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調配物業作全職媽媽(答) Home Blogger

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綜觀策略是正確的,即減持及套現收息。你在樓房升值所得,遠超過你打工所賺。客觀而言,如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得,即$19000*120=2.28mil,你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問,為什麼聯名物業作抵押,兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排,還請指正。

 

 

首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名,對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去,要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅,我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓,房產及股票都要因此支付印花稅,但因近排太多新例,在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有,相信為方便遺產安排他日會轉回聯名,用「長命契」持有,到時又多一次攪作。

 

 

將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000,用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則,即盡借為2.59*0.9=2.33mil,減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸,影響套現金額。港島南建議趁高套現,但買入置富不是最好選擇,相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後,而薄扶林土地改變用途還是在商談中,到整區變天不是十年內的事,雖然居屋質素頗高,租客亦好,但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例,呎價在過往一年跑輸全港中原指數,而新界西用大興花園為例,呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園,都是五百至七百呎單位為主,樓齡為香港仔中心約31,大興幾期共約22年。

 

 comparison

再擴展統計屋苑數目,用香港中原指數及新界中原指數比,仍然是新界於2012年跑贏。

 

 

應賣走港島南單位,套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位,最好係近西鐵站之兩房,樓齡較新,單位一踏入30年價值便會下跌,因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約,但都可在港鐵通車前完成死約部份,可在那時部署在通車前售出單位,該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。

 

 

澳元計債券請先收看youtube video,不要買錯。先生轉名,將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash,有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住,你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息,再將利息用作五千元左右之按揭供款,十數年之後,你剩落既就係一層樓加一百萬。

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籌謀水資源調配 不能“渴了”雄安新區

2017年4月1日 ,中共中央、國務院決定在河北省保定市所轄雄縣、容城、安新3縣設立國家級新區。這是以習近平同誌為核心的黨中央作出的一項重大的歷史性戰略選擇,是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區,是千年大計、國家大事。

雄安新區的建設必然帶來人口的遷徙和規劃。4月5日,京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓做客“人民直播”時表示,雄安新區初始可能承載100萬人左右,發展比較好的話可能達到200萬-300萬人。而據外部機構預測,假設雄安新區經20年建設完成後,人口密度將達到3000人/平方公里,總人口規模預計可達600 萬人。

人口的集聚,首要問題之一便是如何解決水資源的調配,更何況雄安新區所在地理區域是一個極度缺水的地方。資料顯示,新區所在的保定市年人均水資源量240立方米。按照國際公認的缺水標準,低於500立方米便屬於極度缺水。

第一財經1℃記者獲悉,保定市曾進行過相關水資源分析,並得出數據結論,認為目前保定地區水資源規劃內供給量,可滿足雄安新區用水。京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓在接受媒體采訪時提出,由於保定市目前農業用水量比例高,未來雄安新區周邊地區可以發展節水農業,調整高耗水產業。這兩種方案成為雄安新區未來水資源調配的已知方案。

缺水現狀

保定水文水資源勘測局(下稱“保定水文局”)的數據顯示,保定市多年來人均水資源量在240立方米左右,遠低於2200立方米左右這一全國人均水平。而保定市發布的數據顯示,根據該市第二次水資源評價成果統計,平水年(指年徑流量接近多年平均年徑流量的年份)全市現狀可供水資源總量為29.78億立方米,需水量為35.29億立方米,水資源缺口達5.51億立方米。

多名河北省水文水資源勘測局(下稱“河北省水文局”)工作人員告訴1℃記者,除了用水量存在5.5億立方米的缺口外,保定還長期存在另外兩大水資源問題:超采地下水以及白洋澱缺水危機。

2014年版的《保定市水資源公報》顯示,2001年—2013年,保定全市平均供水量31.41億立方米,地下水是保定市主要供水水源,開采量為28.37億立方米,占總供水量的90.3%,開采量達到147%,屬於超采的情況。

2014年6月,河北省政府《關於公布平原區地下水超采區、禁采區和限采區範圍的通知》的文件提及,容城縣、雄縣、安新縣全部為淺層地下水一般超采區;雄縣、安新縣大部和容城縣東南部為深層地下水一般超采區。基於此,容城縣、雄縣、安新縣被列為淺層地下水禁采區;安新縣城區被列為深層地下水禁采區。

保定超采地下水僅是華北地區超采地下水的一個縮影,超采地下水最終產生了被人們習慣稱作的“華北大漏鬥”。2003年,水利部將這一現象表述為“地下水超采區”。

華北明珠白洋澱,被稱作華北地區的肺。在華北這一水資源嚴重匱乏的地區,這個水域面積366平方公里,由大大小小140多個澱泊組成的湖泊,對於維持生態平衡、泄洪蓄洪起著重要作用;此外,白洋澱還可起到減輕氣候幹燥、補充地下水、保持生物多樣性及珍稀物種資源的作用,白洋澱在華北地區的地位堪稱極其重要。白洋澱80%的水域位於安新縣境內。

白洋澱的上遊共有瀦龍河、孝義河九條等河流註入,史稱“九河入梢”,這九條河流的水量保證了白洋澱的水域面積曾一度達到1000平方公里。但從20世紀50年代開始,華北地區幹旱的氣候,加之工農業用水量不斷增加。而上遊陸續修建100多座大大小小的水庫,導致流入白洋澱的水量銳減。註入白洋澱的九條河流,要麽已經斷流,要麽僅雨季有部分水。白洋澱的年均蒸發量更是高達1億立方米。

前述諸多原因疊加,導致了白洋澱多次出現幹澱。史料記載,1983年至1988年,白洋澱曾連續5年幹澱,致使這顆“華北明珠”差點在地圖上消失。

保定市水利局公布的多年該市年度用水計劃顯示,用水分為工業、農業、生活、生態四個類型。其中生態用水量在1.1億立方米左右,安新縣每年的生態用水均位列保定市首位,年均需水量在1億立方米。這1億立方米用水量正是要用於補給白洋澱,以確保白洋澱不幹澱。

水荒緩解

4月2日,安新縣端村鎮西堤村南的白洋澱水域,擺渡船將汽車運往對岸,擺渡船旁的湖水呈現醬色,表面不時飄過油花。塑料袋、飲料瓶等生活垃圾漂浮在距離岸邊不遠的水面。

曾在這片水域從事網箱養殖的王軍(化名)等漁民告訴1℃記者,現在這片水域的水質不好,雖然水域面積有所增加,但水質的惡化導致很難打到野生魚,還曾出現過養殖的魚類大面積死亡的情況。2015年左右,安新縣政府下達要求,禁止網箱養魚。王軍等漁民從此不再養魚,選擇了轉行。

王軍這些常年在澱中來去的漁民所反映的白洋澱水質變差,是除了缺水外,白洋澱面臨的另一問題。經過安新縣多年的治理,白洋澱水質有所好轉。安新縣發布的數據顯示,燒車澱、大麥澱等白洋澱重點區域、主要核心區的水質基本能保持在Ⅲ、Ⅳ類水。但水質問題,卻遠遠不及近處無水可補給白洋澱帶來的恐懼。近20年來,白洋澱必須靠引“客水”註入,才可以解決幹澱問題。

河北省水利廳的數據顯示, 1997年-2009年,大清河系的安各莊水庫(位於河北易縣)、王快水庫(位於河北阜平、曲陽交界)、西大洋水庫(位於河北唐縣)三個水庫多次為白洋澱補水;2004年2月,“引嶽濟澱”跨流域調水工程,從海河河系的嶽城水庫(位於河北磁縣)開閘放水,為白洋澱補水1.6億立方米;2006年,“引黃濟澱”工程啟動,截至2011年,黃河水5次從山東省的位山閘(位於聊城市東阿縣)出水入澱。

引來救濟白洋澱的黃河水經過河北省的邯鄲、邢臺、衡水、滄州、保定,最終進入白洋澱。河北省水文局在這5市的水文局負責引水期間的水量、水質監測工作。

邢臺、滄州兩地水文局多位人士告訴1℃記者,近兩年,白洋澱水域面積在140多平方公里,水深超過7米,且有西大洋、王快兩個水庫的供水,因此未進行引黃濟澱。目前,另一項更為龐大“引黃入冀補澱”工程正在進行。河北省水利廳的信息顯示,該工程從河南省濮陽市渠村閘引水,利用濮陽市濮清南幹渠輸水,穿衛河進入河北省。在河北省境內,基本利用已有河渠輸水,經東風渠、老漳河、滏東排河至獻縣樞紐,穿滹沱河北大堤後,利用紫塔幹渠、古洋河、小白河和任文幹渠輸水至白洋澱。

“引黃入冀補澱”是國務院確定的全國172項重大節水供水水利工程項目之一。按照規劃,這一工程建成後,河北省年均分配的黃河水量6.2億立方米,保定市年分配水量為2.55億立方米,其中凈入白洋澱水量約為1.1億立方米,填補了白洋澱每年1億立方米的補水缺口。

“引黃入冀補澱”緩解了白洋澱的水荒,而另一國家級水利工程——南水北調則緩解了保定市整體的缺水局面。保定市位於南水北調中線工程沿線,按照規劃,每年可分配5.51億立方米長江水。保定市水利局發布的信息介紹,要想喝上長江水,各受水目標還需建設地表水廠、改擴建供水管網。

雄縣、安新、容城三縣均為受水目標,保定全市為此共需要修建24座地表水廠。1℃記者獲悉,安新、容城的地表水廠由首創股份投資建設,這兩座地表水廠項目設計總規模3萬噸/日,但目前還沒有正式投入運營。

合理調配水資源

按照中央對雄安新區的發展思路,新區重點打造北京非首都功能疏解集中承載地,規劃建設一座以新發展理念引領的現代新型城區。

規劃建設雄安新區要突出七個方面的重點任務,其中包括打造優美生態環境,構建藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態城市。目前關於雄安新區建設的詳細方案尚未對外公布,但可以預期的是,一座新興城市將建成,除去雄縣、安新、容城三縣目前100余萬人口,新的城市居民也將來到這里,新增人口保守估計將達到200萬至300萬人。

人口如果達到300萬,即相當於保定市人口總量的近三分之一。據《保定日報》2月14日報道,2017年,保定全市用水總量不超過28.11億立方米,地下水開采量控制在19.77億立方米以內。以此計算,未來新區建成後的新增用水量不可小覷。

通過南水北調等工程,保定市剛剛解決了水資源缺口及白洋澱補水問題。如何解決新的居民及產業所需要的用水量,是下一步的重點問題。

京津冀一體化戰略全面實施後,已明確保定等地區負責對接京津產業轉移及功能疏解。1℃記者從知情人士處獲悉,為了做好這一工作,保定市政府組織市水利局進行過水資源承載力分析。這一分析顯示,目前王快水庫、西大洋水庫這兩個保定市主要水源地已經實現連通,在滿足保定市區生活、工業用水的同時,平水年還可結余2.66億立方米水量,水量較少年份也可以余水1.5億立方米。

南水北調相關工程完工後,保定市現在的5.5億立方米用水缺口得到填補,上述兩個水庫的余水量可供對外調配。

京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓在接受《人民日報》采訪時表示,如果按照傳統思維的話,人口增加幾倍,水的需求量就要增加幾倍。但是,目前雄安新區所在的保定市,真正的水的消耗,農業用水是個大頭,生產用水、產業用水也比較多,雄安新區周邊的縣,種植結構需要優化,需要發展節水農業,同時,高耗能、高耗水的產業需要調整,這樣,產業、農業的用水量應該比現在少。

鄔賀銓的這一觀點,得到了保定市開展過的水資源調查數據的佐證。《保定市水資源公報》顯示,2001年—2013年,保定市年用水量最大的即為農業用水,最高峰值的一年為24.86億立方米,占總用水量的79.15%。生活用水量3.42億立方米,其中包含了農村生活、城鎮生活和生態用水。生活用水所占比例僅占總用水量的10%左右。以新區內的容城縣為例,目前年生活用水量在400多萬立方米,位列整個保定市的靠後位置,一度曾是整個保定市生活用水量最少的地區。

此外,鄔賀銓還提出,雄安新區的建設是包括白洋澱的,白洋澱的治理要一並考慮。白洋澱現在還需要補水,包括引黃入冀,更重要的還是靠整個大清河流域的水的協調治理。

保定市所做的水資源承載力分析,以及鄔賀銓對未來新區用水問題的展望,成為目前已經明確的雄安新區水資源解決方案。新區建設剛剛展開,更為具體的水資源解決方案還不明晰。前述河北省水文局人士亦分析,隨著新區的建成,北京市人口得到疏解,人口數量減少,也能帶來用水量的減少,如南水北調等的相關用水指標可以調劑。

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