中國萬桐園(宏泰發展墓園業務)(8199)專區
1 :
GS(14)@2017-04-07 23:07:14http://zkiz.com/realforum/thread.php?tid=93111
中國宏泰發展 (6166) 專區
2 :
GS(14)@2017-04-07 23:08:49http://newhouse.lf.fang.com/hous ... _20110121143335.htm
宏泰集团城区房地产开发有限公司
宏泰集团城区房地产开发有限公司简介
公司地址：廊坊市广阳区爱民东道170号
网 址：
http://www.vastgroup.cn/
联系电话：0316-5979808
传 真：0316-5979666
公司简介： 廊坊市宏泰集团投资有限公司成立于1996年6月，是一家涵盖房地产开发、工业地产开发、湿地公园保护、殡葬服务、酒店经营管理等产业的大中型现代化企业集团。公司拥有房地产开发二级资质，经过十几年健康快速发展，公司累计投资超过57亿元，开发各类商业、住宅项目近30个，总建筑面积超过200万平方米，成功开发建设了一批极具影响力的城市重点项目和精品工程：填补全市第一个低容积率、低密度的高档园林社区空白——蓝水湾小区，建成全省首家采用小型混凝土空心砌块结构的住宅小区——宏泰花园小区
，首创全市唯一市级公墓——万桐墓园，收购廊坊市最早的四星级度假酒店——北京外企联谊中心，新华南小区、逸树家社区、颐和佳苑等成为不同时期全市的民心工程和精品工程。公司创立以来，始终以“审时度势、创新发展、自成一家、回报社会”作为企业公民发展理念，扎根廊坊，立足河北，蜚声业界，秉承“以人为本，以诚待人，以信取人，以德服人”的原则，企业凝聚力进一步增强，经营环境进一步优化，经济效益进一步提高，知名度进一步提升。
3 :
GS(14)@2017-04-07 23:09:06http://www.hkexnews.hk/APP/GEM/2 ... ls-2017033001_c.htm
招股書
4 :
GS(14)@2017-09-15 10:12:49http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... LN20170914004_C.pdf
招股書
5 :
GS(14)@2017-09-24 16:48:061. 我們於廊坊經營「萬桐園」公墓，源於「萬古長青，鳳棲梧桐」，意寓保存亡靈之福地。我
們的墓園類似精心設計的公園，花團錦簇、綠茵遍野、碧水悠悠、林木蔥郁及現代建築林
立，為來訪者提供舒適恬靜的環境。我們的墓園已發展區域設有20個指定為傳統及藝術墓地
的墓區，各墓地定位及價格各異。來訪者可使用電車直達各墓區。我們的公墓總地盤面積約
166,569平方米，截至2017年5月31日，還餘約126,539平方米可供日後銷售及開發。我們按
客戶需求分階段擴建墓園，增加墓地數目。同時，我們致力確保墓園繼續與自然環境相協
調，繼續為一片青蔥和規劃完善的公園佈置。
2. 我們透過口碑推薦及市場推廣吸引本地及周邊地區及鄰市客戶。我們與廊坊的小型家
族殯儀服務供應商（主要包括壽衣店及殯葬禮儀服務供應商）開展網絡合作，由彼等向我們
推薦客戶。我們亦一直致力與北京的殯儀服務供應商、太平間及殯儀館合作以擴大客戶群。
策略上，我們的墓園位於廊坊，與北京及天津市中心分別相距約40千米及60千米。我們認為
我們的墓地受當地居民及周邊城市客戶追捧。得益於城市化進程加快及中國近期提倡建立
覆蓋交通等行業基礎設施一體化的北京（京）、天津（津）及河北省（冀）的都市圈區域，我們從
群眾生活節奏加快及區域樞紐間聯繫更為緊密中獲益。
3. 下表載列所示期間我們已訂約銷售的墓地的平均售價：
平均售價
服務類型 2015年 2016年
截至2017年
5月31日
止五個月
人民幣元 人民幣元 人民幣元
傳統殯葬服務 29,848 35,876 34,967
藝術殯葬服務 105,448 165,456 164,106
4. 下表載列營業紀錄期間銷售墓地的收益明細：
截至12月31日止年度 截至5月31日止五個月
2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（未經審核）
傳統 18,175 88.9% 24,187 93.0% 10,396 94.6% 15,977 90.0%
藝術(1) 2,279 11.1% 1,807 7.0% 588 5.4% 1,770 10.0%
總計 20,454 100.0% 25,994 100.0% 10,984 100.0% 17,747 100.0%
5. 下表說明營業紀錄期間我們的收益明細：
截至12月31日止年度 截至5月31日止五個月
2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（未經審核）
殯葬服務
— 銷售墓地 20,454 83.8% 25,994 83.4% 10,984 82.4% 17,747 87.0%
— 配套服務 1,425 5.8% 2,537 8.1% 1,225 9.2% 1,399 6.8%
小計 21,879 89.6% 28,531 91.5% 12,209 91.6% 19,146 93.8%
墓園維護 2,530 10.4% 2,648 8.5% 1,115 8.4% 1,263 6.2%
總計 24,409 100.0% 31,179 100.0% 13,324 100.0% 20,409 100.0%
6. 墓園
我們在中國河北省廊坊經營一座墓園。我們有權使用兩幅土地面積合共約176,076平方
米的土地。我們已取得該等土地的土地使用權證，可按證書許可合法使用土地。
下表載列截至2017年5月31日我們墓園的若干詳情：
已開發面積 47,288平方米
已佔用面積(1) 40,030平方米
可供認購面積(2) 7,258平方米
未開發面積 119,281平方米
總土地面積(3) 166,569平方米
7. 2016年12月，按照當地行業慣例，我們收緊銷售政策及加強內部控制，採納新的標準
化銷售合約。當墓地的使用權轉至客戶時，我們確認墓地的銷售收益，並根據客戶的墓地使
用權年限攤銷維護費。根據新合約，墓地使用權於簽訂合約時轉交客戶，而根據原合約，墓
地使用權於骨灰安葬時方轉交客戶。我們採取過渡措施，與2016年12月既有的168名客戶訂
立補充協議以前瞻反映該項改變。
8. 供應商及服務供應商
我們從中國的供應商及第三方服務供應商採購墓碑、陶瓷相片、墓園內道路工程與內
部裝修。營業紀錄期間，我們並無遇到任何材料短缺或服務或產品延遲供應。2015年及2016
年及截至2017年5月3 1日止五個月，我們自單一最大供應商的採購額佔採購總額分別約
78.3%、89.0%及84.6%。
9. 假設並無行使發售量調整權，並假設發售價定為每股股份0.27港元（即指標發售價範圍
每股股份0.24港元至0.30港元的中間價），經扣除我們應付全球發售有關的估計包銷費用及
開支後，我們估計全球發售所得款項淨額約43.2百萬港元
10. 尋求戰略聯盟及收購機會方面，雖然我們未選定合適的收購目標，但一經物色及確認
目標，除可用現金及現金等價物、內部資金及上市所得款項淨額外，我們或會根據市況通過
股權融資或債務融資進一步籌集資本以用於收購。我們會首先考慮透過自與我們維持良好
業務關係的廊坊銀行獲取銀行融資進行債務融資。我們將考慮該銀行融資的當時利率、債務
契約及償還條款。倘我們考慮到債務融資成本太高或債務融資資金不充足，隨後我們會考慮
透過根據授予董事的一般授權向公眾投資者發行新股份等股權融資方式籌集資金。我們將
分析股權市場狀況、股權融資成本及對股東的潛在影響。
11. 我們就全球發售將承擔的上市開支（包括估計包銷費用）總額估計約為人民幣20.3百萬
元（根據全球發售的指標價格範圍的中間價計算及假設發售量調整權未獲行使）。營業紀錄
期間，我們產生上市開支人民幣10.5百萬元，其中人民幣7.9百萬元於合併損益及其他全面
收益表支銷，其餘人民幣2.6百萬元已入賬為預付款項。我們預期於全球發售完成時再產生
上市開支約人民幣9.8百萬元（包括包銷佣金約人民幣1.7百萬元），其中約人民幣6.0百萬元
將於2017年在合併損益及其他全面收益表支銷，而預期約人民幣3.8百萬元將自股份溢價扣
除。
根據上文所述，有意投資者應留意，上市相關非經常性開支將對本集團2017年的財務
業績造成不利影響。因此，本集團2017年的純利或會因上市開支較2016年的純利減少。董事
謹此強調，上市開支金額乃為現時之估計，僅供參考，最終金額會於本集團2017年的權益以
及損益及其他全面收益表內確認，並視乎估計及假設的變動作出調整。
12. 營業紀錄期間，我們並無向股東派付股息。
13. 我們相信，整合殯儀及殯葬服務的一站式服務能夠帶來明顯的競爭優勢，原因為逝者
家屬通常不願與過多服務供應商交涉以確保整個流程中各階段萬無一失。為此，我們近期已
於廊坊成立附屬公司，預期於2017年下半年開始經營殯儀服務，亦爭取租賃有關物業用作殯
儀服務中心。考慮到新殯儀服務的初期費用及營銷費用，我們預計該新服務於2017年將產生
虧損，導致同年整體毛利率下降。然而，長遠而言，我們認為，該新服務所帶來的協同效應
對我們的業務、財務狀況及前景有積極影響。
根據截至2017年7月31日止兩個月的未經審核管理賬目，我們估計截至2017年7月31日
止兩個月的收益較2016年同期有所增長。經董事進行其認為適當的充分盡職調查並審慎周
詳考慮後，董事確認，自2017年7月31日直至本招股章程日期，除上市相關非經常性開支
外，我們的財務、營運或貿易狀況或中國整體規管、經濟及市況或我們所處行業概無重大不
利變動，自2017年5月31日以來亦無任何事件可能會對本招股章程附錄一「會計師報告」所載
經審核財務資料有重大影響。
14. 全球發售統計數據
按最低指標發售價
每股發售股份0.24
港元計算
按最高指標發售價
每股發售股份0.30
港元計算
股份市值(1) 240.0百萬港元 300.0百萬港元
本公司擁有人應佔本集團未經審核備考經調整
綜合每股股份有形資產淨值(2) 0.05港元 0.07港元
6 :
GS(14)@2017-09-24 17:04:3615. 風險: 集中廊坊、地方習俗、政府、擴張、保險、墓地問題、五保一金沒有付足、人、供應商得一個、競爭、潛在墓地退還、
7 :
GS(14)@2017-09-24 17:49:3416. 2007年開始做，由集團轉做老闆女持有，之後上市
8 :
GS(14)@2017-09-24 17:51:5517. 傳統殯葬服務涉及於各劃定墓地區域內使用大小一致或略有設計和景觀的墓地及標準
化預製的墓碑。我們目前有18個指定為傳統墓地的墓區。
下表載列所示期間有關銷售傳統殯葬服務所用墓地的若干資料：
2015年 2016年
截至
5月31日
止五個月
2017年
所轉讓單位數目(1) 659 776 483
所轉讓單位的總建築面積（平方米） 2,000 2,381 1,484
平均售價（人民幣元╱單位） 27,580 31,168 33,078
收益（人民幣千元） 18,175 24,187 15,977
18. 藝術殯葬服務
藝術殯葬服務使用獨特設計的墓碑及提供廣泛定製服務。定製化墓地方面，客戶可從
專區多種設計獨特的預製墓碑中選擇其中一款。定製化墓地方面，我們委聘供應商按客戶指
定要求設計及美化墓地。客戶可決定（其中包括）墓地的位置、大小、設計及佈局以及所將使
用墓碑及裝飾品的類型及樣式。我們目前為藝術殯葬服務專設兩個墓區。
下表載列所示期間有關銷售我們藝術殯葬服務所用墓地的若干資料：
2015年 2016年
截至
5月31日
止五個月
2017年
所轉讓單位數目(1) 21 14 10
所轉讓單位的總建築面積（平方米） 105 70 50
平均售價（人民幣元╱單位） 108,523 129,071 177,049
收益（人民幣千元） 2,279 1,807 1,770
19. 下表載列所示期間我們已訂約銷售的墓地的售價範圍：
售價範圍
服務類別 2015年 2016年
截至2017年
5月31日
止五個月
人民幣元 人民幣元 人民幣元
傳統殯葬服務 6,409–72,154 6,966–107,846 11,546–155,551
藝術殯葬服務 14,508–137,601 116,769–557,389 107,427–254,769
下表載列所示期間我們已訂約銷售的墓地的平均售價：
平均售價
服務類型 2015年 2016年
截至2017年
5月31日
止五個月
人民幣元 人民幣元 人民幣元
傳統殯葬服務 29,848 35,876 34,967
藝術殯葬服務 105,448 165,456 164,106
我們的維護費通常不多於墓地售價的30%。
20.我們的客戶主要包括為過世親屬購買墓地的廊坊個人買家。隨著京津冀都市圈一體化
加深，我們逐漸增加服務臨近城市的客戶。營業紀錄期間，我們服務廊坊以外地區的客戶
119名，佔客戶總數約6.5%。
下表載列營業紀錄期間有關我們客戶的若干資料：
截至12月31日止年度 截至5月31日止五個月
位置 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（未經審核）
河北省
. 廊坊 19,183 93.8% 24,558 94.5% 10,350 94.2% 16,756 94.4%
. 任丘 126 0.6% 215 0.8% 162 1.5% 66 0.4%
小計 19,309 94.4% 24,773 95.3% 10,512 95.7% 16,822 94.8%
北京 1,058 5.2% 1,221 4.7% 472 4.3% 880 5.0%
天津 87 0.4% — 0% — 0% 45 0.2%
總計 20,454 100.0% 25,994 100.0% 10,984 100.0% 17,747 100.0%
21. 僱員
我們明白僱員對我們業務的重要性，並致力建立強有力的僱員團隊。截至最後可行日
期，我們於廊坊有54名全職僱員。下表載列截至最後可行日期按職能劃分的僱員明細。
職能 僱員人數
佔總人數的
百分比
管理 3 5.6%
財務及會計 3 5.6%
墓園監控 6 11.1%
園藝 6 11.1%
安保 11 20.3%
銷售及營銷 8 14.8%
清潔 8 14.8%
採購 3 5.6%
其他 6 11.1%
總計 54 100.0%
9 :
GS(14)@2017-09-24 17:52:5522. 由控股股東擁有但並無納入本集團的公司
控股股東趙女士不僅持有本集團權益，亦是中國宏泰產業市鎮發展有限公司（「中國宏
泰」，於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司，於聯交所上市（股份代號：6166））控股股東，
截至最後可行日期持有其67.61%股權。
中國宏泰提供的服務包括規劃、開發及營運中國大規模產業市鎮，與本集團核心業務
截然不同且毫無關聯，因此並無亦不大可能與本集團核心業務競爭。
23. 張應坤:1636、2118、1858、2362、1462
10 :
GS(14)@2017-09-24 18:13:0224. 德勤
25. 2016年盈利降3%，至980萬，2017年增172.5%，至1,090萬，輕債空殼
11 :
GS(14)@2018-03-22 11:10:31盈利增7成，至1,700萬，1.29億現金
12 :
GS(14)@2018-08-08 05:00:06盈利增25%，至1,500萬，1,500萬現金
13 :
GS(14)@2018-08-25 02:19:35出售商業合作社業務
14 :
GS(14)@2019-03-16 09:37:13盈利增12.5%，至1,800萬，1.1億現金
15 :
GS(14)@2019-05-29 00:41:41轉主板