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新華財金社魏宏旭:去庫存理想 內地樓價可年升一成

1 : GS(14)@2016-07-14 07:28:07

【明報專訊】內地將於明天公布上半年GDP數據,而內地樓市今年以來價量齊升,屬期內經濟增長亮點。新華財金社高級副總裁魏宏旭接受訪問時預測,內地經濟增長可望於明年築底回升,加上發展商去庫存情况理想,料房地產供需持續改善,「即使中國房地產的黃金時代已過去,不可能再實現過去每年20%至30%的快速增長,但樓價每年升10%還能夠實現。」

魏宏旭任職的新華財金社,其大股東是新華社香港,在港聘用數十名員工,業務主要是向投資機構提供內地經濟數據的服務,並且可就有關數據作出專業分析。

根據中國指數研究院的數據,內地上半年百城新房住宅均價累計按年上漲7.6%,其中第一季按年上漲2.9%,第二季按年上漲4.5%,上半年一、二、三線城市分別累計上漲12.8%、5.3%及4.3%。反映第二季分化趨勢明顯改善,一線城市漲幅收窄,二線城市漲幅顯著擴大。上述數據反映,內地樓價上半年走勢理想,至於下半年以至中長期表現,魏宏旭亦甚具信心。他分析,內地首5個月商品房銷售面積累計達4.8億平方米,按年大幅增長33.2%;惟期內土地購置面積累計僅7196萬平方米,同比減少5.9%,可見發展商積極賣樓卻審慎增持土儲,去庫存的進度理想(見圖)。

有基本面支持 一二線城市價量齊升

魏宏旭認為,整體樓市形勢優於預期,「今年初市場普遍估計,一、二、三線城市樓價會出現比較大的分化,但從上半年的情况看,不止一線城市樓價大幅增長,二線城市樓價都在上升,而且兩者都屬價量齊升,現在問題較大的只是三、四線城市。」

魏宏旭指出,內地一、二線城市樓價跑出,有其基本面的支持,「這些城市的經濟活躍度比較高一些,把原本屬於周圍城市的人才都吸引過去」。雖然一線城市的住宅租金回報率只有1厘多,但他相信,這不代表樓價存在泡沫,「投資某一城市的物業,不止是看租金收入,更重要是土地增值,後者主要由經濟增長推動。假如你相信中國經濟在未來幾年都可維持6%至7%增長,居民收入便會水漲船高,承租能力也會增加,屆時住宅租金亦會上漲,這就是為什麼一線城市樓價這麼貴仍有人買、調控措施稍微放開樓價又再飈升的原因。」至於三、四線城市面對庫存的問題,魏宏旭相信假以時日亦可解決。

三四線城市庫存 假以時日可解決

雖然內地樓市上半年已回暖,惟個別人士認為,這只是中央大規模寬鬆銀根的結果。自從2014年下半年以來,內地外儲從高位回落逾兩成至3.2萬億美元,而人民幣匯價於去年8月11日匯改以來亦貶值逾8%,均反映資金流走,若趨勢持績,內地樓價的升勢恐無以為繼。

魏宏旭認為,人民幣貶值問題屬其外資客戶最關注的問題之一,惟內地經濟正在「轉軌」中,由過往勞工密集及資本投資主導,轉為以科技及消費拉動增長,過程中也許有人會擔心。

內地經濟料成功轉型

但魏宏旭以中國於2001年加入世貿後成功轉型為例,指應該對中國人的適應能力有信心,「內地經濟過去以低端製造及粗放投資為主,目前轉型為內需帶動,並且重視科技創新,到底能不能實現呢?有些人是有擔心的。這相當於2001年中國入世時大家同樣有擔心,擔心被外國產品傾銷,後來知道內地出口貿易發展得非常好,有關擔心便消除了。目前我們也看到內地經濟存在很多問題,有些經濟指標不太穩定,但是就業情况仍然非常理想,有些企業像華為、騰訊控股(0700)及阿里巴巴也發展得很好,也許再過3至5年,大家回頭一看也會發覺內地經濟是次轉型非常成功。」

明報記者 葉創成

攝影 鍾林枝

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8366&issue=20160714
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=303606

新華財金社魏宏旭:今年人民 幣續貶 惟沽空風險高

1 : GS(14)@2017-01-09 08:05:28

【明報專訊】“ 上周離岸人民幣出乎意料大升1.8%,帶動恒指全周升2.3%,在2017年首周打響頭炮。今期封面故事專訪新華財金社高級副總裁魏宏旭、建銀國際證券研究部董事總經理兼聯席主管蘇國堅,及新加坡銀行投資總監蔣瀚洋(Johan Jooste)分析最新形勢。三位專家均認為今年人民幣貶值壓力將持續,上周反彈後仍會再跌;而蘇國堅則建議吼高位沽港股後再低吸。 ”

新華財金社高級副總裁魏宏旭接受訪問時預測,由於美元強勢持續,人民幣於今年仍有貶值壓力,離岸價年底料跌至7.4水平。惟他認為,上周在銀行同業市場的流動性突然收緊的情况下,離岸價全周意外地勁升1.8%,估計不少早前沽空人民幣的炒家已損手而回,相信對投機者有阻嚇力,「雖然人民幣今年仍會貶值,但炒家希望把握此趨勢來短期獲利並不容易,風險會比較大。」

明報記者 葉創成

上周是2017年首周,中港股巿場迎來向好的開局(見圖1)。當中最令市場意外的「黑天鵝」是原先被一致看淡的人民幣匯價上周突然轉強,本港的離岸價最高報1美元兌6.7826人民幣,較去年底收市價勁升2.8%;全周則收報6.8498,升幅略為收窄至1.8%。在岸價則收報1美元兌6.9241人民幣,期內升幅只有0.3%,出現離岸價較在岸價高近1%的罕有情况。

港人幣資金池縮水 波幅增

魏宏旭指出,人民幣離岸價上周急升,主要原因是在本港銀行人民幣同業市場的流動性突然收緊,而人民幣隔夜拆息於上周五升至61.3厘,逼近去年1月12日66.8厘的歷史高位。他分析,由於本港的人民幣資金池現已大幅收縮,令市場波動增加,「2014年底前,內地監管當局對香港人民幣的管理比較寬鬆,不論是海外機構或內地機構把人民幣從內地匯到本港均比較容易;但過去兩年很多渠道已經被封閉,結果本港人民幣存款亦由逾1萬億元人民幣跌至只有6000多億元人民幣(見圖2)。由於人民幣資金池收縮,本港的離岸人民幣市場波幅亦很自然會比內地的在岸人民幣市場大得多。」

人民幣雙向波動 人行料感滿意

對於為何上周本港的離岸人民幣銀行同業市場流動性會突然收緊,魏宏旭分析說:「央行(人民銀行)近年一直強調,人民幣匯價雙向波動將成為常態,而這幾天發生的事情便是很好的體現,我覺得這雖然是市場行為,但央行是感到滿意的。對於打擊投機者,央行應該對此感到滿意。因為投機者不知道什麼時候流動性會突然消失,不知道人民幣短期會否貶值,故此雖然人民幣大趨勢是貶值,他們日後應該也不敢再大舉沽空人民幣。」

魏宏旭認為,美國聯儲局的加息步伐可能加快,美元匯價近日亦曾升抵14年新高,故人民幣跟隨其他外幣兌美元貶值屬大勢所趨,今年離岸價貶值幅度料與去年的5.78%相若,即年底離岸價將處於7.4水平。但他相信,人行希望人民幣貶值過程緩慢有序,不希望給投機者在此過程中大舉沽空人民幣,以免加劇人民幣的跌勢,「其實離岸人民幣市場流動性於去年1月也曾突然收緊,令沽空人民幣的炒家損手離場。打個比喻,當炒家迫得太緊的時候,央行就殺一個回馬槍,讓對手措手不及,這樣炒家日後便會有所警惕;所以雖然人民幣今年仍會貶值,但炒家希望把握此趨勢來短期獲利並不容易,風險也會比較大。」

加強資本管制 保住匯率利率自主度

值得注意的是,雖然本港人民幣隔夜拆息於上周五升至61.3厘,惟內地的在岸人民幣隔夜拆息上周五收報2.15厘,仍相對穩定,背後原因是人民幣資金跨境流動的渠道受到限制,這亦是內地實行資本管制的結果。魏宏旭引述經濟學大師羅伯特.蒙爾(Robert A. Mundell)所提出的三元悖論(Impossible Trinity),即一個國家的匯率自主度、息率自主度及資本帳開放不可三者兼得,指目前內地監管當局的取向是進行資本管制,不開放資本帳,以換取匯率及利率的自主度,支持經濟穩定增長,「匯率政策方面,我相信決策層於2017年將傾向讓人民幣貶值。至於利率走勢,上月中閉幕的中央經濟工作會議提出2017年要實行穩健的貨幣政策,但其實近月內地資本外流的壓力較大,市場的流動性是比較緊張的,我估計央行有機會下調存款準備金率以適當補充市場的流動性,但即使真的『降準』,也不代表央行重返幾年前的寬鬆貨幣政策,而是會配合逆回購等公開市場操作適時調控市場的流動性。總而言之,預料決策層於2017年一定會牢牢把握匯率及利率的自主權,故此控制資本帳及嚴控資本外流是必然會發生的事情。」

[封面故事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0445&issue=20170109
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=321931

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