ZKIZ Archives


白表購二手居屋有買冇賣 林本利

2012-7-19  NM




運輸及房屋局局長張炳良上任後,隨即表示現時樓價與市民收入脫節,有需要在居屋之上增建資助出售房屋,以重建置業階級。為了幫助年輕人置業,張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策,包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。

香港的公共房屋發展始於1954年,港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處,負責清拆寮屋和興建徙置屋邨。1961年,政府推出廉租屋計劃,提供單位給低收入家庭入住。1973年,政府將各個公共房屋機構合併,成立房委會。

政府早期的公共房屋政策,主要是提供出租單位給低收入家庭入住,但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋計劃,讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代,樓價飛升,房委會增建居屋以應付市民的置業需求,並且在回歸後推出租者置其屋計劃,向公屋住戶出售單位。此外,房屋協會亦推出夾屋計劃,幫助夾心階層置業。

2002年,政府為了打救私人樓市,宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升,前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求,但最終仍要宣布復建居屋。

過去30多年,房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位,但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售,其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見,政府資助出售單位流通性極低。

現在政府研究引入新制度,讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋,希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士,他們根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋,但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量(補價及免補價),每年平均亦不過數千宗。現時樓價高企,居屋業主將手上單位出售後,套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外,早期購買居屋(及公屋)的業主,現在已接近退休年齡,每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此,房委會若想真正活化居屋,幫助年輕人置業,便應容許居屋業主出售單位後,只要收入仍然符合白表(或綠表)資格,可以把套現所得款項用作認購其他居屋(或租置)單位。一些接近退休或者已退休的居屋(或租置)單位業主,可以選擇出售位於市區面積較大的居屋(或租置)單位給年輕夫婦,之後再認購新界面積較小的居屋(或租置)單位,以符合自己的退休生活安排。政府必須明白居屋流通量極低的原因,並且採取措施提高流通量。不然,每年提供5,000個白表合資格人士名額,卻出現有買家冇賣家,或者價格被搶高的情況,結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠而言,要方便市民在置業階梯向上爬,始終離不開增加土地供應,增建私樓和資助房屋,以防樓價脫離市民購買力。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌:http://lampunlee.blogspot.com

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35175

白表購居屋不會現天價


2012-8-2  NM



梁振英上台後,推出政綱上的房屋政策,每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。然而,這批白表人士,日後若將居屋單位在自由市場出售,依然要補價,故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。

這個白表購二手居屋的房屋政策,筆者多年前已提出過建議,認為可以真正活化居屋,但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量(或流通量),並沒有增加房屋供應。此外,要吸引居屋業主出售單位,應容許他們出售單位後,只要符合申請資格仍然可以入市,並將售樓收益用作購買其他二手居屋。梁振英及負責房屋政策的官員,在沒有做足研究下,便突然宣布落實這個政策,結果令二手居屋價格颷升,賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結果出現綠表人士,以天價購買二手居屋的成交個案。資料顯示,一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多,其他地區的居屋,亦錄得類似的綠表天價成交個案,居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。不少居住在公屋的居民屬於富戶,有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會,在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單位後,隨即編配給有真正需要的家庭,幫助基層市民盡快解決住屋問題。

只可惜房委會為了擴張業務,政客又為了選票而討好公屋居民,容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位,影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以綠表資格,免補價認購二手居屋,之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助,有能力以天價認購二手居屋。但白表合資格人士申請免補價購買二手居屋,資產和入息都受到限制,購買力肯定及不上公屋富戶。以每月三萬元入息上限為例,再以現時一般三釐(再加兩釐的壓力測驗)的按揭利率推算,白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按(分25年攤還)。以九成樓價計算,二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表合資格人士以天價購入二手居屋,肯定是虛報資產和入息,有關方面必須採取法律行動。因此,白表合資格人士可免補價認購二手居屋,絕不會造成居屋天價成交個案。最多只會有成功申請人,以300多萬元購入500多呎細小單位,出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士,應知道日後若將單位在公開市場出售,不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士,日後若想出售單位,肯定會感到懊悔。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35638

新居屋首撻定 白表客蝕25.7萬

1 : GS(14)@2015-07-08 08:44:29

【本報訊】股市急挫對樓市影響浮現,二手樓減價,甚至連累新居屋也有人跳船。有白表上車客上月斥約257萬元購入青衣青俊苑一單位,但在本周一股市大跌日下撻定,損失25.7萬元,成為今批新居屋開售個多月來首宗撻定。房委會公佈,青俊苑A座20樓10室,實用438方呎,上月2日以257.37萬元售出,呎價5,876元,但買家在本周一港股大跌日下撤銷買賣合約。據悉,撻定客上周已向房委會提交撤銷臨約的申請。房委會發言人表示,由於當事人尚未完成正式居屋買賣合約,仍未成為居屋業主,因此日後仍可申請居屋,白表買家將會被殺一成定金即25.7萬元。據房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝對傳媒表示,撻定為白表買家,難以判斷與近日股市大跌有關,過往亦有撻定個案涉及財務安排或申請按揭不順利有關。



施永青:樓市未有大跌迹象

業界認為項目屬樓花,約兩年後才需要上會繳付餘下樓價,毋須急於撻定,況且買家亦須經過入息審查才能認購居屋,應該計過數可應付才買,就算是股災都毋須「驚成咁」。中原集團創辦人施永青則認為,「一單半單(撻定)好難講」,首先要知道買家為甚麼撻定,不可以自行判斷話「股市跌,買家騰雞……佢有冇買股票都唔知道」。但他指目前土地供應仍不足,低息持續,樓市未有大跌迹象。房委會在今年5月21日開售2,160伙新居屋,破紀錄接獲逾13萬人爭崩頭,惟反應遜預期。根據房委會網站,截止昨日佔可售單位不足七成。銷情最佳是大圍美盈苑,總共216伙,現賣剩2伙,銷售率99%。銷售最差是元朗宏富苑,提供229伙,暫僅賣出46伙,銷售率20%。今次出現撻定的青俊苑銷情一般,有465伙,暫沽107伙,銷售率23%。公屋聯會主席王坤表示,居屋準買家若出現經濟逆轉,如能夠證明家庭主要經濟支柱失業,甚至生病以致喪失工作能力,無法供樓,可向房委會申請,要求退訂,房委會會酌情處理;若合理,會全數退回訂金。■記者朱連峰、陳家雄





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150708/19212473
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291304

居屋綠表申請冷清逾千配額撥白表

1 : GS(14)@2016-03-15 13:54:03

■新居屋單位昨截止申請,不少市民到樂富房委會客務中心遞表。朱永倫攝


【本報訊】由房委會及房協一併推出共3,677個新房屋單位昨日截止申請,綠、白表申請數目相差甚遠,白表申請超額22倍,但綠表申請不足名額三分一,由於綠、白表名額比例5:5,料有綠表剩餘配額撥給白表及單身申請者。昨不少市民趕及最後一刻到樂富房委會客務中心遞表,有市民表示今期居屋申請者較少,認為中籤機會較大。



白表申請超額22倍

房委會新一批居屋,沙田嘉順苑與元朗屏欣苑,及房協沙田小瀝源綠怡雅苑,共3,677個單位昨晚7時截止申請。房委會截至昨午5時,白表及綠表分別收到43,000份及500份申請表,白表申請超額22倍,由於是次綠、白表配額比例是5:5,而綠表申請宗數少於可供應單位,即有逾千綠表單位配額將撥回給白表家庭及單身人士選購。房委會預計尚需數天點算餘下申請表及郵遞、各屋邨辦事處的申請,故最終申請數目要稍後才確定。替兒子交表的岑女士指,現時居住環境狹窄,「冇位容納多一個人」,希望成功中籤後,兒子可成家立室,「有間屋先啦,抽到先諗女朋友」。她直言「幫得就幫」,打算替兒子支付首期,預計20萬左右。房委會今期兩個居屋屋苑實用面積由376至574平方呎,售價介乎149.6萬元至327.6萬元。房協綠怡雅苑實用面積375至742平方呎,售價介乎260萬元至627萬元。3個屋苑預計2018年至2019年中落成,5月攪珠,7月揀樓。房委會及房協分別參考去年9月及12月市價,以市價7折定價。若今年7月買家揀樓時樓市持續下跌,當局會按機制調整折扣率,但不會調整售價,假設屆時買家變相以市價8折買樓,將來市民賣出單位時,補地價將由原本樓價3成減至2成。■記者趙雅婷、鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160315/19529906
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297879

下月推3新盤 研綠白表比例改至4:6梅窩新居屋150萬可上車

1 : GS(14)@2017-02-03 02:50:17

【本報訊】無殼蝸牛「上車」希望重臨。房委會即將推售3個全新居屋屋苑,包括位處市區的彩虹彩興路、大嶼山梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西,提供約2,100個單位,最快下月底接受申請。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨稱,若今期居屋沿用市價七折定價,料梅窩居屋單位呎價約5,000至6,000元,即一個實用面積300呎單位售約150萬元。他又透露正研究將綠、白表比例調整至四比六。記者:譚靜雯



黃遠輝

最新一批居屋涉及3個屋苑,彩虹彩興路約有1,400個單位,加上梅窩銀鑛灣路東、銀鑛灣路西共約700個單位,總共約2,100多個單位,3個項目均預計2018至19年度落成。房委會資助房屋小組委員會將於本月14日開會商討今期新居屋售價、折扣率、申請者入息及資產限額,以及綠白表比例等細節。彩興路的新居屋屬少有選址市區的新盤,料最受追捧。地盤面積約1.18公頃,可興建3幢、26至32層高大廈。屋苑位處山坡,未來單位落成後景觀開揚,面向彩雲邨的高層單位更可眺望獅子山景觀,但地盤四周大部份為斜坡,業主可能要負擔維修斜坡費用,由屋苑步行至港鐵彩虹站需時約15分鐘。梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西的居屋項目,則分別提供200及500個居屋單位。但梅窩屬離島交通不便,屋苑距離梅窩碼頭需10分鐘路程,唯一優點是售價較市區便宜。申請者須留意梅窩居屋單位數量少,加上位置偏遠,故此業主或須承擔高昂管理費。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨出席電台節目時稱,若今期居屋沿用市價七折定價,預計梅窩新居屋單位每平方呎價由5,000至6,000元不等。若以一個中小型單位、即實用面積約300呎推算,售價由150至200萬元不等。


彩興呎價料逾7,000元


根據網上地產代理的成交資料,黃大仙采頤花園近日平均實用面積呎價約為1.1萬元,若按市價七折定價推算,彩興路單位平均呎價高達7,700元。至於梅窩則以樓齡較高的私樓為主,近期成交呎價由7,500至9,000元,同樣以市價七折定價計算,料單位平均呎價約5,250元至6,300元。不過,黃遠輝接受查詢時強調,今期新居屋售價及折扣率等細節,仍需待資助小組開會後才能確實。但他透露,上一期居屋最終有逾六成白表人士購買,今期新居屋將研究把綠、白表比例由各佔一半調整至四比六,「上次最終係白表人士買居屋多,可以研究畀多啲配額畀白表人士」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170202/19915370
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325042

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019