銀行急轉駄 業主失預算 龍頭屋苑現估價不足
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GS(14)@2015-11-02 00:43:252015-10-21 EW
近月股市連番波動，市場憂慮美國加息，加上內地經濟轉差，樓市交投陷入低潮，更由數月前高價成交頻現，變成現時通街減價貨。眼見樓市不濟，銀行紛紛轉軚趨審慎，令龍頭屋苑出現估價不足的情況，成交價與銀行估價相差最多逾一成，準買家因銀行「按唔足」而大失預算，隨時冒上不必要的風險。
本刊調查發現，估價不足遍佈港九新界屋苑，無一倖免。 有業內人士指，上車客首當其衝受影響。「部份首次置業人士計得啱啱好，有人要再想辦法借錢，最終由屋企人出手，才成功承接按揭，情況狼狽。」
有熟悉銀行界運作的人士指出，在市況動盪的情況下，各家銀行估價經常出現落差，建議準買家「貨比三家」，不應過份淡定，先估價後上會，屬於較穩陣的做法。
經絡按揭轉介公布調查，近三成受訪者預期今年樓價走勢向下，一年前同樣調查，顯示看淡人士僅百分之三，現時大幅增加，反映市民普遍對後市，由樂觀轉趨審慎。資料亦顯示，九月份現樓按揭註冊量按月回落百分之七，數目少於七千宗。
二手交投冰封，部份業主一心沽貨，惟有大幅減價。其中，新界東龍頭指標屋苑沙田第一城，日前錄一宗低價成交，本月十一日，藝人廖啟智沽出十七座低層D室，成交價三百七十五萬，低市價最少一成，並下創該屋苑半年來兩房新低造價。由於今番名人低價沽貨，引來市場注目，對市況有明顯影響。
父母協助付差價
美聯物業營業經理吳嘉權表示：「在低價成交效應下，部份業主叫價態度立即軟化，現時已有十個放盤叫價低於四百萬。」
他補充說，事實上，數星期前發現屋苑部份單位陸續估價不足，惟差幅並不大，大約半成。「成交與估價有連鎖效應，由於屋苑早前有其他單位低市價沽售，雖然幅度僅百分之三至五，惟銀行自然以此作為同類型單位參考，估價回落，部份剛成交單位立即受牽連。」
中原地產分行經理黎浚宇坦言，沙田第一城為新界區大型屋苑，一向交投活躍，無論跌市或升市都會迅速反映，因此率先出現估價不足的情況。
事實上，早於上月中，沙田第一城四十七座中層一個單位，成交價約四百一十萬，但買家於簽署正式合約後，到銀行承造按揭，才嚇然發現估價只有約三百九十萬。「最終買家在父母協助下，才能支付差價，勉強上會。」區內代理透露。
現零星「撻訂」個案
他續說：「另一名買家由於找不到家人資助，最終因首期不足「撻訂」離場，連同代理佣金，損失接近十萬，對於上車人士來說，不是小數目。」知情人士說，涉及四十四座一個低層細單位，成交價四百一十五萬，該名上車客睇樓後，支付臨時訂金二萬元，正當興高采烈成為業主後，才發現單位估價僅三百八十七萬，與成交價相差逾二十八萬，幅度百分之六，最後因首期不足，加上看淡後市，無奈地「撻訂」離場。
本刊根據代理提供多個屋苑包括鰂魚涌太古城、康怡花園，荔枝角美孚新邨、將軍澳維景灣畔等，於上月中至本月初成交個案，於中國銀行及匯豐銀行進行網上估價，發現部分成交估價不足，差幅不足百分之一至最多逾一成三。
元朗區為下半年發展商推盤重點，區內二手亦出現估價不足情況。有代理指出：「數星期以來，留意到銀行估價普遍減百分之三至五，首期「猛猛緊」的年輕上車客，自然最受影響，他們見估不到價，惟有放棄買樓。」
他更補充說，區內現時成交價與銀行估價相差最多的是YOHO TOWN八座低層G室，由換樓客早前以七百零五萬購入。新買家購入該單位不足一個月，多間銀行的網上估價系統，全部跌穿七百萬，中銀相差最大，超過九十萬。
上車客最受影響
九龍區指標屋苑美孚新邨，港置首席董事谷學祖坦言，過往鮮見估價不足，惟近期亦有個別單位估價不足。「近兩個月成交明顯減少，銀行估價稍為回少少，惟成交以優質盤為主，旺市無人放出來，貴少少都有買家肯承接，所以成交價高於銀行估價。」
美孚新邨近期兩宗成交，其中，第三期百老匯五十七號中層B室，作價五百九十二萬，匯豐銀行估價只有五百六十一萬。
美孚新邨附近的曼克頓山，上日連錄估價不足情況，涉及六座高層B室，本月初以二千一百餘萬售出，根據匯豐銀行估價，不足一千九百萬，兩者相差一成一。另一成交是三座中層B室，新業主以二千餘萬購入，多間銀行現時估價只有約一千九百萬。
首期需預鬆少少
港島東指標屋苑太古城，買家都是實力買家，有代理指出：「高質素單位估價差不多，質素較遜的﹙鳳山閣﹚，尤其低層單位，估價已跌了三、四十萬，幅度百分之二至三。」不過，該屋苑以實力客為主，無阻買家入市。「估價追不上樓價，大部分買家都知，太古城買家通常按揭五成以下，估價不足影響上車客。」太古城建安閣中層A室，一個前以九百八十七萬售出，現時估價最多相差百分之九。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓透露，現時約半成客戶承造九成以上的按揭，三成半客戶承造五至六成按揭。她建議說，準買家簽訂買賣合約前，應「貨比三家」。「銀行估價考慮多項因素，包括同類物業最新成交價，物業現狀等等，不同銀行估價存偏差。買家避免無法上會，應多問幾家銀行，首期預鬆少少，唔好借到盡，盡量減低風險。」
擔憂估價不足買家轉投新盤
基於去年細價樓樓價持續上升，金融管理局於今年年初，進一步收緊樓宇按揭，所有七百萬元以下自住樓，按揭最高成數由以往的七成，下調至六成。上車客要湊夠四成首期外，更要面對銀行估價不足問題，「置業夢」變得更不容易。
有身份證包上會
針對市場情況，發展商紛為新盤推出按揭優惠，確保買家有充足資金上車。美聯首席聯席區域經理徐榛指出，發展商提供九成或九成半按揭，甚至不需入息証明，只要提供身份証就包上會，更承諾「包底」，準買家不用擔心入伙後估價不足，令市場上不少購買力，由二手回流一手市場。
徐氏又說，發展商又採用建築期付款，讓準買家支付樓價半成，即可入場買樓。部份盤樓花期長達三十五個月，於此段期間，買家只須逐步支付少許價格，直至入伙時，支付樓價不多於兩成，相對一次過付首期輕鬆得多。況且，屆時買家已持貨三年，辣稅影響不在，轉售容易。
細樓價指數全綫報跌
金管局年初出招收緊按揭壓市，卻無阻樓價過去一年強勁升勢，年初至今，樓價累積升約一成。受今年七月股市大幅波動，二手交投大跌，樓價亦受壓。
根據差估署最新數據顯示，八月份整體樓價指數升幅僅約百分之零點三六，雖然創新高，但各區細價樓呎價，即面積細於四百三十一方呎的單位，卻出現同時下跌情況，乃近年罕見，其中新界區單位，最新平均呎價約一萬零四百元，按月跌百分之一點九，是跌幅最大的地區。
其中，新界區樓價錄得自今年三月以來首度下挫，最新平均每呎約一萬零四百零一元，按月跌百分之一點九，屬跌幅最大的地區。以一個四百三十方呎的單位為例，最新平均造價約四百四十七萬元。
學者：料樓市承接力減弱
港島區最新呎價約一萬四千零一元，按月下跌約百分之零點三；九龍區呎價按月微跌不足百分之零點一，最新每呎約一萬一千四百九十多元。換言之，八月份的細價樓呎價，三區均同時出現下跌，屬近年十分罕見情況。
市場人士預期，由於細價樓近年成為樓市升市的「火車頭」，是次各區數字均下挫，不但反映細價樓造價出現壓力，後市表現或同樣未感樂觀。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則表示，政府持續增加供應，且以中小型單位為主，加上未來數年新樓不斷落成，妨且，美國年底或明年有機會加息，若發展商保持推盤速度，料令樓市承接力減弱。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，自上季開始，已留意到樓價升幅明顯收窄，主因為市況氣氛不好，特別二手市場，交投明顯轉淡，預料年底前仍有屬調整期，但不會大跌。
撰文?地產組 攝影?地產組設計?張文彪
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kingon(56342)@2015-11-03 14:02:49唔覺銀行轉駄！應該係佢自己能力不足！