ZKIZ Archives


受益雪球良多,我也發揮下互聯網精神,說說我所在城市廈門。 Sunny_xu

http://xueqiu.com/4865584864/36852960
受益雪球良多,我也發揮下互聯網精神,說說我所在城市廈門。
大概是09年年底從福州來廈門工作,作為省內人(省內基本都往福州廈門跑),廈門的吸引力:主要是美麗的環境,相對高素質的人口,省內較優異的教育資源(醫療資源方面還是不如省會福州)。

人口方面:常住人口接近400萬人,其中本島250萬人左右,島外四個區才150萬。感覺這個人口數量在過去三、四年沒有大的增長。個人感覺原因是較為嚴格的落戶政策影響了人口基數的飛躍。要不然以廈門的吸引力,人口原本會增長更快。
以未來10年-20年週期看,廈門的人口規劃應該會到600萬左右。島內人口穩定,島外四個區300萬人,其中海滄區80萬,集美區100萬,同安60萬,翔安80萬。

發展情況:廈門目前的優勢資源全部集中島內,所以本島仍然具備巨大的吸引力。也正是因為如此,島內已經不堪重負。所以,從上屆政府開始,就力推島內外一體化,成果還是不錯的。目前,海滄區已經成熟,核心區的環境優美程度,購物和商業大幅度提高,這兩方面基本與本島差不多。
集美區也進步巨大,新城區基本起來了,而且規劃起點較海滄更高點,大量資源也在往集美注入(如brt,地鐵,軟件園,綠化,文教區等),我估計再有個3到5年,等新城樓盤人口入住,集美區也就完全成熟了。
同安區距離本島太遠,相對處於弱勢,新城還沒有活過來,有點後娘養的味道。
翔安區是新一屆政府力推之地,定位為城市第二極,東部城市中心,服務於廈漳泉一體化大局。目前正處於大建設階段,規劃起點更高,四通一平應該基本搞定。估計在新一屆政府下,巨量財政資源將注入該地區,目前還不好說能不能最終成熟。但是以廈門的吸引力,以及廈門的財政負債情況,再加上現在中央的支持,大概率能夠起來。

房價:不是專業,不好說得很定量,說些具體個案以及個人感覺。在全國行業大調整的態勢下,廈門基本還是維持堅挺,沒有聽說那個地方出現大的調整,總體快速上漲的趨勢確實沒了,新房成交量比起貌似大體下降5成左右。我感覺目前廈門房價沒有大的泡沫,判斷是近郊(廈門島外非核心區)的均價是兩口子工資和(非核心區大概就在1.2w,而廈門普通白領的收入在5k以上)。
幾個身邊的房價例子:
我自己所在小區,10年買的,位於集美新城周邊,當初均價8k多,13年可以賣到13k多,但是到現在還是在這個區位。整個集美新城(核心區樓盤定位更高點)的房價,現在新盤和二手房價格應該在16-18k的樣子,該區域樓盤過去2年去化良好,應該推出的部分滯留不到2成。該區域的土地也很受開發商也歡迎,年前剛剛出讓一幅商住地塊,樓板價在1.2w樣子。區域均價微漲。
島內只有極少數的新盤,成交以二手房為主,價格感覺去年也有所上升。一個朋友去年買了一套島內非核心區套房,均價在2.5w出頭,今年他樓下的房子也賣出,均價還上升了1成多。另外一朋友,房子在核心區,非學區房,前年買的,均價在3w左右,現在據稱可以賣到3.5w以上。另外,原來自己租房子的房子,學區房,80年代老房子,前年成交均價在3w上那樣,現在已經在4萬5以上。所以,島內還是眾矢之的,沒有啥下跌可能。
海滄區也愈來愈成熟,越來越有吸引力,新盤也較少。一個住海滄的朋友介紹,他所在小區現在二手房均價在2.5w。較前兩年應該也有2、3成的漲價。
同安去化感覺不好,無論是土地市場還是新房都有相當存量。翔安新城區域前兩年非常熱門,新盤均價從早先的7,8k快速增長到1.2,1.3w那樣,不過去年倒是有點消停,畢竟配套還遠未成熟。土地儲量還非常可觀,應該是廈門政府未來的大錢袋。

這幾年看下來,感覺廈門政府還是非常精明的。非常細心的維護廈門美好的市容和文明,讓城市有吸引力;在市場情況好的年景,土地出讓量大,市場去化好。當市場調整時,控制土地出讓量,減少新房供應,如此穩定新房價格。另外,島外大發展的過程中,也是各區輪動,活一個再發展下一個。而且,各區的土地有相當部分是在本地國企的發展商上,還能賺第二手的錢。現在廈門還在修地鐵,如此城市半徑可有效提高,對於島內外一體化有相當好處(但是如何把優質的教育和醫療資源島外走還是非常困難,嘗試的許多方法,如教師醫生走崗的收效甚微,新一屆估計得在增量上想辦法,如引進上海的優質醫療落地廈門)。厲害的地方是,在這幾年大發展,大建設(建那麼多新區,還有地鐵等)的情況下,廈門政府的財政情況還非常良好,新書記14年上台時,討論時數據顯示負債情況在所有主要城市中位於很低的位置,還有大力加桿槓的空間。
總的感覺,廈門政府還是有點香港的味道,就是非常依賴房地產。另外,旅遊也是非常重要產業。年流量在千萬人次以上。為了有其他產業基礎,前幾年提了總部經濟的說法,把泉州等大型企業的總部遷到廈門來。以及大力發展軟件業,也有一定效果。未來看去,應該有廈門的核心的廈漳泉一體化。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=132948

對於冰島的“第二條腿”,中國人貢獻良多

“冰島雖然物價有點貴,但風景很美,空氣、水、人文環境都很好,是一個適合環島自駕的地方。”來自上海的張小姐在今年8月剛舉家去了冰島旅遊,她向第一財經記者介紹說, “那里多地熱溫泉,地貌特征明顯,還有極光,都是別處看不到的景色。”

接著張小姐話鋒一轉,用惋惜的口吻地對記者表示:“聽說政府已經決定明年起控制旅遊人數,為環保,也因為接待能力有限。”

短短幾句話粗粗勾勒出了冰島旅遊業的現狀。

近幾年,蓋錫爾間歇噴泉、黃金瀑布、苔原地貌、極光等壯麗的自然景觀使冰島成了全球最熱門的旅遊目的地之一。據冰島Arion銀行9月發布的研究報告,冰島旅遊業發展迅猛,遊客保持快速增長的勢頭,預計2016~2018年外國遊客人數分別為170萬、220萬和250萬人次,達到2010年的五倍以上。

近年來中國赴冰遊客也增長迅速。據《冰島評論》報道,2015年前往冰島旅遊的中國遊客超過48000人,同比增長近一倍,占當年外籍遊客總人數的3.8%,而五年前該數字為1.1%。2016年僅1~4月,中國遊客赴冰人數同比增長68.6%。

冰島經濟的“第二條腿”

只有32萬人口的冰島,每天卻要接待3萬人次的遊客。它因此也是世界上遊客/居民比例最高的國家。

這些絡繹不絕的遊客是冰島的救星。2008年,冰島三家最大的銀行全部倒閉,經濟陷入重重危機,但旅遊業很快就強勢崛起,將冰島經濟從水深火熱中解救了出來。

冰島商會8月發布的報告稱,過去五年里,冰島經濟增長幾乎全部依賴旅遊業,其他行業則均陷入停滯甚至萎縮。

報告指出,2011~2015年,冰島出口增長900億冰島克朗(約合6.8億歐元),旅遊業成為增長的主要來源。僅2011年,冰島旅遊業出口額就占出口總額的21%,2012年更是升至31%。此外,冰島引資水平降至歷史低點,低於周邊國家的平均值,而幾乎所有資本都投向了旅遊業。

著名旅遊景點藍湖的首席執行官格里莫·賽蒙松(Grimur Saemundsson)說,旅遊業本是冰島經濟體中的“小兄弟”,現如今,它已經成為該國最大、最活躍的出口部門,而且遙遙領先。

當前,旅遊業占到冰島出口總額的約1/3。有賴於旅遊業帶來的外匯收入,冰島終於能解除危機時期實施的資本管制。

冰島本地放貸機構Islandsbank稱,過去5年中,冰島逾1/3的新增就業來自旅遊業,新車銷量中有一半的去向是租車公司。

面對旅遊業的興旺發達,冰島財長貝尼迪克松(Bjarni Benediktsson)說,冰島經濟終於“有了第二條腿”,意指繼漁業之後,旅遊業成了該國的又一支柱產業。他坦言,旅遊業確實面臨挑戰,但“能有這些問題都是好現象——從某種角度講,這些都是成功的煩惱。”

繁榮下的隱憂

財長貝尼迪克松所說的“煩惱”包括,道路狀況堪憂,基礎設施負擔過重,住宿不足,以及旅遊業管理不善導致的民怨沸騰。

在蓋錫爾間歇噴泉和黃金瀑布兩個景區,巴士和汽車可以免費停車,到此處旅遊的外國觀光客都不用繳納入境費。大量租車給冰島各地的道路造成了巨大的壓力,就在去年聖誕節後,一名遊客在一座單行道橋上與迎面而來的汽車相撞,並在事故中喪生。

業內外人士都將問題歸咎於政府監管不力。冰島不對遊客征收入境費;雖有過夜住宿稅,但征收並不嚴格,而且稅率很低,只有每晚100冰島克朗(約合人民幣5元)。

近五年來,遊客數量年增長率都在20%以上,今年的增長率預計達到37%。“不對遊客征稅,我們犧牲了多少東西?這里的道路都已經險象環生了。”海盜黨議員阿斯塔·赫爾格多提爾(Asta Helgadottir)說。

雷克雅未克律師卡特琳·奧茲多提爾(Katrin Oddsdottir)說:“這是政府失職。局面已經不受控制。政府的態度好像是,我們總共只有32萬人,憑什麽要為200萬人修路?”

另一個問題是住宿。起重機在雷克雅未克俯拾即是,酒店建設的激增從中可見一斑。但酒店房間的增速依然趕不上旅遊業的發展。Airbnb民宿分擔了部分壓力,在首都地區,Airbnb的房源數量在2015年翻了一番,達到2700個。

人們開始擔憂,旅遊業繁榮或對首都居民帶來社會與經濟方面的不利影響。“樓房被整棟整棟地買走。(普通人)要想買得起一套公寓,那簡直是天方夜譚。”赫爾格多提爾說。

泡沫要破裂?

一朝被蛇咬,十年怕井繩。冰島旅遊業的迅猛增長和監管不力,也讓冰島人再一次嗅到了金融危機爆發前的氣息。

“泡沫就要破裂了。雷克雅未克的氣氛越發像是金融危機前夕那種感覺了。但我們也無能為力。”酒店經理斯諾里·瓦爾松(Snorri Valsson)說。他在冰島首都雷克雅未克管理著一家精品酒店。

冰島人擔心,好日子隨時可能戛然而止:可能是火山爆發,切斷前往冰島的空中交通路線;也可能是冰島克朗走強,導致冰島旅遊過於昂貴;或者,旅遊業的高速增長難以為繼。

冰島經濟學家索瓦爾多·吉爾法松(Thorvaldur Gylfason)說:“有太多的跡象顯示,2007年的歷史又在重演,我們沒有吸取任何教訓。”

冰島央行行長古德蒙松(Mar Gudmundsson)表示,他正在密切監視相關風險,尤其是銀行業對旅遊業的風險敞口,但到目前為止,他並不是特別擔心。他表示,未來某個時候,這可能會導致經濟回調或衰退,但不一定會制造金融危機。

相比於當初銀行業在危機爆發前的不可一世,旅遊業內並沒有什麽貪得無厭的大企業。冰島旅遊委員會主席阿特拉多提爾(Olof Yrr Atladottir)表示,很多新企業規模都比較小。經濟學家吉爾法松則認為,旅遊業的興起還能弱化冰島漁業“寡頭”的控制力。

當被問及要如何迎戰泡沫破裂時,酒店經理瓦爾松回答說:“多賺錢,趁現在還有錢賺。”

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=218252

羅嘉良多角度咀廖碧兒

1 : GS(14)@2016-07-15 05:16:39

羅嘉良、廖碧兒、羅仲謙、蘇麗珊及梁家樹等昨日到深水灣為電視劇《無間道》舉行發佈會,劇中羅仲謙與內地女演員朱銳有咀戲,他說:「我梗係有備案啦,佢(楊怡)都有嚟探班。」問他演劉德華還是梁朝偉角色?羅仲謙說:「都唔算,我哋呢個係延續,所以都冇壓力,又有嘉良哥喺度。」羅嘉良自爆前日與廖碧兒在車廂拍咀戲,他說:「因為要拍好多角度,都咀咗4、5次。」稍後會到泰國拍跳海戲:「我都唔驚水,以前成日拍跳海,乾淨就得。」監製梁家樹說:「離開某台後,同寰亞合作,主要拍內地電視劇。香港同內地文化差異一定有,但因為呢種唔貼地氣嘅方式,反而成為新嘢。」採訪:盧妹攝影:陳順禎





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160715/19695188
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303847

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019