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工業住宅因地目為工業用地，取得成本較住宅用地便宜，房價較低，但作為住宅仍屬違法。新北市政府推動回饋方案，以回饋金或異地捐贈方式讓工業住宅就地合法，但被認為有違公平正義。解決工業住宅亂象，還有更好的方法嗎？ 撰文•陳柏樺 過去高度爭議的工業住宅，似乎現出一線「生機」。非法工業住宅合法變更為一般住宅的第一樁案例，可能出現在新北市泰山區。 根據內政部都市計畫委員會二○一四年四月二十九日第八二六次會議紀錄顯示，該案歷經四年討論達成初步共識，採「異地回饋」方式，由建商捐贈不低於建案面積三七％，同一都市計畫內當期等值的公設保留地。 內政部都委會已核准通過，但尚待「異地捐地」的機制達成共識，才能發布實施。若此案順利施行，一般預料既存的其他工業住宅也可能要求比照辦理，進行變更。 然而，建商廉價取得工業區土地當住宅賣，購屋民眾以低於周邊行情的價格購屋，雙雙獲利，卻只要繳付不成比例的罰鍰（捐地是罰鍰的一種形式），甚至現在地方政府還設法為違法情形解套，學者憂心此例一開，恐將造成後患。 個案恐變通案 政府自失立場工業住宅主要爭議是違法與價差，由於工業用地價格較住宅區、商業區便宜，在成本降低的情況下，房價自然壓得低。但依《都市計畫法》規定，工業 區土地及建築物以供工業使用為主，不得興建住宅，違者可處六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。因此，內政部與地方政府 才要求工業住宅變更成為一般住宅，必須回饋或捐地。 「個案的處理都應該要有通案的原則，每個縣市政府處理工業住宅，都要按中央指示依法辦理，因為這牽涉更廣大的都市計畫問題。」政治大學地政學系教授張金鶚直言，工業區變更做住宅使用，不是不行，但必須透過都市計畫做通盤檢討，否則都市計畫就變成空談。 張金鶚認為，都市計畫分區自有其意義，建商不能本末倒置，自己違法在先，再回頭逼迫政府處理地目變更，「工業區若要轉作住宅區，周邊環境適不適合？不能說 既成住宅的部分劃一塊做住宅區，其他都還是工業區，那也很怪。」曾擔任台北市副市長的張金鶚認為，工業住宅的問題就與違建一樣，該處罰就處罰，罰完再來討 論是否要變更，「既成建築的部分，該按照《都市計畫法》開罰，不罰且就地合法，這就說不通。」德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也認 為，在中央未建立全面性原則的情況下，地方政府此時不宜用個案處理，「不應該依縣市政府說了算，否則未來訂定原則的時候，可能要花更多力氣去檢討或推 翻。」追究起來，這麼多既存的工業住宅，是誰的責任？一一年監察院就曾對工業住宅氾濫問題，對內政部提出糾正。 處罰效果不彰 建商觀望監委在報告中指出，內政部為解決都市計畫工業區土地閒置問題，大幅放寬工業區容許使用項目，反招致適法性及合理性的質疑，有違公平正義原則，讓工 業區的劃設有名無實，反而假借興建「一般商業設施」的名目申請建照，變相開發及違規使用工業住宅，當時統計銷售及使用中工業住宅案例至少有七三六件。 內政部在○二年通過《都市計畫法台灣省施行細則第十八條》，為工業住宅開了「小門」，放寬一般商業設施、零售業和事務所合法進駐工業區；財稅單位還跟進，認定工業區自用住宅地價稅、房屋稅、土增稅得比照一般住宅，加上過去十年房市飆漲，工業住宅遍地開花。 負責工業區住宅使用督導作業的內政部營建署中部辦公室統計，工業住宅林立的情況以新北市、台北市與桃園市最嚴重。 依據新北市政府城鄉局統計，新北市在一一年列管工業區建築案共一○八件，後續法令越修越嚴，數量未再增加，台北市也從兩年前開始嚴格取締。營建署也研擬修法、關閉小門，然而既存的工業住宅該如何解決，才是最棘手的問題。 為解決違規工業住宅問題，台北市政府一三年四月、十月兩度查處違規個案，對建商開罰，包括內湖五期重劃區、南港工業區等十處工業住宅，每案罰三十萬元，並限期改善。 六個月後，台北市政府再次派員勘查，僅一處改善，其餘九件逾期未改善，遭市府「加重累計」處罰，每案每層按違規事實處罰三十萬元，但被罰得最重的「忠泰恆美」與「遠雄藝朗」，也不過被罰四百二十萬元，與建商的龐大利益相比，根本九牛一毛，也難怪建商抱持觀望態度。 更大的問題在於，北市府罰建商而未將矛頭指向住戶的原因，是考量建商誘導消費者購屋、充當住宅使用。但建商宣稱既已交屋，違規裝修的裁罰對象應是住戶，而被建商推出來當擋箭牌的住戶，卻不願跟北市府合作，舉證建商違法。這個三角習題，變成建商、住戶聯手二打一。 學者籲通盤檢討都市計畫 執法的地方政府要如何翻轉局面，重占上風，張金鶚認為，通盤檢討都市計畫加上嚴格執法，才能杜絕由來已久的亂象。第一步就是依照《都市計畫法》開罰和開 拆，「該罰就罰、該回歸原狀就回歸原狀，儘管代價會很高，但違法、違規的人若沒有被懲罰，沒被追究責任，反而獲得好處，這才是最諷刺的事。」花敬群建議， 可先將案例做初步分類，「區別為有明顯惡意，以及法令容留模糊空間的兩類，至少目前新建成的工業區豪宅，是挑戰制度、挑釁公權力，顯有惡意者，優先處 理。」其次，「通盤檢討都市計畫，是內政部職權所在，不宜由地方政府就建案所在地做個案變更。」張金鶚補充，若確定將工業區變更為住宅區，必須追討獲益， 若建商不從，政府可用建商後案申照作為交換。 另一方面，住戶不是完全無辜，「住戶不會完全沒有責任，這好比買到瑕疵品甚至違法商品，貪了便宜，當然應該要承擔。」張金鶚說，變更為住宅用地後，地價提升，住戶若轉手亦能平白得利，不符公平原則，必須理出建商與住戶的責任歸屬，讓實際獲益者吐回不當利益。 主管都市計畫的營建署城鄉計畫科科長李守仁表示，若經過都市計畫評估，工業住宅所在地仍維持工業區使用，可輔導住戶依法使用，或依法要求住戶拆除、改建、停止使用，或恢復原狀。 李守仁解釋，過去的問題源自地方政府稽查人力不足，「既成的工業住宅，由地方政府輔導住戶依法使用。目前沒有新的工業住宅案件出現。」張金鶚與花敬群認 為，都市計畫的全面檢討，遠比討論個案處理來得急迫。「像目前除了工業住宅，還有商業區住宅、旅館用地住宅等存在，都是違法的，也一直被人詬病，這是整體 都市計畫錯亂，需要通盤檢討。」花敬群說。 政府至今仍未大動作取締、開罰工業住宅，難怪建商與消費者會抱持僥倖心理，期待有朝一日就地合法，房子價格翻漲。中央與地方主管機關應加快執法與處理速度，才能杜絕建商、住戶公然挑戰公權力、獲取暴利，違反公平正義的情況，才不會一再上演。 專家建議3步驟 處理既存工業住宅工業住宅按照都市計畫法79條裁罰檢討都市計畫是否須做分區變更 若確定變更： ．追建商價差獲益，若不從可扣後案建照．向住戶追回地目變更利益，若可證明建商曾說明建案為工業住宅，可另向建商求償 若維持工業區使用： ．輔導住戶依法使用 ．拆除、改建、停止使用或恢復原狀資料來源：張金鶚、花敬群 整理：陳柏樺 政府4手段杜絕工業住宅 手段1 廣告、銷售 ．從今年10月1日起，內政部強制仲介業者應記載事項包括建物是否位處工業區，或不得作為住宅使用的商業區．建築物預（銷）售廣告階段，若違反《消保法》 及《公平交易法》規定者，依法查處．地方政府自訂預繳保證金制度，建商於取得使用執照後3年內未有違規事項，始得退回保證金；違規則沒收 手段2 施工 建築物施工階段，就管道間留設的合理性加強查核，如違反規定（如《建築法》等）者，依相關規定辦理 手段3 使用 於領得使用執照後，蓄意二次施工，違規裝修等行為，依法處罰鍰或以違章建築物拆除處分 手段4 修法 修改《都市計畫法台灣省施行細則》，參考台北、桃園、台中、台南、高雄作法，刪除工業區容許設置一般商業設施規定（直轄市僅剩新北市保留此一規定）資料來源：內政部營建署中部辦公室 | ||||||