買樓確實係買地段，買周邊配套，切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢，曉暉新淨所以價位站得住，新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路，唔想一次過用咁多cash可以考慮。

b.        投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家，搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險，需要做既係放棄現時買樓機會，將屯門樓套到七成再租出，手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人)，所以市跌只不過會「人入你又入貨」，終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。

改善居住環境可以照做，租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金，月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅，10%以外波幅發生率應不多於15%。

係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住，做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租，你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆，由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=42540

規避潛規則，等閒不買新基金 張翼軫

http://xueqiu.com/3559889031/24625605
「XX基金在發行，你說要不要認購啊」，隔三岔五，就有朋友來問類似的問題。

只能說銷售機構在推廣新基金上真是不遺餘力，而我的回答幾乎都是：不要！

是的，因為「幫忙資金」這個基金業發售的潛規則，認購新基金往往會造成浪費時機的問題，得不償失。

什麼是「幫忙資金」？可以看百度百科上摘錄的一個介紹：

幫忙資金基金發售借助「幫忙資金」的現象比較普遍，大基金談判籌碼比較高，給「幫忙資金」的利潤較小，小基金談判籌碼低，給的籌碼也就高些；一般「幫忙資金」收取的費率是千分之幾，由於存在利潤空間，所以大機構投資還是願意認購這樣的基金。

「幫忙資金」很氾濫，這在很多新基金的發行中不難發現。很多基金季報的數據顯示，不少新基金在下一個季度報中都有大半資金撤離，這很顯然是幫忙資金的撤退，而這對其他投資人既不公平，也很不利。

這些資金通常來源於券商、銀行手中的大客戶資源。基金公司在發行新產品之前，會首先與銷售渠道聯繫並簽訂銷售協議，客戶經理就會動員手中的客戶資源待基金發行時進入，一旦開放申贖就立即退出。

下面這張圖，則是近期發行的一隻基金的規模數據，我們可以看到這只在2012年12月11日成立的新基金份額在一季度縮水的非常厲害，少了90%還多。雖然我沒有任何證據證明這是幫忙資金所為，但是這樣異常的情況，足已構成我們的合理懷疑。

查看原圖
其實，懷疑靠不靠譜不重要。因為我們看到的實質就是，在基金開放申贖(這意味著幫忙資金可以退出)之前，這個基金淨值僅增長了0.2%，幾乎是無增長——而同期A股卻是難得反彈期。造成的後果就是這段時期嚴重跑輸指數。

查看原圖
為了幫忙資金的安全，這段時間新基金你不投資，考慮到業內潛規則也就算了。但問題在於這一個月，有許多新基金的月度收益連0.2%都不到，比起貨幣市場基金都要差很多——當然，考慮到這些基金大多是1.5%的年管理費和0.2%的託管費，折合下來一個月就要折損0.14%的費用，收益低也就不奇怪了。

是的，在新基金發行時認購，你不但可能錯過未來一個月的投資良機，而且可能在這一個月中連跑贏貨幣市場基金的收益都做不到，既然如此，又何必去認購它呢！目前基金品種很豐富，大多數新發基金都能找到同類產品，有成熟運作的產品可買，何必選擇那些受到潛規則牽絆步履蹣跚的新基金，成為潛規則的犧牲品呢？
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=70334

買樓買股 千萬別買新的 周顯

1 : GS(14)@2013-08-12 23:24:42

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


【明報專訊】有報道說，有一位「黃先生」，以1300萬元買進了大埔一個新盤單位，誰知單位內櫳「甩皮甩骨」，走廊牆身滲水，「細房天花有條裂紋，敲一敲，點知成塊批盪甩落鈬！」

在這裏，我並不打算批評發展商如何如何，而只是教導大家一個投資的基本事實﹕千萬別買新東西。

一間樓的質素好不好，有什麼缺陷，是要住在那裏一至兩年，才慢慢浮現出來的，像是牆身滲水這種情，很多時，是要經過一場暴雨之後才會清楚的。所以，一個老練的買家，是永遠不會買新樓，因為買新樓的不可預知風險，比買二手樓大得多。

九成新股跌破招股價

同樣道理，很多傳統的基金，是不准購買上市不到3年的股票，這也是因為公司上市不久，沒有往績可追，是十分危險的事。我也說過一句話﹕當公司上市之後，有超過九成的機會，將跌破招股價。

不過，當然了，如果是新樓，又或者是新股，買來短炒一番，那也不妨，不過只限於短炒而已，因為你只要找到下一個傻瓜，那就可以賺錢了，而在這個世界上，傻瓜是很多的。

也是同樣道理，買新的投資產品，如ELN、accumulator等，當它新出時，都是充滿了危機。如果要安全購買，還是買樓、買股票這些傳統的投資工具，更為划算。

亦是同樣道理，新樓和新股雖然沒有投資價值，但當炒，而新的投資產品如ELN、accumulator、次按債券等，初出時，投資者也是大賺特賺，只是後來一定爆煲收場而已。所以，秘訣就是﹕要做先行者，然後去扑後來的傻瓜！
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283663

泰男2.4萬買新iPhone

1 : GS(14)@2014-09-29 22:15:22



iPhone6推售，泰國並非首發區，當地有果迷不惜花10萬泰銖（約2.4萬港元）在黑市搶購心頭好。該名果迷在曼谷MBK商場一間手機店以10萬泰銖買入全黑iPhone6 Plus後，認為用高價買得新iPhone是值得，因為從此不用擔心買不到。泰國不在首批推售iPhone之列，但當地需求殷切，商人於是從香港或新加坡走私新iPhone入泰國。泰國海關日前掃蕩走私新iPhone，撿獲300部新貨後，手機商人稍為收斂，不敢大肆宣傳，但仍然繼續暗中售賣。泰國《曼谷郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140929/18883100
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285738

泰男2.4萬買新iPhone

1 : GS(14)@2014-09-29 23:56:21



iPhone6推售，泰國並非首發區，當地有果迷不惜花10萬泰銖（約2.4萬港元）在黑市搶購心頭好。該名果迷在曼谷MBK商場一間手機店以10萬泰銖買入全黑iPhone6 Plus後，認為用高價買得新iPhone是值得，因為從此不用擔心買不到。泰國不在首批推售iPhone之列，但當地需求殷切，商人於是從香港或新加坡走私新iPhone入泰國。泰國海關日前掃蕩走私新iPhone，撿獲300部新貨後，手機商人稍為收斂，不敢大肆宣傳，但仍然繼續暗中售賣。泰國《曼谷郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140929/18883100
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285772

黎耀祥陪仔買新衫過年

1 : GS(14)@2016-02-04 17:24:37

【銅鑼灣】黎耀祥同老婆梁耀蓮（Julia）一向好恩愛，猴年將至，前晚孖囝囝一家三口出動逛銅鑼灣，Julia仲全程蹺實祥仔行，甜蜜指數爆燈。大約7點幾，祥仔偕老婆同今年18歲，已經高過自己嘅囝囝黎正橋行銅鑼灣百德新街，不過祥仔同老婆前晚只係做跟得父母，事關行嘅全部都係年輕人潮舖，最後正橋喺其中一間舖睇中嘢，祥仔就負責找數，離店後發現記者影相，祥仔即同記者打招呼，之後繼續陪囝囝行街血拼，果然廿四孝。採訪、攝影：梁繼光





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160204/19477970
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=295289

財經評論：跌市買新地樓

1 : GS(14)@2016-04-13 16:59:56

九龍區近期有三個豪宅新盤開售，銷情天與地。三個盤地區都是何文田。市況差賣不到是正常，不正常的是，賣最貴的天鑄2期，價錢比其餘兩個盤貴逾四成，每次即牙膏發售仍熱賣，其餘兩盤卻慘不忍睹。有人話今日買樓預了「狂蝕」，跌市買樓，要揀靚貨，揀發展商品牌，日後跌都冇咁傷。樓市進入回調周期，現有錢身痕出來買豪宅的，均具實力，他們知樓市已經唔得，樓價跌的機會有八成，但基於自住及投資等需要，跌市一樣會買樓。既然已做好坐艇的準備，所以有得揀，一定有要求，一係唔買，買就梗係揀最靚嘅貨，包括地段、用料及發展商品牌。坐艇都坐得豪過人，心甘命抵。仲可以自我安慰話，就算樓價跌，抗跌力都強啲。此外，買得豪宅的人都有一種虛榮心。聽說「新紅雞」（新地，016）興建的樓特別靚，不靠包裝，真材實料，「以心建家」，用料高級，單是送畀你套電器廚具都值200萬元。會所整得豪，招待朋友不知幾威。這種虛榮感，等如你揀部超級跑車，引來唔少艷羨目光。其中一名買家更同我講，「希望買入後不會狂蝕」。我就未住過「新紅雞」樓，但聽公司同事阿雄講，他平時做開驗樓，最害怕就是驗「新紅雞」的樓，因為用料太完美，雞蛋裏挑骨頭都挑唔到囉。「新紅雞」的魔力，唔講得笑。「新紅雞」近期開售的將軍澳新盤，逆市開賣依然排長龍。同事在售樓處訪問買家，問他們為何選擇此盤，葉生就話因為「新紅雞」，覺得發展商OK。首次上車的胡先生也覺得「新紅雞」樓貴少少也是值得。何文田另外兩盤，其實使乜怕，目前地價仲係咁貴，樓花期亦尚有逾20個月，可以慢慢賣。最後補充，本月一手樓市可說是「新紅雞」天下，至今錄得約630宗一手單位成交，「新紅雞」樓佔近490宗，比例超過七成。記者：朱連峰





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160413/19568727
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299179

房稅調整影響微 買新盤開銷可扣稅 台北豪宅抗跌力較強

1 : GS(14)@2016-10-21 04:35:40

【明報專訊】過去數年台灣樓市較為火熱，但過往稅率較低，為了增加地方政府收入，台灣財政部2014年公布「財政健全方案」，各縣市作出調整「房屋標準單價」的決定，台北市8000萬元新台幣以上的住宅須按新例調整稅項。台北整體樓價處於低位調整，即使稅改向豪宅開刀，但當地傳媒引述信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德稱，豪宅抗跌力較強，由政府資助興建的國宅價格反而接連下跌，台北樓市正走向M型化發展。

信義房屋﹕台北樓市M型化

自2014年開始，台灣各縣市政府提高或重整房屋相關稅率，以增加收入。以台北市為例，價值8000萬元新台幣以上、於2014年7月1日後落成或已持有5年以上的房子，應繳稅項將有所調整；調整之後，台灣的資產增值稅及租金入息稅在亞洲區內排名明顯上升。

根據環球房地產資訊網站Global Property Guide，台灣的資產增值稅在25個亞洲城市中排第10，25%的租金入息稅更僅次於印尼，屬全亞洲第二高。

台北房屋稅分6年調整

雖然稅項有所調整，但豐泰地產投資資產管理助理副總裁張倚梨表示：「購買一手住宅時，不少開銷能夠扣稅，即使稅改後稅項沒有想像的高。以海外買家為例，到台灣視察物業的旅程中，所有費用也能夠扣稅，我們也會為買家安排稅項上的細節。」

面對外圍經濟環境增長緩慢，在重稅推出後房屋銷售明顯放緩，台北市長柯文哲去年底亦已揚言不會過分打壓樓市。根據聯合財經網報道，台北市房屋稅調整方案原則將於明年敲定，房屋標準單價未來3年將參照2014年7月訂下的水準不再調高；為避免讓新屋屋主感覺負擔加重，將分6年調整，這6年內房屋稅都將有折減。

買家意欲轉強 9月交投加快

根據信義房產指數，9月台北地區的房價按年跌4.4%，按月跌1.2%。住宅價格仍然下跌，但交投氣氛似乎逐漸轉好。今年第二季的信義不動產評論稱，台灣總統選舉塵埃落定後，買家出價意欲轉強，平均成交天數亦由77天下降至69天。

當地媒體最近報道，稱為「國宅」的台灣政府資助房屋價格下跌，台北市熱門交易前10名的國宅社區價格平均年跌2%至10%。另一邊廂，台北市中正區豪宅今年5月有一筆總價高達約1.1億港元的成交，呎價達1.89萬港元，屬今年豪宅交易單價第2高。可見即使台北樓市整體氣氛欠佳，但豪宅市場仍然有價有市。

明報記者 蘇樂恩

[蘇樂恩 環球樓市]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9466&issue=20161021
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312940

買新相機被田蕊妮問話杜汶澤：吓…哦…

1 : GS(14)@2017-02-18 09:51:49

近年杜汶澤因為被大陸封殺，搞到工作量大減，最近就主力拍緊自導自演嘅電影《空手道》，而老婆田蕊妮都好多嘢做，自從喺13同15年攞過兩次視后之後，就冇停過拍劇，所以不時都會傳出係由田蕊妮擔起頭家。係杜汶澤擔起頭定田蕊妮就真係唔清楚，不過阿澤買嘢呢……相信田蕊妮就會有啲意見喇，因為早前田蕊妮就喺facebook貼咗一部相機嘅相，內容就話：「啱啱喺屋企行過，見到一部好生面囗嘅相機，然後與屋企另一位成員展開對話！我：『咦，你又買咗新相機呀？』杜：『um……吓…哦…』我：『你又買咗新相機？』杜：『吓……哦……』我：『喂，問你呀，係咪買咗新相機呀？』杜：『aiya……我哋去旅行吖嘛！』然後悄悄地飄走！！！」之後田蕊妮再貼多張相，就係杜汶澤做緊嘢嘅相，田蕊妮就話：「好，見你做緊嘢，又有其他人喺度，相機單嘢暫時擺低，繼續努力剪片！」之後喺facebook都唔見佢再提相機嘅事。而佢哋兩公婆之後就去到日本旅行，田蕊妮就貼咗張滑雪嘅相，話：「滑呀⋯⋯滑呀⋯⋯」但之後杜汶澤就貼咗一張相，不過就轉咗黑白，仲話：「我老婆一學就識，我條氣好唔順，我好灰。」雖然講到好灰，但都係佢哋兩公婆嘅情趣嚟，邊個擔起頭家其實又唔係好重要嘅，重要嘅係夫妻相處得開心就好啦。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170218/19932410
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唱住《霉之戀》排長龍買新盤排到發霉冇貨爆血管

1 : GS(14)@2017-05-27 08:54:27

荃灣海之戀今日開售首輪496伙，今朝一早，有意認購人士已經到場排隊，龍尾排到去半島豪庭對出天橋，相當誇張。個市咁癲，《蘋果動搞作》團隊即刻作番首歌仔《霉之戀》嚟諷刺吓呢個現象先。《霉之戀》（原曲：《霧之戀》主唱：花之戀　填詞：花枝丸低宅街景一粒星　頂樓海景七粒星　望落就靜海風幾應看似四四正正五百呎現實實在是幻像　你要看　點都有得傾一梯幾伙得單丁　七樓九樓都沽清落寞靜望着　冇盤供應我要暗票控訴有米客三伙始終都優先洗手間都冇得去羅仲謙戴罩置身喺隊尾賴運氣 目前亦冇樓住如廿歲仔靠那老媽竟一炮過豪畀佢成敗靠運氣唔係冇道理要答謝母親每次也在隊尾　每次也在隊尾個市已黐筋喊都冇用這次我話之理　這次我話之理我喫塊花之戀　冇貨




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170527/20035138
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