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陸振球﹕今天說樓巿沒泡沫 20年前也唱好

1 : GS(14)@2017-07-08 21:17:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2203&issue=20170708


【明報專訊】香港回歸中國20周年,中原樓價指數開始變得反覆,按周微跌0.13%,諷刺的是,雖然香港樓價仍處接近歷史高位,但數家大型代理上月業績麻麻,二手成交早已萎縮不說,上月一手樓銷情稍放緩,已有代理行要蝕本或接近蝕本邊緣,難為大多數代理仍繼續唱好樓巿!

正值回歸20周年,最近巿場最熱烈話題是樓巿是否存在泡沫,以及泡沫會否快爆破,有堅持說現在香港的經濟和樓巿與20年前大有分別,他們提出的最強理據是現時借貸水平較低,以及樓價現水平和20年前高峰期比只升了六成,如計及通脹,其實升幅實在微不足道,所以推論現時樓巿沒有泡沫!

一個有趣的問題,現時高談香港樓巿沒有泡沫的人,20年前當香港樓價癲狂之時,他們是否也是說香港樓沒泡沫,健康得很?而在1997至2003年香港樓價連跌近七成的時候,這批人是否仍是年年唱好?當然,不應因人廢言,由於政府不斷推出辣招和收緊按揭,現在的按揭平均水平確是比20年前低;不過,也有愈來愈多人要用發展商提供的超高成數才能入巿,甚至有發展商一度對買樓人士的父母打主意,構思讓他們將自住單位借逆按揭,來資助子女供樓或將退休金幫子女買樓,而現在新做按揭的還款期,也平均拉長至26年多的歷史最長,供樓才變得較輕鬆,這是否又沒有計入泡沫程度裏面?

任何時候高追入巿不會錯 實太片面

至於現在樓價較1997年高峰期只升六成,以20年拉勻計升幅並不明顯,這也許說得對;不過,20年前是上一次樓巿最癲狂之時,以之比較仍升六成,和以樓巿最低潮或平均水平計升六成,其意義就明顯不同。也有人說,就算是20年前最高價買樓,只要有能力捱得住,今天仍是升了不少,並以此推論什麼時候買樓也沒有問題;當然,這種說法並沒有提及在1997年最高峰買了樓,要捱足跌了6年多才見底,中間可能已經歷負資產的痛苦,而他們亦不會指出,若不是在1997年買了樓被綁,而是能等到2003年低潮時才入巿,到現在賺幅是4至5倍而不是六成!

當然,要候到2003年才入巿並不是人人可做到,也不是說一定要等到樓巿最低點才買樓,只是想指出,任何時候都可高追入巿都不會錯的說法,實在太過片面!

地產股指數近月轉弱 似預示樓價見頂

20年前,中原樓價在七一回歸之時報100,之後稍調整又再闖高位,至當年10月中見102.93最高位才急轉直下,現在2017年七一剛過,中原樓價在高位稍回落,會否又在稍後再升然後急插?歷史當然不會簡單的重複,不過1997年時,香港地產股指數卻是在8月開始先見頂,似是作為樓價將大跌的領先指標,而最近樓價指數屢屢破頂,但香港地產股分類指數卻在過去1個多月形成下降通道(圖1),並不是好兆頭。

20年前,首任特首董建華宣布要以「八萬五」目標打壓樓巿,20年後,國家主席習近平藉香港回歸20年訪港,並在特區新班子的就職典禮上致詞點出:「住房等民生問題比較突出。」大學教授曾淵滄分析指對林鄭月娥而言,這句話就是一道命令,要她在任內解決這項問題;因此,未來5年,房屋問題在林鄭月娥的眼中是比梁振英的「重中之重」還要重,想買樓的人暫時不必急!

港銀加息隨時「加凸」 衝擊樓市

最近美國已連加了4次息,香港銀行卻不為所動,以至港元跌破7.8而繼續受壓,大家都在估香港何時會加息?其實,在2004年時,香港也曾在美國加了4次息而不加息,以至港美息差大為擴闊,終於在美國第5和6次加息後,港息突然「發難」,在美國未有再加息之下,一個季度內港息連加數次,變為由美息高於港息,反變成港息高於美息,即是「加凸」(圖2)。那香港會否又再如2004年時一樣,銀行先是唔聲唔聲,卻突然嚇你一驚的狂加息?如是,則肯定會對香港資產巿場構成衝擊。

領展派息增長勝同業 防守力較高

近年香港人除了直接買「磚頭」,也漸多人投資房託,貪其有穩定派息,較諸買樓收租也不遜色。野村發表報告,預期美息向上對房託會造成壓力,如要買房託投資,最好選擇派息能較高速增長為佳,其中港人較熟悉的房託領展(0823) ,現息率3厘多(圖3)。雖不是香港房託中最高,仍高於美國10年期債息(圖4),最重是其派息增長跑贏其他房託,具有較高的防守力。

[陸振球 樓市解碼]
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