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常聲稱「以港為家」的長實主席李嘉誠，見港人搶樓搶到癲，特別趁超額申請的白表居屋免補地價抽籤當日，贈港人一條「出路」。本週一長實藉地契沒有「不准散賣」的條文，拆售葵涌酒店雍澄軒；實用面積呎價七千多元，較動輒過萬元呎價的新盤吸引得多，兼且可「走辣」，避開只徵收住宅的特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）。

政府竭力打擊樓市炒風，不過李超人動一動腦筋，就將打壓措施輕輕卸去，堪稱一絕。近年地產熱潮由拆商鋪、到拆工廈、拆車位，如今連酒店都拆；無寶不落的誠哥，似乎看準樓市高位散貨，未嘗不是見頂啟示。

本週一黃昏，中環長江中心地下電梯大堂擠滿了人，「市面一個幾百呎嘅住宅單位，閒閒哋都要四、五百萬，但而家雍澄軒一個兩房兩廳嘅酒店房，先至三百幾萬，咁平你話去邊度搵？」一名經紀向排了約一小時隊的一家三口謂，父母點頭稱是，穿著球衣的廿來歲兒子則繼續眈天望地。這時，一名在港工作的內地男士，收工匆匆趕來，旁邊女友埋怨道：「去年叫你買樓，你不聽，結果出BSD，現在可別把機會給溜走了。」男的落力點頭，把女友的手拖得更實。

他們守候的，正是長實破天荒拆售的酒店房間；酒店位於葵涌和宜合道，名為雍澄軒，○九年已開始營運。今次發售的酒店房，建築面積由六百五十多呎至九百多呎，呎價平均五千二百元，較旁邊同由長實發展的服務式住宅雍雅軒，平一成。長實指其平均出租率逾九成半，每間房平均月租一萬三千五百元，由於是商用物業，並非住宅，所以無須繳付SSD（特別印花稅）及BSD，亦可以公司及私人名義購買，回報率約四釐。長實執行董事趙國雄還得戚道：「呢項係劃時代嘅全新地產投資項目，買咗，你可以好似李嘉誠咁同親友講，嚟我間酒店度住吓啦，幾威、幾型呀！」

其實，最型是酒店房間可套入「住宅」概念，變相拆解了政府針對住宅的兩大辣招，亦因而吸引了大批炒家到場搶購。其中四十多歲、有四層樓揸手的潘太，前晚帶兩名友人一同到長江中心排隊，她其中一位朋友細聲笑道：「佢（個黑色袋）入面係二百萬現金，用來俾首期，佢志在必得啊！」說完向記者展示他拍下的一疊疊未入袋嘅金牛相。潘太把黑色袋夾得更緊，笑道：「你聽佢亂噏。」只是太多人爭，潘太與友人到週二才只分得一間，要夾份炒，「摸得出就摸啦，摸唔出用嚟收租都好。」現時市場錄得幾宗即買即放，摸貨叫價較買入價高百分之八至十五。

律師「試水溫」

就連雍澄軒現場，至週二凌晨十二時，仍然聚集了不少準買家，「而家唔係買棵菜，幾百萬買樓，都無示範單位？」由九龍過來的投資者失望說。「咁日後要俾維修費點搞？租客租金係咪可以自己調整？」經紀們對以上問題都啞口無言，由於長實突然賣樓，很多細節還未公布。就連雍澄軒的住客也說：「係咪有得賣？我都想買。」一位住了兩年的住客稱，居住環境方便，所以考慮買入自己居住的單位。拆售酒店房的消息一出，市場即時訊息混亂，就連地政總署的高層職員，週一晚亦被急call回總部加班，翻箱倒篋去找回當年的地契，看能否拆解長實這招。長實這着早有部署，根據土地註冊處登記的臨時買賣合約，去年十二月雍澄軒三十八樓一個房間，以三百五十九萬元售出，賣方是長實附屬公司Pearl Wisdom Limited，買方是葉建昌。八三年取得香港執業律師資格的葉建昌，是楊漢源林炳坤律師事務所的合夥人。該事務所不時與長實合作，位於天光道的半山壹號第二期，及日出康城第三期開售時，葉建昌所屬的事務所也於律師名單上。長實於去年十月曾打算將馬鞍山海澄軒、紅磡海灣軒和海韻軒，及今次主角雍澄軒以商業信託形式分拆於主板上市，到十一月二十三日出公告擱置該建議，惟十三日後，便與葉建昌簽訂出售協議，而且，代表葉建昌的正是楊漢源林炳坤律師事務所；代表賣方及酒店營運人的，則是誠哥御用的胡關李羅律師行，亦即與長實現時分拆的代表律師樓一致，擺明長實當時已想出這一條更絕的橋。本週二趙國雄回應記者時，笑笑口謂：「原本係計劃上市，但留意到市況有咁嘅需要同市場，係穩定收入嘅投資品，項目籌備超過一年，翻查過晒地契同埋問咗法律意見先推出，政府會跟進拆售是否違契，係好事。」

雍澄軒自住/出租圖

註：現時的酒店管理人為長實旗下的Horizon Hotels & Suites Limited，酒店牌照於2018年到期，長實執董趙國雄稱，屆時業主可選擇管理人，長實也會再爭取做管理人。

無「不准賣散」條文

長實可將酒店拆售，全拜地政總署以往批地條款寬鬆所賜。○二年，創意無限的長實，將紅磡服務式住宅都會軒拆售。由於服務式住宅及酒店，不論是地積比率或補地價金額，都較住宅着數，形成不公平，觸動了政府的神經，當年為城規會成員的劉秀成憶述說：「服務式住宅的原意，唔係俾你拆售嘅，規劃署內部覺得這是漏洞，最後取消了服務式住宅呢款物業。而差不多時間，地政總署亦睇到酒店的地契條款有同樣漏洞，所以就着手去搞。」而且，○三年因應經濟自沙士後回暖，及自由行增多令發展商一窩蜂向城規會申請起酒店，地政總署終在○三年七月，於日後所有酒店的地契條款，加入「不准賣散」的限制。由於雍澄軒於○二年批出，故未有「不准散賣」條文而可拆售。而地契條款的限制，只是酒店房間只可用作酒店用途，不可作私人住宅；就算是業主，亦不可以直接用作自住，只可以透過委任的酒店營運人，訂立使用准許協議（licence agreement），交了租後，再如左手轉右手般將該租金交回業主。而內籠的裝修傢俬，業主要得酒店一方許可，才可作改變，並要通過酒店要求，如防火等；不過這對長實來說，應當毫無難度。

營運管理全屬長實

一名熟悉地政運作的業界人士拆解長實今次住宅糖衣，認為日後的技術性問題相當複雜：「呢單嘢都幾複雜，似長江搵散戶入股佢酒店多過買單位，長江作為first owner，由頭到尾佢都係庄，賣晒單位都仲存在；小業主係purchaser，其實身份就好似小股東；Horizon Hotel & Suites Limited則係酒店營運者，又係長江旗下公司，賺蝕都要睇佢，而且根據葉建昌的買賣合約條款，即使全體小業主他日有共識亦唔可以換酒店營運者，仲要加埋管理公司又一定係長江自己人，簡單啲講，好似打麻將咁，三家都係自己人，想點誅你都得啦！」

買酒店房知多啲

Q：買賣酒店房間要否俾物業印花稅？A：要，稅率與一般物業無異，以雍澄軒之樓價計，稅率介乎2.25%至3%；摸貨則不須繳付任何印花稅。Q：買賣酒店房間要否繳付特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）？A：不用，因為以上兩項稅項僅適用於住宅物業。Q：酒店房間要否繳交差餉及地租？A：要，每季交一次，差餉徵收率為市值租金的5%，地租則為市值的3%；但小業主要注意，雍澄軒乃酒店項目，差管署只會以一個總數發出差餉及地租，小業主如何攤分相關費用則要向長實了解。Q：酒店房間要否繳交物業稅？A：要，由於項目為投資性質，故就算買家將酒店房間自住，亦要「交租」予酒店管理人，所以每年均要繳交物業稅，以個人名義持有，稅率為15%，公司名義持有則為16.5%。Q：酒店房間是否保證租得出？A：長實並無作出此保證，更表明「收益回報須視乎屆時全球及本地經濟及旅遊業狀況而定」。Q：買酒店房間與一般住宅單位有何分別？A：雖然都是「賣斷業權」，但酒店房間因要符合地契的土地用途，故業主必須要委任「酒店營運人」來處理其酒店房間，即買來自住亦要經酒店營運人來訂立使用准許協議（licence agreement），亦因住戶沒有「獨有享用權」（exclusive possession），所以房間作任何改動，細至增加床位，亦要得酒店營運人同意。與住宅享有的使用彈性，相距甚遠。

本週二發展局局長陳茂波終走出來呼籲，叫市民在考慮購買該物業單位時，務必小心謹慎，「在○三年七月前批出的地契，雖然並無禁止業權人將單位分拆出售，但買家必須將單位用作旅館用途，否則等同違反批地條款，如證實有違反，地政總署會採取行動，包括收回有關物業。」惟趙國雄卻早已向傳媒自爆，雍澄軒的酒店牌照於一八年到期，並謂：「有信心到時一定續到。」

誠哥絕橋賺到盡

李嘉誠常在市場有新搞作，亦屢創先河。一一年一月，和黃分拆和記港口業務，以商業信託基金（Business Trust）形式在新加坡上市，集資約四百五十五億港元，引起市場爭議。一來相關港口業務屬於香港及深圳貨櫃碼頭，卻老遠走到外國分拆上市；而當時以上限計算，是新加坡交易所有史以來集資規模最大的招股活動。由於香港並沒有涉及商業信託基金的相關法規，為此驚動政府及港交所研究是否可以類似新加坡的信託。至今，香港仍未有同類信託上市。另外，誠哥每項投資都計過度過無走雞，例如：長實與同系的和黃將合作發展鴨脷洲海怡半島，該屋苑的停車場也計到盡，曾經炮製「孖車位」出售，在大車位旁髹上灰線框，佔用屋苑附屬空間。

炮製超人神話

無寶不落的李嘉誠，以往無論是出售英國的「Orange」、印度的電訊業務，抑或是分拆TOM集團上市，都能把握高位出貨或分拆，甚至是非自家業務，例如：facebook，李嘉誠都看準時機，在facebook未上市前的○七年已入股，直到facebook去年五月上市，李嘉誠賬面勁賺二百多億港元。長實近年賣樓之餘，去年十月政府公布雙辣招後，市場資金轉向非住宅物業時，長實於十一月，先後推出大圍名城五百多個及葵涌雍雅軒約九十個車位，套現六億五千萬元。近年香港資金氾濫下，熱潮由炒商鋪、到工廈、車位，是次長實將次級酒店資產重新包裝出售，搶購反應熱烈，狠狠令誓要打擊樓市的政府臉上無光，也令市場估計，在「拆到水尾」下，誠哥又洞悉樓市下滑的先機。

誠哥大作Orange

1993年，李嘉誠頭馬霍建寧帶領和黃以少於100億元，購入英國流動通訊業務Rabbit，其後以Orange品牌進軍歐洲第二代流動電話市場。1999年，和黃以1,130億港元，向德國大企業曼內斯曼公司出售44.8%的Orange權益，創造「千億賣橙」傳奇。2007年，和黄又出售其持有的印度電訊業務Hutchison Essar（HE）約 67%權益予Vodafone（VOD），錄得稅前盈利751億元。近年歐洲低迷，去年底傳出和黃正部署趁低吸納、重新「買橙」。兩個月前，歐盟批准和記「3」收購奧地利Orange，作價13億歐元。

長江生命科技

02年創業板上市，吸引逾百倍超額認購。公司去年8月宣布將旗下、負責癌症疫苗研發的附屬公司Polynoma重組，分拆到美國上市。2011年又以4.19億元收購澳洲葡萄園業務。公司不斷轉型，但路線不明，週二股價0.73元，較招股價２元跌六成多。

tom.com

2000年3月分拆上市，超額670倍，招股價1.78元，一度升至15.38元。隨後科網股爆破，股價下跌，本週二更跌至0.91元。

facebook

facebook上市前，李嘉誠早着先機入貨。07年底通過李嘉誠基金會購入價值約6,000萬美元的facebook股份，當時facebook市值150億美元。隨後逐步增持至3%，去年五月，facebook在紐約納斯達克交易所上市，估計市值逾1,040億美元，誠哥即時賬面勁賺26.8億美元。

誠哥「鑽」出錢來

自梁振英上場後，李嘉誠可謂「諸事不順」，先有長實（1）拆售雍澄軒酒店「撻Q」收場，後有和黃（13）旗下香港國際貨櫃碼頭（HIT）爆發持續個多月的工潮，矛頭直指香港首富李嘉誠。有香港「李氏力場」稱號的誠哥，早在今年三月長和系的業績會上，發出撤資的「預警」︰「如有不喜歡或反對聲音，便往外多作投資！」言猶在耳，誠哥終於「take action」，突然放風出售集團旗下「幫你（李）日日賺」的百佳。成功賣盤的話，香港業務佔和黃收入比重，將再「縮水」至一成左右！另一邊廂，李嘉誠在歐洲的影響力卻與日俱增，事件反映，梁振英政府出招打擊「地產霸權」、在香港營商環境轉變下，首富都要「鋪定後路」。

誠哥賣百佳，一直幫襯、買開有感情的街坊，都眾說紛紜。有的擔心內地商人接手、令「質素無保證」；有的擔心百佳不會再有「至抵價」。街坊陳先生更指，新買家會比超人賺得更盡，「我哋呢啲窮人，邊度平就去邊度買，啲商人得寸就進『丈』o架，梗係擔心啦！」持有長和股份的百佳顧客冼先生，拿着剛買入的橙，頭頭是道說：「都係同政治氣候唔好有關o架啦，政府唔俾面佢，唔聽話嘅，咪賣緊啲囉。最緊要就係唔好真係撤資呀！」似乎連牛頭角順嫂，都知誠哥為何要賣百佳。上週五晚，外電突然報導，指誠哥旗艦和黃，將持有已四十年的百佳超市「放盤」。消息一出，不單政經界錯愕，多家投行亦紛紛展開「競猜」百佳作價大行動。其中，摩根士丹利的報告指，百佳香港區業務增長放緩，內地表現又呆滯，出售百佳有利和黃減債，估計「最抵價」介乎一百九十億至二百三十億元。

「日日賺」原是「雞肋」

有三百四十五間分店的百佳，去年營業額高達二百一十七億元，平均每間鋪年做六千二百多萬生意，一直是集團的「現金牛」；聽落「和味」，但原來大型超市的純利率，一般只有百分之三；以惠康母公司、在新加玻上市的牛奶國際為例，去年超市業務收入約四百七十三億元，但經營溢利只有十四億八千萬，利潤率僅百分之三點一。以此計算，百佳去年利潤料只有六億七千萬元，等於和黃去年共二百六十一億元純利的百分之二點六，頗有「雞肋」之感。計計數，平均每間百佳，其實每月只賺十六萬元！城大經濟及金融系副教授李鉅威直言，在商言商，誠哥賣百佳是「精明選擇」，「對和黃嚟講，百佳每年賺嗰十億、八億，唔係咩大數。賣咗之後，社會對佢無咁多怨氣，亦無咁容易被人話佢壟斷，對聲譽都好啲啦！」他續稱，「經營超市好『瑣碎』，又要招呼suppliers同contractors，又勞工密集，百佳請咗近萬人，鋪頭佔地多，最低工資同租金上升，對經營成本構成唔少壓力。與其賣地拖、廁紙，不如賣樓好過！」事實上，百佳雖然經營穩定，但在香港要面對阿信屋等後起之秀的狙擊，在內地擴展又處處碰壁；百佳九四年已進軍大陸，至今全國只有約四十間店，上海兩家店在去年更已結業。

影響力持續減弱

故誠哥這次舉動，背後的象徵意義更大。百佳屬民生性強的業務，推出的「易賞錢」，儲有大量顧客個人資料，政治上較敏感。一名曾跟李澤鉅共事的人士稱，外界認為梁振英擺明車馬對付大地產商，會是和黃出售百佳的最重要因素，但他跟李的言談間，感到對方更看重李家與北京最高層的關係：「江澤民之後，北京領導人來香港，已經冇入住超人旗下酒店。」過往領導人來港，不是住新世界（17）旗下的灣仔君悅酒店，就是長實旗下的紅磡海逸酒店；由江澤民年代的直通天庭，到胡錦濤的漸漸平淡，再到習近平的刻意疏遠，李家認為對北京發揮影響力、從而獲得營商優勢的威力，不及從前，這才是他部署逐步撤出香港市場的關鍵。

外電報導，和黃已聘請高盛及美銀美林負責這次交易。買家背景，會是誠哥另一個考量。據報，和黃早前曾與家樂福、沃爾瑪等外資初步接觸，但因歐美主要以大賣場形式經營（hyper-market），與香港的超級市場（super-market）模式有別，因此興趣較細。餘下有實力的買家，就只有超市龍頭、市佔率近四成的惠康，及在香港市佔率百分之七點八的「國產貨」華潤創業（291）。其中前者有機會被指壟斷，難以出手，後者手持大量現金，機會較大。華潤創業旗下的華潤萬家，是本港第三大超市，收購百佳可擴大「地盤」，產生協同效應。翻開華潤創業去年年報，公司在中國及香港等地經營超過四千四百間零售店，收入達八百三十五億元，賺二十八億，而負債比率僅百分之二點五，手持現金約一百六十四億元，要「