一位資深的投資家對如今雙北市的高房價，提出深沉的憂心，他認為台灣的年輕人如果「再怎麼努力都買不起房子」，最終將爆發嚴重的社會衝突。而扭轉高房價的根源，應該從正確的稅負制度做起。

整理‧劉俞青

編按：市場對房地產後市的看法多空分歧，八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「ＱＥ３是房市投資人的定心丸」一文，引發各方回響；本期再引述另一 位資深投資家的觀察，他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重，這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法，僅供讀者參考。

「我對雙北市的高房價問題憂心已久；簡單地說，高房價不只是經濟現象，最後會演變成嚴重的社會問題。

最大的關鍵在於，房子是生活必需品，和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差，長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。

因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前，反而先開徵證所稅，這一點非常不合理，我分析如下。

稅改第一步要向有錢人課稅稅改的目的有四，一是增加稅收，二是量能課稅，三是符合公平正義，四是為了國家發展的需要，而有一些獎勵措施，例如獎勵投資條 例。最後一點因為有更遠大的政策目標，因此會和前面三點違背，另當別論。但前三個主要開徵對象，都應該針對高所得或有錢人，這無庸置疑。

有錢人的所得來源有幾個，一是薪資所得，二是執行職務所得，三是股利所得，四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅，所以稅改目標應該放在資本利得，這是第二個邏輯。

對有錢人來講，資本利得是什麼？股票、房地產，還有藝術品、紅酒等，但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產，優先順序要先課哪一個？合理分析，應該是從房地產先課。

這有幾個理由支撐。首先，二十多年來，房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得，一九八七年，國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元，買下現在台北市六福皇 宮土地，現在呢？一樣是國泰人壽，以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓，連黑松在復興南路的土地，每坪都賣到六百多萬元。

但同期的股市表現，大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算，現在台灣的股價指數不過七千點，這裡面當然包含除息因素；即使我們把除息還原，粗略地算，一 年還原三百點，二十五年還原七千五百點，加上去就是一萬四千五百點，如果以長期持有者來說，股市的資本利得是多少？僅僅只有兩倍（別忘了，股息須申報綜合 所得稅）。

但反觀房價已經幾倍了？六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價，但現在地價是多少？許多地段是超過十倍以上的資本利得，如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩 個時代下的高點計算，有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看，房地產的增值幅度比股票高多了，第一個課稅的目標當然要針對房地 產。

第二，從「社會的功能」來比較，房地產價格上漲多半落入少數人的口袋，這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的，只要買一塊地，躺著睡覺都能賺錢。

但股市代表什麼？它是現代經濟社會中，生產事業和服務業的總和，背後創造許多就業和所得分配的功能。如此，怎麼會從股票市場先課稅，而不是從不勞而獲的房地產（土地）課稅呢？

第三，從資產泡沫化的角度來看，股市現在最多是不高不低，說太貴也不至於，太低也還好。但反觀房地產，房價所得比嚴重偏高，若從租金收益率看，明顯偏低，這是泡沫的徵兆。

房市比股市課稅更符合正義這個風險，政府當然要想辦法解決，我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大，第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是，是不是帶來實質效果？必須繼續觀察。

此外，房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」，和一般金融資產交易完全不同，這也是我支持應該先課房地產交易所得稅，很重要的一個原因。

房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」，不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼？因為房地產是住的必需品，所以假設這個社區有一百個 單位，其中有一兩個單位賣出，一坪漲十萬元，其他九十五個單位只是心裡很爽：我的房子一坪漲十萬元了；但大部分人不會把房子賣掉搬走，頂多只有兩、三戶會 這樣做。

但其他的投資行為不會這樣，股票或黃金等標的價格要上漲，前提是要能承受賣壓的結果，很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉，只有房地產不會。

房地產的這種特性沒有人去分析，價格雖然是供需造成的，但因為房地產的這種供需結構，有先天性的「流動性僵固」問題，所以它的價格很好炒作。

反觀股市，假設台積電從七十元漲到九十元，所有想要賣的都會倒出來；而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元（當然，要有一些「似是而非」的題材啦），九五％的人是不會賣的，因為那是自己要住的，頂多可以向銀行再多貸一點錢。

房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來，房地產不是一個完全有效率、競爭的市場，不是一個經過市場考驗形成的價格結構，這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。

日本的一九九○年、美國的二○○八年，以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭，為什麼都這麼慘？主因都是房市泡沫，而在整個價格形成的過程，沒有經過完全競爭市場的供需結果，因此量的機制不足以代表市場真正的價格，但很少人去分析這一點。

此外，還有一些似是而非的言論支撐高房價，如許多建商說，現在華人地區台北的房地產最便宜，尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣，第一，香港、新加坡都是「島」，是城市國家，沒有多餘土地，這麼多人就擠在這個島上。

但台灣作為一個國家，尤其公共交通建設這麼便利，怎麼能和香港、新加坡相比？台灣還有中南部廣大的土地，不能純粹用土地面積的供需關係分析。

現在房價是富人的金錢遊戲第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍，但回頭看台灣的所得水準，如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍，那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。

所以對照六○年到八○年代，台灣的經濟成長速度，當時的房價就一點都不荒謬，因為經濟一直成長，所得一直提高，房價只是跟著溫和地水漲船高。

但現在不一樣，現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的money game（金錢遊戲）。因為現在台北市最基本的一個居住單位，起碼要三千萬元起跳（指成屋市場）。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得，但你不可能不吃不喝，總有一些基本生活花費。

換言之，現在台灣的所得根本付不起目前的房價，所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲，這個問題是很嚴重的。

因此我認為資本主義再搞下去，會有第二次革命，因為當年輕一代進入社會與職場，對未來是不抱任何希望的，對立的差距就會越來越大；對整體國家而言，這是非常嚴重的問題。如果說，我們的希望在下一代，那麼，他們的希望在哪裡？

一九八九年，台北市一般住宅價格接近每坪二十萬元時，已經有大量「無殼蝸牛」抗議，上街露宿；今天我們看不到對高房價的社會抗議運動，其實背後問題更嚴重。

所謂哀莫大於心死，當時的年輕人只要房價略降，他們努力工作還有購屋置產的機會；而今天的年輕人，已經放棄了，因為再怎麼努力都買不起房子，他們當然就選擇當月光族，以及不婚、不育族。一個國家到了這步田地，會是什麼狀況？

現在枱面上有決策權的人，都很幸運地是有產階級了，但如果站在剛進職場年輕人的角度來看，我非常支持應該對有錢人多課一點稅，但是要從符合公平正義的角度來課稅。因為只有正確的稅負制度，才能給予年輕人一個美好的未來。

（本文由一位資深投資家口述）

根據《今週刊》獨家調查，台灣高房價，已成為七成年輕人最憂心的問題，而房價痛苦指數，更居亞洲第四，隨著逐漸開放的台灣經貿環境，高房價是否會搭上「香港模式」的列車，一路狂飆？

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

「他們，早就來買台灣了！」台灣房價那麼高，到底是誰在買？今天，我們有了答案。

國內某知名代書從一年多前，就替「他們」在台買樓。有計畫、有規模，第一期資金規模就砸了新台幣十億元。誰有這等能耐？答案就是陸資。

這名不願具名的代書，一年前就開始替大陸電子業老闆在台買樓。「當時聽到陸資一口氣要拿十億元買辦公室，的確有點嚇到。」這位代書坦言，因為台北市整棟出售商辦不多，所以這位陸資只好先在大安區、信義區買下單層辦公室，現在已經有三間商辦。

陸資買台灣地產，不是有《五四三條款》嗎？（編按：貸款限五成、停留不過四個月、三年不得轉售，並須審核）為了交易方便，這家陸資是以英屬維京群島註冊的境外公司在台分公司名義直接購買、登記。不受限制，政府全被蒙在鼓裡。

雖然根據內政部地政司統計，十一年來開放陸資來台購屋，累計僅一百三十六件，總金額約十七億元，陸資申請的數量與金額相當稀少。但是，這只是我們看得到的統計數據。

由於陸資來台買房限制重重，枱面上交易稀少，枱面下，陸資早已悄悄侵台，在政府看不到、管不到的地方大買特買。他們逼退的，正是台灣的年輕人。

根據《今週刊》調查，有七成台灣年輕人憂慮高房價問題。台灣的痛苦指數（中位數房價每月貸款支出除以中位數家庭月所得，也就是城市貸款負擔率）是六四％，不但是亞洲第四高，也遠高於香港、東京等國際大城市。這個島的年輕人要靠自己的力量住在這裡，早就是負擔不起的奢侈。

而在這個島，就算是人人稱羨的公務員，也不見得買得起房。一名任職中央部會的公務員，現在月薪約八萬五千元，生涯總收入約兩千多萬元（見後附表），待遇較一般老百姓，已經算高。

但是年近天命之年的他，就算要買屋，還是得當靠爸族。台北市區中正區一棟十六年的中古屋，四十一坪總價四千一百萬元。頭髮已經蒼白，這位公務員還是得靠父母資助，才能買下蝸居的殼。公務員已如此悲涼，領22Ｋ、沒有父母支援的年輕人，又能怎麼辦？他們只能眼睜睜地，看著自己的島被奪走。

這還不是最糟的。隨著ECFA（兩岸經濟協議）開放、未來服貿開放陸企投資、引入高階白領來台，荒謬的台灣高房價，可能更加惡化。這正是民眾最害怕的副作用之一，我們又怎能怪學生走上街頭？

「如果照香港經驗，未來ECFA、服貿一步步開放下，陸資對台灣的房地產需求肯定會增加。」港商中原地產台北董事總經理周永輝打包票。中原地產是香港最大的地產仲介之一，一一年來台設點，被市場稱為來台「卡位等開放」，當陸資來台買房的引路人。

周永輝經歷過香港房市的低潮，從九七年高點到○三年低點深跌了七六％。但是，○三年香港簽署CEPA（內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排），「往後的七、八年，可說是房地產的無限春天。」周永輝說。雖然香港平均薪資在○三年到一三年成長了五○％，但房價中位數則成長了二倍以上。

不過陸資來台買房，很少人會傻傻地透過官方管道申請、等待半年的核準時間。因為，枱面下有四大暗道，已讓陸資行遍台灣。

陸資四招「葉底藏花」 早就是你鄰居第一招「借花獻佛」：台商借名登記，台商以大陸不動產、企業股份質押，幫大陸的合夥人買房，或陸客以台灣親友名義買房，此為最常見的一種管道。

第二招「借道外資」：借第三國企業名義，例如登記在英屬維京群島投資公司來台置產。

第三招「雙重國籍」：大陸人擁有台、陸以外的雙重國籍，利用第三國護照來台置產，包括「宏盛帝寶」、「信義富邦」與「元大栢悅」皆有其身影。

第四招「娶某買房」：大陸人娶台灣老婆，將房產登記在老婆名下，例如與大陸餐飲集團俏江南總裁汪小菲結婚的藝人大S徐熙媛，○九年就已買下松德路的「國美國家藝術館」。

由於這四個主要的私下管道，都是以合法、合規定，且既難查證背後是陸資還是外資，故無法在統計資料上顯現。因此，房地產業者指出，陸資來台買房的數量，絕對不止政府公佈的一百多件而已。

此外，大陸建商在台投資的「萬通台北2011」，開賣以來帶入大量陸客來台購屋。萬通國際開發總經理周東權直言：「我們的客戶不只是台灣人。已售出的八成五房屋裡，就有四○％是中國人購買。」「在《服貿協議》生效之後，相信陸資會前仆後繼而來，加速房地產Ｍ型化。」若政府無法有效管制，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰甚至預測，一坪三百萬元的房價，很快就會來。

反制一：提高持有稅 擊沉國內投資客不幸的是，政府過去的打房措施，包括央行的貸放限制、國有地停標、奢侈稅等，對房價的打擊有限，都是因為沒有直指炒房核心。「首先要做的，就是調整台灣的房地產持有成本。」莊孟翰說。

在台灣，一戶帝寶每年房屋稅和地價稅合計只要繳不到十六萬元，比帝寶最小坪數要付的三十一萬元管理費還低。也讓台灣出現許多包租公，光收租金就可以抵房貸，炒房零成本。但同樣的炒房策略，在持有稅制健全的國家就行不通。

一名移民美國加州的吳先生，最近想複製台灣的包租公模式，買第二棟屋來出租，但加州當地的高房屋稅，卻差點讓他血本無歸。「因加州每年要繳的房屋稅實在太高了。」吳先生分析：「一棟五十萬美元的房子，每年房屋稅加上特別附加稅（Mello-Roos，物業稅的一種），要繳一．七％的房屋稅。」是由真正的市價來課稅，且每年都會請第三方機構估價，和台灣脫離現實的房屋評定現值與公告地價截然不同。

反制二：提高印花稅 不讓外國人炒房在加州的高持有稅下，攤算下來加上房貸，完全無法用租金打平，最後吳先生只得打消買一房自住、一房出租的念頭。「相較起來，台灣真的很好操作。」吳先生還說，最近他的香港朋友頻頻詢問台北的房屋稅制，「因為他也聽說，台北的稅很低，適合養房。」近年來，越來越多人對台灣房產有興趣，包括前文提到的中原地產，因香港有近二○％房產由外資交易，為抑制失控的房價，提出了趕跑外資的方式，也就是提高「印花稅」。

這個印花稅，特別針對買香港住宅的非本地人，除了一般印花稅，還要額外繳交交易價格的一五％的重稅。就連本地人，印花稅也在一三年，從四．二五％提高到八．五％，稅足足重了一倍。如此重稅，讓香港從○三年一路飆升的房價在去年慢了下來，顯見重稅已在現階段抑制成交量與房價。

反制三：陸資人頭戶若不杜絕 後患無窮反觀台灣，買屋的契稅和印花稅加起來只有六％。而且台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，這還是以房屋現值課稅，買屋成本更低。外國人來台買房，繳的稅也一視同仁。隨著星港都用印花稅打擊國外投資人，若以台灣目前的稅制開放，無非鼓勵國外投資客把星港資金移到交易成本低的台灣。

但就算對外國人課以重稅，遇「葉底藏花」的陸資，政府若不能掌握誰是假外資、誰是真陸客，恐怕一毛稅也課不到。面對將開放的兩岸服務、貨品、貿易及投資，內政部及金管會是否有能力和資源追蹤帳戶資金來源，如何管制陸資用台灣自然人名義買下的房子？不只是一般住宅可能染紅，若陸資「無限量」採購商辦，恐怕更進一步扼殺年輕人的創業機會。

其實，早在去年十月，《今週刊》就做過民調，有七成八民眾支持對外國人買房課重稅，未來若開放大陸人來台工作，住宅需求將只增不減，只能期待政府拿出最後的魄力和執行力。

台北房價痛苦指數，亞州第四──亞洲主要各城市貸款負擔率 單位：％

城市 貸款負擔率

中國 北京

中國 上海

中國 深圳

台灣 台北

香港

台灣 新北市

日本 東京

南韓 首爾

資料來源：德明財經科技大學副教授花敬群資料時間：2013年Ｑ2台灣須做好3大配套，因應高房價衝擊！

提高房地產持有稅，

杜絕投資客養房、炒房

就算是帝寶，一戶房屋稅和地價稅加起來平均一年不到16萬元，比最小坪數的一戶管理費31萬元還要低！

政府必須嚴加管理外資炒房，杜絕人頭戶如果政府無法查緝、管理外資假借名義買房、炒房，那麼就算印花稅再重也收不到稅，總額限制再嚴也管不到陸資。

針對非本國國民交易房地產，

增加交易稅(印花稅)

外國人在香港買房，需要在一般印花稅之外，繳交15%的印花稅。也就是，買1千萬元的房子，需要額外繳150萬元的稅；在台灣，外國人並無特別課稅。

就算是公務員，也擠不進台北市──中央公務員實際薪資試算今年50歲，23年年資的中央部會公務員，從5職等科員一路做到11職等專門委員，生涯總收入將達2248萬元。他最近剛買下北市中正區一間16年的中古屋，成交價約4千萬元，這是他不吃不喝，一輩子都買不起的價錢。

單位：元

職稱 官等 職等 本俸 專業加給 年資 收入科員 委任 第五職等 34430 18910 4 3093720 專員 薦任 第七職等39090 21710 6 5289600 科長 薦任 第九職等 47080 25770 11 11619575 專門委員 簡任 第十一職等 53075 32650 2 2486025

總收入 約2248萬

＊總收入包含固定2.5個月年終資料來源：現行公務人員給與簡明表

整理：蔡曜蓮、楊卓翰

當養兒育女責任告一段落，或長年職場打拚終於有一片天，年輕時壓抑的夢想，此時就會燃起火花，如同電影《練習曲》男主角的一句話：「有些事現在不做，一輩子都不會做了!」這種補償武心理，會產生兩種消費行為：圓夢型消費，二是懷舊型消費。

圓夢型：買奢侈品一償宿願日本銀髮商務權威村田裕之認為，圓夢是指過去因時間或金錢無法完成夢想，現在終於有機會一償宿願，希望做自己以前做不了的事、買以前買不起的東西。

在日本，這類消費者的興趣包括買高級音響、樂器、傳統唱盤、跑車、遙控車、模型，或是潛水、進修、環遊世界等。

「年輕時沒辦法做自己，」博上廣告董事長許益謙說，圓夢消費的目的，在重拾自我，彌補年輕時的想望。他認為年過五十，通常是中高階主管，有些人依然忙碌，但會有支配自己時間的能力，這時就會去追求年輕時的夢想。

「我五十歲，一定要有哈雷，」這是騎士團前團長、資深攝影師陸大湧，年輕時許下的願望，如今，五十二歲的他，已擁有兩輛超過百萬元的哈雷。

「年紀越大，荷爾蒙越來越少，」曾為哈雷代理商做廣告的許益謙說，哈雷特殊的引擎聲，「可以喚醒沉睡的青春」，一輛哈雷入門款約五十萬元，不是二十二K年輕人買得起，因此不少年輕人會把「哈雷」列入人生清單，等有能力時再彌補「想要，卻要不到」的夢想。

台灣二00二年開放重機執照，如今全台重機約五萬輛，玩家買下哈雷，通常會再改裝，符合個人品味，改裝費甚至和車價相當;其他如T恤、帽子、戒指、袖扣等周邊商品，消費額也很驚人，保守估計全台重機商機每年數十億元。

「薩克斯風也很熱門，」《熟年誌》總編輯王郁燕觀察，像台中薩克斯風工廠開班授課，來上課的人以黃金世代為主，為什麼他們特別愛薩克斯風？因為「年輕時聽西洋音樂，薩克斯風迷人的聲音，讓他們難忘。」她說，伹那時通常買不起數萬元的薩克斯風。

他們也熱愛旅遊，但行程必須有主題，看以前沒看過、沒吃過，一輩子必遊一次的，例如極光之旅、阿拉斯加遊輪、品嘗世界米其林餐廳等。

學習商機也是。日本某雜誌社辦的「波士頓三十天自由行」，一趟約新台幣三十二萬元，含語言學校學費等，推出不到兩週，三十個名額搶購一空，顧客多是五、六十歲的家庭主婦，她們是為了一圓海外遊學夢。

懷舊型：聽演唱會喚回美好過去第二種補償武商機，來自「記憶」。

「這種消費，是屬於世代成長經驗，」村田裕之認為，懷舊型消費是指從童年到二十歲左右的文化經驗，從懷念親身的歷經，而衍生出來的消費形態。

「這是喚回體內的事，買回不再有的青春記憶，」許益謙說，因此，江蕙封麥演唱會，全台大瘋狂，一張票要價數干元，搶票搶到全武行；民歌四十演唱會，場場爆滿，觀眾如癡如醉，跟著台上的黃金世代民歌手，唱著記憶裡的歌。

義大利偉士牌機車，去年復刻一九四六年的「九四六」經典機車，今年引進台灣，一輛要價新台幣五十五萬元，限量五十輛，迅速被搶光。

懷舊消費，會有「月暈效應」，意即，小時候覺得只有三分好，長大會變成五分好，這是因為「青春無價」，黃金世代會為了重回美好的過去，願意付出更高代價，這就是產品的「復刻價值」。

「如果能知道黃金世代，二十歲以前的文化背景或社會樣貌，必定有助於理解他們的消費行為。」村田裕之強調：「這就是商機。」

文 賴寧寧

更多懷舊好生意

那些年，

我們一起跳的迪斯可

快找出壓在箱底的高腰喇叭褲，戴上琥珀色超大墨鏡，和2,000人一起熱舞吧!日本最大的迪斯可舞會Prince Disco，每年夏天在東京新高輪格蘭王子大飯店開跳，是通吃紳士、淑女、年輕人的跨世代聚會。

難忘類比音感，

錄音帶逆勢熱賣

還記得B面第5首的那條歌嗎？繼黑膠唱片回溫流行，堅持繼續生產錄音帶的美國國家音訊公司，終於等到錄音帶復甦，去年銷售逾千萬盒，其中7成由音樂公司做成卡帶販售。

（文 吳和懋)

美國青貧世代無力買房，愈來愈多人與父母同住，甚至與人合租房子；但是租屋需求持續成長，這些人面臨租金高漲、薪資低廉等問題。

不管從什麼標準來衡量，歷經六年正成長的美國經濟正穩健復甦中，失業率從一0％降低到五％、增加了一千兩百萬個以上的工作機會、家庭財富也達到歷史高點。不過仔細觀察資料，特定產業與地區似乎表現得特別好;這表示這些平均過後的數字，掩蓋了所得差距持續擴大的現況。

除了二十五歲到三十四歲這個年齡區間以外，沒有任何其他人口群體在所得分布上有差距這麼大的情形(如果我們將大學生算進來，這年齡區間就變成十八歲到三十四歲)。儘管所有數據都顯示整體經濟情況改善，這組年齡區間仍面臨嚴重經濟困頓的問題。

與父母同住比率創新高

最近在細讀美國人口調查局的一些統計資料時，我發現了這個問題。相較於一九八0年代的嬰兒潮，千禧世代的年輕人有愈來愈多人生活在貧窮中，不僅就業狀況差，買房子則更是奢求。研究已經表明，若在經濟蕭條時畢業投入職場，所造成的負面影響並不是暫時的:其衝擊將會持續地影響一個人一生的職涯發展與終身所得。

雖然許多專家和政界人士將矛頭指向學貸，最新的調查資料卻指出，靠著借錢念完大學，並不是造成年輕世代貧窮的主要原因。根據《華爾街日報》的報導，學貸一般來說，對那些已取得學位的人來說問題不大。而多數因為負債累累無法取得學位的人，他們則必須設法賺到更高的所得，以償還貸款。

當深入了解這些經濟數據時，我們發現問題的根源，是市場上缺乏負擔得起的房子。

這說明了為什麼這麼多人，到了二十五歲至三十四歲，仍然與父母同住的現象。數據顯示，同住的比率從二00三年開始上升，在0八年經濟衰退後短暫下跌(或許是因為當時美國的首次購屋貸款計畫)，之後一路上升。截至去年年底，千禧世代與父母同住的比率來到歷史新高。

還不只是與父母同住而已，愈來愈多年輕人選擇合租公寓。人口調查局的資料證實了這個迅速形成的居住趨勢。這主要肇因於房價居高不下，以及所得成長趨緩，迫使年輕人必須犧牲居住環境品質。

看看那昂貴的房租，就知道為什麼這麼多年輕人與父母同住。舉債度日或以債養債，只是社會現象的背景罷了。

在美國房地產泡沫破滅後，有一大堆屋主發現他們的房子拿去借「淨值房貸」，只能貸到一點錢，或根本貸不到款。這些沒辦法輕易賣掉房子的人，也沒辦法換屋搬到更大更貴的房子。這表示市場上沒有足夠的起家厝能供給首次購屋的年輕人。

強納生·米勒是MillerSamuel房地產公司的執行長，他形容現在房市並未完全恢復至金融海嘯前的水準。即使海嘯已過了七年之久，他表示，在所有量化數據裡，被忽略討論的是過低的房市庫存。這也是為什麼其他指標沒有變化，但是房價卻依然上漲的原因。

起家厝庫存降低的原因是什麼呢?賣家。只有當他們賣房子的時候，他們才能成為買家，但是那些貸款成數超過四成的，通常拿得到的淨值房貸很少，或根本拿不到貸款，這讓他們無法換屋。我們一直以來都在關注那些拿不到貸款的人，卻忽略了有限的淨值房貸對房市的衝擊。

房市需求由買變租

有限的淨值房貸與低房屋庫存影響，讓許多本來在正常情況下，應該成為首購族的人，卻選擇了租屋，導致從0四年以來，美國房屋自有率逐步下修。正如上一個十年，許多投資者在低利率的誘因下炒高房價，現在趨勢從金融海嘯過後開始反轉，以前是購屋需求居高不下，現在反而是租屋市場供不應求。

現在美國大城市的購屋門檻，已經高到遙不可及。千禧世代與父母同住比率最高的郡，前六名有五名皆毗鄰或靠近紐約市：如紐約州的納蘇郡與蘇福克郡，新澤西州的巴賽克郡、孟莫斯郡與博根郡。

所以對千禧世代來說，只能寄望於兩個未來變數。第一，景氣維持復甦，且薪資開始逐漸提高;第二，從一五年下半年起緩慢回升的房屋自有率，能夠維持力道持續回升。如此可以減輕許多租房族壓力，房租降低，可望讓這些荷包吃緊的千禧世代喘一口氣。

也許青春應該浪費在年少輕狂，然而，對青貧窮忙的世代來說，想狂也很難吧。

淨值房貸(Home Equity Loan)

指房地產在已有抵押貸款的情況下，可進行的差額抵押貸款；差額指房地產最新市值與未償還貸款之差額。

做IC起家的顏哲淵，42歲棄高薪工作，做起無線擴充插座，成功切入智慧家庭市場，秘訣在於看懂趨勢背後問題，並解決它。

一家只有二十幾人，而且成立不到三年的小公司，如何成為中國企業投資台灣的首選？他們提出的，到底是怎樣的創意？

去年十一月，中國最大、全球第三大的App開發商獵豹移動，宣布聯齊科技成為其在台灣首樁投資案；今年初，中國最大自營電商京東旗下的孵化器也宣布，聯齊科技從五百多家新創當中脫穎而出，成為京東首次出手培育的台灣新創，入選機率僅四％。

有意思的是，這家新創只有一個產品：無線擴充插座。

聯齊被中國大企業青睞的原因竟是，它不畫大餅，而是解決最貼近消費者生活的痛點。

據研究機構顧能（Gartner）調查，在消費性市場，智慧家庭將會成為物聯網的主要帶動力量。二○二二年，一般家庭擁有的智慧家庭物件數量將達數百個之多。

然而，目前智慧家庭市場是看得到、吃不到，尚未成為市場主流。原因就在於，所費不貲，若消費

者想要徒恒溫器、照明、

門鎖到監控全面聯網，

一套換下來至少五千美

元（約合新台瞥十六篱

元），成本高。二來，現

有的智慧家庭裝置加值作

用低，功能看似新奇，但懂主打節能或自動化，不足以吸引消費者購買。

聯齊科技共同創辨人兼執行長顏哲淵看到了上述趨勢，他追逐趨勢，但比其他人多做了一件事：看懂超勢背後的同題，然後解決它。

顏哲淵在創業時心想，輿其推出智慧家電，不如先幫助使用者升及手遑邊的產品。

聯齊推出的第一款產品無線擴充插座，看似一徊有U S B 接口的插座，其實裡頭是一台聯網小電腦，就算使用者手邊的裝置原先沒有聯網功能，只要接上聯齊的無線擴充插座，并搭配手橫App，立刻就舍燮成一智慧家電。

克服相容問題，連線率97％例如，一個隨身硬碟接上無線擴充插座，就成了霎端硬碟，藍可以跟手機連勤，只要有網路，消費者用手機拍好照片後，就舍自動備份到家中的硬碟，形同癱有自家的]私有霎L，因為硬碟是自己的，所以不用跟其他人分享空間，可自己決定儲存空間大小，也較無資料外洩疑慮。

又比如，傳統的網路攝影機(Webcam)只要接上無線擴充插座，立刻成了智慧雲端攝影機。消費者

只要用手機就可連接家中

攝影機，查看家中情形。

法國最大電信商Orange, 四月初，也將聯齊選為其

在台培育的五家新創公司

之一，Orange的亞洲加速器計畫Orange Asia Fab 處長

范莉萍說:「聯齊很了解

用戶需求，這家公司願意

用這樣的態度面對市場需

求，對新創公司來說並不容易，因為他們的市場資源有限。」聯齊不是空有想法，這一種很實際的解決方案，其實更需要技術。一名科技新創圈的創投表示，聯齊的競爭門檻在於，它可以把相容性做到最完整，最難的就是相容。「創新，像是在往前跑，拉開跟別人的距離：相容，像是在築牆，讓別人跨不進來。」市面上的硬碟跟Webcam型號有千百種，聯齊卻能夠做到

高達九七％的連線成

功率。

跟我們訪問的多數

年輕創業團隊不同。

顏哲淵和其他兩位共

同創辦人都是做IC

製造起家，有數十年的硬體經驗，顏哲淵

原先是美商睿思台灣

區總經理，四十二歲

時看到產業前景有

限，於是找來其他兩位合夥人一起創業。

好的想法，加上其

對硬體的知識與過去

跟代工廠交涉的經驗，讓其很快脫穎而出。

聯齊並非一開始就

知道要這樣做。初期，

他們選擇做軟硬體

0DM(原廠委託設

計與製造)方案商，幫客戶貼牌工，並沒有自己開發商品.

後來，因為跟客戶想法不一致，他們才開始思考做自己的品牌跟產品 ，由於其中一名創辦人有豐富的網路攝影機製造經驗，他們原先還想做攝影機，後來發現同類型產品太多，恐無法差異化。

最後大家左思右想，才決定從最基本但每人都有需求的商品切入。無線擴充插座聽來很簡單，但也足足磨了他們九個月。顏哲淵說，從發想到第一個合格樣品誕生，試了一百多次，才成功做出現在的商品。

新產品已進軍日、美通路

目前聯齊尚未獲利，年營收在新台幣三干三百萬上下，顏哲淵預估今年營收可翻倍。他表示，台灣市場較小，目前聯齊已進軍日本及美國電商通路，希望打造自己的品牌。

聯齊才剛起步，但它的故事卻給予台灣創業者另一個思索可能:創業，有時不用大破大立或者多 破壞武創新，但只要定位精準，加上洞察消費者最痛的貼身需求，夠務實，也會有出路。

撰文者李欣宜