周一理財：了解定息按揭 提防賺頭蝕尾
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GS(14)@2018-01-22 06:05:55■渣打提供的定按優惠對貸款人有限制，包括只限首次置業、物業售價需於800萬元以下及用作自住。
本港拆息趨升，大行乘機推定息按揭優惠搶市佔率。雖然首年低息的定按計劃短期內有明顯慳息效果，但貸款人要留意實際定息年期及低息條款限制，而且鎖息上限及鎖息期或有別於一般拆息按揭（H按）計劃，以免出現「賺頭蝕尾」情況。繼華僑永亨及東亞後，渣打香港上周亦加入戰團，首年按息為1.68厘全城最抵，現金回贈亦達1.7%市場最高水平。有別於H按及P按浮息按揭會因應一個月拆息（Hibor）及最優惠利率（P）而浮動，定息按揭息率於特定年期內鎖定不變，貸款人可以避免利率波動風險，確保每月供款不會突然增加。
部份優惠只限首置
實際定息年期：傳統定按計劃的定息年期一般達三年，不過於加息周期下，銀行承擔風險增加，最近優惠集中於提供首年定息，但息率則具吸引力。比較目前三間銀行推出的定按優惠，華僑永亨及東亞均屬於首年定息，次年開始以浮息計算；渣打則是首兩年定息，第三年開始以浮息計算。換言之，目前定按計劃的實際鎖息效果只有一或兩年，其後港息趨升，按息仍會增加。2）低息條款限制：三間銀行中以渣打香港首年息率最低，僅1.68厘，但要留意優惠對貸款人有限制，包括只限首次置業、物業售價需於800萬元以下及用作自住。如未符合條件，首年定息利率則是1.88厘，次年2.45厘，其後H加1.3厘。3）鎖息上限：現時新造H按及定按計劃均有鎖息上限，普遍為P減3.1厘（目前大P為5.25厘），實際按揭利率為2.15厘。不過，渣打定按鎖息上限與大部份計劃不同，為P減3厘，實際按息較市場高0.1厘，故進入浮息期後，當拆息上升令實際按息升穿鎖息上限，貸款人就會以較高的鎖息上限供款。
4）罰息期：現時大部份按揭計劃的罰息期為兩年，不少貸款人會於罰息期過後轉按至其他銀行，賺取新造按揭的額外現金回贈。不過，渣打定按計劃的罰息期為三年，有意轉按的客戶則要預留多一年時間。記者：陳洛嘉
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20275015