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新盤閃撻潮

2013-09-25  NM  
 

 

過去新盤有撻訂,大都因為上會期間樓市波動,睇淡前景而告吹。但近月卻出現一個怪現象,大量新盤「一買即撻」。例如長實上月推出的大窩口昇柏山,單日賣出二百伙,但事隔一個星期,即有五單撻訂浮面。

本刊統計所得,這三個月原來已先後出現三十六伙撻訂,牽涉達十一個新盤。這場史上最強「閃撻」,演得最激烈的新盤,是土瓜灣港圖灣,有達十個單位閃撻,當中更有一單蝕逾二百萬元的撻訂慘案!追尋原因,原來拜曾俊華及陳德霖所賜。

撻重災區、至今共錄十宗撻訂的港圖灣,當中九宗,在政府的「一手住宅物業銷售資訊網」中,顯示為「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」,意即簽下臨約後撻訂,最終被發展商沒收樓價百分之五的訂金。而剩餘的一個撻訂單位,是面積八百九十方呎的二十一樓C室,買家在今年六月尾,以一千四百六十多萬元向發展商嘉里購入。此後買家一直按照交易程序,簽下正式買賣合約,直至今個月三號。

撻唔撻矛盾對決

銷售資訊網資料顯示,當日這單位突然終止交易;而此前該買家已分三期、共付樓價百分之十五,即近二百二十萬元訂金!根據土地註冊處資料顯示,買家是Irene,報住新都城。上週本刊記者到上址找她查詢,她不在而其母親忍不住大呻:「唉!損失慘重呀!當年(二千年)買呢度(新都城單位)時,佢有份供嘛,咪加埋佢個名!」經「重組案情」,原來兩母女一直以為,購入港圖灣單位是Irene的第一層樓,於是以「上車客」身份計算稅項及供樓負擔,「完全忘記」Irene亦是新都城單位的業權持有人,亦即並非「上車客」,而是「投資者」。其母遺憾說:「原來當佢係買第二層樓,要俾雙倍稅呀。去到好後期至知,最後計過條數,撻訂都無咁傷。」根據政府辣招及金管局最新指引,Irene所購的港圖灣單位,屬一千萬或以上物業,按揭成數上限為五成,即單是首期便要七百三十多萬元,再加上要付雙倍印花稅(DSD),約一百一十萬元,若她堅持要完成交易,共需要八百四十三萬元現金。而她們當初預算,相信只是預備了三成首期,即四百四十萬,加上百分之三點七五的舊印花稅稅率,約五十五萬,即合共四百九十五萬元。兩者相差達三百四十八萬!究竟是想方法再搵三百多萬上會,還是撻訂損失二百多萬?撻與唔撻,經過多日矛盾對決,Irene最終選擇撻訂。

陳德霖仲辣

Irene母親重申,買樓時經紀並無提及相關稅項,她呻道:「老人家老咗,自然想留啲嘢俾後生,所以加佢個名。佢老公又錫佢,話新樓只落佢個名都得。政府仲話鼓勵年輕人置業,整埋啲咁嘅稅,咪又係阻住啲後生買樓!」她最後輕嘆說:「其實我私底下問過銀行,按揭都未必批。」事實上,自陳德霖○九年十月出任金管局總裁後,金管局便積極向銀行發出指引,透過收緊按揭上限等措施來左右樓市,市場人士對此一直詬病。陳德霖上任至今四年,已出手六次改變按揭指引,比起政府只出三次辣招還要多。而且,金管局的限制往往比政府更夭中買家要害,如一○年九月,即政府首次推出特別印花稅前兩個月,他與財爺曾俊華來個「三招十四式」,為買樓人士設下壓力測試一關,要求銀行在按揭利息上加兩釐,來測試買家承受風險能力,覆蓋全面,將用家及投資者一網打盡。而○九年十月起不斷收緊的按揭上限,更成為買家「陷阱」。市場傳言,近月新盤連環撻訂,都因上不到會所致;本刊總結,買樓上會有四大陷阱。

陷阱1按揭成數「假上限」

三不五時修改的按揭上限,令市場甚為混亂,市傳昇柏山撻訂買家的死因,是以為所購入的約五百萬元單位,可借足九成按揭,但其實在今年二月,金管局已將可借足九成按揭的物業金額,由六百萬元下調至四百萬。更甚者,是金管局還在按揭成數上限中,再加插貸款額上限,令人迷亂。例如金管局指引指,七百萬元至一千萬物業,可借出六成按揭,但卻設貸款額上限五百萬元。中原按揭董事總經理王美鳳舉例:「買了九百五十萬元樓的買家,按指引可造六成按揭,即借到五百七十萬元,但根據貸款金額上限,卻最多只可借五百萬元,那額外的七十萬元,買家就要再諗計。不少換樓客就是被那幾十萬棘實。」

陷阱2「債務」可加可減

另一個陷阱,是所謂的「供款開支」,不少人以為只要供款佔收入少於五成,亦即月入兩萬但攞一萬元供樓,搵銀行上會「話咁易」。但其實銀行批核按揭時,還會計入當事人債務;要將此「加埋」每月供樓款項,才用來計算供款額與收入比率(Debt-to-Income Ratio),並不得多於五成。問題在於,所謂「債務」,由銀行自行釐定。供車開支固然是債、每季還一次的學生貸款亦是、稅貸當然走唔甩,還有手機、電視、電腦等各式各樣「唔多覺眼」的分期付款,通通都是債務。部分批核較嚴謹的銀行,甚至會把保險月費亦計算在內。假設買家月入兩萬,他每月還要花四千元供車,又有二千元供儲蓄保險,若他想申請按揭,則銀行只會計算他每月最多只能供四千元;銀行有權因斷供風險太大,而不批出貸款。

蝦碌撻訂蝕200萬

陷阱3做人擔保銀行落閘

有單有據的債務要計還容易,若然做了擔保人,分分鐘「被」計入債項。銀行業人士指,由於為別人借貸作擔保,屬「或許負債」,所以部分銀行會把相關擔保借款,視作按揭申請人的欠債。「即係你幫人擔保一百萬,就算嗰一百萬擺喺銀行未郁過,都當嚿錢係你借,同已經用晒!」如按揭申請人有與他人聯名貸款的記錄,則本地銀行會「體貼地」為申請人作最壞打算,假設申請人將要獨力承擔該筆借貸。「即是你同人聯名借一百萬,嚴嘅銀行唔會當你只負責其中一半信貸額,而會當你獨自借晒一百萬,幫你諗晒最worst會係點。」若貸款申請人是為手上第二個物業申請按揭,他第一個物業則須再做壓力測試。「最極端情況,如果你只係名義上有百分之一業權,但銀行覺得你風險高,都可以當你要負責埋其餘九成九嘅供款。」現時有多項物業的投資者,會找來家中無樓在手的老老嫩嫩,代為申請,再由自己簽擔保,以圖突破辣招「金剛箍」。經常處理樓契的鍾卓成律師就說:「依家上嚟搞樓契嘅一係學生哥,一係戙住枴杖嘅。有時真係諗,做完樓契使唔使幫佢搞埋遺囑!」

陷阱4壓力測試致命擊

金管局在三年前推出壓力測試,旨在計算按揭申請人在市況逆轉時的負擔能力,從而減低銀行所承受風險。今年二月,金管局將測試力度加壓,按揭息口由假設加兩釐,變為加到三釐。經計算,供款能力較三年前出招時,大減三成。此一招數,大部分買家都懵然不知。以當事人月入兩萬五千元為例,想買四百萬元樓,首期三成,並分二十五年攤還計,未有壓力測試前,供款佔收入比率是四成九,並未踩界,可成功搵銀行上車;然而,在加入三釐的壓力測試下,當事人的供款佔收入比率便提升至六成七。按金管局指引,壓力測試下的供款額與收入比率,不得多於六成;過了「死線」,要批出按揭的機會亦宣告「死亡」。現時金管局的花招多而複雜,樓市辣招又不撤,再加上美國加息機會趨升,似乎買家要攞定計算機,計好數才買樓,免得再現無辜撻訂蝕錢的重大「寃情」!

樓按謬誤睇真啲

謬誤:「買樓預足30%首期,就已經無甩拖啦!」真相:雖然根據金管局的指引,$700萬或以下的物業可借足70%,但原來貸款額上限定在$420萬,即是只有$600萬或以下的樓,才真正做到借足70%。計首期,應睇真啲金額「上限」。謬誤:「供款只要少於收入的50%,實批無黐牙啦。」真相:這50%,其實還要計及其他債務,包括學生貸款、供車、稅貸等等的分期付款,部分嚴謹的銀行,甚至會將供保險的月費計算在內。這些債務開支連同供款一併除以每月收入計算,令供款額與收入比率隨時超出五成的上限。謬誤:「做擔保人、聯名借錢,及持有部分業權的供款物業,都唔係真正負債啫。」真相:銀行最嚴謹的風險評估,可將為別人借貸作擔保的款項、整筆聯名借貸,及整批每月供款,都視為債務,使供款額與收入比率大大拉高,最終銀行有權不批按揭。謬誤:「我計晒無其他債務,供款佔收入50%,實無風險啦。」真相:自金管局2010年推出壓力測試指引後,已無這支歌仔唱。今年2月加壓後,將壓力測試的利息計算,由2釐加至3釐,供款能力比3年前大減三成。

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