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樓市短打(14):豪宅劈三成的密碼 梁隼

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第三季推左兩個上車新盤後,第四季一手市場終於有D大價盤推出黎,頭炮就係九龍站的天璽,發展商除左入會有折,早成交再打折呢D基本優惠之外,仲加埋辣招稅(即係BSD,DSD等)七折回贈,有本事立晒所有優惠足足平三成,結果推左幾日就吸引千二張票去認購六十幾個單位,地產市場好耐未試過咁好景。

市場傳言天璽突然開售係要截擊遲D推出既柯士甸站項目The Austin,不過地產市場唔係困獸鬥,無話要你死我亡,計我話依家推天璽某程度係幫緊The Austin添,先睇睇下圖資料。

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雖然樓唔係apple to apple的東西,不過將兩個盤拼一拼都睇到3大重點!

重點1:一個係現樓理論上買左可即住,一個等到2015才入伙,有得揀梗係梗現貨啦,所以依家清晒D舊貨,樓花先有競爭力。

重點2:兩個盤都係兩房單位為主,天璽仲原來有一半單位係兩房,所以又係拿拿聲賣晒佢唔好到時有得比較。

由以上推論,發展商其實好有默契就真。

重點3:之前的BSD,DSD下下衝著豪宅而來,一方面係打擊炒樓,另一方面係想資金重投股市,點知資金仍然眷戀樓市,為左避免資金再次一拆幾去買細單位,唯有借優惠之名去送印花稅令有錢人唔駛再怕買豪宅。

之前中下價樓部份資金就係來自呢D豪宅買家,依家少左呢個支持,而未來幾年又大量限呎限量單位推出市場,供應多需求少下說好的調整應該來臨了。

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樓市短打(13):用傻強分析法睇樓市 梁隼

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「無間道」電影入面傻強話有D人好唔專心咁做某D野的就係臥底,有根據嗎?可以話無架,但係呢D簡單智慧往往睇得最透澈。

睇樓價升跌同出一轍,好似近幾年為例,都出現過幾個大牛皮位,即係係某一段長時間內價錢唔上又唔落,等同話俾人知,最多人係邊個價位買樓。

即係話第日D樓跌起上黎,係之前個牛皮位係有好龐大既支持力,點解咁講?因為好多自住業主都當樓係投資一部份,講得係投資就唔想蝕錢,所以賣樓要蝕的話就寧願唔賣,賣左賺一萬幾千都好過無。

例子就係08年尾的金融海嘯,跌到盡都係去番04﹣07年的大牛皮市水平,由此推論,假如出年樓市真係跌既話,支持位就係近幾年的牛皮位,即係11年中的牛皮位(美聯平均樓價約7000)同埋08年頭(美聯平均樓價約5300元)。

講開又講,現價跌到11年的牛皮位等於跌左20﹪,跌到08年的牛皮位等於跌左40﹪左右,同多位名家如陶春,陸東等的意見一致,何其巧合呢。

midland2013

延伸閱讀:

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/港鐵沿線商舖大變身-185939618.html

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樓市短打(12):阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌 梁隼

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阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌

呢個黃金周除左又買唔倒奶粉之外就係內地正式實施新《旅遊法》,內容唔詳細講,眼前睇到既改變就係以往好多旅遊團幫襯既朱古力,唔知係唔係名牌既手錶首飾店就水靜鵝飛,但係尖咀旺角既珠寶店同各大藥房就生意多到做唔切。

睇番新聞報道,據訪問內容,自由行人次比去年升左六成,相反靠旅遊團開飯的商店生意就跌左九成,有D導遊仲要無限期放無薪假,可謂天與地的差距。

呢個遊客消費模式的轉變,對香港城市發展都有一定影響,港鐵沿線商業圈已經靜悄悄地擴大了,以前無乜人行既大南街、砵蘭街等都多左藥房同多左人行,可以預期當呢D市區周邊地區都旺起來之後,下一步就輪到擴展市區的周邊地區,例如過去大落後的葵芳就有機上位。

紅磡土瓜灣一帶好多舖頭專做旅行團生意,呢個內地新法例就因為旅遊團少左,自由行又唔多願去而回歸平淡,既可為附近居民減少滋擾,又可開番D正常D既舖頭;另外D舖頭含金量低左,傾重建果陣都D商舖業主都唔會獅子開大口,話唔定可以加速重建進度,雖然商業價值降低了,但也帶來社區改善。地方好住左,人都開心D啦!

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樓市短打(11):撤招=推樓市去死 梁隼

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地產業界對撤招似乎充滿著期望,係解決現時地產市道低迷,樓價欠缺方向的唯一辦法。

政府當初設立SSD時,一方面令炒家無水位(因為短炒就要俾SSD),也同時令到供應凍結(因為賣左買番就要守SSD),而後期的BSD,DSD,加強版SSD就係將圍牆加高加厚,進一步凍結供應同埋需求。

撤招就等於拆左幅圍牆,將積壓已久的供應和需求一下子釋放出黎,問題係,需求是否存在?好似白居二夠話「肯定」有五千個供應,開頭業主們都可以食住個勢吊高黎賣,後尾需求最終都係跟隨番市場定律,價錢岩先買得落手。

又舉個例子,好多人鬧交頭一句都係:我忍左你好耐喇!即係話好多不理性的反應都係因為積壓已久的反彈,套用番去地產市場,買家的能耐似乎比賣家高好多,買家一方面唔等都等左咁耐,而樓價升左咁多有D買家都買唔起了。

相反賣家的一方,呢幾年樓都升唔少,平少少走人都有著數,但市場一下子爆左咁多供應,可唔可以平少少就走倒就好難講喇!

所以唔好以為撤招就一定得救,分分鐘好似中箭之後唔理三七廿一即刻拔番出黎咁,即時標血而死!

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樓市短打(10):金管局點解成日叫人小心加息 梁隼

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金管局最新公佈《貨幣與金融穩定情況半年度報告(2013年9月)》,發表了和樓市有關的數據,當中資金轉移中小型物業,炒家及非本地資金已大幅減少都是預料之內,最重要的反而是痛苦指數和負擔比率的關係。

反映房價收入比的痛苦指數已經稍為超越1997年的高峰,而負擔比率是1997年的六成左右,這個差距代表供樓的元素:樓價或利息是但一樣比97年水平低,痛苦指數己說明樓價跟97年相約,咁即係利息比97年低好多。

97年供樓利息大概係P+2.5%,依家供樓利息P-3.1%, 有D 09年做的按揭仍然是供緊1%左右(H+0.7%),前後差距可達10厘,供樓負擔自然減低。

根據鐘擺理論,當事情去到一個extreme時,就會向另一個extreme進發,不少人都認為H+0.7%是一個有今生無來世的offer,現時息率已是2.15%,這個就是向另一extreme進發的訊號。

加息可以將負擔指數拉高,所以有意置業的朋友不要預到條數咁緊,免得真係加息時會失去預算,這也是金管局成日提住市民小心加息的原因。不要以為加息會慢慢加,美國係試過一次過加FED rate 1%,講番近D,都試過一野加半厘的。

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樓市短打(9):浪澄灣是一個謎 梁隼

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浪澄灣已起好多年,只賣出703個單位,即係仲有成1126個一手單位擺係度養老鼠。

最近發展商突然將浪澄灣的樓書擺上網,事後聲稱為左俾人重新認識樓盤,咁究竟賣定唔賣仍然係一個謎。

中價樓受到金管局的按揭指引規範,700萬以上的樓做唔倒七成按揭,投資者買又要打孖俾印花稅,首期連雜費條數分分鐘夠買一間細價樓,所以西九一帶的中價樓基本上到2011年已見頂。

浪澄灣擺左咁多年,又過晒保用期,維修成本只會不斷增加,樓價又有見頂跡象,發展商點解寧願賣商場賣商廈都keep住呢千零個單位?係睇好樓市仲有得升定係另有內情?呢個真係一個謎!

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樓市短打(8):市場告訴你樓市轉角位 梁隼

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今年住宅物業成交比去年下跌了六成,業界形容為慘過沙士,交投疏落但無損對地產市場的指指點點,除了大聲疾呼要政府減辣之外,另一爭議就係未來樓市走勢,個個都睇跌但跌幾多就各執其詞。

對筆者而言跌幾多不是重點,掌握倒轉角市訊號才是重要,否則就只能隨波逐流,升果陣剩係識gogogo,跌果陣就總覺得低處未算低。有好位都做唔倒野。

回顧過去十年數據,筆者發覺恆基一手盤的開價往往成為轉角市的序幕,例如:

2003年:港灣豪庭二期兩房單位以「一口價」促銷,其後樓市開始反彈

2007年:星匯居以二手價高出20%開售,其後中原指數由高位輾轉下跌一成,再因金融海嘯再下跌三成。

2009年:亮賢居貼二手價開售,中原指數由五十幾點一直升到創歷史高位。

2012年:逸峰首批單位比二手價高30﹪,其後中原指數只在高位俳佪,是否見頂尚待証實。

好期待恆基再一次貼二手價開盤。

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樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 梁隼

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最近筆者朋友有一個煩惱,佢計過數可以買間五百萬左右的樓,只係選擇不多,於是就心多多係度想,到底買間細一點好,定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友,最好就係計一些死數俾佢,等佢有數目字支援下思路都會清晰一點,現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭,當中只有400萬樓可以做足9成按揭,450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬,即係樓價愈高,首期越多,例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主,不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價,就可以做最多8成按揭,600萬樓就要俾120萬首期,相比起450萬樓,首期支出只係多三分一,即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅,如果係香港永久居民又無物業,就仲可以按舊印花稅率去徵收,400萬樓印花稅為9萬元,450萬樓就13.5萬,600萬樓就18萬,就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%,而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼?

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬,但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬,是400萬樓開支差不多3倍,但對450萬樓開支相比,只係多了3成左右。

即係,五百萬呢個budget其實都幾尷尬,開支唔細但係買唔倒甚麼好野,所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支,一係就加大預算買間600萬樓(當然要物有所值的)寧願辛苦少少都要住好D。

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樓市短打(27):新世代買樓模式之簡化需求付令買樓更容易 梁隼

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過去好多人買樓只有一個概念,就係買到自己的心頭好,所以又要考慮居住條件,又要考慮返工去街方唔方便,更甚係又要新淨又要抵買,結果就係甚麼都買不到。
另外眾多發展商都表示樓價難以大跌,因為建築成本上升,查實唔只建築成本,裝修及大小工程的人工都上漲了不少,就算買到樓,都還要花錢去裝修,買樓真係要勇氣外還要金錢!
成本上升同時令人聯想起通漲問題,再加上持續低息環境,中港股票市場表現呆滯,資金一係在銀行收低息,一係在股票市場胡裡胡塗地蝕去,要保持購買力,唯有買樓。

又返回第一個point,好多人只會考慮新樓,或入伙數年的半新盤,貪其新淨又有會所,換來的代價就係捱貴樓,因為過去數年新樓往往比二手樓有兩至三成溢價,就算最近發展商劈價兼打折當送稅,賣價仍然與二手樓差一截。結果就係捱貴樓。
筆者有一位朋友曾說道:麥當勞D野好食,你去幫襯咪得囉,唔駛自己開番間卦?!其實住新樓亦如是,只要租便可以了。
在投資角度而言,買新樓是嚴重犯本的行為,因為新樓的收樓時間十分接近,即係話市場上會一下子有好多相似的貨物流出市面,結果就係令到市場供應增加而要減價,我們都不難見到每逢新樓入伙,都有不少劈租劈到平過舊樓的報導吧。

咁就有條好簡單的數學,舊樓同新樓差唔多租金,但係舊樓賣得比新樓平兩三成,咁點解唔買間舊樓收租,再租新樓?
在租新買舊呢個概念下,買樓再也不用考慮太多個人需要,因為買左都唔係自己住,只需要考慮易唔易租出去同埋回報率多少便可,咁買樓的機會便會增加,無需要為無件實物揸手而煩惱。

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有人會質疑,舊樓的升值潛力會唔會比新樓差呀?蝕折舊都蝕死了。
要回應此點,首先同大家討論一下香港的資金流向。
雖然外地買家要比BSD,而按數據在BSD實施後外地資金買樓的確少左,但係總不會消失掉。
外地資金在香港買樓,鑑於隔山買牛,只會買一線物業或者新盤,結果就係大部份香港人將來買樓都會自動降一級。
即係原本買到太古城,而家只可以買康怡或南豐;原來買德福就要退一步考慮淘大得寶。
加上SSD同雙倍印花稅效應下,將資金一拆幾買多幾間細樓成本比買一間大樓平,在市場需求一下子大變下,舊樓的吸引力並唔比新樓差。

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樓市短打(30):分支家庭的購買力 梁隼

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長實已公佈即將推售三個大型新盤,分別為荃灣西站的環宇海灣,將軍澳日出康城第4期緻南天,及大埔鳳園的嵐山,三個樓盤合共提供四千多個單位,市場要消化要有一定難度。

隨著政府對非本港永久居民徵收買家印花稅(BSD)及雙倍從價印花稅以來,非本地居民買樓的個案已大幅減少,而去年一手樓銷售條例通過後,發展商都是推出中小型屋苑甚至單幢物業為主,到底三個大盤排隊推出市場,又能否有如此龐大購買力去承接,就要視乎物業所在地區的歷史和人口結構。

香港是一個相對年青的都市,開埠至今只有百多年,而三大盤位處的荃灣、大埔及將軍澳,歷史最悠久的荃灣區也不過是55年左右。

按照現時的學歷階梯,由畢業到打幾年工,再累積一點財富成家立室時,都應該是26-30歲的事情,也就是說,要一個社區有分支家庭需求,社區起碼要有30年以上歷史才會像樣,否則區內的物業需求就只能靠外來人口填滿。

按新市鎮的發展年份推算,荃灣區有50年以上發展歷史,足夠形成龐大的分支家庭需求,而大埔也有30多年歷史,也開始累積分支家庭需求,而將軍澳雖然在80年代發展,但人口大量遷入應該是1995-2000年期間發生的,也就是說,將軍澳區未能累積到分支家庭的換樓需求。

近來新樓銷售有轉勢的跡象,無論是深水埗丰匯、元朗溱林及粉嶺聯和墟推出新盤都即日沽清,發展商以貼市價,甚至平過市價是新盤熱賣的原因之一,可是也不能忽視分支家庭的購買力,因為深水埗、聯和墟及元朗都是很久以前已經是墟市或者碼頭市集,累積的分支家庭需求更大。

所以就能解釋為何瓏山一號「咁貴都大把人買,還要即日沽清」。

長實三個大盤都各有缺點,例如環宇海灣接近高速公路、公眾殮房、墳場等厭惡性設施,緻南天接近心曠神怡的將軍澳堆填區,嵐山位置吊腳,缺乏足夠交通及購物配套,按分支家庭需求作推論,環宇海灣應該最賣得,嵐山中規中矩,緻南天就要多動腦筋促銷了。

 

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