2012-1-9 TWM
一位平凡上班族，要存多久才能累積三千萬元的淨資產？當過券商營業員與房仲業務的劉天德，只花了五年的時間，就用手上的五百萬元滾出三千萬元，也開啟自己的致富之路。
撰文•林心怡
「要不是勇敢跨出買屋的第一步，我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科，但畢業後完全「學非所用」的他，在五年內，靠房市理財累積三千萬元的財富，房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他，總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來，軍人子弟出身的劉 天德，從小家境不太好，因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候，看過地產大亨川普的自傳
，就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而，他畢業後只在房仲業當了四年的業務，在台股市場熱絡時，毅 然投入券商工作，還為此半工半讀念了一個大學文憑。
起心動念買屋 財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他，一路從營業員爬到營業部的小主管，雖然歷經多番 的股海浮沉，但一直賺少賠多，而最後真正幫他賺到大錢的，還是房市投資。
「當時年輕，想說房市投資自備款門檻比較高，心想會不會做股市投資比較賺？但後來發現錢並沒有因此存得比 較多！」劉天德說，雖然自己是苦過來的軍人子弟，但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他，只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費，多年下來其實存不到多少錢，加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流，總體看來，其實還算是 小賠收場。
「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始，我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年ＳＡＲＳ過後，三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上，買下了人生的第一戶房子，而這戶他口中的「起家厝」，屋齡約二十年、坪數四十一．七坪，是七樓雙併電梯華廈，當時他以總價六三○萬元買進，四年後，用總價一二六○萬元賣出，資產就翻倍成長，扣掉當初籌自備的一三○萬元，獲利至少五百萬元。之後，他在房市投資更加積極，五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。
細數劉天德房市理財的獲利，○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年，坪數三十九．七坪十二樓的雙併電梯大 樓，以總價一二四四萬元買進，一○年初以一六六○萬元賣出，扣除裝修成本，獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓，經一百多萬元裝潢，同年底以七二○萬元賣出，獲 利二五○萬元。
這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資，都有個共同點，那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段，而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子，有九五％都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調，在熟悉區塊買屋，除了有對當地行情瞭若指掌的優勢，也大幅縮短他下手購屋的時間。
選擇區域與地段 靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後，就決定價格與是否要購買！」劉天德 說，看到好的房子就要有下手的魄力，「快、狠、準」才能買到好物件，而且剛裝潢好的房子他還不買。
「只要地點好，越破舊的房子，有越大的獲利空間！」劉天德說，為了增加房屋投資的賣相，他有固定配合的設 計裝修班底，從木工、泥作到裝潢材質，他都會要求好質感來提高賣價與租金，所以通常他在購屋付斡旋的同時，大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。
「很多人都大嘆買不起房子，其實只要存到二百萬元的自備款，就可以考慮出手購屋了！」劉天德強調，房子要 賺大波段利潤的，通常還是持有兩年以上的投資標的，因此在這段時間的房貸，劉天德則透過租金收益來「養房」，利用時間來創造獲利空間。
劉天德說，自己一開始買房子也是「先求有再求好」，而在經過八年的房市投資歷練後，劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得，去年一月才開始創業當房仲店東的他，又再度重新回到房仲市場，只是這回他要以「老 闆」的身分，繼續寫下他的房市致富傳奇。
劉天德 出生：1972年 現職：21世紀不動產店長經歷：房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷：世新大學
財富滾雪球 黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003
自備130萬元，買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住；07年中以1260萬元賣出，開始邁向投資之路。
2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓，2010年以1660萬元賣出，扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓，裝修費100多萬元，同年底以720萬元賣出，賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸：先買低總價、有增值潛力的中古屋，以租金養房貸，用買屋來「存錢」。
2. 勤快蒐集房市資訊：每周上網蒐集資料，與房仲、代書維持良好關係，以取得有增值潛力的投資消息。
3. 挑好地段與生活機能：看屋前先了解購屋周邊商圈，與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。
4. 選擇好地段的「爛」房子：不買裝潢屋，選擇賣相差的房子，降低買進成本，然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分，提高賣相與租金收益。
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當PC相關業者都把焦點放在平板電腦明年的出貨量時，全球第三大的NB代工廠緯創，卻積極的把戰線延伸到最後一哩：售後服務與回收業務。 雖然緯創董事長林憲銘在法說會上對此議題並未有太多著墨，僅表示「業務明年可以開始貢獻獲利。」但一位不願具名的緯創高層透露：「董事長布局這一塊已經五、六年了，三年內營收上看三百億！」 「這是非常漂亮的布局！」麥格理證券硬體分析師張家福說。他指出，儘管筆電業務仍占緯創營收比重超過六成，但營業利益率已降低到一‧五％左右；相較於此，售後服務與回收業務營收占比不過二％至三％，營益率卻高達一○％以上。換句話說，幫客戶修東西收廢物，賺的錢還比做筆電高出近六倍。 根據IDC國際數據機構研究，今年全球PC成長率僅○‧九二％，創十年來最低，若第四季狀況不佳，可能還會出現史上首次負成長。相關廠商無不想辦法切入平板、智慧型手機、電視等多角化產品。而緯創卻是唯一把觸角伸到末端的售後服務與回收上的公司。 包各品牌廠維修業務把服務聚點發揮最大效益 「這是緯創轉型一定要走的必經之路，」該緯創高層表示。出身宏?秸擉t的林憲銘，近年來對施振榮的微笑曲線理論有許多新體會。他把微笑曲線拉平成一直線，稱之為「平底鍋理論」，最底部是低代工毛利的產品製造組裝，所有ODM廠在此擠成一團，形成競爭激烈的紅海，很難玩出新的把戲。 平底鍋的左邊是關鍵零組件的軟、硬體垂直整合，「這部分， 三星做得最好，台廠想切入，門檻還是太高，」一位國內品牌廠主管說。 因此，緯創把目光放到平底鍋右邊，通路、售後服務、系統應用服務和回收業務。「我們開始在二○一一至二○一三的三年內積極投資與布局，目標要將﹃技術服務﹄的營收比例逐年增加。」林憲銘在二○一二年的年報中指出。 打從二○○六年與聯想開設號稱全東南亞最大的維修服務中心開始，六年來，緯創在全世界十五個國家，包含北美、歐洲、中國等地，設有售後服務據點。今年他們更把點擴及到新加坡、泰國與印度，甚至連非代工客戶，如宏達電的手機、索尼的電視等維修業務都可以承接，營收貢獻預計會比去年高出兩至三成。 張家福分析，新業務對緯創的獲利貢獻度在二○％以上，保守估計每年可以成長二至三成，並且因為門檻高，淨利率在未來三年內都可以輕易維持在一○％以上。「緯創內部正在做資源的重新布局轉型，回收與服務剛好提供了穩定而快速的營收來源，」張家福預估， 二○ 一五年緯創的EPS可望回到五元水準。 這是一個聚沙成塔的生意， 別人看起來不起眼的小錢， 我們一個個去撿起來， 就成了大錢，」 該緯創高層表示。 他指出， 過去品牌廠如惠普、戴爾、宏?硉央A都會設自己的售後服務中心，平均一台的維修費用保證金約為十美元，但這當中有品項不同、故障率不同、地點不同等問題，進而涉及到備料、倉儲、庫存、物流、人員等成本管控，是非常吃力不討好的工作。 緯創一開始只是延續當年在宏?眭漯A務項目，但近年PC的毛利不斷下滑，品牌廠為節省這十美元成本，開始把這項業務外包。緯創，正是嗅到這樣的機會。並且「這一行門檻高，不是想跨就能跨進來的，」該高層指出，必須對備料、物流、倉儲等瞭如指掌，且一旦建立規模，就會具備先進者優勢。 報廢電子產品再加值環保塑料沒出廠就被訂光 然而光是只做到售後服務還不夠，能把維修中報廢的電子產品回收再加值，才真正完成PC產業鏈的最後一哩。 過去三年，緯創先是與日本第一大塑料回收公司合作，在昆山新設緯潤高新材料公司，以廢電子電器產品的塑膠部分為原料，分三階段製程，分選、純化後，再依照客戶的需求調製客製化的塑膠粒子，生產出符合歐盟法規的「環保塑料」。 近年來，由於歐盟規定部分電子產品必須含有一五％的環保塑料，緯潤高新的產能供不應求，「我們的貨還沒出廠就被訂光了，」該緯創高層透露。 除塑膠外，在附加價值更高的電子廢金屬部分，緯創則以兩千萬美元（約合新台幣六億元），入股全球頂尖的高科技金屬回收公司佳龍科技，雙方共同研發出最新的化學處理程序，可高效能的提煉金、銀、鉑、鈀、銅等貴重金屬，比起傳統燃燒銷燬方式更加清潔環保。「這一行的波動性非常大，主要是跟著全球期貨市場在走，景氣好的時候，毛利率可以到三○％，」另一家同樣是做電子廢金屬產品回收的上櫃公司金益鼎總經理莊瑞元說。 他指出，回收這一行，技術還是其次，最困難的地方是在收貨源。緯創要跨入，最大的優勢就是能掌握PC上下游產業鏈，穩定度相對較高。 除了塑膠機板與主機板外，電池與玻璃也是緯創的重點回收項目。今年緯創再砸下二千一百萬美元（約合新台幣六億三千萬元），前往美國德州設立電子廢料回收與精煉廠，主收PCB印刷電路板與玻璃，預計明年一月開始營運。 這一連串的動作，都顯示緯創極力擺脫代工紅海，試圖多角化，往微笑曲線右端大幅邁進的決心。儘管這些項目看起來還不具規模，但張家福認為，「林憲銘是一個很講究策略布局的人，他做事向來看長期，不會求短期獲利，」緯創的轉型之路，才正要開始。 【延伸閱讀】緯創多角化布局擺脫代工紅海─2012年第3季營收占比筆電：64%－營益率1.5%桌機：9%手機：6%LCD螢幕：6%伺服器：5%LCD電視：4%平板：3%其他：3%－營益率10% 註：其他包括通路、售後服務、系統應用服務、回收業務資料來源：巴克萊證券 | ||||||