在經過連續6次上調後，北京首套房個人按揭貸款已經從85折一路上調到了基準利率的1.1倍。
第一財經記者從北京工、農、中、建四大行支行及個貸部經理處獲悉，5月7日~8日，四大行北京分行紛紛上調首套房個人按揭貸款利率，從基準利率上浮5%調整至基準上浮10%；而二套房貸利率則維持原有的基準上浮20%水平未變。
四大行是房貸放款的主力軍。熱門城市中，早在今年年初，廣州國有大行便率先將首套房貸利率上調至基準利率上浮10%，第一財經記者從工行廣州分行某支行客戶經理處確認，目前該行首套房貸仍維持在上浮10%這一水平，二套房貸上浮20%。
在上海，融360房貸網站信息顯示，雖然部分大行最低利率為95折，但常見批出的首套房個人按揭貸款利率基本為1.1倍，即基準上浮10%；部分銀行二套房仍為基準上浮10%。
在深圳，四大行首套房個人按揭貸款利率均上浮10%，二套房則參差不齊，如工行二套房貸利率為1.15倍即上浮15%，工行則上浮20%。
早在今年2月，第一財經記者調查北京房貸時發現，彼時北京絕大多數股份制商業銀行首套房貸維持在基準上浮10%，此外已有部分銀行上調至上浮20%，甚至更高。由此看來，此次四大行北京地區集體上調首套房貸利率，既填平了與其他重點熱門城市的價格“低谷”，與股份制商業銀行的房貸差價也一次補齊。
房貸政策持續收緊
建行一位客戶經理對第一財經記者表示，近期該行下發文件通知，“5月7日之後網簽的用戶，首套房按揭貸款利率基準上浮10%；此外，之前網簽的客戶，在5月底之前完成審批，則按照1.05倍執行，否則也按1.1倍執行。”
一位中國銀行客戶經理則表示，目前關於首套房貸提價消息已經口頭通知，行內正式文件尚未下發，具體要求為：5月8日後網簽的首套房個人按揭貸款利率要漲價，首套從基準上浮5%漲至上浮10%；二套去年就已經漲至基準上浮20%。
此外，農行與工行房貸政策也與上述兩家大行相同。
股份制商業銀行中，以民生銀行為例，該行首套房貸利率為基準1.1倍、二套為基準上浮20%。該行截至目前沒有接到進一步上調的通知。
額度方面，上述四家大行及多家股份制商業銀行均表示，目前房貸額度充足，放款時間根據客戶具體情況，正常1個月即可放款。
多家大行客戶經理對第一財經記者稱，5月7日、5月8日為網簽合同的簽訂時間。上述中行客戶經理指出，只要合同是在5月8日之前，無論銀行批複時間，一般情況都按照基準1.05倍執行。目前，“純商貸+公積金”房貸組合提速後，審批時間在一個月左右。
此外，各行也有不同標準，一些銀行表示，5月底前能批貸的也有維持基準1.05倍的可能。業內人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計算，首套房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元；如果首套房貸款利率上浮10%，25年期的月供就達到6075.4元。換句話說，上浮10%後，首套房的購房者每月要多還287.6元。
市場人士計算分析，對比原來基準利率1.05倍條件下，每貸款100萬元、25年貸款周期，基準上浮1.1倍之後，月供每月多還145元，累計多還4.3萬元。
自2017年北京“3·17新政”至今，房地產調控新政已經持續一年多時間。一系列跡象表明，當前熱點城市房貸政策仍在繼續收緊。第一財經記者從北京銀監局獲悉，2017年6月至2018年3月末，轄內銀行業房地產貸款環比增速持續回落，並總體低於各項貸款平均增速。
具體而言，個人住房貸款方面，2017年一季度至2018年一季度，北京地區個人住房貸款月均新發放金額逐季度下降，各季度月均發放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元和83.45億元。
而作為四大行中的房貸主力，建行行長王祖繼在該行2017年業績發布會上指出，建行對按揭貸款首付比進行了提升，同時對客戶審查也趨於嚴格，房貸“偏緊”是必然趨勢，不會再出現前幾年個人按揭貸款利率打8折的情況。
王祖繼指出，隨著房地產調控政策的延續，不允許房地產價格大幅波動，所以為了執行政策，在投放房源以及為了防控各方面資金流向房地產開發方面，各家銀行對房地產的資金支持已經趨向嚴格化。
因城施策，傾斜剛需
民生銀行首席分析師溫彬對第一財經記者表示，2014年以後，除基準利率保持不變以外，市場利率（債券市場、貨幣市場、同業存單等）均為隨行就市。銀行資金成本的上升需要在資產價格上做相應調整，體現在住房利率的浮動區間上，從此前的85折、9折，到現在熱門城市普遍基準上浮，這是市場利率變化的結果。
當然，當前銀行資金面情況並不與此次四大行上調首套房按揭貸款利率直接相關。銀行流動性與央行公開市場投放、季末等時間節點的波動性有關，銀行更多是從整體負債成本提高的角度考慮。
3月9日，中國人民銀行副行長潘功勝在十三屆全國人大一次會議記者會上稱，2017年和今年1月，個人住房貸款的增長雖然有所減少，但仍然是比較快的增長，目前可以滿足市場的合理需要。此外，潘功勝也稱，房貸利率略有上升，但從稍微長一點的周期來看，仍然處於比較低的水平。
盡管持續上漲的貸款利率對市場影響較大，但並不阻礙房貸傾斜剛需。溫彬進一步指出，房地產調控政策並不應該過度關註大行首套房個人按揭貸款利率的變化，而是應當看到房地產調控堅持因城施策，在不同城市根據供求關系采取不同的金融信貸政策。對於信貸而言，要保證首套剛需和改善性住房需求。所以在這樣的大背景下，銀行提供資金支持時會優先支持剛需、首套和改善型需求，對於投機型，將維持高首付比例及更高利率。
第一財經記者此前獲悉，去年北京銀監局在嚴格執行房地產市場調控政策的同時，北京銀行業積極支持居民合理住房需求。一方面，大力支持保障性安居工程項目建設，截至2018年3月末，轄內保障性安居工程貸款余額2120.46億元，其中棚戶區改造貸款和公共租賃住房貸款比年初增加242.5億元，增長11.81%；另一方面，個人住房貸款結構也在不斷優化，2017年4月至2018年3月末，轄內按照“3·17新政”執行的個人住房貸款中，超八成用於支持無房群體購房需求。
8月31日，上交所在回應滬倫通與滬深港通有何區別時表示，形象地說，滬深港通是兩地的投資者互相到對方市場直接買賣股票，“投資者”跨境，但產品仍在對方市場。而滬倫通是將對方市場的股票轉換成DR到本地市場掛牌交易，“產品”跨境，但投資者仍在本地市場。
上交所稱，滬倫通制度規則要求境外基礎證券發行人應當公平對待境內投資者，並引入了多方位的投資者權益保護措施：設置投資者準入門檻；明確發行人法律責任；確保存托憑證基礎財產安全；保護境內投資者的知情權；建立糾紛調解機制。
上交所還表示，滬倫通具有多方面積極意義：一是有利於擴大我國資本市場雙向開放，提高境內市場的深度和國際化水平，推動境內證券機構開展跨境證券業務，提升證券行業的國際競爭力；二是為兩地發行人和投資者提供進入對方市場投融資的便利機會，使境內居民在本地市場實現投資境外品種，支持A股上市公司從境外市場融入資金，支持實體經濟開展跨國融資和並購；三是有利於促進上海國際金融中心建設；四是有利於深化中英金融合作。
上交所就滬倫通機制答記者問
1.問：什麽是滬倫通？
答：滬倫通，即上海證券交易所（下稱“上交所”）與倫敦證券交易所（下稱“倫交所”）互聯互通機制，是指符合條件的兩地上市公司，依照對方市場的法律法規，發行存托憑證（Depositary Receipt，下稱DR）並在對方市場上市交易。同時，通過存托憑證與基礎證券之間的跨境轉換機制安排，實現兩地市場的互聯互通。
滬倫通包括東、西兩個業務方向。東向業務是指倫交所上市公司在上交所掛牌中國存托憑證（Chinese Depositary Receipt，下稱CDR）。西向業務是指上交所A股上市公司在倫交所掛牌全球存托憑證（Global Depositary Receipt，下稱GDR）。
為穩妥起步，DR的基礎證券僅限於股票，東向業務暫不允許倫交所上市公司在我國境內市場通過新增股份發行CDR的方式直接融資。CDR的上市交易通過境內跨境轉換機構建立初始流動性的方式加以實現，即境內跨境轉換機構將其在境外市場買入或者以其他合法方式獲得的基礎股票按照相關規定和存托協議約定轉換成CDR後上市交易。上交所A股上市公司則可通過發行GDR直接在英國市場融資。符合條件的兩地證券經營機構可以直接到對方市場開立證券和資金賬戶，並按照相關規定要求，從事存托憑證跨境轉換業務。
2.問：推出滬倫通的背景、意義和願景？
答：（1）滬倫通的背景。根據2015年10月習近平主席訪問英國及第七次中英經濟財金對話成果，中英雙方歡迎上交所與倫交所就滬倫兩地市場互聯互通問題開展可行性研究。2016年11月，第八次中英經濟財金對話成果中，中英雙方肯定了滬倫通可行性研究取得的重要階段性進展，並同意下一步開展操作性制度和安排的研究與準備。2017年12月，第九次中英經濟財金對話政策成果中，中英雙方歡迎滬倫通相關操作性制度與安排的研究與準備工作取得的進展，同意進一步深入研究兩地符合條件的上市公司以存托憑證的方式到對方市場掛牌上市，以實現兩地市場的互聯互通。2018年4月在博鰲亞洲論壇2018年年會上，中國人民銀行行長易綱宣布，爭取年內開通滬倫通。2018年7月30日李克強總理會見英國外交大臣亨特時表示，中英雙方應發揮互補優勢，拓展各領域合作，以年內開通滬倫通項目為契機，積極培育新的合作增長點，更好實現互利互贏。
（2）滬倫通的意義。滬倫通是深化中英金融合作，擴大我國資本市場雙向開放的一項重要舉措，符合十九大關於推動形成全面開放新格局的精神，具有多方面積極意義：一是有利於擴大我國資本市場雙向開放，提高境內市場的深度和國際化水平，推動境內證券機構開展跨境證券業務，提升證券行業的國際競爭力；二是為兩地發行人和投資者提供進入對方市場投融資的便利機會，使境內居民在本地市場實現投資境外品種，支持A 股上市公司從境外市場融入資金，支持實體經濟開展跨國融資和並購；三是有利於促進上海國際金融中心建設；四是有利於深化中英金融合作，共同打造中英“黃金時代”增強版。
（3）滬倫通的願景。對外開放是國家繁榮富強的必由之路，也是我國資本市場未來發展的必然趨勢。滬倫通以實現境外基礎證券發行人掛牌CDR和境內上市公司發行GDR為起步，後續將視市場發展深入優化配套制度，為境內投資者提供更便捷的投資境外優質上市公司的機會，為境內上市公司拓展國際業務、提升國際知名度提供更多支持，並在這一過程中推動上交所國際化進程，提升中國資本市場的國際影響力，打造具有國際競爭力的一流交易所，更好服務我國資本市場雙向開放。
3.問：什麽是中國存托憑證（CDR）和全球存托憑證（GDR）？
答：國務院辦公廳轉發《關於開展優質創新企業境內發行股票或存托憑證試點的若幹意見》（國辦發〔2018〕21號），對CDR進行了界定，明確CDR是指由存托人簽發、以境外證券為基礎在中國境內發行、代表境外基礎證券權益的證券。相應地，滬倫通下的GDR是由存托人簽發、以滬市A股為基礎在英國發行、代表中國境內基礎證券權益的證券。
4.問：什麽是CDR存托人？存托人承擔哪些職責？
答：存托人是指按照存托協議的約定持有境外基礎證券，並相應簽發代表境外基礎證券權益的存托憑證的境內法人。存托人主要發揮了境外基礎股票和境內存托憑證之間“轉換器”的作用。存托人根據投資者的意願，可將基礎股票轉換為CDR，或將CDR轉為基礎股票，從而實現CDR和基礎股票的跨境轉換。《存托憑證發行與交易管理辦法（試行）》第二十七條規定了存托人應當承擔的職責。
5.問：什麽是存托協議？
答：存托協議是明確存托憑證所代表的權益，以及基礎證券發行人、存托人、存托憑證持有人相互間權利義務的協議。投資者持有存托憑證即成為存托協議的當事人，視為其同意並遵守存托協議的約定。《存托憑證發行與交易管理辦法（試行）》第二十八條規定了存托協議應當包含的條款。
6.問：什麽是CDR托管人？托管人承擔哪些職責？
答：托管人是指受存托人委托，按照托管協議托管存托憑證所代表的基礎財產的金融機構。
《存托憑證發行與交易管理辦法（試行）》第二十九條規定了托管人應當承擔的職責。
7.問：CDR持有人享有哪些權利義務，如何行使其權利？
答：CDR持有人享有的權利包括但不限於：一是依法享有存托憑證代表的境外基礎證券權益；二是通過存托人行使對基礎證券的股東權利，包括但不限於：投票、獲取現金分紅、股份分紅及其他財產分配，行使配股權，行使表決權等；三是法律法規及中國證監會規定的和存托協議約定的其他權利。CDR持有人主要通過存托人行使其權利，存托人應按照法律法規及中國證監會規定和存托協議的約定，為CDR持有人行使權利提供相應服務。
8.問：滬倫通的基本業務模式是如何運作的，與滬深港通有什麽區別？
答：滬深港通是由交易所設立的證券交易服務公司將境內投資者的交易申報訂單路由至境外交易所執行，並由兩地證券登記結算機構分別為本地投資者提供名義持有人服務、代為持有境外證券並參與清算交收的互聯互通模式。
滬倫通是滬倫兩地滿足一定條件的上市公司到對方市場上市交易存托憑證的模式。投資者參與存托憑證交易結算的模式與股票類似，同時參照國際通行做法，滬倫通存托憑證與基礎股票間可以相互轉換。利用基礎股票和存托憑證之間的相互轉換機制，打通兩地市場的交易。
形象地說，滬深港通是兩地的投資者互相到對方市場直接買賣股票，“投資者”跨境，但產品仍在對方市場。而滬倫通是將對方市場的股票轉換成DR到本地市場掛牌交易，“產品”跨境，但投資者仍在本地市場。
9.問：滬倫通下發行上市適用哪些法律？
答：滬倫通東向業務遵循中國證券監管法律法規，適用中國證監會和上交所關於滬倫通下CDR發行上市、持續監管、本地交易和跨境轉換的相關規定。境外基礎證券發行人應當符合《證券法》《關於開展創新企業境內發行股票或存托憑證試點的若幹意見》《存托憑證發行與交易管理辦法（試行）》（下稱《管理辦法》）《上海證券交易所和倫敦證券交易所市場互聯互通存托憑證業務監管規定（試行）》（下稱《監管規定》）關於公開發行存托憑證的相關要求，並符合上交所規定的滬倫通下CDR的上市條件。
西向業務GDR發行上市、持續監管、本地交易適用英國市場相關規則。境內上市公司發行GDR還應當符合《證券法》《國務院關於股份有限公司境外募集股份及上市的特別規定》《監管規定》等法律法規以及中國證監會關於境內企業境外發行或上市證券、滬倫通存托憑證業務的相關監管規定。
10.問：哪些投資者可以參與滬倫通下CDR投資？
答：滬倫通下CDR投資者適當性管理的相關事項由上交所在業務規則中進行明確。試點初期，機構投資者以及符合條件的個人投資者，可以根據中國證監會和上交所的相關規定，向其指定交易的證券公司，申請參與滬倫通下CDR投資。
11.問：滬倫通下有哪些投資者保護制度安排，投資者權利受侵害時有何種救濟手段？
答：為了有效保護境內投資者合法權益，在借鑒國際經驗的基礎上，結合業務特征，滬倫通制度規則要求境外基礎證券發行人應當公平對待境內投資者，並引入了多方位的投資者權益保護措施：
一是設置投資者準入門檻。要求證券公司為投資者，特別是個人投資者開通滬倫通下CDR交易權限時，應當按照投資者適當性管理的要求對投資者的開通申請進行評估，並充分告知滬倫通CDR投資風險。
二是明確發行人法律責任。要求境外基礎證券發行人應當參與CDR發行，依法履行發行人、上市公司的義務，承擔相應的法律責任。
三是確保存托憑證基礎財產安全。要求存托人為存托憑證基礎財產單獨立戶，將存托憑證基礎財產與其自有財產有效隔離，分別管理、分別記賬，不得將存托憑證基礎財產歸入其自有財產，不得侵占、挪用存托憑證基礎財產。
四是保護境內投資者的知情權。要求境外基礎證券發行人應當在中國境內設立證券事務機構，聘任熟悉境內信息披露規定和要求的信息披露境內代表，負責辦理滬倫通下CDR上市期間的信息披露和監管聯絡事宜，建立與境內投資者、監管機構及交易所的有效溝通渠道，按照規定保護境內投資者的合法權益。
五是建立糾紛調解機制。要求存托協議明確約定因存托憑證發生的糾紛適用中國法律，由境內法院管轄。當滬倫通下CDR投資者權利受到侵害時，境內投資者可以依據相關法律法規的規定和存托協議的約定，在境內法院向基礎證券發行人提起證券訴訟；或可以根據仲裁協議約定，向具有管轄權的仲裁機構申請仲裁。
12.問：滬倫通標的企業選取時考慮哪些因素？
答：滬倫通采用存托憑證兩地市場互相掛牌模式。歡迎符合條件的滬倫兩所上市公司向對方的證券監管機構和交易所提出相應的發行上市申請，積極參與東、西向業務。
CDR方向上，境外基礎證券發行人應為倫交所主板高級上市公司，上市年限和市值規模應符合一定標準，其目的是選取在英國市場流動性較好，有較為廣泛投資者基礎的發行人參與東向業務，實現項目平穩起步。
GDR方向上，倫交所歡迎上交所主板市值規模達一定標準的公司發行GDR。
13.問：DR與基礎股票的跨境轉換安排如何操作？
答：滬倫通東西雙向業務都允許DR與基礎股票按既定比例互相轉換，這是滬倫通實現兩地市場互聯互通的主要方式，有利於市場自主調節DR供需，保持DR與基礎股票的價格聯動。
具體而言，跨境轉換分為基礎股票轉換成DR的“生成”過程和DR轉回基礎股票的“兌回”過程。整個跨境轉換由投資者、存托人、托管人以及跨境轉換機構等市場主體協同完成，生成過程是指基礎股票的持有人將基礎股票交付存托人，由存托人根據存托協議的安排，辦理存托憑證簽發手續，在存托憑證上市交易地使基礎股票持有人轉為持有存托憑證的過程；兌回過程是指存托憑證的持有人將存托憑證交付存托人後，由存托人根據存托協議的安排，辦理存托憑證註銷手續，並在基礎股票的上市交易地將基礎股票轉為由存托憑證持有人持有的過程。