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財叔及YC的功力 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2011/12/yc.html

由打工仔做起, 今天已經得到財務自由, 而又會在網上無私地跟大家分享財務自由之路的blog友不多, 財叔與YC都是其中之一, 兩位都曾接受傳媒訪問, 他倆主力都是靠買樓致富的, 我一直都有追開他們的blog, 亦每一篇都細看過, 希望可以借助他們的經驗使自己財務之路好行一些。

讀完他們的blog之後, 發現雖然他倆都是靠買樓致富, 但其實方法有點不同。財叔最喜歡買入有未來的物業來持有收租, 等可觀價值出現後賣出, 在可見的未來買入的物業能有很大價值上的變化, 這個「可見的未來」可以理解為幾年左右, 所以財叔多會留意四十年以上而又有可能被收購重建價值的舊樓, 如果物業未來值一般, 財叔又會選擇一些有創造價值可能的樓宇, 例如買入後劏房、豪裝、打通等, 有創造價值可能的樓盤都不會走出財叔法眼, 財叔又會玩弄財技, 最令我印象深刻就是他提過在樓市低迷時, 銀行估值可能比樓價高出兩、三成, 因此他可以利用這個機會先full pay層細價樓, 再用銀行估值按七成完整取回full pay的樓價, 一招零首期真是少點經驗都不會知道有這個可能性。

YC兄就是令一個模式, 他會買入有長遠前景的樓盤, 這些樓盤多是抗跌力很強的藍籌屋苑, 買的時候會選擇在中原指數較低的時候買, 而在中原指數較高的時候賣出。當YC買入若干物業後就會持有, 並在樓價上升時到銀行加按套現, 再買入更多物業, 這是他所謂「整大個餅」, 到樓價升至泡沫水平時沽出套現, 這是他所謂「食餬」。YC買入後就用租金收入保留持貨的實力, 長時間地享受香港經濟發展所帶動的地價升值以及樓市高低的升跌浪。

兩者比較之下, YC的操作模式難度比較低, 風險也比較少, 但在成功造出不敗之地之前要配合一份收入穩定的工作, YC是公務員, 這方面完全沒有問題, 要學習的話, YC的模式會較容易上手, 需要鍛鍊的是長遠眼光及定力。相反, 財叔的操作模式所需要的功夫及經驗相對比較多, 有點像打理一盤生意, 找有前景的舊樓來等收購或劏房出租, 說就容易, 但做起來十分難, 我就有位同事試過到旺角及上環的地產舖, 希望跟經紀混熟後能得到值得投資的買盤訊息, 但只能得到一次又一次冷淡對待, 問多幾次都放棄收場, 更不要說要有裝修班底之類。他倆還有一點分別, YC會對中原指數高低定立持貨步位的目標, 但財叔就好像在高市、低市都能找投資, 這個對市場的看法也是兩者之間很大的分別。

說財叔及YC的共通點, 除了投資物業致富之外, 他們還有很多共通點, 例如他們都非常著重現金流, 而租金回報就是投資物業中一個非常重要的現金流指標, 按他們的建議, 不懂計數是不應該投資的。還有, 他們都非常肯定槓桿的威力, 他們選擇投資物業都是因為物業可以獲得非常穩定的槓桿, 要利用槓桿, 他們都會明白銀行是他們的朋友, 跟銀行打好關係是十分重要的。

我非常建議對財務自由這個課題有興趣的人去看畢財叔及YC的所有文章, 不過當你想運用當中智慧時, 請小心現在香港的情況可能有點改變, 例如香港過去三十年的增長與未來三十年的增長有何分別? 現在屋宇處對劏房的態度。銀行的信貸資料庫對多間樓按揭的影響。全球正在極低利率水平, 在這個起步點應否在上會時計得太盡? 政府SSD令炒家絕跡後, 樓市的生態變化如何。以上種種都是應用人家的智慧時要考慮的問題。

還有一個他倆比較少提及的, 就是稅務問題, 這個問題在香港個人買賣股票都不太需要考慮的問題, 但買賣物業及收租就一定要考慮, 個人名義持有? 公司名義持有? 找親戚名義持有? 報物業稅? 個人入息稅? 還是利得稅?這個稅務問題也是一個很大的命題。


財叔 blog
http://www.xn--rort53k.com/index.php/joomlaorg

YC blog
http://blog.yahoo.com/_BIBG6PRURNDFYIOSVOFF2AOCOE/articles/page/1

宅男樓神 財叔

2012-11-15  NM

最近網上有一位當紅炒家「財叔」，自稱是個月入兩、三萬元的打工仔，卻炒賣過逾五十間物業；在網上他教一眾網民如何投資買樓，將一間物業變兩間，兩間物業變四間，四間變八間，愈變愈多，成為收租大業主……一眾宅男師奶，已經「中晒毒」。 這位「財叔」，真身是四十四歲、現職幸福藥業助理推銷經理的龍凱祺。他人生的第一志願就是買樓，憑一個「慳」字，多年來與家人合資，不斷轉按加按，乘着樓市火勢，○二年至今炒樓賺得二千八百萬，手持物業亦值六千多萬元。不過，背後他為慳按揭要老婆打銀行工，全身是救世軍二手平衫，甚至坦言：「我要供樓唔俾家用老婆o架！」財叔，其實是這樣煉成的。 這天記者相約財叔，到他經常光顧的灣仔權記麵店，食十三蚊一碗的雲吞麵，感受財叔慳儉之道。「同人食或者有人請就豪啲，平時一個人就食平嘢，我成日食十三蚊碗嘅雲吞麵！」時值三點三，眼前的麵店擠滿人群，做了兩個多小時訪問的記者和攝影師早已又餓又累，心想等一下就有位坐。豈料財叔忽然說：「今日想食牛腩麵，但呢度貴啊，要十六蚊，我哋去第二間。」如此一行人由灣仔太原街行足四、五條街到莊士敦道的標記，為的是慳兩蚊，食十四蚊碗的牛腩麵！ 「依家啲人成日話買唔到樓，唔係佢買唔起，只係唔肯降低生活質素啫！」現職幸福藥業助理推銷經理的財叔，邊吃牛腩麵，邊向記者展示一身服飾：「我件褸喺救世軍買，只需四十蚊；件T恤十蚊咋！對鞋係朋友送嘅貨辦，唔使錢。」記者到過他那市值約一千八百萬元的北角賽西湖大廈自住單位，只見他女兒的房間擺滿兒童圖書。「喺救世軍買廿蚊咋！」連女兒在彈的鋼琴、老婆在歎的按摩椅，也是朋友轉贈得來的。「唔係唔買，要買就買平一截嘅次貨，好似嗰部電視機同電腦咁。」財叔叫「度叔」可能更適合。 勒緊褲頭為供樓 左度右度的財叔，童年時和父母姊妹一家六口住華富邨，十六歲已出來打工。他人生的夢想就是買樓，廿三歲時，死慳死抵儲到四萬元首期，便做了九成按揭、以四十萬元買入馬鞍山居屋錦英苑。「嗰陣係九一年，我做文具鋪sales，人工得四千八百蚊，月供要三千五百元，唔夠錢裝修買傢俬。」財叔便日日食一蚊包公仔麵，放工在大埔擺檔賣印畫T恤，夜晚做速遞員，兼要放棄一切娛樂，回家只能看電視、零消費，才夠錢供樓。直至九七年，財叔結婚並與老婆夾份，以一百九十五萬買入大埔中心單位，閃電摸售賺三十三萬，這桶金讓他踏上炒樓之道。根據土地註冊處記錄，多年來，財叔炒賣過近五十多個物業，主要集中在灣仔及銅鑼灣區，且多屬三十年以上的舊樓，財叔貪其資訊不流通，有潛在升值空間或收購價值。大部分揸兩、三年便脫手換貨，揸得愈耐賺得愈多，其中駱克道裕安大廈，持貨八年賺近四百萬；其他單位經過密密炒，多年間賺二千八百多萬元。至於買入及賣出的時機，財叔卻講不出其中理念。只能說，在樓市過去多年不斷大漲小回下，財叔遂能火乘風勢，搭上順風車跟住賺。 專吼舊樓勇字當頭 訪問期間，財叔帶記者到他持有的灣仔長春大廈七百呎單位參觀。一打開大門，記者不禁嘩的一聲，整間屋寬敞得像千呎。「舊樓實用面積高嘛，化下妝就可以租個靚價俾外國人住，回報又高。」財叔指着屋內的電視和床褥，原來都是他到處免費執來的二手貨，又是慳得就慳。財叔指，在舊區買舊樓，等同盲佬娶老婆，間間差別不大，「舊區舊樓買嘅係地價，冇折舊，如果收購都賠得多。唔似新樓有溢價，買嘅係概念，好似浪翠園九七嗰陣俾人包裝到天花龍鳳，依家都未見家鄉！」他認為大型屋苑由地產商發展，必然有得賺才會賣出，「筍嘢點會賣俾你？」在近年的市況下，只要心頭掛個勇字，夠膽入市，就能大賺。而這一套，正是財叔向網友推銷的理念。「一定要加按！係銀行送俾你嘅禮物，唔買樓都拎去做人民幣定存賺息差啦！」總之就要借到盡，用來買樓收租製造正現金流。但這種玩法，財叔揚言基礎是一定要有層自住樓喺手。「低息嗰時就用自住樓加按套現再投資，自住樓唔可以賣，以免之後租樓住，套現嘅現金又要交租燒番晒。」只要投資收租的收入，能蓋過供樓支出，有三釐以上回報，財叔就認為入得過；遇上樓市低迷，更是「零支出」買樓的好時機。「跌市時銀行估價會高過買入價，我喺沙士嗰陣就用七十萬full paid買咗興芳大廈，我拎現契去銀行估一百萬，按到七成，又攞去買樓！」 加按再加按 財叔自己亦身體力行，「○一年見銅鑼灣霎東街有層唐樓賣七十二萬，比樓上另一間開價一百萬嘅平好多喎，但冇得做按揭。唔夠錢咪同屋企人夾份囉！」大部分財叔買賣的物業，都是與家人夾份，但有關買賣的決定，就由財叔負責。「按揭由老婆或者屋企人申請，我就做擔保人。未有信貸資料庫之前，銀行唔會查你做過幾多擔保人o架，我咪可以借盡按揭囉！」財叔坦白道出一間變兩間、兩間變四間的原因。不過這番理論，始終難經過跌市的考驗。由於財叔常叫網友加按再加按，一間變多間，再以租金收入支撐供樓負擔，若然跌市，銀行落雨收遮，租金下跌，這個理論便玩完。訪問中，記者問及財叔，假如遇上跌市怎辦？他似冷不防有此一問，支吾以對道：「唔……（沉思約半分鐘）」最後他牽強扯開話題：「冇問題o架，你供得起咪得囉！」他的炒賣記錄，賣出的物業大都有賺，堪稱完美，但原來有些蝕本貨，他只是死守到尾，如灣仔國泰88的商場鋪，○六年六月他以1000 Ltd公司名義用二十二萬元買入，眾所周知這是死場；記者更發現財叔的媽媽在看鋪，似乎是鋪頭未租出，擺賣雜貨充撐場面。另外，財叔老婆亦是他的忠實fans，當年財叔想買第一層灣仔樓，左度右度，只能做到七成按揭，且利率為十二釐，十分「揦脷」。於是，財叔想到游說老婆出來打銀行工。「員工層自住樓，可以借到九成按揭，兼利息只係五釐，抵好多！」老婆最後聽話遵從，對此他老婆說：「份工幾好吖，唔錯呀，係舊時曾經捱過一陣啫。」 開班授徒搵真銀 姑勿論如何，他在面書上的粉絲群組「財務自由同學會」，已有一千多個fans，師奶宅男都對他必恭必敬，叫他做「財神」、「財爺」，財叔這個暱稱由此得來。採訪時他老婆、兩位忠心網友「信徒」Raymond和Paco，跟隨左右，每當攝影師拍下財叔一舉一動時，信徒都會舉起手機拍攝，唯恐錯失任何一個精彩畫面。這個同學會，更在上週六舉辦了一年幾度的燒烤聚會，聚會上，大家都一邊燒一邊大談炒樓經，猛捉住財叔問個不停。「好唔好將我層第一城賣出去，換兩層低價嘅樓收租？」、「屯門工廈買唔買得過？」這些粉絲當中，更有付真金白銀上堂聽財叔大講炒樓經的同學仔。原來財叔在FCI投資策略研究有限公司任客席講師，該公司開辦了地產投資課程，每個課程共六堂，學費為七千八百元。財叔任教其中一堂，教同學仔炒樓。記者上週五觀察，每堂有近九十人報讀，據此推算，財叔講幾個鐘便可淨收過萬元，袋袋平安！

路過書展見到財叔

今年與家人到書展湊熱鬧，順道替iM及出版社打氣。選了星期六下午到書展現場，一到附近已經看見人山人海，排除的人龍在附近的大樓天橋已經打了好幾圈，這情景令止凡記起若干年前，在大熱天時下去書展排過一次隊，排了數小時才能進場，話以後都不會再去書展。但自己有著作出版，當然有誘因前往，加上帶著手抱小朋友不需要排隊進場，所以這也不算太大問題。




於我而言，這個書展其中一個焦點是財叔的處女作。據我所知，出版社趕出財叔這本著作的過程頗辛苦的，印好的著作在書展開始了兩天還未送到會場，要到星期五晚才抵達，實在是新鮮熱辣，亦可見出版社為趕書展出版財叔這本書是何等努力。還記得財叔表明不想再搞分享會，因為他認為自己想講的都分享過了，除非有新書出版，好讓他有分享與趣，所以出版社預訂了29/7與財叔搞的分享會，為保不會因講者缺場而泡湯，出版社唯有全力出版，最終成功了，可謂「剛剛熟」。

路過時，也到iM處站站與讀者寒暄一下，記者連忙把我的著作放好在枱上，又把小弟於最新一期iM的專欄文章翻開，向附近的路過人士介紹。但我其實反而喜歡靜靜地與讀者交流，傾偈了解對方，這感覺更好。

我觀察到在場的確有不少讀者正在填寫iM的訂購表格，他們一邊填寫，我突然記者上身，訪問一下他們，了解更多。原來他們都訂閱一年iM，而且都是iM的長期讀者，每一年書展都來現場填寫一次訂閱表格，原來在書展訂閱有55折，差不多便宜一半，難怪每年都吸引他們專程來到書展現場。

與我討論的幾位讀者都是訂閱實體版的，因為較喜歡閱讀一本本拿上手的雜誌，亦會把好的文章及故事剪下收藏，所以沒有考慮網上版。我問他們除了看iM之外，有否看blog？年青一點的兩位女士表示經常會看，也有看小弟與別人的blog，但不少內容實在看不明白，即使其中一位本身是會計出身，工作與銀行投資產品有關，但她亦坦言，若要把知識應用到自身的投資上，仍然感到非常不容易。

另外，年紀大一點的幾位則表示沒有上網看blog的習慣，亦不常看書，主要只是看iM的文章而己。他們沒有看其他讀物的主因是太忙，有位打趣地說：「平時連睡覺時間也不足夠，訂閱了iM後，在如廁時可拿進去看幾頁，這已經很好了」。

他們作為iM的長期讀者，都不約而同的表示選看iM主因是它的內容較闊，尤其喜歡看focus那本書，亦會追看一專欄文章。至於，對一些炒炒賣賣，談論冧巴的內容就沒有多看，有位先生更指iM雜誌內三本書，有一本他從來不看。

與他們討論之後，得知原來不同人的閱讀習慣分別很大，例如現在這篇文章，那幾位不看blog的先生應該不會看到，所以透過不同渠道分享理念，接觸面大一點，的確有用。
不經不覺談了一小時，財叔在後半段加入了，大家談得興起，再由財叔接力，這時候我靜靜走過去亮光文化的攤位，跟出版社負責人談談，又替她們打氣加油。

跟她討論書籍銷情，她指財經書的銷情很一般。其實，財經書於書展一向銷量不太好，只不過上年就有記者發現財經書在書展銷量很好，但今年她觀察就回覆一般水平，她們猜測原因跟大市有關，上年度自第一季開始內地股市升到顛，留意財經類書籍的讀者突然增加，但近幾個月的股市則不是太好，財經書及相關講座都沒有太好的反應。
另外，她認為在書展中財經書多不會是書展的主菜，她觀察這與讀者有關，看財經書的讀者很少會為8折跑進書展迫人，為買三兩本財經書回家。亮光文化曾經想邀請曾淵滄參加書展簽名會，但曾博士表明不會參加，主因是他曾經試過參與這類簽名會，坐足一個小時，一個人也沒有，所以他不再參加了。很難想像到曾博士的著作銷量十分好，搞簽名會竟要坐冷板凳。

與出版社傾談時遇到一個很有趣的情景，當我站在出版社攤位的收銀處與負責人傾談，不斷看著有人在排隊買書，有一位先生付款時向我看了一眼，認出我是他正在購買書本的作者，於是我即場替他親筆簽個名。他表情看來很開心，買書遇作者，可能真的讓他喜出望外，其實我更開心，因為遇到有心的讀者也是極之難得的。

與出版社傾完後，購買財叔的著作再返回到iM攤位找他親筆簽名，這才完成我當日的事情。返回iM處時已經看見他被大批讀者包圍，他則忙於替新書簽名，我走上前了解一下，發現他自備鋼筆，也有一支墨水筆，每一個簽名都讓讀者選擇，非常認真地簽名，更寫出一手好字。



與iM記者閒談時，她有點擔心地問及分享會人數如何，因為近期他們搞這類講座或分享會的反應都不太熱烈，有知名講者的講座人數也不足一半。我與財叔都不約而同地指沒有太理會人數，只怕出版社虧本。不過，很多時候，很多事情是大家控制不了的。曾經有一個工作坊的預先登記名單，今次就不作通知了，學財叔所言，大家有緣相見吧，人少少更好玩。



今次書展與財叔交流討論的時間不多，讓我看完他的著作再給他意見吧。十分喜歡這個書名，《獅子山精神投資法》，但願財叔出版這本著作，進一步增加更多接觸面，可以正面地影響更人吧。

財叔與鐘兄如何走在一起

昨晚跟財叔與鐘兄飯局，我常認為，財叔、鐘兄與止凡本來是生活在不同世界裡的，背景、年紀也大不同，能聚在一起乃是緣份。今次一起飯局進餐，主因是早前出版社搞了兩場分享會（見《分享會上現分歧》與《靠搞活動賺了200萬》），這算是慶功宴吧。



出版社負責人大談今時今日出版業的難處，主因今天香港文風每況愈下，而各地出版的著作數目增加不少，以致每本新書的週期在書店上縮減了不少，大大影響賣書量。依她所述，十多年前有作者出版著作，賣幾萬本也上不了暢銷榜，如今同一位作者，銷量只是萬多本，就已經是暢銷榜第一位，不知是否值得高興，可惜。

電子書也是一個方向，可惜她觀察到，中文書出版電子書始終不比英文、日文等書籍受歡迎，她估計原因可能是中文筆劃特別多，在電子書上閱讀起來會令人容易疲倦。我們都不太清楚，始終對電子書認識不多。

面對這樣的出版環境，大型的出版社都紛紛希望搞其他活動，尋找更多商機維持生意。例如天窗都在積極與作者們搞講座，也有找不少blogger作者出席。她也擔心出版業的現況，也積極想找好出路，不忘也跟我們探討有什麼舉辦活動的形式與方向。

一面聽，其實沒有多答咀，始終我們這些小小的blogger，在blog寫寫日記，寫寫無聊文章，寫多了，集結成書，圓了出書夢已很心足。對於如何解決出版業的問題，怎樣研究出版社轉型等命題，實在幫不了多少忙。

很容易大家又在討論搞課程的事宜，對於課程收費一事，財叔與鐘兄談得火熱。主因是財叔總覺得鐘兄的投資班收得太便宜，應該能收貴一點就收貴一點，收回「市場價」，不要「造爛市」。鐘兄直言搞投資班目的不為賺錢，人已退休，找機會把知識傳出去，賺多賺少意義不大。當然，財叔亦指他從沒有因為搞班、寫blog賺過一毛，所有收入都全數拿去做慈善，但宗旨仍是要收取「市場價」。

相方各執一詞，始終是沒有結論，但大家了解一下對方想法也不錯。談到搞投資班賺錢，財叔又一次直指坊間不少人正在走這條「財路」，每位收費數千元，一兩個晚上大賺十幾萬，課程內容空廢，教師無料，比比皆是，有趣的是偏偏「上當」的人不少。其實，這也是財叔堅持收貴的原因，因他認為這些錢，有料而清高的分享者不去賺，只會留給「某些人」賺，不如他把錢賺回來，分給明哥與慈恩基金更好吧。還有，財叔每次受機構邀請分享，都會問問同場會否有「某些人」演說，試過知道同場不同時段會出現「某些人」，他立即拒絕再出席相關活動，財叔由始至終都是非常有原則的。

飯局最精彩的地方是財叔大談處理稅務的手法，與稅局過招的經驗，更涉及近年買新樓的技巧，賺盡經紀回佣的經過。我以前也算閱讀過不少這些點子，但當晚聽財叔的親身經驗，絕對感到精彩非常，這是他能致富的另一秘技。

由於有關稅務處理的內容實在太敏感，還是不能作太公開討論，而且分享也應該由財叔親述吧。這的確屬於非常高超的財商，說不定財叔收山之時會把這些經驗公諸於世，個人認為始終未收山不宜太高調談論這些「超技術」。

離開時，我問鐘兄的投資班是否繼續搞下去，因為他控制著每堂的人數，每班一出就即爆滿，口碑也很好，這樣下去搞十班八班也十分正常。退休後有這「消遣」，夫復何求呢？

飯局中，大家也提起百樂兄，希望下次他回港時幾位可以一聚吧，我則最著數，因為又可以學習學習了。

財叔與鍾兄如何走在一起

昨晚跟財叔與鍾兄飯局，我常認為，財叔、鍾兄與止凡本來是生活在不同世界裡的，背景、年紀也大不同，能聚在一起乃是緣份。今次一起飯局進餐，主因是早前出版社搞了兩場分享會（見《分享會上現分歧》與《靠搞活動賺了200萬》），這算是慶功宴吧。




出版社負責人大談今時今日出版業的難處，主因今天香港文風每況愈下，而各地出版的著作數目增加不少，以致每本新書的週期在書店上縮減了不少，大大影響賣書量。依她所述，十多年前有作者出版著作，賣幾萬本也上不了暢銷榜，如今同一位作者，銷量只是萬多本，就已經是暢銷榜第一位，不知是否值得高興，可惜。

電子書也是一個方向，可惜她觀察到，中文書出版電子書始終不比英文、日文等書籍受歡迎，她估計原因可能是中文筆劃特別多，在電子書上閱讀起來會令人容易疲倦。我們都不太清楚，始終對電子書認識不多。

面對這樣的出版環境，大型的出版社都紛紛希望搞其他活動，尋找更多商機維持生意。例如天窗都在積極與作者們搞講座，也有找不少blogger作者出席。她也擔心出版業的現況，也積極想找好出路，不忘也跟我們探討有什麼舉辦活動的形式與方向。

一面聽，其實沒有多答咀，始終我們這些小小的blogger，在blog寫寫日記，寫寫無聊文章，寫多了，集結成書，圓了出書夢已很心足。對於如何解決出版業的問題，怎樣研究出版社轉型等命題，實在幫不了多少忙。

很容易大家又在討論搞課程的事宜，對於課程收費一事，財叔與鍾兄談得火熱。主因是財叔總覺得鍾兄的投資班收得太便宜，應該能收貴一點就收貴一點，收回「市場價」，不要「造爛市」。鍾兄直言搞投資班目的不為賺錢，人已退休，找機會把知識傳出去，賺多賺少意義不大。當然，財叔亦指他從沒有因為搞班、寫blog賺過一毛，所有收入都全數拿去做慈善，但宗旨仍是要收取「市場價」。

相方各執一詞，始終是沒有結論，但大家了解一下對方想法也不錯。談到搞投資班賺錢，財叔又一次直指坊間不少人正在走這條「財路」，每位收費數千元，一兩個晚上大賺十幾萬，課程內容空廢，教師無料，比比皆是，有趣的是偏偏「上當」的人不少。其實，這也是財叔堅持收貴的原因，因他認為這些錢，有料而清高的分享者不去賺，只會留給「某些人」賺，不如他把錢賺回來，分給明哥與慈恩基金更好吧。還有，財叔每次受機構邀請分享，都會問問同場會否有「某些人」演說，試過知道同場不同時段會出現「某些人」，他立即拒絕再出席相關活動，財叔由始至終都是非常有原則的。

飯局最精彩的地方是財叔大談處理稅務的手法，與稅局過招的經驗，更涉及近年買新樓的技巧，賺盡經紀回佣的經過。我以前也算閱讀過不少這些點子，但當晚聽財叔的親身經驗，絕對感到精彩非常，這是他能致富的另一秘技。

由於有關稅務處理的內容實在太敏感，還是不能作太公開討論，而且分享也應該由財叔親述吧。這的確屬於非常高超的財商，說不定財叔收山之時會把這些經驗公諸於世，個人認為始終未收山不宜太高調談論這些「超技術」。

離開時，我問鍾兄的投資班是否繼續搞下去，因為他控制著每堂的人數，每班一出就即爆滿，口碑也很好，這樣下去搞十班八班也十分正常。退休後有這「消遣」，夫復何求呢？

飯局中，大家也提起百樂兄，希望下次他回港時幾位可以一聚吧，我則最著數，因為又可以學習學習了。

財叔開講 買樓劈價如街市買餸

1 : GS(14)@2016-10-30 17:44:56

2016-10-22 iM

買樓上車是不少香港人的目標，本刊主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座，將一連三期節錄部分精華內容。第一炮由《百萬Blogger》專欄作者之一財叔主講。

財叔難得開講，當晚雖然下着傾盤大雨，但現場仍然坐無虛席。40歲已達到財務自由的財叔，在講座中細談他的買樓心得和實戰經驗，更即席傳授現場觀眾買樓劈價3招，直言買樓不需要特別學習，只要運用每天街市買餸的「街頭智慧」，就能成功還得心儀價錢。

財叔向讀者傳授買樓心得之餘，明言「教大家去買樓，並不是想大家去賺錢咁簡單」，希望大家達到財務自由後，生活自在滿足之餘，更可造福社會。同場請來他心目中財務自由典範——深水埗明哥擔任嘉賓，讓更多人了解明哥派飯的心路歷程，鼓勵讀者學習。

周一（17日）由財叔主講的「講樓慈善夜」全場爆滿，讀書不成的財叔，在投資路上卻創出一片天，現時手持約多個住宅、工廈、商舖、車位等，他曾經買入錦英苑、大埔中心等樓盤，之後「一拆二、二拆四」愈買愈多，終達財務自由。

講座甫開始，觀眾有點靜，但經財叔一輪風趣又實用的演解後，與觀眾你來我往，有講有笑。財叔笑言自己曾有外號「廢青樓奴」，直言要達到財務自由的秘訣好簡單，就是先控制好基本生活開支，開支越低，達到財務自由機會越高。

壓縮開支 不怕穿冒牌

奉行「壓縮開支」的財叔，即席親身示範，邀請大家猜猜身上所穿的上衣多少錢？全身衣着總值通常都不超過200元的財叔，身上穿着的是用15元在出口店買來的襯衫，下身則是60元的牛仔褲，腳踏的便裝鞋60元，且聲稱有牌子，但即使是假貨他不介意，「假咪假囉，最重要我不是付出200元去買假貨，60元買的時候就預了是假貨」。財叔同樣將這套邏輯運用在買樓投資上，「去到邊間屋都當『鬼屋』買，若最後不是『鬼屋』，就賺了」。

憑這套「壓縮消費」的理財技巧，財叔走上財務自由之路，生活自在逍遙之餘，亦積極做慈善工作。財叔常說，達到財務自由的意義，在於可以選擇，可以選擇「賺夠唔撈」，也可以選擇追求理想。財叔請來他的「偶像」深水埗明哥講解，為講座帶來另一高潮。

學偶像明哥 回饋社會

明哥多年來在深水埗向無家者及長者派飯，在財叔心目中，明哥才是是超級財務自由的代表，因明哥已毋須再為生活開銷而努力工作，自己不愁兩餐，便主動去關心街坊溫飽。「自從認識明哥之後，我感到慚愧，明哥從不會想如何消費，只是想如何幫人。」

衣着樸素的明哥笑言「做了很多年老闆都仍然是賺不到錢」，他開設的深水埗「北河燒臘飯店」，多年來兩餸一湯都只是賣20多元，又長期義贈飯菜給區內基層人士，難怪明哥曾被網民封為「香港最帥的男人」。

財叔向參與者直言，相信在座每個人生活都過得比明哥好，常聽到不少人認為要搵到錢後才去幫人，「其實唔需要話搵到好多錢，我教大家去買樓，希望將來大家過到自己舒適的生活，財務自由之後，去幫這個社會，這才是我的目標，並唔係想大家去賺錢咁簡單。」

財叔×明哥×iMoney

是次「講樓慈善夜」參加者反應踴躍，現場「北河同行」義工共賣出逾500張飯票，另本刊將按報名人數向明哥購買同等數量飯票，稍後將跟明哥到深水埗派飯，詳情即將公布，密切留意。

樓市FAQ

說過「不會私下答問題」的財叔，今次在講座中幾乎有問必答，令參加者滿載而歸。不少人都紛紛寫紙仔問問題，財叔笑言今次觀眾「人有善心腦袋都比較清醒」，每條問題都是精華，現節錄部分重溫。

■自住好定投資好？

財叔主張不要「人買你又買」，先要搞清楚買樓的目標是自住或投資，自住的用家不用買一個「筍盤」，他舉例，就算單位便宜10萬元，但對住垃圾房，辛苦的都是自己。他指，任何人都預計不到未來樓市升跌，所以最重要是方便自己和住得舒服，不要因看到其他區的潛質就搬。

但投資就不一樣，目標是為賺錢，所以要找一個有機會賺錢的地方，「若今日我說葵涌區（工廈）值得投資，因此大家買入3,000元一呎單位，比起同類盤買貴幾十個巴仙，是沒有意思的」，所以要注意「是買個單位，而不是買個區」，要找一個值得投資的單位更為重要。

但他認為，現時政府推出辣招額外印花稅（SSD）後，買樓已經不再是賺錢的投資，反而市面上有更多的投資工具比買樓出租的回報率更高，更能賺錢。

■何謂買樓好時機？

講座中最多讀者關心的，是何時才是買樓投資的好時機。財叔認為樓市沒有剛性需求，只有租賃才有，因租客才是最有需要的一群，所以租金最能反映現實。當樓價不斷攀高，但租金卻沒有顯著升高，就代表樓價被炒高。

他以數年前的堅尼地城泓都作例，當時西環將興建地鐵，樓價不斷升，甚至比灣仔、北角等有地鐵的地方樓價更高，買家看中將來會發展，所以願意用高價錢買未來，引致樓價飆高。「但租金就可以反映到樓價有沒有支持，升市會比其他升得快，一跌就會跌死」，所以財叔提醒，最重要看租金升幅是否能追到樓價。

財叔提出他悟出的「淨租金回報論」：即扣除管理費後的淨租金收入減利息開支（租金-管理費-利息），差距愈大，就愈值得投資。2002年時他投資第一幢物業時，銀行供款利率2.25厘，管理費僅數百，當時銅鑼灣和灣仔租金回報約10厘，故每個月有近7.75厘回報，「每年就算跌10%，跌到10年後層樓不值錢，租客已經幫手供完層樓，層樓我賺返嚟。」

■資助房屋值得買？

不少人對政府推售的資助房屋持觀望態度，財叔就不建議購買資助房屋。財叔指，除非打算一輩子自住，否則不會考慮買資助房屋，因為買政府資助房屋始終不是自己資產，不可以轉按、加按、套現。財叔曾在專欄以「港人港地」樓盤啟德1號作例，認為買這種房屋等於無折扣居屋，「為甚麼要為了便宜一點，而多了許多限制？最後啟德一號不但沒有便宜到，甚至比附近的譽港灣還要貴，但合約需綁30年，租賣都要政府批，最慘是不知政府懂不懂批，如果屆時政府說未批過這種情況，就會唔知點算。」

他又指，他買樓時的年代不同，因除了買居屋，其他所有房屋都要付三成首期，但若他有得選擇，一定會揀買私樓。加上現在私樓已可做到九成按揭，他找不到理由買資助房屋，並指買資助房屋是「完全無着數」。

■如何揀個好Agent？

要找到「好樓盤」除了自己做足功課外，就要靠地產經紀（Agent）帶路睇樓，所以有個好經紀就事半功倍。財叔如何找到好Agent呢？原來他看中一個地區後，先會找該區五間不同的Agent，每個只睇一層樓，然後一律向他還低三成價，看看Agent反應。「我只會找一個願意嘗試幫買家還價的，因為Agent肯幫你試，才代表有機會成功，若試都不願意試就拒絕客人的，相信該Agent不會為買家成功爭取到最靚價錢。」

財叔說，要令Agent記得你，才能幫助你放盤放得較好，遇到筍盤又會識得找你。他就試過睇樓就只找一棟大廈，並鎖定2、5、8座，讓Agent們一發現該座有盤，都記得有他這個特別客人。

財叔贈劈價3招

財叔向在場人士傳授劈價三招，說到底都是運用「同理心」。財叔叫在場人士想像在羅湖商業城買一對鞋，店主開價300元，大家會劈價多少？現場就有女士大叫30元，引得哄堂大笑。財叔指，劈業主價亦是相樣道理，「但買家又不敢還平業主30萬，常害怕俾人鬧，其實誰會鬧你，要鬧都是鬧Agent」，所以他建議買家還價要開一個比自己心中價更低的價錢，尋找業主的底綫。假如業主叫價300萬元，買家心目中的價錢是270萬元，買家可還價240萬元，這個不合理的低價是用來引導業主再還一口價，「最想聽到業主說『起碼270萬』」，就可從業主的底綫270萬元再調整。財叔笑說，這門還價技巧，主婦每天街市買餸都會用到，是一種「街頭智慧」。

不過財叔又站在業主角度說，他深信「還價即死」，事關當業主心目中想賣300萬元時，他就會開398萬，「我不相信你會還我250萬元，以香港人咁老實，所以係唔係都叫高，只要你還，最怕你唔還，一還就賣！」財叔指他早期賣樓，銀行估價450萬元，他會開550萬元，遇到一個買家肯還價就將盤賣給他。所以財叔提醒，買家覺得值幾多錢，就還幾多。

第二招在舊區買樓比較容易施展，就是帶年幼兒子或年邁母親去睇樓。「臨走的時候埋下伏綫，和兒子說：『雖然喜歡，但爸爸不夠錢，爸爸會努力賺錢，買個大單位。」之後靠Agent向業主爭取，「若業主或agent覺得後生仔有誠意，願意劈價。兒子唔得閒，母親就可以頂上，孝實感動天，呢招通常都可行。」笑得在場觀眾人仰馬翻。

第三招是劈價也要有「同理心」，「若業主在30年前用20萬買入，你還價240萬，業主亦可能接受；相反，業主以高於300萬元買入的話，劈價就幾乎沒可能。」所以買樓前要做足資料搜集，先打聽好業主是何時用甚麼價錢買入，才可以制定劈價策略。

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