ZKIZ Archives


98歲婆婆舊屋「甩」名 1900萬購新盤 首置身分入市 料家屬省稅219萬

1 : GS(14)@2019-02-26 07:52:47

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9503&issue=20190225
【明報專訊】港府2010年起先後推出多項辣招,引進額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)、買家印花稅(BSD),希望藉增加交易成本壓抑投資客需求,但個別買家見招拆招,其中「借人頭」以首置方式入市避稅情况趨普遍,更出現「高齡首置客」;去年底有一名98歲婆婆擲1949萬元入市觀塘新盤凱滙,據悉,婆婆之前透過內部轉讓,先在名下物業「甩名」,令她可以首置客身分入市。有律師建議,政府應加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓、再增持其他物業,必要時可考慮是否需增設限制以堵塞漏洞。

明報記者

去年12月,凱滙在淡市下以低東九啟德新盤餘貨價錢三成作招徠,以折實平均呎價1.7萬元推出首批單位,成功「引爆」購買力,其中一名98歲婆婆以首置身分斥資逾1900萬元入市,頓成市場熱話。

2013年斥1873萬購現崇山單位 去年內部轉讓

本報查閱土地註冊處文件,發現上述98歲婆婆,透過「自製首置身分」入市。婆婆名為鄧碧雲,在2013年2月政府推出DSD後的3個月、即2013年5月,以1837.7萬元購入黃大仙現崇山2座中層戶,印花稅約68.91萬元,相等樓價3.75%,意味鄧以首置客入市。資料顯示,鄧氏當時居於將軍澳東港城5座頂層複式戶,該複式戶持有人為李兆青及陳詠梅。

鄧隨後就現崇山物業向渣打銀行承做按揭,鄧為按揭人,東港城複式戶持有人之一李兆青則為借款人。據了解,銀行一般要求借款人要與按揭人擁有近親關係,若只屬朋友關係,銀行大多不會接受,意味鄧碧雲與李兆青屬近親。

政府2016年11月推出加強版DSD,購買第二個物業須付15%辣稅。資料顯示,鄧碧雲2018年12月將自住的現崇山單位,透過內部轉讓,轉到報稱同住現崇山2座中層單位的陳詠梅名下,涉1850萬元,鄧成功「甩名」回復「自由身」,相信鄧與陳屬直系親屬(即父母、子女、夫妻、兄弟姊妹),由於屬內部轉讓,料陳僅須支付樓價3.75%、即69.37萬元稅款。

律師:政府可考慮增設內轉限制條款

同月,鄧婆婆以98歲「高齡首置客」身分購入觀塘凱滙1座中層單位,成交價1949.8萬元,印花稅約73.12萬元,相等樓價3.75%,料慳稅219.35萬元。目前鄧氏已支付一成樓價,亦簽署正式買賣合約,九成餘款將於今年12月繳付。

對「首置身分」可不限時重複操作,律師黃國桐表示,大眾深知這法律漏洞可豁免辣稅,故財力雄厚的投資者會藉此方法投資,透過不斷將單位轉讓予直系親屬而達至慳稅效果,但對樓市而言,反映政府辣稅未能協助市民上車或降低樓價。黃續指,並非建議政府干預家庭的資產分配,但政府可「行多一步」,加強研究投資者是否經常透過直系親屬轉讓,以增持其他物業;若情况激增,可考慮是否需要增設限制條款或增加針對稅項,以堵塞漏洞。

[破辣稅系列之一}
2 : GS(14)@2019-02-26 07:53:01

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1141&issue=20190225
【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」,中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,銀行計算能否承做按揭,通常是計算申請人年齡,加上還款期上限的年期,一般不得多於70年至80年,故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。

不過,市場上早有「拆招」方法;本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件,發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按,因鄧婆婆只是按揭人(Mortgagor),即以持有物業作抵押,其親屬李兆青擔任借款人(Borrower),即借取款項並屬責任償還貸款者。

謝賢兩年前8500萬購南區豪宅

翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬

在此情况下,銀行在審批物業按揭申請時,主要考慮借款人財務狀况及還款能力,同樣地,借款人亦會進行壓力測試,在壓力測試下,物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成,與一般按揭貸款分別不大。

類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上,土地註冊處文件顯示,謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位,當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭,並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。

「四哥」購入物業後一年,登記買家改為謝霆鋒,因謝賢、謝霆鋒屬父子關係,屬直系親屬轉讓,謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅,即361.25萬元,連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元,上述交易稅款共722.5萬元,為樓價8.5%,較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元,料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。

值得留意的是,不論是按揭人或借款人,其身分均會在信貸資料庫中有記錄,而按現時金管局按揭指引,若物業持有人已有一個按揭貨款,未來其他物業申請按揭時,其按揭成數會相應下調。

[破辣稅系列之一}
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352187

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019