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隨著國內房地產政策陸續上軌道，投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中，可說是一大亮點，不僅房價只有台北的三分之一，租金報酬率更可高達六％。但是，在你打包行李、跟著看房前，要有什麼心理準備？ 撰文‧楊卓翰 遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下，一批台灣旅客帶著相機下車。不過，他們相機捕捉的畫面，不是觀光景點，而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣，他們也是來「購物」，只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近，號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。 奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路，單靠差價利潤縮水，靠租金也只有一、二％的報酬率，不少台灣的房地產投資人都很苦惱，標的實在愈來愈難挑！ 現在，有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車，到泰國、馬來西亞、印尼置產，更有房仲業者插旗馬來西亞，在當地開設分店，從台灣組成投資考察團到馬國看屋。 「我們一個月要帶三團以上，一團四、五十個人，現在預約，要到五、六月才有空位！」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因，就是優渥的租金報酬率，平均高達六％，而房價只有台北市的三分之一。從過去半年，台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶，即可看出這股熱潮。想加入他們嗎？打包行李淘金前，你得搞清楚三件事。 投資策略想清楚 馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先，馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定，會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅，殺傷力較小，但若在二年內脫手，仍要繳一五％的利得稅、二至五年內賣出則是五％、五年後免繳此稅。也就是說，這裡仍不適合短進短出的投資者，吸引的大多是想擺五年以上，賺租金收入的投資者。 在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一，他說「如果我要在五年內出手，那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二％的低利環境，在台灣貸款，資金放到馬國，第一年三．一％的定存利率，不但能賺利差，還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。 「第二家園」規定，五十歲以下者，只要在馬國有三百萬元新台幣定存，就可以享受投資優惠，購屋貸款可以從七成提高到八成；第二年若能提出一半金額購屋，子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年，就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出，他原本也考慮在日本置產，但馬來西亞多項政策，比較適合他的長期考量。 成本稅率算清楚 夢幻六％非淨報酬率 不過，即使馬國的租金報酬率高達六％、房價只有台北三分之一，投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分，馬國只課門牌、地稅，持有稅費較低，但投資人的房租收入所得，每年要課二六％的高額稅率。此外，如果是託當地租屋仲介代管代收房租，最高可能會繳去租金一成的成本。 租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等，約可抵扣一○％到一五％的稅費，但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用，平均的租金報酬率大概是四、五％左右。」業者說。雖然比夢幻的六％稍低，業者仍強調，這樣的報酬率仍比台北好太多。 台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說：「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家，泰國、印尼，但只要實地走一遭就知道，這裡的投資環境對華人是最有利的。而且，怎麼算都比台北划算。」他指出，申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣，就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段，「很多口袋不深的投資客，也能投資，這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」 下手前看清楚 產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門，台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險：「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面，整體房地產市場成熟，但他坦言：「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右，市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑，他說在當地的房仲業務門檻很低，「只要一通電話，誰都可以當，不用執照、不用訓練。」也因此，來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過，「帶我們看了好幾個建案，結果發現根本不是他們的。」因此，業者特別提醒，在馬國看房時眼睛得張大。例如，馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型，這類和台灣房地產的差距，對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外，也得幫消費者把關，一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。 馬國看房團熱潮未退，但在高報酬率下，投資人更要做足功課，挑選良心業者，才能確保資產安全。 | ||||||