胡主席打救港人上海舊區重生

2010-6-3 NM

近年香港大談活化工廈概念，催谷了連番工廈炒風，成果欠奉，但早於五年前，上海市中心的破舊廠房，已變身一座座摩登辦公室，名為「8號橋」，諷刺的是，搞手正是來自香港的時尚生活中心老闆黃瀚泓，他曾替瑞安老闆羅康瑞打工，有份打造上海地標新天地，後來自立門戶埋身為舊廠房整容。創業大過天，代價是賣樓吊命兼離婚。

今年一月，黃瀚泓終於「行運」，國家主席胡錦濤出巡上海時，「御駕」親臨「8號橋」。「主席效應」下，中外基金拍門，地產商招手，谷底反彈「話咁易」。不過，這一切只發生在中國。

黃瀚泓（Tony）的「反彈」不單在事業上，還出現在頭上。這天，在「8號橋」外拍照，平日一臉正經的Tony，突然摸着頭頂的頭髮笑說：「今年連頭髮都生番出來了，你睇吓我以前嘅相，中間冇乜頭髮o架。」確實，看上去年輕了十年。Tony最近更請來一名私人健身教練，每星期兩晚在會所玩健身，務求以「最佳狀態」迎接事業「第二春」。

為他帶來這個「第二春」的，是國家主席胡錦濤。「佢來之前五日，我才收到通知。基於安全理由，市政府只話有重要國家領導人來，冇講明係邊個，就算估到，都絕對不可以喺電話講，或透露出去，因為這等同洩露國家機密。」胡錦濤於一月十六日早上抵達「8號橋」，逗留了四十分鐘。「主席在上海參觀的都是幾百億的國營企業，相比之下，我們是間好細的民企，他的肯定對公司發展有好大幫助。」

摩登舊廠房響朵

舊廠房改裝的「8 號橋」，園內有西餐廳、咖啡館，「廠房」之間用橋連接起來，中間有露天花園。平日有衣著時髦的遊人，拿着相機四處拍照，亦有旅遊車帶團來參觀。

「甲級寫字樓空間封閉，夜晚六時後出入更要特別申請，這裡的租戶都係『用腦』嘅企業，如建築、設計及廣告公司，習慣通宵工作。」經常有不同團體來參觀，同一番話，Tony已說過不下千遍。「一定要有餐廳、咖啡館及花園，好多時創意及靈感就係煲煙、飲咖啡時傾出來嘅。」

第一期總投資七千萬人民幣（下同）。「七千萬在香港不夠買兩個一千呎的豪宅。」○七年，「8號橋」項目獲美國投資公司安祖高頓亞洲（Gordon Asia）垂青，入股五千萬元。「不但項目回本，○七年還有三千多萬盈利，股東第一次有分紅。」這是Tony創業路上第一個「春天」。不過，項目帶給他最大的「財富」，是政府關係。「除了上海市長韓正，市委書記俞正聲，我們接待過逾四十位中央領導，包括習近平、賈慶林、吳儀等。」Tony一口氣數出十多個內地高官姓名。

「點解香港一講到官商，就話勾結？」Tony習慣國內的運作模式，所以不避嫌道，全靠盧灣區經委王主任拉攏，由盧灣區區長召集多個部門開大會，包括規劃局、環保局、工商局等。「8號橋」由設計、審批到完工，只要一年時間。「自己去做，單係審批都要半年以上。」Tony說，政府還幫項目戴了頂「帽子」叫「試點」。「呢招喺內地好有效，不按常規出牌都不怕。」在區政府支持下，○七年公司取得區內鄰近世博園、局門路上一塊更大的舊廠房地皮，興建「8號橋」第二、三期。

被基金「賣豬仔」

但「春天」只維持了一年，金融海嘯殺到，加上連番房地產調控政策，正發展第二、三期項目的時尚生活中心，○八、○九年均虧損超過一千萬元。「用分紅嘅錢喺上海買嘅樓，仲有香港同前妻聯名嘅樓，全部賣晒，籌咗千五萬，撐住公司。」Tony苦笑道，公司兩度減薪，「吊鹽水」度日。

公司「水緊」關頭，Tony的私人投資亦陷入困境。○五年，Tony與摩根士丹利合組公司，買下淮海東路上一個商場，重新包裝出租，名為「無限度」。○七年開業後因人流不足，爆發欠租問題，最後Tony被迫退出。「而家商場賣咗，唔怕講了。」Tony負責商場設計及搵租客，開業時有九成出租率。「租金仲貴過對面嘅時代廣場，但開幕後人流唔夠，租戶吵要免租期，而大摩只緊張每個月的應收賬目，仲走去告人欠租，新年、聖誕布置，亦不願出錢，最後我拎咗四百萬來做。」

原來，大摩背着他不斷找投資者來睇場，鋪路「甩身」。這令他最氣憤，「我覺得俾人賣豬仔！」Tony咬牙切齒地說，他和朋友前後投資了六千多萬，去年十一月商場賣盤，他們約可取回七成本金，但仍未到手。「我好慘，租戶都係我搵返來的，不但輸了聲譽，連累朋友輸錢，得失了地區政府，仲要俾人笑。」

新天地搞手滿師劈炮

在內地做「生意」，不可以將數字凌駕於「人情」上，但事實上，Tony本身正是「數佬」出身。八三年加入嘉里建設做財務，九三年調往上海任財政總監。九六年，未做過銷售的Tony，向當時瑞安地產董事總經理鄭秉澤毛遂自薦，出任銷售及市務部副總經理。「我一個月就賣咗二百套瑞虹新城，整個上海那個月都係賣咗四百套（住宅）。」九八年升任新天地總經理，項目後來成為上海地標。

○二年， Tony辭職創業，做商業項目顧問。「當時羅生在其他城市複製新天地，其實是為拿地拿項目，新天地只是配角，但商業項目不同住宅，唔可以複製，就像睇電影，第一次睇就話好睇，再睇就乏味了。」不過，Tony亦盛讚羅康瑞懂得把握時機。「在內地拿靚地做住宅，外資一定不及國企，反而政府近年致力提升城市形象，用商業配套包裝項目，再去拿地會較容易。」Tony說。

上週四，羅康瑞現身瑞安地產股東會，表示曾到過「8號橋」，更稱讚Tony「有腦筋、有創意」，但否認瑞安「複製」新天地。「我們在各個城市的『天地』都不一樣，你有沒有去看過？」提到有否機會合作，二人不約而同表示，暫時沒有這個打算。

窮得只剩下公司

現時，Tony已轉型為發展商，但諷刺的是，手上一個私人物業也沒有。「資金一直是我最大的困擾。」Tony坦言，○三年開始，為集資建「8號橋」，Tony將上海四、五個物業出售套現，其中兩套是前顧主瑞安集團旗下的翠湖天地。「賣出去時約三萬元，而家升到十二萬。」現時，Tony以月租萬五元，租住服務式住宅。「每個星期都有人執屋換床單，樓下又有泳池、健身室，好方便。」

公司就是一切，Tony不但押上全副身家，更賠上了逾二十年的婚姻。「○四年離婚，之前老婆一直跟我住在上海，那時好忙，朋友幫我改了個花名叫『夜總會』，即晚上總有會要開，離婚後反而輕鬆了，不用內疚有個人在家等你。」現在，Tony有個內地女朋友，但坦言不會結婚。「大家合得來，解解悶而己。」

經歷連番起跌的Tony，好不容易捱到今年，地產商紛紛將項目送上門。「以前朋友經常笑我，如果過去十年拿啲錢去買樓買股票，一早發達。冇錯，但我冇後悔，我始終相信最大的投資應該在自己公司。事實證明，最近有幾批傾緊入股的投資者，對我哋公司嘅估值都超過一個億，我仍是大股東，以前蝕的都可以一鋪賺返來。」

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