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新居屋政策　衝擊私樓市場 林本利

2011-11-24  NM

2002年，樓價從97年高位下跌超過六成，政府正忙於救市，避免負資產數目不斷急升。當時私樓平均呎價不過2,000多元，政府若容許居屋免補價 在自由市場出售，或者以購入時的資助額補價，可以幫助那些以高價購入居屋的業主脫困，又可以刺激樓市，市民反對的聲音相信不會太大。

但時移勢易，特首曾蔭權現在提出居屋補價優惠，若推廣至26萬個現存居屋，相信會對私樓市場產生一定衝擊。
根據差餉物業估價署的資料，去年底本地私人住宅總存量約110萬個單位，當中包括6萬多個已補價的居屋單位，但不包括超過10萬個村屋。這110 萬個私人住宅單位，當中89萬個，即超過八成是實用面積少於753呎（建築面積大約900呎）的中小型單位。餘下不足兩成是面積較大的單位，實用面積超過 1,075呎（建築面積大約1,300呎）的大單位只佔總數7%左右。倘若把村屋（以每層約700呎計算）在內，中小型私人住宅單位所佔的比率將更高。
從數字可見，香港並不缺乏中小型住宅單位，最缺乏的反而是面積較大的單位。隨著市民收入上升，自然期望居住環境有所改善，生活空間較以前增加。

但過去十年，地產商興建大量發水樓，建築面積過千呎的單位，實用面積只得六、七百呎。市民付出巨額金錢購入千呎新樓，入夥後才知道被騙。日後政府若立法規管二手樓買賣，要求以實用面積定價，這些實用面積偏低的新樓自然缺乏競爭力，新樓小業主將會蒙受損失。 政府一旦落實居屋補價優惠，居屋業主可以低於市值補價，當然有誘因將單位在自由市場儘快出售套現，私樓市場將突然間多了20多萬個單位的潛在供應，勢將對中小型住宅單位的樓價造成一定的衝擊。 曾特首提出的補價優惠，原意是希望方便居屋業主在私樓市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。然而，這20多萬個居屋業主，以優惠補價在私樓市場上出售單位後，市場上又有沒有20多萬個面積較大的單位讓他們向上流動呢？

由 於面積較大的單位供應有限，居屋業主若然一窩蜂加入市場，導致需求大增，勢必推高這類單位的售價。結果是中小型住宅單位與面積較大的單位，兩者的價格差距 （以平均呎價計算），將進一步拉闊。私樓業主想在物業市場向上流動，將更加困難。 加上過去一年，政府推出一些限呎和限量的住宅用地，要求地產商增加興建中小型住宅單位，日後這類單位的供應量勢必大幅增加，對樓價的衝擊將會更大。 過去數十年香港市民努力工作和儲蓄，實在值得享受到較大的居住空間。政府推出土地拍賣時，實不應要求地產商集中興建中小型住宅單位，令日後較大面積的單位 出現「人為」短缺，推高這類單位的樓價。 事實上，正如施政報告所述，現時的住宅單位數目共有260萬個，遠高於235萬個住戶數目。只不過本地的地產商，將新樓包裝成豪宅，吸引內地人認購，呎價 動輒過萬元，完全脫離本地市民的購買力。而這些落入內地人手的住宅，空置率特別高。政府若不正視本地樓市「豪宅化」、「內地化」和空置率高的問題，即使大 量撥地興建私樓和居屋，相信也無法化解香港市民在住屋方面的怨氣。

林本利

私樓呎價較九七高四成 林本利

2012-11-15  NM

從不同的資料顯示，現時的樓價整體而言已超越九七年的高峰水平，問題是超越幅度有多少。市場人士一般採用三個不同的指標去量度樓價升跌，最常用的是中原城市領先指數。這個指數在每星期五公布，反映5至11日前預計簽署正式買賣合約時段的大型私人屋苑二手樓價（以建築面積計算）。一般而言，買賣雙方會在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。若以最新的中原指數116.07點計算，樓價便較1997年10月的高位102.93點，高出13%。 另一個常用的樓價升跌指標，就是美聯樓價走勢。這個指標是根據2008年之後全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，去計算出平均呎價（以建築面積作準）。1995至2007年則以50個屋苑計算。今年十月，二手樓平均呎價是$6,667，較1997年8月的高位$6,170高出8%。第三個計算樓價升跌的指標就是差餉物業估價署提供的數字。差估署把私人住宅單位按照實用面積分為五類（A至E類），再以樓宇交易資料計算出每呎（實用面積）的平均售價。買賣日期以簽署正式買賣合約（或轉讓契）的日期為準，首次買賣及非交吉的單位不會用作計算樓價。根據差估署的資料，截至今年九月，私人住宅單位的平均呎價已較1997年10月的高位超出26%。實用面積小於430平方呎的小型單位，以及大於1,076呎的大型單位的呎價升幅，更超出33-36%。差估署的數字與中原及美聯所提供的數字，明顯出現很大差距。造成這差距主要有兩個原因。首先，差估署的數據不計算新樓首次買賣，但之後的買賣交易都會計算。而中原及美聯是計算指定大型屋苑的成交記錄，定期才會作出檢討，加入一些新落成的屋苑。美聯的數字只包括中小型屋苑，未計算一些豪宅的成交個案，以致拖低了平均樓價升幅。 另一個原因是過去十多年新樓的發水情況十分嚴重，實用率只得七成左右，故此差估署以實用面積計算樓價，自然計算得較高的樓價升幅。此外，我們若考慮到九七年前落成的二手樓，現時樓齡已增加15年，實際的樓價（包括樓宇折舊）升幅便不是兩、三成，而是四成或以上！過去15年，大型和小型單位供應不足，令樓價有較大的升幅。根據差估署數字，港島區的小型單位呎價，由1997年的平均6,800元一呎（實用面積計），升至今年九月超過10,700元一呎，升幅接近60%。港島區大型單位的平均呎價升幅，更達到一倍以上。去年底全港111萬個私人住宅單位中，只有21.6萬個實用面積大於753平方呎，而公屋單位一般小於753平方呎。去年人口普查顯示，全港共有237萬個住戶，換言之全港不足10%的住戶可以享用大於753平方呎的居所。由此可見，港人的居住空間實在與香港的經濟發展完全脫節。過去幾年政府為了壓抑樓價上升，要求發展商多建小型單位。若要改善港人的居住環境，政府實應多批土地興建較大面積的單位，令樓價回落，讓中產人士在住屋方面向上流動。這便可以騰出較多中小型單位給首次置業的年輕人，藉此改善全港市民的居住環境。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

由居屋步向私樓之法第二集(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=9515

如果你們賣出居屋，接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋，但賣左居屋後十年，除非年老及無依，否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋，原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少，賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄，此舉可改變一生。

 

「焗賣」同「焗坐」

至於是「焗賣」，原因是不靠此舉，讀者撫心自問，如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出，反而諗樣想道出重點是，賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬，如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租，此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋，可視為擁有約6成業權的一間私樓，賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓，令自己暴露在市場的風險無減低，能獲好處只係同政府講拜拜，以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利，那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓，即少於2.8mil，在此市況，唔係咁易搵到，即係要「焗坐」。

 

當然賣左樓就咁「裸等」，即任sir提及的「沽空樓市」，行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今，諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資，都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」，問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則，再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓，不妨入番間三百萬，等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者，由於賣出已是2.8mil樓房，再向下行已「退無可退」，所以要「焗住裸等」。

公屋短炒賺幅勝私樓

1 : GS(14)@2010-10-06 23:04:28

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14523515

【本報訊】樓價於高位徘徊，公屋造價更歷史性衝破 200萬元，投資者染指這類物業圖利日增。一向甚少成交的黃大仙東頭邨，也罕見短炒，呎價高造 3302元，成全港最貴呎價公屋。投資者持貨僅 3個月，速賺 32萬元，幅度高達 22%，較同期私樓普遍低於兩成賺幅高，好炒過私樓。　記者：朱連峰

世紀 21富山聯席董事劉倩彤表示，一名投資者今年 7月在自由市場以 143萬元，購入黃大仙東頭邨貴東樓低層 5室，約 530方呎，剛以 175萬元轉手，持貨短短 3個月，賬面賺 32萬元，賺幅 22%，相當和味。
呎價 3302貴絕全港公屋

據悉，該投資者在購入單位後，花近 10萬元裝修，扣除裝修及佣金等開支，仍賺至少 17萬元。買家為區內公屋分支家庭。
上述單位呎價高達 3302元，堪稱貴絕全港公屋，貼近居屋價。鄰區鑽石山居屋宏景花園， 3座高層 C室， 673方呎，新近以 236萬元成交，呎價 3507元，相差僅 5.8%。世紀 21富山分行經理何冬梅表示，同區居屋龍蟠苑 E座中層 1室， 480方呎，成交價僅 188萬元，呎價 3916元。
政府連番出招為樓市降溫，私樓買賣即時放緩，惟無礙公屋造價升勢。剛易手的東頭邨單位，短短 3個月升值逾兩成，更勝私樓。熱炒私樓之一的沙田第一城，同期升幅普遍不足一成。如 38座中層 F室， 395方呎，投資者同於今年 7月以 180萬元購入，剛以 192.5萬元售出，同持貨 3個月，但僅賺 12.5萬元，升幅不足 7%。有炒家更要蝕讓離場，屋苑 395方呎單位， 7月以 185萬元成交，剛以同價轉手，蝕使費，反映公屋好炒過私樓。
世紀 21富山助理經理謝堅華表示，樓價急升，細價樓更為渴市，細價公屋頓成搶手貨，尤其是 100萬元內放盤，承接力強勁。
竹園北邨租金回報 6.7厘

黃大仙竹園北邨蕙園樓 339方呎一房戶，放盤不足 10日，即以 89萬元連地價售出，呎價 2625元。買家為區內已退休的街坊，見可月收租 5000元，回報高達 6.7厘，故購入計劃收租。
劉倩彤表示，由於公屋以用家為主，市場放盤極少，整個黃大仙不足 10個，成交不多，全區平均每月僅 2至 3宗。業主見現時公屋有市場，好多都不願賣，叫價亦高，如東頭邨約 530方呎單位，索價高達 188萬元，較今次成交單位貴 7.4%。
黃大仙公屋近期成交

東頭邨貴東樓低層 5室
面積： 530方呎　成交價： 175.0萬元　呎價： 3302元

竹園北邨蕙園樓中層 B室
面積： 339方呎　成交價： 89.0萬元　呎價： 2625元

黃大仙下邨龍華樓高層 2室
面積：約 700方呎　成交價： 230.0萬元　呎價： 3286元

竹園北邨桐園樓高層 9室
面積： 626方呎　成交價： 196.9萬元　呎價： 3145元

竹園北邨蕙園樓高層 17室
面積： 626方呎　成交價： 121.0萬元　呎價： 1933元

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居屋效應　細價私樓搶手

1 : GS(14)@2011-10-17 22:54:20

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily

【本報訊】新居屋政策雖然資助優惠超筍，但首批只有2500伙，僧多粥少，還要等三年才預售，業界預期，相信市場消化該政策後，300萬元以下二手私樓，勢成為該批準居屋戶另一目標，刺激該類細價樓交投好轉。


假設家庭月入3萬元，購入一個300萬元私樓，以20年供款，承造七成按揭，息率2.3厘，每月供款10924元，佔入息總額36.4%；若購入250萬元私樓，首期10%即25萬元，承造九成按揭，連保費一併承按，月供12053元，剛好佔家庭入息3萬元的40%。換言之，若以月入40%作供樓上限，現存的250至300萬元私樓，正合符新居屋申請人士負擔水平。
沙田第一城中原區域營業經理黎宗文稱，該屋苑960個二手放盤，逾200個叫價徘徊200餘萬元。由於私樓不受轉售限制，升值能力亦較居屋佳。馬鞍山、元朗、屯門等新界區仍有不少200餘萬元私樓供應，勢成未來三年居屋真空期內準居屋客入市目標。

居屋政策料帶旺沙田、馬鞍山及元朗區等細價私樓交投。圖為元朗Yoho Town。

沙田第一城

擎天劈價14%沽
此外，施政報告公佈後首個周末、周日，二手樓市成交亦見改善，中原地產統計全港十大屋苑共錄25宗成交，較上周升39%。不過，個別信心較弱買家，則繼續減價求售。九龍站擎天半島1座中層C室，1805呎，7月時以3200萬元放售，但業主心急出貨，4日前已減至2900萬元，終以2760萬元成交，累減440萬元，減幅14%。

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2 : 龍生(798)@2011-10-21 14:42:30

不應輕視新居屋對樓市的影響
http://hk.biz.yahoo.com/111017/366/4bgdl.html



施政報告提出復建「新居屋」及「優化置安心」，政策詳情請看施政報告網站：



http://www.policyaddress.gov.hk/11-12/chi/pdf/Policy11-12.pdf　


市場反應一方面認為力度不足，十多萬潛在申請者，每年只有5,000個新居屋，以及暫時只有1,000個置安心，實乃僧多粥少；另一方面又有認為政府沒有進一步打擊樓市措施，而資助房屋數量偏少，應該對樓市沒有多大影響。


正如國內買家的數量只佔整體樓市的一小部份，由於集中在某一類型的物業及地區，卻能形成對樓市明顯的影響力；同樣地，新居屋與置安心的數量相對於整體供應量及總存量微不足道，但他們集中在某個市場定位，以至某特定區域，筆者認為不應該掉以輕心。


每年5,000個新居屋名額，並不是凍結5,000個購買力，因為居屋認購往往超額多倍，比如2010年7月第6期貨尾居屋共收到3.9萬份申請
表，以3,219個單位計，超額11倍；2009年12月第5期貨尾居屋收到2.6萬份申請表，以1,392個單位計，超額17倍；1997年推出的居屋
第十八期丙計畫，亦曾錄得超額認購12倍。


保守地以超額5倍計，5,000個新居屋可以凍結25,000個購買力，若以過去旺市計算，超額達11-17倍，就算以2009年那次的申請表數量
計，也有2.6萬個購買力。而居屋的遊戲規則是十年內沒有置業才可參與，所以即使新居屋要2016年才開始接受申請，這些購買力是即時被凍結，換句話講由
2011年開始，市場上就有數以萬計本來有機會買一手或二手樓的潛在購買力即時消失。


雖然有認為新居屋與一手私樓沒有重疊，甚至可以補充發展商不建上車新盤的市場空隙，不過在二手市場的上車盤以及二手居屋及公屋市場，就直接受到衝
擊。尤其是二手居屋及公屋，之前的大升市是建基於沒有新居屋供應，未能購買私樓人士才去考慮，現在既然可以申請全新居屋及置安心，更加可以獲得比現存居屋
及夾屋更加優惠的條件，相信這個市場將大為萎縮。


從地域上也有集中的現象，沙田區所受的影響最大，共有三個新居屋及一個置安心，偏偏附近就有以細單位為主的私樓金獅花園及沙田第一城的
395-410呎細單位，這些都是典型的上車盤，將出現「冰凍沙田上車盤」的現象，樓價將會長期跑輸大市。而青衣有一個新居屋及一個置安心，影響附近的二
手居屋以及夾屋偉景花園及宏福花園，以至上車盤美景花園、青怡花園的四百多呎單位。


兩名疑似特首候選人梁先生與唐先生，都異口同聲建議增加公屋供應，然則錢與地從何來？位於美田村旁地盤是否應改回做公屋？荃灣前大窩口工業大廈原本不就是公屋用地嗎？最終居屋政策發展如何，相信要到下一屆特首才有定案。

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3 : 龍生(798)@2011-10-21 14:42:46

跟你這篇打對台, 誰是誰非?

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4 : GS(14)@2011-10-22 13:36:20

信就買，唔信咪唔買

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5 : 龍生(798)@2011-10-22 16:20:12

正喎, 不如今個星期日去睇丫?

即聽日

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牛池灣私樓　要簽約才准睇

1 : GS(14)@2013-01-24 00:08:46

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130123/18143504
牛池灣威豪花園一個連天台單位，業主竟要求準買家「先簽約、後睇樓」的條款，不過，辛辣條款無礙買家買樓決心，仍有買家願以450萬元扑槌買入，建築呎價高見9278元，實用呎價11250元，創下屋苑歷史新高。
二手樓盤源告急，業主為免單位淪為展覽廳，供代理或準買家參觀的示範戶，索性開出辛辣條件以篩選買家。代理稱，威豪花園2座頂層連天台單位，建築485方呎，實用400方呎，單位外置樓梯，通往約281方呎天台。
代理：黐晒線聞所未聞

業主以「不想煩，驚太多人睇樓」為由，表明要「見合約才畀睇樓」，否則，準買家只可參觀天台。促成這宗交易的代理都話樓市「黐晒線」，買樓都竟然是「買咗先有得睇」，簡直聞所未聞，買家擔心買不到才無奈接受，足見樓市畸形現象。
儘管如此，仍有買家願先簽完單邊臨時買賣合約，去到單位門口，業主見合約上樓價寫了450萬元，才能入屋睇樓。原業主08年5月僅以228萬元購入，持貨不足五年賺222萬元。
細價樓無樓睇外，貴價樓同樣無樓睇。世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，賽西湖大廈2座高層A室，建築1490方呎，實用1290方呎，連租約，以2830萬元成交，建築呎價18993元，實用呎價21938元。單位月租4.9萬元，租約期至明年8月，買家見略低於市價，遂照拍賣買入。

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保育地首擬改劃建私樓 毗鄰海星灣 環團轟得寸進尺

1 : GS(14)@2014-08-13 16:52:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ec_gma1.htm

【明報專訊】政府過去兩年大規模改劃地皮興建房屋，除改劃綠化地帶外，最近更罕有地申請在更具生態價值的自然保育區邊緣建私樓。發展局證實，已向區議會建議，將馬鞍山白石一幅坐擁吐露港海景的地皮改劃作興建私營住宅，該地皮部分面積屬於自然保育區，毗鄰擁有豐富海洋生態的海星灣。多個環保團體批評政府「搶地」時「得寸進尺」，堅決反對政府在自然保育區建樓，要求撤回。

政府未來5年目標要改劃152幅地皮轉作住宅用途，以提供超過21.5萬個單位，截至今年7月底，發展局已就超過100幅用地諮詢各區議會，涉及10個地區。當局上月底向沙田區議會提出改劃區內11幅地皮作住宅用途，其中一幅位於馬鞍山白石，按當局規劃圖顯示，涉及地皮範圍包括「政府、機構或社區」和「自然保育區」地帶，計劃興建私營住宅，預計於2015/16年度可發展，是當局首次提議將自然保育區改劃作住宅。

稱只小部分 不損保育價值

該幅「政府、機構或社區」地皮面積逾4600平方米，位於落禾沙里及耀沙路交界，坐擁吐露港海景，附近是私人住宅項目「迎海」。發展局發言人表示，該幅住宅地大部分屬「政府、機構或社區」地帶，只有小部分土地屬「自然保育區」地帶，主要是已平整或曾用作臨時用途的邊緣土地。發言人認為，發展不涉及有保育價值的自然景觀。

整片自然保育區現有大量樹木，鄰近海星灣，環保觸覺主席譚凱邦表示，海星灣現時仍擁有豐富海洋生態，可以發現波子蟹、招潮蟹、海星等海洋生物，若鄰近地皮興建住宅，勢破壞海星灣生態，質疑政府發展該處只是興建豪宅，無助解決房屋供應，要求政府擱置計劃。

環團：工程勢污染海洋生態

長春社高級公共事務經理李少文亦認為，涉及自然保育區的地皮根本不應發展住宅，「將鄉郊地石屎化後，建屋工程所產生的地面污染物，有可能入海水，污染海洋生態」。

該區區議員羅光強反對政府發展該幅地皮，批評政府為發展不斷犧牲自然生態，「8年前發展迎海時，已犧牲部分自然保育區生態，現時又在自然保育區上建樓，當區居民很不滿，認為政府沒有重視區內配套不足問題，反而不斷破壞自然環境」。

發展局回應，正檢視該地皮改作住宅的技術細節，並會評估生態影響等，以確定擬議發展的界線及面積，現時未確定該用地的地積比率、地皮面積及預計單位數量等，當局會待完成評估後，再諮詢區議會，屆時提供進一步資料。漁護署稱，會就生態方面提供專業意見予當局一併考慮。

明報記者 黃俊鋒

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300萬內私樓放盤　新界西北剩120伙屯門獨撐　天水圍絕迹

1 : GS(14)@2015-01-27 15:09:16





■屯門區300萬元內放盤已進入倒數階段。　楊觀賜攝



【本報訊】小市民上車之路越走越艱辛，三百萬元內細價樓成交越來越少，去年三百萬元內成交，僅僅超過一萬宗，連新界西北的三百萬元內二手私樓都只是剩下百多個，而且只是由屯門一個區域撐起，元朗及天水圍三百萬私樓已宣告絕迹。記者：黃嘉銘　湯家明


中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，去年三百萬元內成交，錄得一萬零五百二十八宗，佔整體成交近兩成半，相對於二○○九年同類三百萬元內成交達六萬二千多宗，比例由超過七成，急降至去年不足三成，較二○一三年的三成三，下跌近9%，創九六年有記錄以來的十九年歷史新低。數據反映樓價上升之急，令三百萬元內上車盤消失速度加快，預期細價樓佔二手市場比例進一步下調。以分區計算，新界西北區是低價上車盤的主要集中地，包括元朗、屯門及天水圍，去年新界區價值三百萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記錄六千三百宗，佔整體細價樓登記的六成。九龍區及港島區的低價二手私人住宅買賣有三千二百多宗及近一千宗，分別約佔三成及一成。





元朗上車盤最平318萬

但事實上，元朗及天水圍兩區的三百萬私樓放盤已經絕迹。美聯林振聲指，元朗私樓基本上再沒有三百萬元，就連區內指標上車盤好順意大廈最平入場費都要三百一十八萬元，如果是屋苑式的朗庭園，最平要四百萬元，但單位只有四百方呎左右，差不多要一萬元一呎。至於天水圍區，黃良昇指，該區去年錄得最多低價二手買賣登記的屋苑，錄得二百三十三宗。但據區內代理指，不計居二市場放盤，當下更是一個三百萬元的放盤都沒有。如今區內指標屋苑嘉湖山莊，最平都要三百七十萬元才可買到一個兩房戶。祥益地產總裁汪敦敬表示，屯門區有低於三百萬元私樓放盤，但都只是僅餘一百二十個左右，相比一年前有六百三十六個，一年銳減八成一，最多的供應來自二線屋苑海麗花園，但都只是有超過十個放盤，另大部份較多三百萬元的供應都是來自單幢樓。汪敦敬分析，預計今年樓市上半年會繼續上升，同區三百萬元，甚至三百五十萬元的單位都可能會陸續絕迹。更甚的是，沒有鐵路接駁的深井區，亦是一個三百萬元私樓放盤都無，曾經是樓市「失樂園」兼蟹貨屋苑浪翠園，最平入場單位都要貼近四百萬元，中原吳國豪表示，浪翠園四百萬元以下的放盤「一隻手數得晒」，但最平的一伙三期九座低層四百餘呎戶，都要叫價三百九十萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150127/19017593

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未來3年　私樓增7.8萬單位創歷史新高　專家：貨多不會令價跌

1 : GS(14)@2015-04-25 08:37:00

■將軍澳由去年中至今已有近3,000個一手單位被吸納，但將軍澳南未來仍最少有近4,000單位推出。鄭逸宇攝


【本報訊】本港私樓潛在供應量再創新高！運房局昨公佈最新一手私人住宅供應統計數據，截至今年3月底，未來3至4年的一手私人住宅供應量預計為7.8萬個單位，是政府自2004年9月起有紀錄11年以來新高，按季計增加4,000伙，並連續8季處於7萬伙以上水平。專家指年內供應量有可能衝破8萬伙，但提醒市民不應期望貨多就可以令樓價下跌。記者：黃嘉銘



運房局發言人表示，在7.8萬伙當中，估計有5.2萬個為實用面積少於70平方米（753方呎）的中小型單位，佔整體供應量約67%。此外，局方預計未來數月會再有18幅住宅用地轉為熟地，額外提供約1.2萬個單位。



辣招令二手供應少


新供應內，重災區包括有將軍澳、元朗及馬鞍山等。其中年前不斷賣地的將軍澳，由去年中至今已有近3,000伙一手單位被吸納，但單是將軍澳南就有約7個項目可陸續推出市場，最少共可提供近4,000伙。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府會繼續積極推地，即使發展商加快賣樓，潛在供應應會維持在高水平，甚至有可能衝破8萬伙。不過，中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則指，即使供應量再創新高，實際意義不大，即使貨多都不一定可以令樓價下跌。他解釋，要樓價跌，一定要市場經歷競爭過程，但當下香港的地產商不多，加上息口仍低，發展商持貨成本不高，無必要平賣。此外，樓價起跌亦要視乎二手市場發展，但受辣招影響，業主持貨不賣盤令二手供應少，亦令樓價難以下跌。當然，息口的走勢始終都是樓價走勢的關鍵，但當下未見有大幅加息的可能性。




施工量按季跌41%


翻查數據，以2009年金融海嘯後計起，中原樓價指數（CCL）由60點急增至3月底的142點，升幅達1.36倍，而運房局每季公佈的潛在供應由5.4萬伙，增至上月底的7.8萬伙，證明樓價和供應量的關係明顯脫鈎。以港島指標屋苑太古城為例，一個金山閣中層實用近600方呎單位，2009年初以368萬元成交，該單位於今年2月以875萬元成交，升幅達1.37倍。此外，運房局昨日亦公佈施工量及落成量數據。季內施工量為2,000伙，按季少逾41%，更只是去年同期的四分之一。落成量則跌至兩年新低的900伙，按季大跌74%。與去年同期比較，則少69%。地產建設商會執委會主席梁志堅認為，發展商需要時間設計及等政府批圖則，不肯定下季施工量會否回升，市場應以全年數據作參考。



市民意見





陸先生：「近期新盤好賣，以投資居多，實際住有幾多？因市場資金充裕需求大，不過而家平均每年2萬個就唔係幾夠。」





方太：「樓價走勢單憑供應量好難預測，經濟同政治因素都會影響，並非多新盤供應就會推冧樓市，小巿民好難預測。」



識睇睇留言

Pal Dou：咪kai啦，大量供應不代表地產商要賣平畀你。
Lee Dill：每個單位100呎，1萬都變7萬啦！
Michael Yuen：多又點，擠牙膏，無平過
Ming Chan：而家唔係無屋住呀，而家係供唔起租唔起呀……資料來源：《蘋果日報》網頁





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150425/19124997

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天水圍呎價　首破萬元無房居屋貴私樓四成 　215萬成交

1 : GS(14)@2015-04-28 01:54:02

■嘉湖山莊高峯時呎價最貴僅8,000多元。


【本報訊】政府狂谷供應也擋不住樓價升勢。被視為最後上車地區的新界天水圍也被攻陷，呎價首度破萬元。天麗苑一個僅212方呎無房居屋單位，樓價短短3年多炒貴1.4倍，剛以215萬元轉手，呎價達10,142元，較同區私樓貴近4成。業界指新居屋難中過六合彩，大量市民轉投資助房屋二手市場，谷起樓價。記者：朱連峰　陳東陽





樓市瘋狂，未來一手供應雖達7.4萬伙，但遠水難救近火，屬全港樓價最落後地區之一的天水圍，驚見首宗呎價萬元成交。消息指天麗苑高層1室單位，實用僅212方呎，獲上車客以215萬元連地價承接，呎價達10,142元，成為天水圍歷史第一宗呎價過萬元成交，並較同區私人屋苑呎價貴近4成；嘉湖山莊本月平均實用呎價7,300多元，就算是樓齡較新的栢慧豪園也只近8,300元。




租金回報勝太古城


對於天水圍居屋升破萬元，祥益地產分行經理蕭嘉偉直言沒辦法，原因只有一個，「就係佢最細（面積）」，全區獨有200萬元上車盤，否則「一跳就300萬，差成一球」。同區其他屋苑單位的實用面積一般400方呎以上，樓價相對較高，如嘉湖山莊兩房最平入場費約350萬元。土地註冊資料顯示，原業主2011年7月以91萬元連地價購入，單位3年多搶貴近1.4倍，同期中原樓價指數升幅約41%。天麗苑屬單幢式居屋，提供756伙，1997年1月開售時，綠表市場售價由21.9萬至80.8萬元。美聯住宅部行政總裁布少明稱，公屋、居屋呎價連環破頂，原因之一是購買資助房屋銀碼較細，上車客怕未來樓價會繼續上揚，首期能夠負擔便「扑槌」入市，其餘呎價、地區、樓齡等因素僅屬次要考慮。同時額外印花稅（SSD）限制二手盤源，住宅供應有限，亦令業主叫價企硬，造就細戶破頂。況且，居屋、公屋的細戶租金回報率可達4厘或以上，較太古城這類藍籌屋苑介乎2.5至3厘高，吸引投資者及用家鬥搶貨。中原亞太區住宅部總裁陳永傑稱，新居屋難中過六合彩，大量市民轉投資助房屋二手市場。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150427/19127002

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