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蓬鋼揮杆開球

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100297700&time=2011-09-02&cl=115&page=all

　　地產基金從沒這麼熱鬧過。9月1日，前美銀美林亞太投資顧問有限公司董事總經理、中國區業務主管蓬鋼，在位於北京市東三環銀泰中心的辦公室，以天津安泰盤實股權投資管理有限公司（下稱安泰盤實）總裁的新身份，接受了財新《新世紀》採訪。

天津安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼。吳軍/CFP

　　與蓬鋼一樣離開機構或房地產公司創業的人從2010年開始顯著增長。在蓬鋼之前，原中金公司投資銀行部執行總經理、收購兼併組聯席主管曹少山已 先行一步，於2010年離開中金，創立河山國際資本集團（下稱河山資本）。目前，河山資本募集了四期，投向二三線城市的地產項目。中國房地產基金行業的新 一代掘金者，正在以新的模式、做法影響市場的格局和後來者。

　　一年來，以限購為代表的各項調控政策絲毫沒有鬆動跡象。連最樂觀的業者，都開始觀望和看跌房價的短期走勢。但在這些投入地產基金的創業者看來， 開發商陷入危機之時，卻正是地產基金可以大舉抄底的時候。用蓬鋼的話說，「這個行業就像上世紀90年代的證券公司，股票市場，風起云湧。」

對賭成名

　　近年來投資人和企業主反目成仇的案例比比皆是，最新一樁當屬俏江南董事長張蘭公開表示引進鼎暉是最大失誤。但蓬鋼不屬此類。在碧桂園、恆大地產 上市前，由蓬鋼牽頭與其簽訂的「對賭協議」，是中國地產金融市場津津樂道的話題。蓬鋼和他領銜的美林團隊，也因此在中國地產市場名聲大振。

　　在這些案例中，公司都因「對賭協議」，導致了數以億計的巨額損失，但這似乎並未影響蓬鋼與這些企業創始人之間的關係。在蓬鋼選擇創業之後，他們大多成為了安泰盤實的有限合夥人。

　　2007年碧桂園在香港聯交所上市前，美林牽頭與碧桂園簽訂了一份以現金結算的公司股份掉期協議。上市次年，碧桂園便發佈年報，曝出與美林的對賭導致逾12億元的浮虧。

　　該份「對賭協議」規定，碧桂園將債券融資的一半金額（19.5億港元）作為抵押，若最終股價高於初步價格，則公司將向美林收取款項。若低於初步 價格，則美林會收取款項。不管股價如何變動，這些掉期股份未來交易價鎖定在6.85港元。也就是說投資者至少可以以6.85港元套現，差價由碧桂園支付。

　　「這些條款是對等的，你要低息就得給別人更多選擇，而很多人不覺得自己的企業會遇到風險。」蓬鋼說。他認為，在遭遇2008年金融危機前，中國的房地產商過於樂觀地估計了市場形勢。

　　恆大地產上市前，其董事局主席許家印也曾與美林等戰略投資者簽署協議，規定若2010年5月5日至11月5日半年期間，加權平均股價若低於發行價（3.5港元），將向這批戰略投資者賠償最多12億港元。

　　之所以要簽下這樣的不平等條約，是恆大當時已難以為繼。據一位接近許家印的人士介紹，「2009年初恆大非常難受，海外小債權人要起訴，他們的債券只有0.3元，要破產了。全國施工隊都在要錢，當時的情況拖不了半年，一旦投資者起訴，就攔不住了。」

　　蓬鋼幫助許家印渡過了最困難的時候，「我們擋著其他投資者，別打架逼債，別起訴，許家印經常半夜兩三點打電話，扛不住了，壓力太大了。」

　　美林的投資是冒險。一些投行人士並不看好，認為美林是因前期對恆大投資太多，騎虎難下，要麼繼續賭下去，撐過市場低迷期上市解套，要麼就等著恆 大破產，前期投資將大幅縮水。當然，投行不是活雷鋒，冒險扶持的條件苛刻。幸運的是，2008年金融危機爆發後，中國宏觀政策迅速轉向。地產業在2009 年上半年起死回生，迎來了黃金一年，恆大也熬到了上市。

　　這些經歷，為蓬鋼掌管的美林房地產基金帶來了豐厚回報。他回憶說，從2004年第一筆房地產投資開始至2008年最後一筆，一共投出10億美元，目前已經收回70％，約為18億、19億美元。

　　而且，在企業度過危險期或IPO後，企業家們不但沒有為當年的城下之盟而後悔，還和蓬鋼成為了朋友。在安泰盤實的第一筆募資中，有不少他曾經投過的公司都成為了投資者，包括恆大董事長許家印、富力地產董事長李思廉等。

　　安泰盤實第一隻房地產基金募集了30億元人民幣，其中三分之一（約10億元）的LP（基金投資人）來自於上述基礎投資者，剩下20億元來自地產 信託產品等，預期年回報率為25％以上，週期為2年-3年。這些大牌LP的投資，是出於對蓬鋼的認可和支持，但這並不是可持續的模式，蓬鋼也明白。「我們 今後的融資目標，是大機構如保險公司和社保基金，以及資產在1000萬至5000萬元的個人。」

抄底有時

　　一年前後，在同一間辦公室見到蓬鋼，他外形氣色均無大變。這一年裡，他終於結束了與黑石「跌宕起伏」的離合談判，從職業經理人轉型為創業者。

　　蓬鋼從小練習游泳，身材魁梧，惇厚隨和。他是地產圈里科班出身又比較本土化的國際投資人，父母均為清華大學教師，他從清華建築系本科畢業後，在美國麻省理工學院（MIT）獲得了城市設計及房地產金融兩個碩士學位。

　　2000年加入美林後的十年間，蓬鋼主導及參與了約20億美元的地產投資。但到了一年前，蓬鋼的動向成謎。2010年6月，私募巨頭黑石開始談 判收購美銀美林銀行在中國內地區域的地產基金及附屬投資業務。交易達成後，黑石成了蓬鋼及其團隊的新東家。但蓬鋼很快流露去意。「一切都還沒有談定，去黑 石，或者出來單干，都有可能。」2010年9月蓬鋼曾對財新《新世紀》記者表示。

　　最終，蓬鋼選擇了創業，他的理由是，對「在一個新環境裡重新建立內部信任，不太有信心」。不過，邁出創業這一步並不容易。在蓬鋼看來，與黑石談 判似乎比當初與恆大、碧桂園對賭更令人難忘。「從這裡淋漓盡致地折射出華爾街的爾虞我詐，比電影《華爾街金錢永不眠》的情節曲折離奇多了。」不過，話到此 處，蓬鋼點到即止。

　　有趣的是，創業之後，蓬鋼用的仍是之前美林位於銀泰中心的辦公室。美林原來的房地產投資團隊中，有約一半的人選擇跟隨蓬鋼創業，就連負責給客人端茶倒水的阿姨，都是以前美林的員工。蓬鋼的念舊可見一斑。

　　這種黏性也有歷史原因。從2003年開始。美林在中國房地產市場的投資業務，就由蓬鋼一手搭建和掌管。而這支團隊，多的時候也不過十五六人。多年打磨下來，交情深厚。

　　河山資本總裁曹少山與蓬鋼素來交好，同樣也投身地產基金的他最能理解蓬鋼的選擇。「（現在出來創業的）這些經理人大多以前做得很好，出來是原先機構的環境已經不能滿足他們；另一方面，房地產基金是一個很新的行業，百業待興，能做的事情很多。」

　　地產基金過去發展不好，原因之一在於中國地產業太火，不到萬不得已，開發商不願輕易轉讓公司股權。反而是近年來，隨著地產調控加劇，地產基金的投資機會逐漸豐富。在創業者看來，中國地產基金方興未艾。

　　但部分新進者已看到了這個行業未來的問題。「地產基金是一個生態，現在大家能做到互不侵犯。但隨著進入的人越來越多，如果監管不到位，肯定會不斷出現糾紛。」曹少山稱。

　　而在蓬鋼看來，目前最重要的，是「一定要有管理LP的思想準備，20個人在前面做項目，要有30個人在後面算賬。每個月要見投資人，每個季度要做資產評估」。中長期，蓬鋼希望發展美元基金業務，將安泰盤實做成雙幣基金模式，從國外拿錢到中國投資房地產。

　　剛從機構中走出來的蓬鋼很享受從球僮升級為球員的感覺。「以前，我們是老虎伍茲身旁的球僮，做得再好也只是提供建議。現在，我自己揮杆。這種方式可能在中國更有效、更容易。」

　　蓬鋼簡歷

　　畢業於清華大學建築系，並在美國麻省理工學院（MIT）獲得城市設計及房地產金融兩個碩士學位；

　　2000年至2010年期間任職於美林集團（Merrill Lynch），是美林亞太區資本投資部創始人之一，後任美林全球資本地產投資部董事總經理一職；

　　2011年離開黑石創業，任天津安泰盤實股權投資管理有限公司總經理。