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英之見：放眼海外買平貨 黃國英

2009-02-19   AppleDaily

年 初時曾經有報道引述調查，指香港人是全世界最悲觀，但如果看股票表現，香港人應該是全世界樂觀的一群，尤其是對金融股。大型銀行股在下跌途中，永遠是英美 平過香港，已見慣不怪，想不到成交冷落得多的宏利金融（945），出現的差價更誇張，宏利在公佈業績之後，美國掛牌的Manulife Financial Corp （MFC），由15美元左右起步，高速下跌至周二收市時的12.35美元，折算每股港幣約95.75元，在同期，宏利在香港的股價只是輕微跌了5%，忽然 間比美國大幅高水24.5%，而美國方面的成交，比香港高出超過20倍，那個市場的效率更佳可想而知。 迷信名家要捱打 出現這 種不可思議的現象，反映出香港人對於名股評人的迷信程度是非常厲害，完全不考慮金融股在近幾個月成為重災區，跟足建議要全程捱打。只是和偶像一起將決勝日 期不斷推遲，一個月無望就等足一年，一年之後當然也不會死心，因為價值投資是講耐性，除非不幸如AIG，否則等足10年也沒有問題。香港這一代投資者是在 牛市中長大，相信很難更改以上的思想，「英之見」一月復出首篇，是「銀行股前景有限」，收到的回應是一班人在盲目歌頌大銀行，指摘筆者離經叛道。 人各有 志，這些關於信念認知的問題，是不必爭論也懶問。提出宏利差價超大的現象，是提醒大家發掘海外買賣的渠道，要買宏利就到美加行動，不必在香港加20%的溢 價。作為金融中心，價格交易效率如此低，是有點貽笑大方，說明了本地有一大班散戶有嚴重的Home Bias（家庭傾向）。 在全球一體化時代，互聯網交易令環球作戰只在一click之間，大家仍是如此落後，欠缺其他市場的視野，差不多等於賣廣告給全世界 的大鱷知道，香港有一群死硬派價值投資信徒，想大手沽股票，香港會是最優先市場，尤其是金融股。作者黃國英為證監會持牌人士電 郵：[email protected]

買新? 買平? 定係買方便? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5237

楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:

小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….

小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。

問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?

2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。

3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?

4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?

5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!

答:

首先重回最基本問題諗，就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園，先付三成首期而分廿五年還，每月$12000，分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出，恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入，用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後，負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%，假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高，28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓，今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會，所以諗樣對改善居住環境方面表支示。

但楊格自己都發現在一問題，就係換完樓之後cash已耗盡，得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓，在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定，每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起，現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成，而你自己又有錢儲起去增加cash，就算銀行萬中冇一咁call你loan，你都應該頂得住，當然先決條件係你唔可以斷供。

基於楊格現時情況，佢可按自己情感類型，去作下列部署:
a.        情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐，係上段計過佢又買得起，真係「心動」不如行動」啦，但cash個位可以做得靚d，比四萬幾蚊一筆過按保費，做八成按揭加借埋保費上會，分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣，佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300，計埋月供屯門$5628，負債比率不高仲可收租$8500。

反而筆者對買曉暉有意見，曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方，淘大期數多而當中有新有舊，雖然樓齡比曉暉至少大一倍，但買樓確實係買地段，買周邊配套，切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢，曉暉新淨所以價位站得住，新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路，唔想一次過用咁多cash可以考慮。

b.        投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家，搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險，需要做既係放棄現時買樓機會，將屯門樓套到七成再租出，手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人)，所以市跌只不過會「人入你又入貨」，終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。

改善居住環境可以照做，租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金，月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅，10%以外波幅發生率應不多於15%。

係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住，做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租，你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆，由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!

到公院睇私家症　內地人買平藥議員：公帑補貼成本

1 : GS(14)@2015-06-15 00:30:42

【本報訊】公立醫院私家症制度一向被批評削剝公共資源，港大醫學院在瑪麗醫院的私症需求最大。知情者透露不少內地人到公院睇私家症，目的是買平藥，因藥費只是來貨價另加50元行政費；以新的丙型肝炎藥為例，公院私症收費雖達50多萬元，仍較私家醫生便宜二至四成，單是今年首5個月已有數十名私症病人獲處方有關藥物，大部份是內地病人。議員批評處理藥物成本「點止50蚊」，肯定是公帑補貼內地病人藥費，應增加行政費。記者：陳沛冰



現時公立醫院香港人及非香港人的收費有差別，如港人急症室求診收100元、孕婦產子以住院日數計每日100元；非港人急症室求診收990元，非港人孕婦產子預約套餐收3.9萬元。但公院私家症藥費港人及非港人一樣。



只收50元行政費

現時公院私家症以藥物來貨價，另加每種藥物每次收50元行政費定價。綜合多名醫護人員指，公院訂藥數量大，不少藥來貨價及售價較私營市場低三至四成。以去年底才開始向病人處方的新丙型肝炎藥為例，口服藥Asunaprevir及Daclatasvir每個療程共25萬元，Harvoni每個療程約52萬元；但私家醫生或醫院定價最少較來貨價高一至兩萬元，最多高兩至四成。有關藥物仍未正式在港註冊，醫生只可按個別病人處方，及需向衞生署申請進口。據悉，單是今年首5個月有數十名瑪麗私症病人獲處方有關藥物，大部份是內地病人。除上述丙肝藥外，所有公立醫院要求病人自費購買的藥物，公家病人與私家症病人藥費一樣。如血癌藥Rituximab，每針3,200元至約1.6萬元，有醫生指：「點解公家病人收費會同私家病人一樣？咁即係津貼有錢人同內地人。」另有醫生指，有內地中介公司甚至安排內地人，向大學醫學院教授以私症求診，藉此買平藥。立法會議員郭家麒表示，藥房訂購、儲存及分發藥物涉及很多人手，訂購未註冊藥物手續更繁複，50元行政費不能反映真實成本，「用醫院人手做咁多嘢，變相係補貼睇私家症嘅有錢人，同補貼內地人買平藥」。他指私症藥費應增加一至兩成以真正收回成本，私家症名額應優先給予港人，其次才是非港人。醫院管理局表示，內地人及港人的私家症採用劃一收費，按服務成本或參考市場價格釐定，藥費包括藥物成本價及每項藥物的醫院行政費。該局沒統計內地人以私家症求診數目。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150614/19183902

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余思敏買平衫爽手

1 : GS(14)@2016-05-25 10:04:00

■余思敏（左）慳家，出手買衫都只揀平貨。


購物是女人的強項，余思敏就真人示範，昨日約下午3時，她獨個兒在銅鑼灣蘋果商場購物，明顯一早鎖定目標的她進入商場後即到一間時裝店，以15分鐘快閃時間掃了超過10件衫。不過，余思敏嫁給鄭中基兼生女後，其實已是全職家庭主婦，故買衫都以慳家為主，昨日全部主攻200多元的衫款，而她買得亦相當爽手，除了所有衫都沒有試身外，基本上每當售貨員介紹給她，她都即時將衫放在胸前拼一拼便決定入手，絕對是快狠準，掃完貨後便急急腳返回座駕由司機接走。採訪、攝影：徐錦池





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160525/19625885

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湯文亮：平買平賣抑或平賣平買

1 : GS(14)@2017-08-29 01:32:57

【明報專訊】荃灣華懋新盤以貼二手樓市價推售，入票數量驚人，是有史以來第三高，在1997年後則是榜首，其實，現在入票與過往不同，以往一個人可以入很多張票，現在只能夠入1張，所以，以入票人數計算，華懋新盤應該排行第一，有2萬多人入票，平均400多人爭1個單位，想唔一Q清袋都難。

有人話華懋吳崇武很傻，大幅超額認購又何需降價求售，吳兄以「平買平賣」來回應，即是回饋巿場，怎樣說也是好事。

不過，華懋今日雖然以低於市價賣樓，但未來可以通過補地價或者其他渠道增加土地，地價又會比落標投地廉宜，所以，我認為吳兄的意思有可能是「平賣平買」。

高成數按揭 助新盤熱賣

現在買新樓的人有另一個想法，除了要價錢合理之外，就是地產商提供高成數按揭，令到未有足夠能力支付首期的人可以買樓，而且不是買那些低層、方向不佳、質素稍差的新樓，而是與沒有採取高成數按揭的人所買的一樣，他們亦考慮到高成數按揭有可能隨時因為地產商本身或者被金管局要求而停止，這亦是一個可遇不可求的上車機會，造成新樓盤熱賣，但無論如何，樓價始終是一個重要因素。

有不少人有一個錯誤觀念，就是他們認為地產商有持貨能力，不會降價賣樓，其實他們不知道生意人心態，就是要貨如輪轉，但當他們了解到供應量不足，就會持貨不賣，正確的說法是囤積居奇；若果知道未來供應是充裕，就會薄利多銷，如果自己囤貨即是替其他地產商促銷，地產商是頂級生意人，絕對不會做傻事。

地產商囤貨變相替他人促銷

所以，華懋新盤以貼市價取得超額認購好成績，有地產商立刻降價促銷，生意人是會靈活變通，誰人都希望賺大錢，但明明知道供應量是會持續增加，又怎會持貨不賣？現在市場的確有購買力，但是他們亦是精明消費者，要捕捉這些購買力，樓價是主要因素。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8448&issue=20170825

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投資學堂：股災月趁低買平貨

1 : GS(14)@2017-10-09 03:31:06

筆者一向較少留意恒指月底的收市價，反而更關注月底前一個交易日期指的結算情況，但今個月卻不同，由於港股自年初開始持續上升，在月線圖除了出現連升8個月的走勢外，更做出8連陽的強勢，即連續8支陽燭。根據恒指的歷史數據，在過去30年，港股只有兩次連升超過8個月，及只有一次在月線圖中出現超過8連陽的走勢，所以若果今日港股的收市價能高於28015點，則出現9連升及9連陽的大強勢；但若低於28015點，這連續升勢便會斷攬，反映近期的升勢可能要進入調整，惟在股災月才出現調整，估計調整幅度非輕！在過去多次，港股在進入最後急升浪，挑戰歷史高位前，往往會出現不同程度的震盪，才再繼續上衝闖關，正如在2007年恒指狂升至30000點歷史高位前，便出現短暫的急劇調整，由23500大幅下挫至19300多點，暴跌4,000點後，才重拾升軌。綜觀近期的市況，筆者相信這個升浪尚未玩完，只是港股由年初22000，升至近期高位28000多點，已上升6,000多點，可能需要稍微休息！10月雖然被稱為股災月，但根據筆者的個人經驗，10月反而是一個趁低吸納的月份，因為過往多次港股10月份的走勢，大多是先插，後回穩，呈現V型或U型反彈，所以若10月出現調整，筆者會趁低吸納科技三巨頭！譚紹興財經評論員
mailto:[email protected]本欄逢周五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167868

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耀才葉茂林：貿戰衝擊 增現金等買平樓

1 : GS(14)@2018-09-13 15:41:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9242&issue=20180913
【明報專訊】股巿和樓巿，有眼光都可以投資獲利。耀才證券（1428）主席葉茂林除了縱橫股壇，他上世紀70年代在土瓜灣做小販起家，跟着從事紡織業賺得第一桶金，並且在2003年起大舉買入本港物業致富，目前持有物業總值達30億元，是商界白手興家的代表人物之一。這名有近50年營商及投資經驗的老行尊接受訪問時表示，美國以加息、減稅及增加關稅三招對付中國，「目標是攞中國命」，料內地以至本港經濟均會轉差，不利本港樓市，故目前不論住宅、寫字樓及工商舖均非投資好時機，他早已增持現金，預備等樓價下跌後再執平貨。

本港住宅樓價於2003年SARS見底後，過去15年大漲小回，累積升幅達5倍，而不少寫字樓及工商舖表現更佳；葉茂林當年亦早着先機大舉買入本港物業，主打商舖，包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、旺角彌敦道舖位，代表作是在尖沙嘴加拿芬道一口氣買入近10個舖位，也有投資多層寫字樓物業及服務式住宅。

從上述事例可見，葉茂林擅長把握投資轉折點果斷轉身，而他在是次專訪中透露，早前已經善價沽出部分物業，獲取可觀利潤，原因之一是他從事證券行業，經常需要大量資金周轉，所以一直以來個人的地產投資策略是「快入快出，密食當三番」；另一原因則是近期的中美貿易戰。

美加息減稅加關稅 組合拳重擊中國

根據葉茂林的分析，美國是次發動貿易戰的根本原因是「特朗普唔畀中國出頭」、「美國佬想攞中國命」，影響重大，「中國已成為全球第二大經濟體，近年更希望逐步邁向世界，這樣發展下去，再過多10年中國便會爬美國頭，故特朗普的想法是，一定要在現時出手打沉中國」。

葉茂林認為，是次美國以加息、減稅及增加關稅的三招組合拳重擊中國，整個佈局十分精密，包括：（1）加息縮表，令美元與其他貨幣的息差優勢拉闊，增加美元的吸引力，帶動美元轉強；（2）降低稅率，過去多年美資跨國企業在海外滾存了數以萬億美元計的利潤，特朗普稅改將有關現金回流稅率減至15.5%，而且將美國企業所得稅稅率亦減低至21%，增加在美國本土投資的吸引力，促使美企班資回朝；（3）增加關稅，美國向中國入口產品徵收關稅，目標是令跨國企業從內地撤走生產基地搬回美國。

關稅大規模加碼 逼美企從華回流

中美兩國於7月起已先後向對方500億美元產品互徵關稅，華府早前已完成向另外2000億美元中國產品徵收關稅的諮詢，料短期內公布實施細節，而特朗普上周更說會再向2670億美元中國產品追加關稅，即總徵稅規模達5170億美元，超過去年美國入口中國產品總額5050億美元。葉茂林認為，既然特朗普是次目標是「攞中國命」，最終美國的徵稅規模有機會真的高達5170億美元，屆時中國出口業將備受打擊，而隨着跨國企業撤離，內地就業情况亦會惡化；而本港作為中國對外的窗口，經濟及就業市場也會受壓，屆時樓價難免受累下跌。

有分析認為，美國若向中國發動全面貿易戰，除了令當地消費者要買貴貨推升通脹外，對美資跨國企業亦有不利影響，故特朗普會投鼠忌器；惟葉茂林指出，從近月中港股市大跌而美股卻屢創新高可見，對特朗普來說，貿易戰的結果是「你（中國）衰十、我衰一；你重傷、我輕傷；（既然你我是敵對關係）所以我已經賺了」；至於事件對美資跨國企業的影響，他相信美國總統的決策最重要是對國家有利，國家利益一定高於企業利益，而美國企業亦會自己想方法應變。

本港經濟就業料轉差 拖累樓價下跌

綜合上述分析，葉茂林強調，投資者千萬不可對中美貿易戰的影響掉以輕心。雖然中美貿易戰於7月爆發後，過去兩個多月新盤仍然熱賣，二手樓價亦繼續在歷史高位徘徊，惟葉茂林相信，隨着美國向中國產品徵收關稅的規模不斷加碼，遲早也會衝擊本港經濟及就業，樓價亦會受累下跌。

有豐富紡織出口經驗的葉茂林，以美國最新貿易數據解釋說，「雖然7月6日美國已開始向中國產品徵收關稅，但7月美國向中國入口產品反而增加，貿易逆差亦擴闊，原因是在更大規模的關稅實施前，美國入口商搏命增加入口儲平貨；隨着日後美國向所有中國產品徵收關稅，我相信中美貿易市場會轉趨淡靜，本港樓市亦是一樣」。

中環中心拆售滯銷 反映甲廈轉弱

雖然近年甲廈表現跑贏住宅，惟葉茂林認為，從盧文端等5名投資者向長實（1113）購入中環中心後拆售市場反應欠佳可見，甲廈市場亦在轉弱，「這批投資者買入中環中心的呎價是3.3萬元，借貸成本首年是7厘，第二年是15厘，加上經紀佣金的話，也即是說，他們一年後才沽貨成本呎價已升至逾3.6萬元，兩年後始沽貨成本呎價便升至逾4萬元，故他們應該急於減磅，但是放售逾兩個月，至今的成交不多，可見市場承接力不大」。

至於工商舖市場，由於對經濟景氣更加敏感，葉茂林現時亦不會沾手，「我目前在物業市場的策略是儲定銀紙，估計兩年後便可以執平貨了」。雖然看淡後市，但他目前仍持有約30億元本港物業（見表），部分出租予耀才，配合耀才的業務發展需要，故暫時不擬出售，「自用物業很難轉身，賣咗又要買番，搬來搬去亦很麻煩」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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