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轉載蔡慎坤鳳凰博客：德國為啥炒不了房？ Value-hunter Value-hunter

亮點在最後一段，不是發牢騷，說的是實情，搞實業的整天罵娘，曹德旺比蔡還要激進。

德國是典型的資本主義國家，然而德國在社會福利保障、民生供給等方面，又遠遠超過了社會主義國家。最有說服力的是房價，盡管金融危機後，德國房價普遍有所上漲，相比倫敦、巴黎、羅馬而言，德國城市的房價依然很低，投機客炒房的現象依然很少。而在金融危機之前長達數十年的時間內，德國房價始終保持在一個低水平，1975-2011年，剔除通脹影響，德國實際住房價格累計負增長21.6%，同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現極大的波動性。而同期德國個人收入平均增長了三倍，等於說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等於一直在降價。究其原因，是德國政府對房地產實行的幹預政策，抑制了房價上漲，打擊了投機客，保障了民生供給。

德國政府並不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過擡高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。

各級議會競選時，無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是為保障住房福利的，而是會導致房價高漲的，甚至使老百姓淪為“房奴”，那麽這個人不僅會喪失選票，其政治生涯也有可能受到巨大影響，甚至會讓整個黨的人氣暴跌。

供求關系對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素，在市場經濟中，如果房子緊缺，那麽價格一定會上漲，其它什麽手段都沒有用。德國各級政府重視民生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉鎮地區和中小城市，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。

完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。

在柏林居住數十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護租房者的合法權利，不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，即使物價上漲也不得隨意漲價，而德國政府修建了大量的商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大部份是無期限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那麽房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租，如果房租超過當地“房租指導價”的20%，那麽房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地價。如果土地所有權屬於國家，那麽土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。

德國實行的不是土地國有制，而是私有制，很大一部份土地是在個人或企業手中的，市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。

德國政府通過嚴厲的稅收政策來抑制各種投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%，這些嚴厲的稅收政策極大地壓縮了房產商和炒房者的盈利空間，使任何投機房地產的人幾乎無利可圖，不得不放棄在德國炒房。

德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理範圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”幹擾德國房價市場穩定的投機行為。

而中國房地產市場的亂象，幾乎是完全照搬香港地產大佬為香港量身定做的畸形開發模式，這種畸形開發模武，除了政府高價賣地培植一批超級富豪之外，讓數以億計的人付出了慘痛的代價，並且導致國人對政府越來越失去信心失去耐心。香港的財政收入一半來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅等等。而香港為數不多的富豪則牢牢控制了整個香港的政治體制，香港富豪與港民之間的關系類似封建時代的地主與佃農，而官員無非是富豪的門童而已。

香港這種扭曲畸形的房地產開發政策，源於大英帝國的殖民地政策，換而言之，在於其殖民地經驗。眾所周知，鴉片戰爭之後，香港被大英帝國租借，從法理上講，香港的所有權從來都不歸於英國，一直屬於中國，英國只是租借而已，因而港英政府只能在這個狹小的地方，通過控制土地的開發來聚斂財富，籠絡富豪。其殖民地的本質造就了香港的殖民地房地產政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價與高地價。

香港的住房發展模式，即高地價、高房價、高公屋居住率。在這種模式下，政府以高價將土地出賣給開發商，房地產開發商以高房價在市場交易。在這種制度安排下，盡管香港稅收十分低，但是社會絕大多數財富通過房地產市場流向了政府(如政府龐大的土地基金)與房地產開發商(香港的最富有的人基本上都是通過房地產市場起家的)，造成了嚴重的社會財富兩極分化。同時，由於房價過高、公屋率過高，整個香港居民的住房福利水平嚴重下降。這不僅表現在香港居民的住房面積過小，而且表現在香港絕大多數居民所住房子的周邊環境惡劣。可以說，香港這種住房發展模式是香港特定條件下的產物。

可悲的是，擁有十幾億人口的中國偏偏照搬了香港的房地產開發模式，而中國十幾年來，正用這種扭曲的制度操縱，把香港地產模式發揮到極致，極少數人結合政府權力--銀行國有資金--民眾血汗錢聚沙成塔，以創紀錄的速度掠奪全社會財富，神奇的創造出財富金字塔。在中國高地價高房價的壟斷下，極少數人占有大量財富而且是不創造價值，不創造競爭力的財富，使民眾生活陷入困境，實業陷入高成本，城市失去了競爭力。