(1)
公司至今日現時市值約1,836,858,842元,最近該公司聲稱已經出售部分國衛中心樓面,報紙也有報導:
(1)在11月5日,的am730報導稱「資本策略(497)公布,本周初拆售灣仔國衛中心9層樓面,全數售罄,平均呎價約1.1萬元,涉資近14億元,買家主要為用家及資深投資者。區內代理指,售出樓面分布於5至10樓、12至14樓,面積共逾13萬方呎。」
(2)在11月16日,經濟日報更說出全個故事「早年資本策略分階段購入國衞中心近9成業權,直至今年市況好,資策決定把業權暗標放售,叫價約28億元。
上月中,一個內地財團與資策達成初部協議,購入價為26億元,原先料可在月內完成交易,但消息人士指,由於雙方最後就條件問題上難達共識,故內地財團打消念頭,而資策亦即兩手準備,拆售項目。
....
集團上月推出大廈共9層樓面,全部獲承接,平均呎價約1.1萬元,買家以用家為主。包括上市公司亞倫國際(00684),以1.5億元購入9樓全層及3樓303及304號車位。據悉,資策暫不打算出售15樓以上樓層。」
其指的亞倫國際(0684)的交易是這個,其物業位於9樓,作價1.537億。
(3) 另外,和之有緊密關係的石庫門,其控制的高誠資本(8088,前亞科網、亞科資本)購入國衛中心5樓的502室,作價7,400萬,根據資本策略的公司的年報(pdf p.113),其原持有該物業,即證明賣方是資本策略。
(2)
根據上市第14章《須予披露交易》:
「14.11 如上市發行人為物業公司、船務公司或空運公司,而它們分別購入或出售物業、船隻或飛機,則將予購入或出售的物業、船隻或飛機(視屬何情況而定)的合計總值(以沒有產權負擔為基礎計算),會與上市發行人的資產總值作出比較。上市發行人的資產總值須根據《上市規則》第14.16、14.18及14.19條作出調整;或者,如屬適當,若有關物業、船隻或飛機(視屬何情況而定)最近期刊發的估值(以沒有產權負擔為基礎計算)是於上市發行人刊發帳目後才公布,則須根據該估值作出調整。
14.16 上市發行人須以其帳目或最近期公布的中期報告所載的資產總值(以較近期者作準)為本,並按下述項目作出調整:
(1) 上市發行人於此等帳目內建議的任何股息金額,以及上市發行人於此等帳目或中期報告發表後宣派的任何股息;及
(2) 如屬適當,上市發行人最近期刊發的資產估值(不包括業務及無形資產估值),若該等估值是於帳目刊發後才公布。
14.22 除按《上市規則》第14.06(6)(b)條所述將收購事項以合併計算方式處理外,如一連串交易全部均於12 個月內完成或屬彼此相關者,本交易所或也會要求上市發行人,將該等交易合併計算,作為一項交易處理。在這些情況下,上市發行人須遵守該項合計後的交易所屬類別之有關規定,而用以釐訂有關百分比率的數字為上市發行人帳目內或最近期公布的中期報告內(以較近期者為準)的數字;有關數字須按《上市規則》第14.16、14.18 及14.19條的條款作出調整或修訂。
14.23 本交易所決定應否將交易合併計算時,會考慮的因素包括有關交易是否:
(1) 為上市發行人與同一方所進行者,或上市發行人與互相有關連或其他聯繫的人士所進行者;
(2) 涉及收購或出售某一特定公司或集團公司的證券或權益;
(3) 涉及收購或出售一項資產的組成部分;或
(4) 共同導致上市發行人大量參與一項業務,而該業務以往並不屬於上市發行人主要業務的一部分。」
而其分類方式和創業板類似,其比率如此圖:
根據資本策略的資料,2009年其資產總值為77.90億,售出的物業應屬於「一連串交易全部均於12 個月內完成或屬彼此相關者」,套現約14億,應屬於須予披露的交易,所以應該予以披露,但規則亦稱「如屬適當,上市發行人最近期刊發的資產估值(不包括業務及無形資產估值),若該等估值是於帳目刊發後才公布」,故此該交易或會在11月26日業績公佈日同時宣佈。如他們不公佈,則屬於違反上市規則。
以下,是筆者對此股的評價,並作為總結:
「總之搞財技的人和我們投資的人,兩者的取向不同。
前者是為了從股民手上取得資金投資,後者是要在股票賺大錢,前者要賺大錢可以狂印股票,壓低股價,如果沒人理才會把股價推上,沒有錢就把公司派息或賣殼,套取精華部分。
在後者來說,只要是印股票,就導致供應增加,供應增加則代表股價下跌,如果股價好低都要配股,即是隻股好乾,瘋狂打上去,然後引人上去,賺晒大家D錢,然後方便公司再次融資。」
這就是此股雖然便宜,但筆者不會沾手的原因。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100oijf.html
谢谢大家邀请我参加今天的研讨会。我只代表个人,不代表我的雇主。请先让我给出结论,再给论据: 在香港上市的42家中国的地产公司的股票大都很便宜, 但是不象有些人所说的那么便宜, 而且也有一些股票是价值陷阱(即,看起来便宜但实际上不便宜)。如果你能避开价值陷阱,分散持有多个地产股票长达4-5年,你的回报率会很不错的。
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(2)市盈率。我以前一直很反对用这种方法, 但近来我开始悟出了它的道理。如果一家公司的管理层是进取的,它就应该经常有利润和现金流,如果它老是告诉股民,他有5栋非常值钱的楼,19块待开发的土 地,你想股东们会耐心地等它多久?资金周转慢是五种疾病的表现:要么管理层是懒汉,或者无能,或者没有动力,或者很优秀但是犯了一些决策错误,或者行业出 了大问题。市盈率的方法就逼着管理层不断在高速公路上加油。
(3)市帐率。股票价格除以公司的每股账面价值。问题在于,有的公司的账面价值作了很大的调整(物业重估),而有些没有,或者重估的程度不一样。有些评估 师十分慷慨,有些比较保守。有些地产公司有收租物业,评估得很频繁,有些公司反之。而土地和在建项目不能重估,这就影响了跨公司之间的比较。
地产公司成为“价值陷阱”的故事
http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100ts02.html
我最近老是在想一個問題: 作為股民, 我究竟想賺誰的錢? 如果我想賺上市公司的錢, 那麼我就必須選擇那些從長遠來看有成長潛力的好公司, 耐心等待它們成長(畢竟,草長出來也是要花時間的)。如果我想賺其他股民的錢, 那麼,我就必須學點心理學, 或者學會打聽消息, 試圖先人一步, 著重分析短期的經濟數據, 和公司的財務數據, 以及猜測其他人對這些短期數據的反應 (求二階導數)。
從短期來看, 股市基本上是一個零和遊戲。 如果你做短期, 那就只能依靠比別人聰明或者幸運, 賺其他股民的錢, 因為公司的業務不能在短期有明顯變化。但是, 股市在中長期並非零和遊戲。
有幾個道理, 我們也許可以串起來(它們實際上是同一個道理的幾種說法):
我相信大家對這隻股非常有興趣,但應該過氣了,不過為了保留一些紀錄,寫這篇文都是有其必要性的。
在講講這上市公司的關係之前,可以先談談他是如何跟這些上市公司有關的。
(1) 另外一家上市公司是母公司
彭曉東及李江南全資持有的StepFast Company Limited分別持有60%及40%的佳元投資有限公司在2009年12月購入張氏家族及蔡朝暉持有該公司的控股權,其後他們經過陸續減持,該公司的股權已散佈在不同的股東手上,其中有上市公司,甚至他們的股票亦作為抵押品散佈在上市公司手上。
這家上市公司的主要業務為財務融資,並接受股您抵押,他們交易對手和大股東也和上市公司不脫關係。
(2) 旗下財務公司借款予其他上市公司
該公司旗下的天行財務融資有限公司借款予部分上市公司的股東或者是一些將出售予上市公司的資產的持有人,所以這部分亦和上市公司有關。
(3) 其他相關的資產買賣方
例如在2009年8月以1.3億購入,並以2010年8月以930萬出售的太陽國際財務有限公司,其買賣方也和上市公司有關,這家財務公司亦把從事借款業務,接受股份抵押借予上市公司,所以也和很多上市公司有關。
稍後,我們就開始談談他們的關係吧。
今天首先說說,天行國際的主要股東相關的的資料:
(1) 背景資料:
a. 2009年12月,彭曉東及李江南全資持有的StepFast Company Limited分別持有60%及40%的佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)購入張氏家族及蔡朝暉持有該公司的控股權,同時以3,600萬購回張氏證券及張氏金業的資產。
當年公告稱,「收購建議將從新鴻基投資服務有限公司向佳元提供之信貸融通撥付」,可見其財力有可能不太足夠,由是埋下財困的誘因。
b. 2010年3月,收購正式完成,因股權多於全購觸發比率30%,故需提出全購。次月,全購完成,再取得6,000股。
c. 2010年8月,公司以930萬出售的太陽國際財務有限公司予「獨立第三方」Checkmate Advisors Limited。該資產是在2009年8月以1.3億購入,而公司在補充公告獲利亦不大,從淨資產看來公司也沒有派發股息,但為甚麼作價相差這樣大呢?
究其原因,當時收購是包括股東貸款價值約為120,337,164.50港元,但出售則不包括以上的股東貸款,故此作價相差較遠的原因在此,亦因而將交易變成一般的須予披露交易,只需披露而不需股東批准的交易。
該公告只披露賣方是一家獨立第三方的BVI公司,但實際上,從另一張駿科網絡訊息(8081)的在2011年9月12日的收購公告看出,Checkmate Advisors Limited實由該公司主要股東及董事徐秉辰所擁有。
當次收購的標的除了一家稱Checkmate Finance Limited的財務公司外,亦收購一個位於香港電氣街2-14號星輝苑20樓G室的單位,並從其收購目的是作為「本集團之員工宿舍」,估計該物芋業應為徐秉辰的原居所,所以這交易可能算是一偷錢遊戲。
說回太陽國際財務交易,該交易的原賣方楊素梅,是鄭丁港的配偶。而在2007年,當是仍由徐秉辰所擁有的嘉利福控股(8029,前豐裕興業、嘉利盈、現太陽國際)收購由鄭丁港及太陽國際財務的另一位股東周焯華以及黎丁港(譯音)分別持有45%、45%及10%,並從事網上賭場業務的Loyal King Investments Limited,以發行新股及現金支付,藉此成為該公司的主要股東,其後徐秉辰陸續退出,而鄭及周等人逐漸成為大股東,公司亦因而易名為太陽國際,所以這交易的「獨立第三方」是否獨立,確實成謎。
d. 2010年11月,距收購接近1年,估計大股東國財困問題,將股票押予新鴻基證券,並將股票存放至此。
e. 2011年1月,佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)以28仙出售8,500萬股。
f. 2011年2月22日,主要股東之一彭曉東辭任執行董事,估計是他出現了財務問題,故出售其權益,導致要售出股票告急。
g. 2011年2月28日,佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)以25仙出售1.3億股,股權降至40.25%。
h. 2011年3月,出售觀塘協和街物業,作價6,977.7萬,套現作一般營運用途。
i. 2011年5月6日,配售2.16億股,每股18.5仙,代理為旗下之天行證券。
j. 2011年5月20日,因新股東認購股份,出售其證券及融資附屬10%股權。
k. 2011年5月22日,太平洋實業(767,前太平洋合板)收購佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)以20仙收購天行國際1億股,股權降至25.86%,並以其餘股票仍抵押借取3,700萬。關於該公司之資料,可參考三文魚財記之文章。
l. 2011年6月3日,該公司以20仙配售1億新股,然後再宣佈1供20,再供5股送1紅利認股權證,並發售可換股票據,供股價、紅利認股權證及可換股票據行使價全為3仙,供股包銷商為財技界無人不曉、新鴻基公司(86)主要股東CVC Asia Pacific之大中華區主席梁伯韜、金利豐(1031)旗下的金利豐證券及旗下之天行聯合證券。供股詳請請參考三文魚財記之文章。
m. 2011年6月23日,太平洋實業再借予佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)2.03億元,以作為其按等額接納天行國際供股之資金來源。
n. 2011年6月27日,佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)之持股轉移至天行聯合證券。
n. 2011年11月12日,李江南全資持有的StepFast Company Limited之佳元投資有限公司(Super Century Investments Limited)40%,可能因財困關係,以承債方式轉予紀曉波,紀曉波成為公司行政總裁及執行董事。
據公告稱,紀曉波32歲,是一位企業家,於中華人民共和國數間企業集團出任董事長及董事,並積極參與私募股權投資。彼亦擁有尋找具有巨大潛力企業之豐富經驗,尤其是於房地產行業、能源工業、採礦業、農業、醫藥行業、與環境保護相關行業以及高新技術產業。
據股權披露資料,紀曉波是當年嘉輝化工(582)的LED業務的賣方之一,持有標的95%股權,後來因發行可換股債券超過一般授權,故條款後來更改,但最後仍獲股東通過,另外,此交易實搭配另一交易形成賣殼,但最終失敗壞,詳情請參看三文魚財記的文章。據股權披露及公告推測,其後並曾經把換得之可換股債券抵押予太平洋實業後贖回。但大股東之一劉佳把其嘉輝化工持份亦按予天行國際,至今尚未贖回。這兩人是否共同和這兩公司有關係,不得而知,如兩者有關係,嘉輝化工就是一單走灰色地帶的買殼事件。
另外,他在亨鑫科技上市當日,以2.25元購入2,000萬股,持股增至5.15%,成為除崔根香及張鍾外第三大股東,另外因為部分亨鑫科技持有人拆夥後成立之俊知集團,董事成員亦暗中和亨鑫科技有一定關連,這是否巧合?
(待續)
(2) 太平洋實業故事
a. 背景資料詳參見三文魚財記的文章。
b. 2011年3月,該公司宣佈:
(i) 1供30,每股8仙,發行2,774,183,310 股供股股份,集資約2.21億
(ii) 發行1億可換股票據,暫行換股價58仙,但供股後會調整為8.2仙。
配售代理為金利豐,其用作擴大借貸業務及收購在2010年7月開始洽談,並在2011年3月更新資料之哈薩克斯坦油田,當時估值為5.4億美元及其他潛在商機用途。
c. 2011年4月,因批准供股,田畹善小姐因此前售出財務公司換得之可換股債券行使價則由4元(25合1前為16仙),調整為27.4仙。
d. 2011年5月6日,其已向聯交所提交諮詢,以就根據該建議投資之初步交易條款在上市規則下如何處理之事宜向聯交所尋求指引,但概無簽訂任何有關該建議投資之正式協議。
e. 2011年5月16日,可換股票據配售完成,根據港交所股構披露資料,認購人如下。除吳超外,均不能找到資料,可能均為人頭。
f. 2011年5月18日,其聲稱「本公司正協商對香港一家上市股份之可能性收購」,會構成須予披露交易,但未正式簽署合同。
g. 2011年5月20日,供股完成,計及超額供股權,超額約52%。
(待續)