預算案不撤辣 二手議幅擴大
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GS(14)@2016-03-02 16:56:322016-02-27 iM
樓市持續趨弱，本周三（24日）公布的財政預算案，對房屋和供應政策着墨不多，也未如市場憧憬般出現減辣。財政司司長曾俊華表示，現時沒有條件對樓市辣招作任何調整，因為樓價雖從去年10月起連續下跌，截至上月累計跌幅約9%，但鑑於未來利率逐步上調、中期住宅供應量增加，且經濟前景充滿不確定因素，都進一步增添樓市下調壓力，故提醒準買家置業前，應衡量各項潛在風險。
近月樓市淡靜，香港地產建設商會（REDA）及代理業界，早前均呼籲政府撤銷遏市措施，或放寬按揭成數限制，最終在預算案內隻字未提。被問到未來哪種情況下才會減辣，曾俊華指左右樓市因素複雜，需視乎買家置業負擔能力、成交量、炒賣活動、外圍環境和供求關係等，他強調社會對住屋需求依然龐大，會密切注視市況，維持穩定的新單位供應量。
業界回響不一，部分憂慮樓市跌勢加劇。中原集團主席施永青認為，政府評估樓市的潛在風險滯後市場，若減辣出手太遲，業主劈價潮加深跌幅，將使本港經濟及樓市前景堪虞。長實地產（01113）執行董事趙國雄稱，早已預期政府不會減辣，相信對樓市無明顯影響。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎則指，近數年樓價升，是受外圍因素干擾，隨利率現時開始正常化，按揭對銀行體系風險降低，金管局宜放寬按揭成數，有礙二手流動性的辣招亦屬不必要。
新年度賣地供應2.9萬伙
減辣憧憬落空，新供應又接踵而至，深化樓市供過於求的恐懼。發展局周四（25日）公布2016新年度賣地計劃，預算推出29幅住宅地，多數已完成改劃，可提供1.92萬個單位，創2010年後新高，多幅啟德地皮最矚目；連同港鐵何文田站、黃竹坑站及錦上路上蓋，市建局和私人重建等，潛在私樓供應達2.86萬伙。
由於近月屢次發生地皮流標，或受司法覆核阻延推地，政府本年度地價收入僅錄618億元，較預期減少80億元或12%，是2008年後首次賣地收益遜於預算。美聯集團主席黃建業表示，面對樓市周期逆轉，供應量排山倒海，當局應訂定具透明度的撤辣時間表，以避免市場信心崩潰及負資產捲土重來。
另外，政府延續寬免部分差餉，由去年寬免兩季增至全年四季，但每季上限從2,500元調低至1,000元，換言之，寬免上限4,000元，較有利中小型單位業主。措施惠及317萬須繳差餉物業，45%住戶全年免交，包括99%公屋居民及20%私樓住戶，業界料此舉紓緩中產壓力，對持有單位收租的長綫投資客而言，可彌補租金收入因市況滑落導致的損失。
美孚新邨近3年首宗蝕讓
財案未聞利好消息，二手氣氛持續疲弱。大型屋苑美孚新邨於預算案後即見「第一滴血」，錄屋苑近3年來首宗蝕讓成交，涉及1期百老滙街16號低層A室，實用面積997平方呎，屬內園優質戶，原業主2013年6月以1,103萬元購入，原本僅餘4個月便辣招「鬆綁」，惟本周急減118萬元或10.6%，終以1,100萬元易手，連同10%額外印花稅（SSD）及釐印費等，損失約176萬元。樓齡簇新的黃大仙現崇山，亦有6座中層三房戶業主持貨3年沽出，帳面蝕157萬元，連交易成本輸200萬元。
被視為樓市寒暑表的鰂魚涌太古城，今月暫時僅約5宗買賣，不乏低市價個案。兩房間隔的富山閣高層E室，面積593方呎，剛以740萬元成交，重返1年半前的價位水平，呎價12,479元，較半年前同則戶的高位下挫21%；原業主從去年4月起放盤，最初叫價860萬元，經過四次降價後，合共減幅120萬或14%。
中原城市領先指數（CCL）新錄130.77點，象徵樓市下調踏入第20周，累跌10.96%，期內中產屋苑成為跌市火車頭，太古城及海怡半島跌價13%至14%，嘉湖山莊跌價22.1%，尚未計預算案不減辣影響。觀乎預算案後，鰂魚涌康怡花園、荃灣麗城花園、屯門愛琴海岸及東涌映灣園等，紛錄得低去年高位10%至20%成交，顯示業主見減辣無望，憂慮後市尋底，遂擴大議幅離場。
發展商爭奪賣樓先機
預算案塵埃落定，各財團沽貨也刻不容緩，除新地（00016）元朗映御外（詳情見今期樓市專題），市面上仍有5至6個新盤，計劃3月中旬前推售，涉近1,100伙。恒地（00012）落禾沙項目最後一期迎海?御峰首批50伙，全屬四房雙套大戶，平均呎價1.23萬至1.71萬元，最快下周開售。西半山再有新盤對壘，太古地產（01972）瀚然的高層天池屋今月底招標「試水溫」，系內殷然197伙也將推出，料與豐泰地產旗下敦皓交鋒，該盤除同區常見近4,000平方呎大戶外，亦設門檻483平方呎開放式單位。豪宅市況凌厲，九龍倉（00004）及南豐的山頂Mount Nicholson，項目首期6號洋房，面積9,500平方呎，日前以8.3億元售出，超越山頂普樂道10號「天比高」洋房，登上本港洋房造價新高，呎價8.8萬元。
新世界發展（00017）公布截至去年底，半年度本港合同銷售額28億元，僅達全年目標28%，剔除人民幣貶值因素，基本溢利跌0.3%至43.49億元，增派中期息8.3%至0.13元。此外，新地截至去年底半年度合約銷售額約144億元，完成全年目標330億元約43.6%，撇除投資物業重估因素後，基礎溢利增長9.8%至92.9億元。增派中期息10%至每股1.05元；集團預計今年上旬落成住宅樓面顯著增加至270萬平方呎。今年仍有8個新盤推出，受外圍經濟影響，有機會下調銷售目標10%至15%。