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自由行六月底上路 卡位陸客商機 飯店戰方興未艾 舊商辦拉皮加入戰場

2011-5-16  TWM




陸客來台自由行可望六月底前上路,全台飯店收購熱潮持續增溫,不僅飯店業者加碼搶進,現在連大型壽險、電信集團也要搶食自由行市場大餅。大老闆們都想當旅館大亨,台北市飯店業生態將產生什麼樣的質變?

撰文‧梁任瑋

日勝生五月初甫以八.五億元,買下緊鄰台北市北投加賀屋旁的老字號新秀閣大飯店經營權與建物;巧的是,彰化縣立法委員蕭錦田七年前買下的北投南華飯店,經 過漫長的重新整建,四月底也以麗禧溫泉酒店重新開幕,每晚房價高達一萬兩千元至三萬五千元不等,與日勝生加賀屋、三二行館目前並列北投三大頂級觀光旅館。 半年之內,北投就開幕兩家頂級觀光旅館,顯見自由行商機,連溫泉度假酒店都正式進入全新高價競爭時代。

企業老闆紛紛進軍旅館業

此外,國壽與中華電信旗下精華地段商辦,都有改裝為旅館的計畫。國壽二○○九年八月買下北市敦化南路與基隆路口的前上海商銀總部,原本招租了一段時間不甚理想,日前敲定由柯達大飯店承租,預計明年底開幕。

中華電信位於台北市信義路四段的頂級辦公大樓,去年完工後都尚未使用,就將改裝為精品旅館,目前正在變更使用項目。據了解,承租方是股票興櫃公司圓方科 技,近年積極轉型跨入營建與觀光業,將同時引進洲際集團︵IHG︶旗下兩個飯店品牌,分別為走高價路線的英迪格酒店︵Indigo︶,及走平價路線的假日 快捷飯店︵Holiday Inn Express︶品牌,因工程浩大,兩家飯店裝潢費用,保守估計約十億元。

台灣南部也出現買飯店熱!億大聯合公司董事長鄧文聰以三十二.一八億元標下高雄金典酒店債權。鄧文聰已在中國擁有經營佰威大酒店的經驗,進軍台灣飯店業企 圖心旺盛。不過,身兼幸福人壽董事長的他,在幸福人壽資本適足率仍遠低於法定標準的情況之下,不先把錢拿來救「近火」,而用來買飯店,引發爭議。

飯店業一連串的收購、整併,讓沉睡十年的台灣旅館業又動了起來。中源大飯店總經理楊明惠說,二、三十年前,台灣八○%的飯店都靠日本觀光客在撐,後來東南 亞、大陸客逐漸增加,日客比重這幾年已萎縮至二五%,加上市區旅館原本「休息」的市場又被新穎的汽車旅館取代,有一段很長的時間,台北市老旅館都快經營不 下去,直到這三年台灣旅館業回春,陸客觀光扮演相當重要的角色。

在飯店業打滾四十餘年的楊明惠,兩年前還是台北麒麟飯店總經理,因飯店吹熄燈號而退休的他,原本打算回家含飴弄孫,但因應這波陸客自由行商機,他被積極來台拓點的紐約飯店大亨張善良,挖角來中源大飯店擔任總經理,開啟事業第二春。

楊明惠打開中源大飯店標準套房房門,一邊介紹可三百六十度旋轉的液晶電視架,還不忘特別強調專門接收衛星電視的節目。「我們的電視雖然只能看八台,無線四 台加中國中央電視︵CCTV︶四台,但客人看得很高興。」他說,現在旅館的電視如果看不到CCTV就跟不上流行。陸客來了,不僅改變旅館業生態,連服務也 要跟著換腦袋。

楊明惠說,早年以日本客為主的市場,光是收取房間電話費、迷你吧、代客洗衣等客房服務的收入,一個月可進帳幾十萬元,但現在人人有手機,住宿時間縮短,上 述費用都賺不到,現在經營旅館是硬碰硬,賣多少房價就等於營收來源,所以旅館業近年乾脆推出「一價全包」的服務,房間內上網、水果、礦泉水都免費,把國際 觀光飯店才有的服務導入到平價旅館。

舊大樓改裝平價旅館蔚為風潮,不過才三年時間,這波平價旅館以倍數成長,感受最深的莫過於飯店室內設計業者。

平價旅館近年以倍數成長

「最快的案子是只用五個半月,就完工一棟飯店。」這幾年承攬過台北君品大酒店、桃園假日飯店︵Holiday Inn︶改裝案的億特設計總經理吳麗玲,從事室內裝修業近三十年,經歷過台灣觀光業慘澹歲月,因為自設家具工廠、工程能力強,可以用最短時間改裝旅館服 務。這兩年旅館拉皮案暴增,她幾乎沒有休過假,有時候甚至還要推掉案子。

吳麗玲說,沒有一位業主不想要旅館趕快開張做生意,改裝時間當然是愈短愈好。最大的差異是,過去業務來源以旅館老舊翻新為主,現在她接到的案子多半是要將辦公室改頭換面為旅館,可見市場商機有多龐大。

第一太平戴維斯零售事業部經理田揚名說,「辦公室一個月才收一次租金,而且簽約一次就要簽三、五年,開飯店每天都可以收錢。」這讓很多商辦大樓乾脆轉型為旅館。

此外,閒置辦公室因為原本就在辦公商圈,有固定商務客源,可維持基本住房率。根據第一太平戴維斯統計,辦公室若改裝為旅館,創造出來的租金收益,比起辦公 室可高出三○%至四○%,因此近期信義區就有辦公大樓業主,打算將總樓地板面積七千坪的辦公室,找尋飯店業改裝經營旅館。

目前想經營商務旅館的可分為兩種類型,一種是原本做愛情旅館、休息旅館業者轉型,另一種是業主出租給旅館業者經營。

高力國際總經理劉學龍說,全新的飯店至少要十年才可以回本,舊商辦重新拉皮,因為成本較低,最快五年內就可全部回收。由於改裝費用是固定的,所以買家會去找屋齡很久,收益沒有改善空間的老商辦,拚命壓低成本,但前提是地點要好,距離捷運站很近,才能加速回收期。

劉學龍認為,台灣五年內籌建的國際觀光飯店房間數至少有七千間以上,市場相對飽和。相較之下,四星與三星半旅館因淡季可以彈性調整房價,不像五星級飯店有所限制,未來國際連鎖商務旅館品牌在台灣還有很大的成長空間。

今年以來知名旅館交易案一覽旅館買方成交價(億元)北投新秀閣大飯店日勝生8.50 萬華麒麟飯店興富發建設52.15 高雄金典酒店債權億大集團32.18 單位:新台幣 資料來源:股市觀測站

 


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