2009-08-05 AppleDaily
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啱 啱30歲嘅「香港證券經紀業協會」喺7月底改名,搣甩「經紀」兩字,新名係香港證券業協會,不過佢哋網站仲未更新。會長李耀新(Kenny)(圖)噚日 話,丟咗個舊名,大家都好唔捨得,但係大勢所趨,因現時金融業嘅服務範圍已較幾十年前大為擴充,呢個新朵希望可以吸納全行所有從業員入會,總之只要喺證監 旗下有1至9號牌照執業就得,無限包容咁話。佢又賣花讚花香,話協會現時有1200個會員,而且係粵港金融合作事務嘅業界唯一代表,每次監管當局有乜政策 公開諮詢,佢哋都會積極表達意見,相當認真。Kenny又話,協會唔係淨係睇錢,早前就贊助咗旗下義務律師關義光所著嘅《唐宋詩詞選譯》,《長恨歌》、 《兵車行》等名作,都譯得好有意景又押韻,難怪訪港出席金融論壇嘅嘉賓都讚頂呱呱。 |
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香港的豪宅近期是漲得不得了,簡直到了瘋狂狀態。港島西半山新盤天匯複式戶,以驚人天價港幣4.39億元售出,每平方呎逾港幣7萬元(折合約每坪新台幣1,057萬元),打破英國倫敦紀錄,成為全球最貴分層住宅。 豪宅價格創新高,什麼股票是最受惠的?看近日的股價表現,似乎不是早前以每平方公尺超過港幣30萬元、售出一個一房單位的新世界發展(17),也不是被李嘉誠不停回購的長實(1),而是地產經紀公司美聯集團(1200)。 美聯集團2009年上半年盈利為港幣2.7億元,每股賺港幣0.37元。雖然我沒有經歷過1997年時香港樓市瘋狂炒買的情況,但是單以現在仍有很多房價還沒有重上1997年高位,便可以想像當時的瘋狂。 大家可能不知道,據金融管理局資料顯示,今年7月,香港的新取用住宅按揭貸款已經打破1997年的紀錄,達到港幣260億元,為暫時的單月新高。 其 實金融管理局每月都會公布新取用住宅按揭貸款,雖然此數據不是直接跟地產經紀公司的盈利表現掛鉤,但基本上投資者可以根據這個數據,來推敲地產經紀公司的 盈利表現。根據今年7月及8月的數字,美聯下半年每股要賺得多過上半年是一點都不困難的,此刻它的2009年市盈率只是單位數而已。不過,先不要那麼開 心,以為又找到了一檔值得投資的股票。 地產經紀公司跟一間證券經紀公司在經營上是一樣,相對固定成本,變動成本很小。公司的租金、後防人員和負責人員的工資等,這些開銷都是放在那裡不變的。當市道好,多一個銷售人員為公司多帶來一筆生意,基本上是實實在在的收入。 銷售人員靠佣金收入,他們所消耗的成本,可以想像成一張桌子一部電腦。所以這兩個行業也都是非常周期性的。 這 類股票市場根本不會給予太高的市盈率,我認為,美聯現價已經基本反映2009年樓市好的事實。如果要股價再漲,一定要有原因令投資者相信2010年的樓市 會更好。現在某豪宅已經到達每坪新台幣1,057萬元的水準,你認為香港樓市上升空間還有多少呢?(作者任職申銀萬國證券,負責港股經紀業務,在2007 年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍) |
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樓市持續升溫,除了業主高興外,最開心莫過於地產代理。 論規模,肯定是中原及美聯兩大財團獨霸市場(利嘉閣及香港置業,分別是中原及美聯的附屬公司);但中原主席施永青卻指行業並非「中美大戰」這麼簡單,大行亦難以攻破陀地勢力雄厚的區域。「中原、美聯各佔市場三分一,其餘由中、小型行佔據,我哋好少沾手舊區市場。」 事實上,各區有不少陀地經紀行揮低大行,例如駐紮屯門的祥益地產,長期佔區內逾一半成交;而曾在中原任經紀的創富物業老闆,睇準大行欠缺靈活,遂自立門戶,短短三年已成為粉嶺大哥;至於主攻大角咀的龍鳳地產,大行甚至於區內全無蹤影。祥益地產 開業年期21年 分行數目25間 區域屯門 代理人數200人 中原、美聯向來明爭暗鬥,但在屯門卻不敵地頭蟲。今年六月,祥益連開四間分行,老闆汪敦敬猛讚市中心屯門時代廣場的鋪位難求,較兩旁的美聯或香港置業的鋪位大三倍,「喺正轉角位,兩邊落地玻璃對正市中心,我哋要預先交裝修設計俾大業主先爭得到。」 屯門是祥益的根據地,故此凡有大行開鋪的地方,必定有其足跡,例如全港最大型居屋兆康苑,便有三間分鋪,而最旺的屯門市中心,亦有七間分店插旗,「有啲鋪足足等咗十年,我不惜工本爭番嚟。」 屯門面積之大,約有半個九龍,難怪祥益開鋪政策如便利店般,總有一間喺左近,令屯門分店多達二十五間;反之四大代理鋪,在屯門加起來亦只得十九間分鋪,有屯門大行經理說:「唔係潑自己冷水,屯門有一半成交都係祥益做。」 舌戰施永青 不單愛鬥鋪多,兩年前汪敦敬更曾與施永青在電台舌戰,施認為細行於金融海嘯後不宜逆市擴張,質疑汪的策略不切實際。「施永青嗰時睇淡樓市,我就話樓市好快復甦,結果你都睇到啦。」 其實行內對祥益的印象麻麻,指其職員筍盤就自己買,然後托高價格沽貨獲利,汪敦敬試圖解畫,指經紀買賣實屬正常,「只要交易時向買家申報就無問題,如果違法,同行早就報警啦。」 惟背後仍有不少炒家對這種手法有怨言,認為有利益衝突。汪敦敬卻反指常被行家抹黑,「商場閉路電視,影到對方踢我哋職員,有晒證據,最後對方要留案底!」 專請笨人 他笑言旗下經紀不作奸犯科,反而「笨笨地」居多。全公司二百名職員,有七成是再培訓人士及新移民,「佢哋住喺屯門,客仔多數係街坊或者同鄉。」 任職祥益經紀十二年的陳阿麗,九七年屯門八佰伴結業,便轉行做代理,由於廣東話半桶水,帶客睇樓時非常尷尬,「我講嘢唔正,要講幾次客人先明白。」可幸屯 門住有不少新移民,口音反成為其優勢,「有個客見我有口音,問我邊度嚟,原來大家都係福建鄉里,之後講鄉下話傾偈,最後傾成百三萬買兆禧苑,佢啲兄弟姊妹 後來都幫襯我。」陳阿麗現已成為祥益佣金最高的經紀之一。汪敦敬笑說:「我啲伙記識講中國十六種方言。」 搞地區關係 政府七十年代發展屯門新市鎮,汪敦敬是首批殺入屯門開地產鋪的人,自此便立心在區內搞關係,現時身兼區內多項公職,每年農曆新年大派十萬個利是封,又扮聖 誕老人派禮物,「我哋中、小型公司,廣告一定唔夠大行多,惟有實際啲答謝街坊。」又例如業主只要簽下委託書,讓祥益獨家放盤,便送五百元的全屋清潔。 祥益一直是屯門王,但汪敦敬卻從未在區內居住,近年他愛買九龍站豪宅,惟作為地產公司老闆,亦要透過對手入市,「我透過中原同利嘉閣搵盤,始終西九靚盤唔易搵,要四十八小時內決定買唔買。」 睇通大行弊病減佣致勝 祥益是屯門開荒牛,相反成立不足三年的創富物業,已在粉嶺開了六間分行,四大則在該區合共有十間鋪,創富老闆張銘均牙擦地說:「一開鋪我就預咗要同大行平分天下,而家佔咗三分之一成交。」 張銘均以前是粉嶺及上水區的地產經紀,不時自己也揸鑊鏟,「响粉嶺做咗十四年,沙士之後,啲樓低水得好緊要,索性邊做代理邊炒樓。」翻查資料,從○四年起,張銘均至少炒過二十多個上水及粉嶺單位,買入價大部分約一百萬元,通常賺一至二成便離場,最厲害是從未損手。 直至○七年,他決定放手一搏,花七十萬元創業,「樓市始終有波幅,唔會長升,炒樓始終有風險。」故此他揀在私樓較集中的粉嶺開鋪,半年內開兩間分行,與大行硬碰。 創富物業 開業年期約3年 分行數目6間 區域粉嶺 代理人數50人 炒樓即炒魷 他在創業之前,已與區內的炒家打了招呼,「除咗大家都識嘅鬍鬚余之外,仲有四、五個炒家活躍於粉嶺,佢哋揸貨比鬍鬚余仲多。」 他更向炒家承諾連同自己在內,所有員工不可炒樓,違者必炒魷,「你問吓鬍鬚余,係咪好多大行經紀有筍盤都自己炒先,對佢哋唔公平。」 他更睇穿大行靈活性低,去年底帶頭將買家的佣金減至七折,大行起初也照跟如儀,「佢哋減咗四個月就無繼續,聽講話總公司怕對其他區嘅客唔公平,影響深遠,所以即刻停止。」他表示此招薄利多銷奏效,生意額急增一半,故今年在區內再多開三間鋪。 成功搶了佔有率,他又再度橋,欲將佣金調回正常水平,最近便開了裝修公司鋪路,「慢慢加到八成、九成,轉為送幾千蚊裝修禮券,同時又可以幫襯我哋裝修公司,我又賺得番,一舉兩得。」 擴張太快易中伏 經濟低迷時,就算分行逾百間的大行亦重創,利嘉閣在九七年,分行數目逾一百間,惟金融風暴後縮減至六十間。至○一年,樓市仍未復甦,終以一億元賣盤予中原。 而香港置業,九六年為擴充,引入長實,翌年擴展至一百四十間分行,金融風暴後縮減至二十五間。有報導指,香港置業與長實的關係太密切,遭其他地產商杯葛,使港置只能賣長實樓盤,生意轉差,經紀不斷跳槽,直至○○年被美聯收購。 另外,紅極一時的鴻運地產,曾是沙田區的二手樓大阿哥,可惜金融風暴後大損元氣,至○○年轉攻一手盤,卻被中原、美聯夾擊,最終結業。○三年,其老闆田國強的妻子沈國芳重操故業,成立鴻雋地產,至今規模依然不大。 為抗衡大行,美國的世紀21引入特許經營模式,小型地產鋪加盟後,每月付專利費,便可使用其招牌,現時在港有一百三十間分店。 舊區包通渠 細行欠缺宣傳,故上述兩大陀地公司老闆也樂於訪問,惟獨在旺角及大角咀開了十間分店的龍鳳地產老闆甄智傑卻異常低調,卡片只印上投訴部經理,「我只想平平淡淡做生意,依家只負責客人投訴,我派個經理同你做訪問啦。」 四十多歲的甄智傑,是龍鳳的創辦人,行家指他甚少在店內出現,只知他在區內有數個物業收租。 龍鳳地產 開業年期18年 分行數目10間 區域大角咀、旺角 代理人數約20人 被迫擴張 龍鳳現時在區內有十間分店,較歷史悠久的大同地產還要規模大,惟行內人指它是「被迫」擴張,「其實佢唔想開咁多分行,有啲隔籬街已經有一間,但職員做得耐,要俾佢哋多啲發展,所以先開分行,否則就自立門戶。」 事實上,龍鳳就算分行眾多,但員工只有二十名,龍鳳地產經理陳宗健表示每間鋪只有一至兩人,若要帶客睇樓,鋪頭便索性關門,因此營運成本有限,「好多職員都係附近嘅師奶,一做就十幾年,有自己班客,買樓賣樓都係同一個代理經手。」 陳宗健指舊區經紀要提供另類服務,「條渠塞咗、停電、漏水都會搵我哋幫手,我有好多相熟鋪頭嘅電話。有時業主會問我哋點裝修,邊間裝修鋪好,如果業主想劏房,仲要教埋佢哋點攞牌同裝修。」 九○年代初,房協興建的油麻地駿發花園落成,大行亦曾嘗試殺進該處開鋪,惟最終亦被龍鳳揮低,「駿發的二手成交唔多,養唔起一間大行,細行無咩開支先做得 住。大行每月要上繳約十萬元行政費給總部做廣告費,皮費太重。」一名地產經紀笑說,一些單幢樓較多的舊區,即使所有成交全由一間大行獨霸,亦不夠維皮。 現時舊區有不少重建新盤落成,龍鳳也積極搶生意,今年在奧運站新盤海桃灣樓下開了分行,以為可食正區內換樓客幫襯,可惜生意麻麻,陳宗健坦言:「新盤點都唔夠大行鬥。」 大同地產決裂 大角咀細地產鋪林立,其中有逾四十年歷史的大同地產最悠久。首間分店位於大角咀大同新邨,故以此為名,高峰時擁有二十八間分行,單是美孚便有近十間分行。 惟○三年,三名股東不和決定分家,各自分區盤據,但依然沿用大同地產作招牌,彼此的裝修亦很統一,一律掛着葫蘆及銅鑼等中式布置,只是樓盤資料已各不相通,外人難以知道已拆夥。本刊找到大角咀大同的老闆劉小娟,但她拒絕回答任何問題。 | ||||||
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華華噚日講到 「老許」許照中俾耀才「滴」死,提到富昌證券總經理藺常念話唔減佣無飯食,唔知係咪唔講猶自可,講起把幾火,搞到藺Sir要即刻整個「醫貓」畀華華「數一 數」耀才! 藺Sir封「醫貓」係咁寫嘅:「我想回應富昌只能向前看 面對競爭 回顧前塵往事耀才曾經兩年前登報紙把經紀評為腫瘤但今天耀才上市後計劃開20間分行 還要大量請經紀是否這些經紀需要接受化療醫好腫廇才可當經紀」全程一個標點符號都無,就連上款「蘋果日報財經版」都寫錯成「蘋果日報財經板」,好似一副撩 交打嘅格局! 藺Sir話,其實佢只係想同華華分享耀才往事咋,佢問華華記唔記得喺06年證券行連環爆煲嗰陣,當時耀才唔做散客生意,於是大 賣廣告,話啲經紀係腫瘤,今日耀才上咗市走大眾化路線,就諗住開20間分行兼高薪挖角,所以佢咪覺得去耀才打工嘅經紀,係咪需要接受化療醫好腫瘤先入行 囉! 郭思治:求財不求氣 華華見藺Sir講到咁,惟有即刻撥個輪去耀才搵「股壇大隻佬」郭思治問個究竟喇,大隻郭嘅答案就真係 非常得體,佢話當日耀才都係講錯嘢,但係如果當日佢已經加盟咗耀才,一定唔會發生呢啲事,因為咁樣好唔尊重人,大家同行,要互相照顧,萬事以和為貴,求財 不求氣……咪係,和氣先至生財o架嘛! 李華華 |
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近來保險業界頻現挖角潮,經紀流 失率高達三成,令孤兒單不斷湧現。專家表示平均十張保單,便有一張為孤兒單。而接手孤兒單的保險經紀,往往嫌佣金太少懶得跟進,又或游說客人開新單賺佣。 有讀者成為友邦的孤兒客後,被新經紀落足嘴頭游說他開新單,事主最終蒙受金錢損失,向友邦投訴,公司卻一味卸膊。 ○五年,蔡先生在友邦買下具儲蓄成分的人壽危疾保單,年供七千多元,供款期為二十年,供滿以後可以領回本金。五年來,他已供了四萬元,現金價值及紅利累積 為八千元。 今年一月,蔡先生收到友邦經紀羅錦烽的電話,指一直跟開蔡先生保單的經紀已離職,由他負責接手,他藉口為更新客人資料,相約蔡先生見面。甫見面,羅即拿出 大堆新產品單張,不斷落足嘴頭游說他開新單。 「我講明有經濟問題,唔想開新單,佢就好含糊話只係喺我張單度加多少少嘢,包埋男性疾病保障。」蔡先生誤以為保單稍稍「升呢」,認為自己有能力年供一萬元 新保費,遂答應付款。其間羅錦烽又叮囑蔡先生要多付一年舊年費,事主不解,問對方為何加保後仍要供舊年費。羅錦烽氹事主,謂新保障要一年後才生效,續供舊 年費可確保在等候期間得到保障,事主不虞有詐。 八月中,蔡先生閒來認真翻閱保單條款,赫然發現中計。羅錦烽並非幫他將舊單升呢,而是另開一張性質相同的新保單,需供十八年。兩份單的年費合共一萬七千 元,往後亦須同時供款,若斷供舊單,之前儲落的八千元便渣都無。他質問羅錦烽,對方即刻變臉,一口咬定已說明其實是兩份保單,事主誤會了亦愛莫能助。 蔡先生遂向友邦投訴,要求取消新單並索回保費。友邦調查後回信亦承認,事主曾向經紀表明無意供兩份單,但因冷靜期已過,拒絕取消保單,實行新舊單照收錢, 「個經紀叫我買兩份相同嘅嘢,友邦都唔跟進處分經紀,真係好離譜!」蔡先生氣憤難平。 跟進迴避問題 記者致電質問羅錦烽,為何替事主開兩份同性質的保單,羅口窒窒找理由,「我想佢有雙重保障囉!」記者追問事主早已清楚表明不欲開新單,他則支吾以對,未有 正面回應。 專家話新單有十倍佣金 事實上,孤兒單佣金微薄,不少經紀都嫌「無肉食」。國際專業保險諮詢協會羅少雄解釋,「開單頭一年經紀可分五成佣,到第二年少於兩成,五年之後已經少到無 咁滯,但開新單就可以分五成佣!」 以蔡先生個案為例,羅錦烽接手舊單,一年最多得五百元佣金,但如果開新單,首年已可賺約五千元,利潤是十倍。「其實個個經紀都想開新單,但一定要同個客解 釋清楚,唔可以呃人!」羅少雄說。 變招免被查 雖然新單佣金和味,但行內人說,公司一旦發現經紀游說客人轉保,經紀不但無佣分,更要接受內部調查。為了防止經紀違規,現時保險公司規定,客人斷供舊單轉 買新單時,需要填寫客戶保障聲明書,並要經公司批核。 惟這規條也有漏洞,只要客人買新單一年後才斷舊單,經紀便可相安無事,佣金袋袋平安。亞太區壽險總會前會長黃錦輝指出,「好多經紀會游說客人新舊單一齊 供,又或者一年後先斷供舊單,咁就毋須填寫證明書,公司好難察覺。」故此羅錦烽才騙事主新保單要一年後才生效,着他續供舊保單。事實上,保單生效日期最長 只是三個月,不會有一年這麼久。 友邦要負責任 友邦在回覆事主的信件中,已承認蔡先生講明不想開兩份單,惟仍不願跟進。黃錦輝批評友邦明知事主無辜仍闊佬懶理,處理投訴草草了事,擺明偏幫自己人,「公 司有好大責任查清楚經紀有無隱瞞,向客人推銷產品。要查吓涉事經紀過去有無同類投訴。」他又呼籲客人不要盡信經紀,「同經紀幾好朋友,都要睇真啲條款先好 簽。」 回應退保補鑊 本刊將蔡先生的個案轉介至友邦,友邦繼續口硬,死撐經紀無錯,但又轉軚指事件純屬誤會,答應取消新保單及退回保費一萬元。(周潔媚) 壹判官 保險經紀誘騙客人開新單,固然可恥,事主亦應了解新單內容才好簽,否則只會重蹈覆轍中招。 評分:劣劣劣劣 (五個劣為最嚴重) |