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青心直說：金融界貨如輪轉

1 : GS(14)@2012-02-07 22:22:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16047812

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港地產商 靠貨如輪轉翻身

1 : GS(14)@2012-06-25 23:44:28

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120625/News/eb_ebm3.htm

內地經濟持續不振，內地客來港買樓減少，加上香港政府透過額外印花稅(SSD)及收緊按揭成數等遏制炒風，無礙樓市旺場，只是情略有不同。房協早前推出的喜雅一日迅速沽清320個單位，新世界發展(0017)推出溱岸8號較低入門檻的單位，也順利提早達標，售出逾500伙，信置(0083)旗下豪宅新盤臯玥．天賦海灣銷情則較為平穩，顯示現時市場由用家主導，只要發售呎價接近二手市場，入場費不高，貼近大眾買家的能力，便不乏支持。
倘增土地供應 以量取價可保利潤
然而，地產股表現低沉，跟不上樓市表現，相信是與擔心梁振英領導的新政府，未來會增加土地供應，推出更嚴苛的措施，打擊樓市有關，但此舉實非對地產商百害而無一利，市場未免過分憂慮。過往發展商買地困難，樓市持續茘升，才不得不惜貨而沽，令資產流轉率大減，形成惡性循環，若未來土地供應及需求可取得均衡，發展商大可以量取價，以快速推盤套現再買地模式保持利潤，同時又可減低所面對政策風險。
長實信置負債少 利購地
發展商要做到貨如輪轉，其一關鍵是財務狀，長實(0001)及信置現時淨負債率不足一成，正好有利未來增加地土儲備機會，其中長實集中大眾市場，現時到年底料有逾5500單位可供出售，將是用家主導及高資產流轉時代的大贏家。至於信置今年以來已出售過千個單位，令截至6月底止的年度及下年度的盈利有一定保證的同時，明年初可回籠120億元，屆時將處於淨現金狀態，對未來補充土儲如虎添翼。
恒地新地多農地 受惠新市鎮發展
候任特首梁振英早前表示，不會大量增加土地供應打壓樓價，但會研究增加市民活動空間措施，如適度地在新界發展新市鎮。恒地為本港擁有最多農地的發展商，去年底持有農地儲備達4,200萬方呎，若未來新政府可加快審批農地轉變用途，將可提升恒地估值。
新鴻基地產(0016)是另一家擁有較多農地儲備發展商，持農地達2600萬呎，也可受惠，但公司高層被捕的困擾，令過往因企業管治佳而享有的溢價估值消失，事件也可能令公司發展更加審慎，影響業務發展步伐。不過，集團擁有龐大投資物業，現金流強勁，派息能力高，加上每股資產淨值(NAV)折讓已高於大型同業，未來可視乎股息率入市。
若以估值「抵買」程度，新世界及嘉里建設(0683)較NAV折讓逾五成最吸引。但新世界去年積極進行多元化收購，包括西貢大埔仔項目完成補地價，旗下新百貨收購上海百貨資產，旗下新創建(0659)購杭州繞城公路，以及旗下新世界中國(0917)收購豪華酒店品牌，令公司即使供股集資後，淨負債率仍升至32%，或會影響在樓市大展拳腳機會。
反之，嘉里去年下半年積極增加土儲，包括九肚山及跑馬地貴重地皮，去年底淨負債率保持約兩成水平，加上位於上海浦東及靜安的綜合項目開始帶來收入貢獻，相比下，防守性更佳。

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2 : Ar Yan(11362)@2012-06-26 12:01:49

港地產股，咁多年都係抄折讓架啦!!

原來係好簡單，依家係升市時，佢去重估資產一定比現實高，樓市低微時，佢唔會重估資產，所以佢架資產值，一定俾股價有折讓

無反而你仲驚~~因為証明左的貨已由聰明變左笨實

而且，好多所謂資產，可能係依家的工廈來，轉都無得轉，全部都係死貨來!!

所以，嘉里係高折讓，但都無起息~~

個個都渣住低折讓，高現金，低pe來評估隻野得唔得，而唔係睇番個行業真係輸死無人同情

好像09年爆煲，汽車股每股現金係高過股價，但都要破產，點解？佢的現金，長期都係用來燒而唔係賺左番來，相反，無左這舊現金，佢連基本營運都做唔到~~

低pe，就可以向下抄做成~~這些大家都係這度耳熟能詳~~

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蔡宏興：華懋變革 貨如輪轉 闢新路線 不跟風建「納米樓」

1 : GS(14)@2018-01-18 13:56:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4393&issue=20180118
【明報專訊】一般香港人60歲便會退休，南豐發展前董事總經理蔡宏興卻選擇在「登六」之年開展人生新一頁，轉投另一發展商華懋，擔任執行董事兼行政總裁。蔡宏興在新公司正式履新後首度接受訪問，他表示華懋在慈善基金管理下，未來除了會大力提高營運效益之餘，也會和其他發展商走不一樣的路線，起樓會「實而不華」，以及關注環保和履行更多的社會責任。

以往華懋予人的印象是喜歡慢慢發展和慢慢賣樓，一些樓盤可以在落成20多年後仍有貨尾，有追不上時代的感覺。不過，蔡宏興指華懋其實已在起革命，近期開賣的樓盤，不少都能一鋪清袋，現在華懋的新風格，可以十六個字來形容：「貨如輪轉，長做長有，貴有貴賣，平有平賣！」

地價攀升也不會惜售

即是說，華懋不會再如以往的囤積貨尾，買了地，起了樓便會按時賣樓，就算地價不斷攀升，也不會惜售，而樓巿轉淡，也會先賣了樓再買地起樓，以求長做長有。

蔡宏興又說，華懋也不會單為追高利潤而大起「納米樓」，並指現發展的項中不存在有關設計，「巿場的一些納米樓，當年輕人買入後，也難以住得舒適，日後生兒育女更難有好的居住環境。」

「正常來說，一個家庭應居住在數百呎的兩房單位，而華懋日後的發展，也會朝提供『合理』空間的住宅作為目標！」另外，蔡指往後集團發展也會多關注環保，以及希望可解港人難以負擔居所的問題作優先考慮。

「我們在薄扶林的華富閣，將會推出翻新後的16個單位，在今年首季和社聯合作以相對低廉的租金，租予有需要的人士或家庭。」另外，華懋也計劃將位於秀茂坪多年沒租出的原金茂坪戲院物業，和NGO合作，作社企用途。

籲放寬按揭 可配合建較大單位

蔡宏興認為，現在不少發展商傾向起細單位，其實也有被迫的成分，因為樓價在400萬元以上難以申請九成按揭，而樓價又高企，人們便只能買更細的單位，整體銀碼較細便較容易儲到首期，結果巿場需求被擠至細單位那一方，港人便也愈住愈細。「如果政府能放寬銀行或按保公司的按揭成數，人們可負擔較大的單位，發展商便也會配合興建較大的單位。」

除了年輕人的置業問題，蔡也指香港如全球其他國家一樣，開始面對人口老化的問題，「空間狹窄不單影響年輕人，也不利長者，比如只有百餘呎單位，廁所轉身也難，多加扶手也不易，都不是合適老年人居住的。」

空間太狹小 老幼也不宜居

蔡又認為，巿場有不少方案可提供更多土地起樓，公眾應持有更開放的態度討論，例子有如可否讓葵涌貨樓碼頭改作住宅用途。「自深圳鹽田港啟用後，香港的貨櫃碼頭地位日漸下降，而香港的貨櫃碼頭一直沒有火車運輸直接接駁，效率受到限制，如能改用途，包括興建住宅，提高經濟效益，為何不去讓社會討論、研究？

明報記者 陸振球

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2 : GS(14)@2018-01-18 13:57:01

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5173&issue=20180118

【明報專訊】華懋近年賣樓的確較以往積極，如現在便有約8個樓盤正在銷售，今年也會再推出約4個新樓盤（見表）。

約70收租項目可翻新或重建

蔡宏興說，華懋除了起樓和賣樓較以往積極外，也有意將至少60個至70個收租項目，研究翻新或重建的可能，因此華懋雖沒有如其他一些發展商般擁有龐大的農地，其實也有不少的「隱藏土地儲備」，如鄰近金鐘的「軒尼詩道1號」，便屬重建的商廈物業，該幢興建中大廈約30層高，總樓面達達20多萬呎。

「華懋和我的舊東主南豐，都是財政極穩健、少借貸而現金充足的發展商，只要有合適的項目，便隨時可收購和進行發展。」

[名人樓市論壇]

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3 : GS(14)@2018-01-18 13:57:14

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5937&issue=20180118
【明報專訊】雖然香港樓價高企，蔡宏興認為後巿仍可看好，至少今年樓價不會跑輸通脹，隨時可升5%以上。

「首先，剛成交的龍翔道地皮，每呎樓面地價已要2.8萬多元，便反映巿場參與者頗看好後巿，事實上中港經濟表現較預期優勝，而美國總統特朗普吹噓說美國GDP或可升4%，就算不可盡信，但明顯真的高於上屆政府約2.5%水平，美國作為全球經濟大佬，如經濟好香港也會受惠，亦會帶動香港的消費和通脹；雖然美國加息，但加幅預料有限，港息仍然繼續處於合理低水平，樓價自然可長線看好。」

不過，蔡宏興也承認政府要解決和紓緩樓價高企的問題，並建議可從數方面着手，一是盡量增加供應，尤其低收入巿民較需要的中小型單位；二是多建公屋；三是放寬按揭，令巿民更容易可以儲到首期上樓。

[名人樓市論壇]

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信置新世界齊稱採貨如輪轉策略

1 : GS(14)@2018-06-13 11:58:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4961&issue=20180613
【明報專訊】港府計劃向發展商開徵一手物業空置稅，似有山雨欲來之勢，再有發展商表示，沒有任何囤積單位的意圖和行動。信置（0083）執行董事楊光，昨日出席集團商廈天台綠化計劃10周年活動時表示，目前仍未清楚政府有關開徵一手物業空置稅的具體內容，但相信措施是政府經深思熟慮後才推出的，集團會理解，惟當局必須清晰界定何謂「囤積居奇」。

指政府須清晰界定何謂囤積

楊光續稱，信置旗下樓盤一向以貼市價錢推出市場，故存貨不多，新樓盤單位即使不出售亦會在市場出租，集團不存在積存貨尾問題。

與此同時，新世界（0017）營業及市務部總經理黃浩賢表示，集團現正開售的北角豪宅柏蔚山，已經先後推出547伙單位發售，佔全盤單位總數611伙的九成，西貢清水灣傲瀧亦只剩下小量特色單位，標準單位亦已盡推，顯示集團並無囤積單位。

事實上，嘉華（0173）營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明日前已表示，政府針對發展商銷售速度慢而徵收空置稅，業界並不樂意見到，因為並非刻意囤積；溫強調，一旦政府落實收空置稅，發展商會再計數，成本或者要由買家承擔。

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